Siêu cổ phiếu: L14 - Giá nào cho 3 năm sau

BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG CỦA LICOGI 14 (L14)


1. TIỀM NĂNG LỢI NHUẬN TỪ MINH PHƯƠNG


Tổng diện tích dự án khu đô thị Minh Phương


58,54 ha

Tổng giá trị quyết toán xây dựng toàn dự án


469.273.877.000 đồng

Tổng diện tích đất đã bán theo hợp đồng góp vốn


159.583,20 m2 (15.9 ha)

Tổng giá trị đã bán theo hợp đồng góp vốn


558.137.494.711 đồng

Tổng số đất còn lại đã trừ hạ tầng


113.959,5 m2 (11.4 ha)

– Đất nền liền kề phân lô và biệt thự


77.839,08 m2 (7.78 ha)

– Đất xây trung tâm TM cao tầng, đất thương mại dịch vụ, chung cư thu nhập thấp


36.119,40 m2 (3.61 ha)

Giá vốn cho 1m2 thương phẩm


1.8tr/m2

Tổng giá trị đã bán theo hợp đồng góp vốn (cho 15.9)


558 tỷ đồng

Doanh thu đã hạch toán trên BCTC - 2014


77 tỷ đồng

Doanh thu đã hạch toán trên BCTC – 2015


96 tỷ đồng

Doanh thu đã hạch toán trên BCTC - 2016


99 tỷ đồng

Doanh thu bán hàng giai HĐGV chưa hạch toán


120 tỷ đồng


Phân tích từ báo cáo tài chính quí III:

- Vay nợ ngân hàng: hơn chục tỷ, trong khi phải thu từ các công trình xây lắp từ giờ đến đầu năm tới cỡ 32.3 tỷ. DN thực sự lành mạnh về tài chính.

- Tồn kho giảm 32 tỷ, LN gộp 32,7 tỷ, LN ròng 17,43 tỷ ---> Biên LN gộp 39 %.

- Trong 82 tỷ doanh thu quý này: Doanh thu từ BĐS 65 tỷ (giá vốn ~31 tỷ) --> Biên LN gộp tăng từ 46 lên 52%, xây lắp 7 tỷ, kinh doanh xăng dầu 10 tỷ (giá vốn 9,8 tỷ).

- Tiền từ MP về cỡ 60 tỷ, hy vọng đến cuối năm được tương đương số đó. Đẩy nhanh bán nốt quỹ đất còn lại của Minh Phương đáp ứng yêu cầu vốn cho Nam MP, giờ sạch nợ bank rồi, bán được bao nhiêu trừ thuế, phí xong còn lại lãi ròng.

Lũy kế từ 2014 đến Q3.2017, L14 đã hạch toán 439 tỷ doanh thu Minh Phương gồm: 272 tỷ trong 3 năm 2014-2016 và 167 tỷ trong 9T.2017. Như vậy, L14 còn 120 tỷ (558 - 439) doanh thu hàng đã bán từ giai đoạn trước chưa hạch toán với giá bán bình quân 3,5 tr/m2.


Năm


2014


2015


2016


9 T - 2017

Doanh thu


77


96


99


167

Giá vốn


50


59


53



Lợi nhuận gộp


27


37


46


80.9

LNST


18.6


18.1


26


43.8

Biên LNG


34.3%


38.5%


46.0%



Lợi nhuận sau thuế/ doanh thu


24.1%


18.8%


26.2%


30.5%

(Nguồn: BCTC & http://licogi14.vn/bao-cao-tien-do-ban-hang-tai-khu-do-thi-minh-phuong/)

Như vậy, khoản người mua trả tiền trước giảm còn 160 tỷ gồm: cỡ 100 tỷ chưa kết chuyển sang doanh thu và khoảng 50-60 tỷ cho phần mới mở bán 7,8ha gần đây (theo lời Chủ tịch).

Tốc độ bán hàng khu Little Park View: Bắt đầu mở từ tháng 3/2017 đến nay đã bán được khoảng 150 lô đất với tốc độ và giá bán ngày càng cao.

ð Từ BCTC mới nhất ta thấy: tỷ suất lợi nhuận sau thuế/Doanh thu đã cải thiện so với giai đoạn trước đó: 30.5%

ð Với tiến độ hạch toán doanh thu như hiện nay, phần nào bán trước hạch toán trước, bán sau hạch toán sau thì hết Q1.2018 mới hạch toán hết 120 tỷ doanh thu, với biên LNST/DT: 30.5% dự kiến thu 35-40 tỷ LNST.

ð Từ Q2.2018 mới hạch toán đến phần 7,8ha (trong tổng số 11,4ha) mở bán gần đây, khi đó cứ 1 đồng giá vốn (1,8 tr/m2) sẽ ra 4-5 đồng (bán 7,3-12tr/m2) lợi nhuận.

ð Khoản người mua trả tiền trước giảm còn 160 tỷ gồm: cỡ 100 tỷ chưa kết chuyển sang doanh thu và khoảng 50-60 tỷ cho phần mới mở bán 7,8ha gần đây (theo lời Chủ tịch).\

ð Khi nào nhìn cục người mua trả tiền trước còn cỡ 60 tỷ, tồn kho còn 200 tỷ (11,4ha x 1,8 tr/m2) thì mới đến khúc hạch toán phần 7,8ha có LN khủng ~500-600 tỷ.

ð Dòng tiền thu được từ Little park view (7.8 ha) chủ yếu dành trả nợ NH, từ Q4.2017 tiền thu được từ bán đất và đòi nợ công trình sẽ hiện dương trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Vì toàn bộ dự án MP hiện nay đã được cấp sổ đỏ từng ô đất, phần bán cũ cơ bản đã bàn giao sổ đỏ cho KH xây nhà. Phần mới mở bán cũng đã có sổ đỏ, KH mua sẽ được cấp sổ sau khi 2-3 tháng đặt cọc, nộp đủ tiền.



PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN NAM MINH PHƯƠNG

- Phê duyệt quy hoạch 1/500 NMP đầu tháng 11, trình giao chủ đầu tư dự án cuối năm nay. 2018 bắt đầu gpmb, thi công hạ tầng


Những điểm đáng chú ý về dự án Nam Minh Phương.

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Lý do: Dự án được giao thực hiện từ 2011 trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, do Chính phủ điều chỉnh quy hoạch tổng thể thành phố Việt Trì nên việc giao CĐT bị lùi lại.

- Nhà nước đứng ra tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo đúng quy định. Sau đó giao đất cho CĐT thực hiện dự án theo đúng quy định.


è Phân tích: Đây là lợi thế vô cùng lớn của dự án Nam Minh Phương: Nhà nước thu hồi và giao đất có thu tiền SDĐ theo khung giá quy định. Còn các dự án được cấp đất sau 2013 thì nhà nước giải phong mặt bằng và đấu giá công khai. Do đó giá vốn 1 lô đất sẽ cao hơn rất nhiều.

Nhìn các dự án đấu giá đất gần đây để thấy lợi thế của L14:
Tại Bình Dương: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật IJC 26ha ở mất mua 4400 tỷ
Tại Hà Nội: Tỷ phú Trịnh Văn Quyết trúng đấu giá quyền sử dụng 65,000 m2 Ở đất làng Đại Mỗ ven đô giá 860 tỷ
Để ước tính giá vốn đất thương phẩm khu đô thị Nam Minh Phương sẽ có giá bao nhiêu:

Phân tích:

Quy mô dự án: 54,43 ha
Diện tích đất có thể kinh doanh được: 22,33 ha
Tổng mức đầu tư dự kiến: > 3000 tỷ


o Giai đoạn 1: 1480 tỷ

Thực hiện GPMB toàn bộ dự án 54,43ha, đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xây dựng 268 ô đất (208 liền kề và 60 biệt thự)

Trong đó:

Trong tổng mức đầu tư GĐ1, chi phí đầu tư hạ tầng, đền bù GPMB, tiền sd đất dự kiến:

I


Xây dựng hạ tầng


471 tỷ


Theo văn bản

II


Giải phóng mặt bằng


157.3 tỷ


Theo văn bản

III


Tiền SDD


93,3 tỷ


Theo văn bản

IV


Tổng


722.5 tỷ



V


Tổng chi phí ( I+II+III) +10% dự phòng


795 tỷ



VI


Diện tích đất thương phẩm


22,33 ha





Giá vốn cho 1 m2 đất thương phẩm


3,56 tr



VII


Chi phí xây dựng công trình dự kiến 268 lô BT, LK


713.456 tỷ


Theo văn bản


o Giai đoạn 2: Phần còn lại của Tổng mức đầu tư dự kiến (>2000 tỷ) là chi phí đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- 1138 căn biệt thự và liền kề.
- 07 tòa chung cư cao tầng + 1 tổ hợp trung tâm thương mại.
- 2 trạm xăng dầu
- Trường học các cấp, trụ sở UB phường, CA....


Phân tích:

· Phần chi phí xây dựng công trình dự kiến: Chủ đầu tư L14 sẽ thi công cho khách hàng mua đất và thu biên lợi nhuận 5-10%.

· Lợi nhuận ước tính: Với mặt bằng giá hiện nay cho mặt hồ Minh Phương 12-15 tr/m2, 7,5-20 tr/m2 cho các vị trí khác, tính bình quân 10 triệu/m2 cho dự án Nam Minh Phương --> LN dự kiến cho bán biệt thự liền kề thương phẩm Nam MP (chưa kể LN mảng xây dựng) từ sau 2019: (10 - 3,56) x 17 ha ~ 1.100 tỷ (1)

· Lợi nhuận từ xây dựng nhà biệt thự liền kề (tính rất thấp): 150tr/căn ~ 170 tỷ (2)

· Lợi nhuận từ việc thực hiện 7 ô block NOXH: 140 tỷ (20 tỷ/1NOXH) (3)

· Tổng lợi nhuận = (1) + (2) + (3) = 1480 tỷ

Phân tích:

+ Theo quy định mới, hiện không cho phép phân lô bán nền mà CĐT phải xây dựng hạ tầng + nhà để bán. Tuy nhiên, hầu hết các CĐT hiện nay đều thực hiện theo hình thức góp vốn giai đoạn đầu, sau khi xong hạ tầng chuyển sang HĐ đặt cọc, KH nộp tiền xây nhà theo tiến độ và chuyển sang HĐ mua bán khi hoàn thành xây dựng công trình. Như vậy, áp lực về vốn chủ yếu là giai đoạn thi công hạ tầng kỹ thuật.

+ Theo chia sẻ của LĐ "Nam Minh phương chỉ cần cỡ 100 tỷ gpmb toàn bộ đất sạch, bỏ ra 200-300 tỷ san nền toàn bộ dự án, làm trục đường 36m nối ra QL 32C, đào hồ, rào lại toàn bộ dự án là nhìn lung linh rồi". Tức là lúc đó có thể bắt đầu huy động góp vốn từ KH để đặt cọc giữ suất, giá có thể mềm hơi đôi chút nhưng được vị trí đẹp

+ Dự án Nam Minh Phương dự báo sẽ bán chậm hơn Minh Phương: vì Minh phương chỉ bán đất nền còn Nam Minh Phương bán cả Đất và nhà. Lợi nhuận tuy lớn nhưng để bán hết 268 ô đất cả đất và nhà (giai đoạn 1)


· Về năng lực làm dự án của Licogi 14: L14 chỉ có hơn 10 tỷ mà thực hiện xong dự án Minh Phương 505 tỷ, thành công của Minh Phương đã chứng tỏ được năng lực thực hiện dự án của Công ty. Với 225 tỷ vốn CSH sau đợt tăng vốn tới đây + dòng tiền 400-500 tỷ từ tồn kho MP trong 1-2 năm tới, L14 hoàn toàn đủ khả năng hoàn thành toàn bộ hạ tầng dự án Nam MP (~700 tỷ) để kinh doanh. Mục tiêu của DN hiện nay ko dừng ở dự án Nam MP, họ đang lên kế hoạch để tiếp tục triển khai dự án Bình Minh, Lào Cai 73ha trong tương lai gần.



Ngoài những cơ hội trên thì cũng cần lưu ý các rủi ro như sau:

- Dự án Nam Minh Phương sẽ bán cả đất + nhà trên đất: Do đó sẽ khó bán hơn Minh Phương hiện tại. Nếu cho bán 1 lô liền kề với giá đất 100m2*10tr+ Giá xây 1-1.5 tỷ. Mỗi liền kề có giá 2-2.5 tỷ đồng. Từ sau 2019, nếu giá nhà đất đi xuống thì lượng tồn kho rất lớn.

- Đầu tư cho các công trình Nhà ở Xà Hội: 7 block này sẽ tốn rất nhiều nguồn lực nhưng lợi nhuận không cao, thời gian thu hồi vốn lâu. Tuy nhiên, NOXH sẽ là xây vào giai đoạn sau của dự án và có thể L14 sẽ nhượng lại cho 1 đối tác thứ 3 xây dựng.

- Để thực hiện Nam Minh Phương cần huy động 1 lượng lớn tiền để thực hiện. Doanh nghiệp sẽ phát hành thêm 1:1 giá 12, vay ngân hàng và dòng tiền từ bán đất Minh Phương hiện nay. Rủi ro có thể là Minh Phương bán chậm hoặc khó khăn trong vay vốn ngân hàng. Khó khăn nhất là giai đoạn hoàn thành CSHT, giai đoạn sau có thể huy động từ vốn góp của NĐT.

-

Nguồn tài liệu:

http://licogi14.vn/wp-content/uploads/2016/12/Một-số-văn-bản-qd-lien-quan-dự-án-Nam-Minh-Phương.pdf



LỜI CUỐI:

Có một điều này mà không phải ai cũng nhìn ra được:


-KEM TRÀNG TIỀN: Sau hàng chục năm bán kem, thì tài sản lớn nhất để lại ko phải từ bán kem mà là lô đất phố Tràng tiền

-NHÀ MÁY CƠ KHÍ CÔNG CỤ SỐ 1, sau bao năm gia công chế tạo lừng lẫy, niềm tự hào của công nghiệp VN… thì tài sản lớn nhất là lô đất bán cho VIC xây Royal City

-DÊT LEN MÙA ĐÔNG sau bao năm mệt mài dệt, Tài sản lớn nhất để lại là lô đất đang xây tổ hợp chung cư

- CAO SU SAO VÀNG sau nhiều năm chế lốp thì tài sản để lại lớn nhất vẫn là lô đất

- CAO SU PHƯỚC HÒA: Doanh nghiệp đầu ngành Cao su nhưng giá CP tăng không phải vì sản xuất mà là chuyển đổi đất trồng cao su sang đất Khu công nghiệp cho VSIP.

- Dệt minh khai, giày thượng đình, Cơ khí chính xác, Ks Kim liên, Chiếu sáng đô thị Nguyễn Huy Tưởng, Bia LH thực phẩm Hà tây, Rượu HN, Bánh kẹo Hải Hà….. sau bao năm cày cuốc thì tài sản lớn nhất để lại vẫn là miếng đất mà thôi ko phải từ kinh doanh.

Trên sàn, C47,VE9,VNP,HVG,FDC…… khi khó khăn nhất thiếu tiền trả nợ hoặc làm ăn. Thì tài sản có giá nhất để bán vẫn là miếng đất,

Vậy nên, tìm trên sàn chứng khoán tìm được cổ phiếu vốn hóa ít, vốn điều lệ ít, nhưng quỹ đất và dự án lại to khủng ngang hàng cổ hạng trung. Cổ như vậy nó sẽ có mức đòn bẩy khủng khiếp. Cơ hội làm giàu vô cùng lớn!

90% các triệu phú đều đi lên từ sở hữu bất động sản. Nhiều tiền đã được tạo ra trong bất động sản hơn trong tất cả các khoản ngành công nghiệp cộng lại. Kẻ khôn ngoan là người kiếm tiền ngày hôm nay và đầu tư vào bất động sản"- tỷ phú Andrew Carnegie

a tham quá, DPG x3, PAN x2 trong 3 tháng, còn mua thêm L14 làm chi? phải để cho người khác mua với chứ

Có phải anh đâu! Từ khi mở topic này bao nhiêu Ndt còn giữ đến giờ này giơ tay điểm danh nào

Nhiều dấu hiệu cho thấy sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư vào bđs !
Các diễn đang thi nhau nói về đất nền !
L14 !!!!!!!!!!!!!

Chào anh chị em,
Dòng BDS trong chu kì các NH bơm tín dụng nó mới đích thị là VUA chứ ko phải bank. Nếu như bank chỉ ăn tăng trưởng cho vay mỗi năm 20% và ăn biên LN =2% thì số tiền bơm ra nó kích hoạt giá đất tăng 300-500-1000%. Những công ty vốn điều lệ nhỏ 150 tỷ mà ôm quỹ đất khủng như L14 trị giá 6000-8000 tỷ khi đất sốt bằng lần thì không thể tính nổi con số EPS, vì quá khủng khiếp.

Lợi nhuận từ bán 150 lô đất năm 2017 và giai đoạn trước đó chưa hạch toán của L14 cỡ 100 tỷ và tồn kho đất Minh Phương (7.8ha Little Park View) với giá vốn 1.8tr/m2 bán 8-10tr/m2 dự tính sẽ mang lại 500-600 tỷ lợi nhuận trong 3 năm tiếp theo.

Đó là lý do L14 duy trì được EPS trên 8k dù chia tách rất nhiều lần và cũng là lý do L14 phá hết đỉnh này đến đỉnh khác, tăng triền miên lâu lâu nghỉ chút rồi lại tăng tiếp.
Trong 2018 L14 triển khai Nam Minh Phương sẽ có lượng tồn kho BĐS cực lớn mang lại ln tối thiểu 1500 tỷ trong vòng 3 năm 2018-2020.

L14 đã tích lũy 6 tháng qua và đang vào uptrend và với cách vào tiền như những cơn sóng trước, kết hợp với dòng tiền dịch chuyển vào BĐS mạnh mẽ như hiện nay thì sóng này phải lên 50-70% là ít nhất.

Cao thủ nào còn nhớ HDG 2007 chỉ có 30ha đất an khánh bán giá 7tr mà phi 80 lần, Anh thông bỏ 12 tỷ mua HDG lúc IPO giờ tài sản có 1000 tỷ, Đất nền khủng khiếp thế đó. Trong khi L14 diện tích quỹ đất 200ha = gấp 6 lần HDG 2007 và giá bán trung bình 15tr= 2 HDG 2007. Nên nếu nó có lên 1-2 triệu mỗi cổ sau nhiều lần chia tách cũng không phải chuyện lạ. HDG từng 1,8tr đó anh em nhé.

Chúc ace 1 ngày cuối tuần vui vẻ

BÁO CÁO GẦN NHẤT CỦA CTCK SBS ĐỊNH GIÁ L14 VỚI GIÁ 120K
http://www.sbsc.com.vn/Handlers/DownloadReport.ashx?ReportID=1829

http://f319.com/threads/trong-khi-c...-rao-thi-mot-dong-cp-lai-dua-nhau-ce.1099579/

năm nay lại double l14 giống năm ngoái. Số khổ thật. hê hê

Ae chắc bán hết rồi nhỉ

Trên con đường của tới vinh quang của siêu cổ rất nhiều người nhìn thấy nhưng mấy ai đi tới cùng.
Sớm thôi sẽ có 7x sau chia
T4 lại có các nghị quyết về cổ tức, tăng quỹ đất, triển khai Nam MP. Năm nay L14 sóng còn dài dài

Âm thầm và lặng lẽ

Vẫn ôm nó lên lại 90 đó