Quỳ lại DXG 3 lại doanh thu 796 tỉ - lợi nhuận 459 tỉ@

Để anh thông não cho các chú về cái doanh thu gọi là môi giới của DXG, còn các khoản khác tự mà tìm hiểu. Cũng là để cho nhiều nhà đầu tư khác hiểu rõ, chuyện mua bán cổ phiếu là chuyện riêng của mọi người mình có đầu tư DXG nhưng không hô hào mua bán, cụ thể rành mạch các vấn đề như sau:
1. Thứ nhất: Đất Xanh xuất thân là công ty môi giới, giờ nó đã tiến hóa thêm mảng đầu tư, nhưng nó không bỏ mảng môi giới, tất cả các hoạt động môi giới được đẩy hết cho các công ty con và các công ty không phải là con trên toàn Việt Nam. Có thể kể đến như: Đất Xanh miền nam, Đất Xanh Đông Nam Bộ, Đất Xanh Premium, Đất Xanh Nha Trang, Đất Xanh Miền Trung, Đất Xanh Miền Bắc...
Công ty mẹ vì vậy chỉ thực hiện đầu tư dự án, kiểu như Opal Rivewrside, Sunview 1-2, Sunview Town, Hà Thuận Hùng, Goldview, Lux City, Opal Garden,... đợt tới nó chỉ làm các dự án lớn như Opal Premium, Opal City, Opal Ocean View, Gem Riverside... với quy mô hoành tráng, một dự án bằng cả 10 dự án bây giờ.
Nhìn động thái cho LDG được bán căn hộ, chuyển giao bước đầu vài dự án nhỏ nhỏ, tập dợt phân phối Intela... thì chúng ta có thể đoán được bản đổ chiến lược đã được dịch chuyển rõ, LDG sẽ là đơn vị chính của tập đoàn chuyên thực hiện đầu tư và kinh doanh các dự án có quy mô tương đương các dự án mà DXG hiện đang làm.
2. Thứ hai: Từ trước đến nay chúng ta đều thấy trong các BCTC đều ghi là doanh thu môi giới, nhưng phải hiểu bản chất của vấn đề, trường hợp riêng của DXG.
Đất Xanh trước đây và các đơn vị thành viên sau này không dại mà đi nuôi cả đống quân xong đi bán nhà cho các chủ đầu tư khác lấy cao lắm 5% hoa hồng, rồi chia lại 30%-50% hoa hồng ấy cho nhân viên, nếu căn 1,5 tỷ thì hoa hồng được 75 triệu, cho sale 30tr thì chỉ còn 45 triệu như các sàn môi giới thông thường. Đến đây cái đầu u tối của các bạn có thể hiểu là với doanh thu môi giới từ 50tr - 100tr thì bán bao nhiêu căn mới được doanh thu môi giới như trong báo cáo.
Vậy cái khó hiểu là gì, tại sao doanh thu nhiều thế !? trả lời luôn đó là doanh thu đầu tư thứ cấp, để anh bình dân học vu đơn giản như sau:
- Một chủ đầu tư có một dự án 1.000 nền đất, mỗi nền 100m2 => họ đang muốn bán cả dự án hay khoảng 100 nền. DXG sẽ thẩm định và quyết định lấy tất 1.000 nền với giá 5tr/m2 chẳng hạn sau đó về làm marketing thổi giá và bán được 8tr/m2 chẳng hạn. Tiền lãi trước trừ chi phí mỗi m2 là 3tr/m2, nếu bán được 100 nền thì tiền lãi là 3tr x 100 nền x 100 m2/nền = 30 tỷ.
- Con số 30 tỷ như trên DXG hạch toán là doanh thu môi giới, các bạn đầu óc có u tối thì cũng hiểu thực chất là doanh thu đầu tư thứ cấp hoặc mua sỉ bán lẻ nhưng chuẩn mực kế toán thì DXG đi bán cái sản phầm của người khác thì phải ghi là môi giới, DXG không thể ghi doanh thu là giá trị của cả lô đất và giá vốn là tiền mua lô đất mà chỉ ghi phần chênh lệch làm doanh thu.
Từ ngữ thì giống nhưng bản chất là khác nhau. Môi giới là các bạn bán được có tiền, không bán được cũng chả sao, trả lại sản phẩm chop chủ đầu tư còn đầu tư thứ cấp thì DXG là khách hàng của chủ đầu tư, bán ko được thì ôm giống các bạn đầu tư căn hộ, đất nền thôi, khác là các bạn chỉ đủ lực ôm 1-2 nền giá cao, DXG tiền lớn ôm cả dự án và thổi giá được.
- Vậy theo chuẩn mực thì giá vốn nó là cái gì!? chính là chi phí marketing và công cụ dụng cụ bán hàng, thường chỉ chiếm 5% giá trị sản phẩm. Ví dụ mỗi nền đất mua như trên có giá trị rất là thấp => lãi gộp cao là đương nhiên;
- Ngòai giá vốn thì lương nhân viên sale là chi phí bán hàng, hoa hồng trả cho sale cũng là chi phí bán hàng. Chi phí nuôi thằng TGĐ & gián tiếp... sẽ là chi phí quản lý.
Bây giờ chắc cái đầu u tối của bạn chủ thớt và nhiều bạn chưa hiểu đã hiểu mô hình kinh doanh của DXG & các đơn vị thành viên.
3. Thứ ba: Dù đầu các bạn có u tối thì cũng hiểu là việc đầu tư thứ cấp kiểu DXG này là kiểu hút máu chủ đầu tư, lợi dụng vị thế tài chính và hệ thống để trục lợi và chỉ DXG mới làm được quy mô lớn thế do tiền nhiều. Với loại hình đầu tư này DXG chả phải bỏ cái gì ra cả, không phải xây, không phải lo giấy phép, kiếm lãi xong mọi chuyện để chủ đầu tư lo, hiệu quả rất cao, quay vòng vốn nhanh. Nhiều thằng chủ đầu tư làm dự án cả chục năm mà lãi được có 1-2tr/m2 tropng khi DXG vào phân phối ăn 3-4tr/m2 trong vòng vài tháng là chuyện bình thường (dân buôn đất cũng như buôn gà lợn, buôn lúa gạo...).
Tạm kết thế, chắc bằng đó là cũng làm cái đầu chủ thớt sáng ra. Cũng đừng giận hay hằn học mình vì tính mình nói thẳng, bạn có chửi lại mình thì cũng dùng lý lẽ, chửi đổng là không có văn hóa, thế nhé.

Hay, bác rất am hiểu về DXG. Các chú các thím ấy cũng thấy thơm nên chim chóc để vào hàng ấy mà.

Mai lại tiếp tục điệp khúc bán thì cho em xin
Té gấp

Chuyện giá cổ phiếu và giao dịch lãi hay lỗ là chuyện của mỗi người và do năng lực của riêng cá nhân, giỏi thì hưởng chứ cho ai được đồng nào, dĩ nhiên có đến gần 10tr thoát hàng thì phải có chim lợn rồi, nhưng ăn bẩn như thằng chủ thớt cũng không ai nói gì, cái đáng ghét là ăn xong ị vào bát, nói xuyên tạc bất chấp thủ đoạn như vậy ngứa mắt mình chém thôi. Các bạn để ý sau vài bữa nữa f319 này sẽ lặn kh6ong một bòng chim nào, báo chí cũng không có bài viết nào nữa, nói thế để các bạn tự suy nghĩ, có thằng nào rảnh đi viết bài tầm bậy tầm bạ thế không

--- Gộp bài viết, 19/10/2017, Bài cũ: 19/10/2017 ---

Du không muốn nói nhưng cũng phải thừa nhận bọn nó giỏi & có thế lực, chứng khoán đúng là thiên biến vạn hóa, do chưa đủ trình lướt nên em phải ôm lỳ

DXG đâu chỉ dừng lại ở đây, quý 4 dự còn khủng hơn, giá mục tiêu 30.x - Đạp tiếp để còn gom hàng nào!