SIP - viên ngọc ẩn mình (P1) - cổ phiếu tiềm năng nhóm BDS KCN

Xin chào các bác, hôm nay em sẽ đánh giá nhanh về CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG - mã cổ phiếu SIP. Xin nhận gạch đá xây nhà ạ.
Theo em đây là 1 DN rất đặc biệt trong nhóm bds KCN với những lợi thế cạnh tranh vượt trội mà bao DN cùng ngành phải ao ước. Vì sao như vậy?

1. Lịch sử hình thành và phát triển
CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) được thành lập vào năm 2007 bởi 04 cổ đông sáng lập gồm Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, CTCP Cao Su Phước Hòa PHR, CTCP Đầu tư Xây dựng Cao su và ông Trần Công Kha - chủ tịch GVR.

Năm 2019 SIP trở thành công ty đại chúng, chính thức niêm yết trên sàn giao dịch CK TPHCM từ ngày 08/08/2023.

Lĩnh vực kinh doanh chính của SIP là cho thuê đất KCN, dịch vụ tiện ích và dịch vụ KCN.

2. Ban lãnh đạo và Cơ cấu cổ đông
BLD đều là những người làm có kinh nghiệm trong lĩnh vực bds KCN và gắn bó nhiều năm với SIP

Cổ đông lớn hiện có CTCP đầu tư và phát triển đô thị An Lộc nắm 22,2%, chủ tịch Trần Mạnh Hùng nắm 11,4%, công ty Nam Tân Uyên nắm 10%, TGD Lư Thanh Nhã nắm 8,4%, còn lại là các cổ đông khác trong đó có GVR vẫn nắm gần 2% SIP

3. Tình hình tài chính và hoạt động KD
TS của SIP tăng trưởng rất đều đặn qua các năm. Không có nợ vay.
Em xem trong bctc quý 3 vừa rồi thấy: tổng Nợ vay ngắn hạn và vay dài hạn là 1300 tỷ,so với VCSH 3800 tỷ thì tỷ lệ chỉ là 0,3 thôi nghĩa là ở mức rất an toàn, tuy nhiên SIP còn có khoản tiền mặt và tiền gửi khoảng 3400 tỷ nữa vậy nên tính ra SIP thậm chí còn ko có nợ vay, mà còn đang đc nhận lãi từ khoản tiền gửi khổng lồ nữa.

Như vậy có thể thấy cơ cấu TS của SIP rất tốt và lành mạnh.

Về KQKD: Doanh thu và lợi nhuận của SIP tăng trưởng tương đối đều đặn qua các năm.
Nếu xét theo các mảng KD thì hiện tại mảng dịch vụ tiện ích đang đóng góp cao nhất vào cơ cấu DT của SIP (chiếm 70-80% vào doanh thu và 40-50% vào LN gộp), còn mảng cho thuê đất KCN thì chỉ đóng góp khoảng 7% vào DT nhưng nhờ biên lợi nhuận tốt từ giá vốn thấp nên mảng này đã đóng góp trung bình 25-30% vào cơ cấu LN gộp mỗi năm của SIP. DT mảng cho thuê KCN không cao là do SIP đang áp dụng biện pháp phân bổ doanh thu theo từng kỳ nên DT sẽ ko đột biến mà đc hạch toán đều đặn mỗi năm.

4. Tiềm năng
Nói đến bds KCN thì yếu tố quan trọng nhất vẫn là quỹ đất. SIP được thành lập bởi các cổ đông lớn là cty gốc nhà nước chính vì vậy mà SIP sở hữu quỹ đất rất lớn, sạch, vị trí thì siêu đắc địa, nằm tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh. Đây đều là những vị trí vàng, đáng mơ ước của tất cả các DN bds KCN.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và đầu tư vào cuối năm 2022, SIP sở hữu khoảng 2.5% tổng diện tích đất KCN toàn quốc và nằm trong danh sách các doanh nghiệp niêm yết sở hữu khu công nghiệp lớn nhất tại Việt Nam.

SIP hiện đang vận hành 4 KCN với tổng diện tích hơn 3200 ha, trong đó diện tích đất thương phẩm là 2450 ha và diện tích đất thương phẩm còn lại là khoảng 1058 ha - thuộc top đầu các DN có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn nhất.

Bên cạnh đó, các KCN của SIP chủ yếu nằm tại các vị chí rất đắc địa nên giá cho thuê cũng cao hơn so với mặt bằng chung, cụ thể như KCN Đông Nam và Lê Minh Xuân 3 - TP HCM có giá cho thuê từ 260 và 310 usd/ m2/ kỳ hạn thuê còn lại hay Lộc An Bình Sơn gần sân bay Long Thành - Đồng Nai thì giá cho thuê trung bình 230 usd/m2/ kỳ hạn thuê còn lại, chỉ có KCN phước Đông Tây Ninh thì vị trí kém thuận lợi hơn nên giá cho thuê thấp hơn 2 KCN trên, trung bình khoảng 85 usd/ m2/ kỳ hạn thuê còn lại.

Tiềm năng thứ 2 của SIP theo em là khoản mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn siêu khủng. Tổng TS của SIP khoảng 20k tỷ, trong đó DT chưa thực hiện dài hạn là 11k tỷ, thêm vào đó là 3500 tỷ tiền gửi nữa. Như vậy với lượng tiền dồi dào thì SIP có rất nhiều sự lựa chọn như M&A để mở rộng Quỹ đất trong tương lai.

Tiềm năng thứ 3 theo mình đến từ mảng dịch vụ tiện ích
Quỹ đất sẵn sàng cho thuê của SIP còn rất lớn và SIP sẽ còn tiếp tục mở rộng quỹ đất trong tương lai. Chính vì vậy khi mảng cho thuê KCN phát triển thì đương nhiên sẽ kéo theo mảng dịch vụ tiện ích tăng tương đồng. Mảng này đóng góp 70-80% vào tổng doanh thu của SIP và 40-50% vào LNG của DN

Bên cạnh đó, SIP là một trong số ít các DN bds KCN trên sàn có giấy phép hoạt động điện lực và Trạm biến áp mua điện trực tiếp từ EVN và phân phối lại cho các doanh nghiệp trong KCN, chính vì vậy khi giá bán lẻ điện tăng thì sẽ giúp DT cũng như LN gộp mảng phân phối điện của SIP tăng tương ứng.

Tổng kết lại thì SIP là DN bds KCN có chất lượng TS lành mạnh, quỹ đất lớn, sạch tọa lạc tại các vị trí vô cùng đắc địa, với khoản mục DT chưa thực hiện khổng lồ cùng với nguồn tiền gửi lớn thì dư địa phát triển quỹ đất của SIP trong tương lai sẽ còn gia tăng mạnh mẽ hơn, điều này làm cho KQKD của SIP còn tăng trưởng bền vững trong dài hạn. Tuy nhiên vì thanh khoản ko cao nên SIP sẽ phù hợp cho đầu tư trung hoặc dài hạn hơn.