REE

"Trong phán quyết ngày 10/4/2019, VIAC đã tuyên buộc VSH phải thanh toán và bồi thường cho tổ hợp nhà thầu Trung Quốc số tiền 2.163 tỷ đồng"

https://m.tinnhanhchungkhoan.vn/pha...0-ty-dong-voi-nha-thau-trung-quoc-268139.html

Người ta sử dụng Net Operating Income, chứ ko sử dụng rental income, tiền thuê phải được điều chỉnh một số chi phí, rồi mới sử dụng cap rate 10%.

Về đi học lại cấp 1 đi bạn ạ. Dốt quá không ai chịu được

Vâng! nếu tính như bác thì chỉ 5% thôi. Bác cứ lấy bất cứ giá trị 1 tài sản bds nào và cho thuê xem 1 năm có thu được 5% trên đất và nhà không sẽ thấy thống kê đó là tương đối chính xác.

Bạn không có cách nào để phản biện lại người khác, bây giờ lại quay sang như thế này ah. Chác bạn được người khác khen quá nhiều nên khó chấp nhận bị ai đó đưa ra góc nhìn khác mình.
Bạn thấy mình từ đầu có sử dụng từ ngữ như bạn không. Mình đưa ra các luận điểm để bảo vệ cho quan điểm của mình. Nếu bác muốn phản biện thì phải bác bỏ được các luận điểm trên, chứ không phải nói năng kiểu này.
Vậy nhé

Phản biện cái gì khi kiến thức của bạn là con số 0.
Bạn cho rằng khối văn phòng cho thuê được 850 tỷ / năm chỉ đáng 4.000 tỷ vì nó gấp 10 lần lợi nhuận ròng , kiểu như p/e bằng 10 ấy đúng không?
Điều này nó tương đương với việc bạn mua 1 văn phòng cỡ 4 tỷ và cho thuê 70tr/ tháng. Cũng có nghĩa là theo ngôn ngữ dân gian là mua 1 cái nhà cho thuê 5 năm thu đủ vốn ấy. Có không? Có ở đâu trên trái đất này có giá cho thuê cao như vậy không????

8k5 e nghĩ vẫn còn hơi ít đấy.

Có 1 cách đơn giản để các nhà quản lý xác định bong bóng bđs Mỹ là dựa trên tỷ lệ chuẩn dài hạn 20:1. Tức là giá nhà gấp 20 lần giá thuê/năm.
Việt nam là nước mà hoạt động cho thuê văn phòng được coi là hấp dẫn nhất thì theo thống kê cũng chưa bao giờ chạm đến con số 10%. Tức là giá nhà luôn cao hơn 10 lần giá thuê/năm.

Ree hưởng lợi từ ppc nhiều. Định giá hấp dẫn. Tiền gửi bank thì nhiều. Giấu lãi thì vô địch.
Đầu tư giá trị dài hạn sẽ có ngày hái quả ngọt

1. Ban đầu bạn định giá dựa theo rental income (tiền cho thuê) rồi sử dụng 10% để định giá mảng bds và cho thuê văn phòng. Mình không đồng ý với cách định giá này, vì bạn đang sử dụng Income Approach (mặc dù bạn không chịu thừa nhận nhưng thực ra nó là income approach) cho việc định giá bds tạo thu nhâp (income-producing properties). Tuy nhiên, mình không đồng ý ở chỗ là nếu sử dụng Income approach thì bạn phải sử dụng Net Operating Income. Trong đó, từ rental income phải điều chỉnh qua các loại chi phí, rồi mới sử dụng cap rate 10%, chứ không dùng rental income như bạn.

2. Bạn lấy ví dụ về căn nhà 4 tỷ, cho thuê 70 triệu, rồi lấy PE = 10 => Giá trị bds 700 triệu, mà không tính giá trị thị trường của đất. Thì bạn đang nhầm lẫn giữa phương pháp bạn chọn ban đầu (income approach) và phương pháp Net Asset Value (NAV). Trên bạn sử dụng rental income/cap rate (income approach) tính ra 8500 tỷ, xong giờ bạn lại điều chỉnh lại giá trị quyền sử dụng đất (tức là phương pháp NAV). Khi định giá theo NAV thì ngoài việc chiết khấu giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai, thì còn phải cộng lại tiền mặt, khoản phải thu, giá trị quyền sử dụng ĐẤT rồi phải trừ đi các nghĩa vụ nợ tài trợ cho việc hình thành tài sản đó.
Nhưng vì ban đầu bạn nói là định giá riêng mảng bds và văn phòng cho thuê, đồng nghĩa với việc bạn đang dùng sum-of-parts method, và vì vậy bạn lại phải bóc tách phần nghĩa vụ nợ nào là tài trợ cho mảng bds và văn phòng cho thuê, phần phải thu nào là phải thu thuộc khối văn phòng... để chiều chỉnh lại NAV.

Nên bạn đang có sự lẫn lộn ở đây, trên bạn dùng income approach, dưới bạn lại dùng NAV mà không điều chỉnh lại tiền mặt, các khoản phải thu và điều chỉnh lại nợ. Thực ra bạn cũng chẳng hiểu gì về 2 phương pháp này.

Mình nói 4500 tỷ là đối với giá trị của phần thu nhập, nhưng bạn lại sử dụng 8500 tỷ cho giá trị của phần thu nhập. Mình không đồng ý là phần thu nhập lại được định giá kiểu khơi khơi như bạn.

3. Bạn sử dụng 10% cap rate cho rental income, sau đó ví dụ cái nhà, bạn lại nói mình dùng PE = 10. Bạn không nói thì mình còn không biết, chứ bạn nói ra người ta biết bạn không hiểu gì về mối quan hệ giữa PE và cap rate (mà trong trường hợp này là discount rate)

4.

Tôi không nói đến cổ phiếu tăng hay giảm, dn tốt hay xấu, mà tôi đang nói đến cách thức tiếp cận và đánh giá của bạn (Đừng nhầm lẫn 2 thứ này). Người ta đánh giá một quyết định không phải bởi kết quả - dù đúng hay sai - mà bởi quy trình dẫn tới kết quả ấy.

Bạn muốn thuyết phục người khác thì phải có lập luận, cơ sở, và số liệu rõ ràng, mạch lạc, chứ không phải cứ khơi khơi, ốp theo kiểu nông dân là xong, rồi muốn sao thì muốn. Và tránh chụp mũ, hoặc sử dụng lời lẽ không hay, chỉ tập trung vào các luận điểm nêu ra và trong phạm vi trao đổi, đừng dùng lời lẽ công kích cá nhân. Còn nếu cứ mở mồm là chê người khác dốt, và ngu thì tốt hơn dừng trao đổi ở đây nhé. BB