Số năm làm việc để mua nhà tại Việt Nam và Thế Giới

Một môi giới tại thị trường Hà Nội chia sẻ, mới đây, có khách hàng cần tiền gấp nên gửi anh bán cắt lỗ 230 triệu đồng một căn hộ chung cư thuộc dự án từng gây "sốt nóng" khu vực phía Tây Hà Nội hồi đầu năm.
Căn hộ này có diện tích hơn 100m2, 3 phòng ngủ, được mua vào giai đoạn 2 với mức giá 9,4 tỷ đồng, tương đương 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế và phí), đã đóng 20% giá trị hợp đồng, dự kiến bàn giao vào quý 1/2027. "Đây là mức giá khá cao trong khu vực thời điểm lúc bấy giờ", anh Th. đánh giá.
Như vậy, với số tiền cắt lỗ 230 triệu đồng tính trên tổng giá trị căn hộ không quá lớn, nhưng nếu tính trên số tiền phải đóng lại là con số không hề nhỏ. Được biết, dự án này chia thành ba giai đoạn. Giai đoạn 1, khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Giai đoạn 2, khoảng 70-80 triệu đồng/m2. Giai đoạn 3, khoảng từ 95 triệu đồng/m2.
Tham khảo thông tin từ một số môi giới khác, với vị trí và tình hình bất động sản hiện tại, nếu mua được mức giá khoảng 70-75 triệu đồng/m2 tại dự án này được xem là hợp lý. Còn nếu cao hơn, nhà đầu tư nên cân nhắc và xem xét kỹ bởi khi giá quá cao, việc cho thuê hay bán lại sẽ trở nên khó khăn hơn.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, khi giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao, cùng với việc các nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đẩy sóng sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường vì vượt quá sức mua của người dân. Một thời gian sau, các nhà đầu tư, đầu cơ có thể sẽ phải cắt lỗ.

MUÔN KIỂU CHIÊU TRÒ NÂNG GIÁ NHÀ
Cuối năm ngoái, tôi đi xem một căn nhà 4 tầng, diện tích 34m2 nằm sâu trong một ngõ nhỏ ở quận Đống Đa, chủ rao bán 4,2 tỷ. Nhìn qua cũng thấy căn nhà đã xây lâu năm, dấu hiệu xuống cấp hiện rõ trên những vết nứt và những vệt loang lổ do thấm nước ở tường.
Hỏi thăm các hộ dân xung quanh, tôi được biết căn nhà này xây từ những năm 90. Nhà đã rao bán mấy tháng nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới.
Đến tháng 8 vừa rồi, một môi giới gọi cho tôi bảo có căn nhà chủ rao 6,8 tỷ, hơi vượt mức tài chính của gia đình nhưng cố thêm chút là được vì nhà đẹp. Nghe vậy tôi cũng đồng ý đi xem thử.
Bất ngờ là tôi lại được môi giới dẫn đi xem đúng căn nhà kia. Vậy mà giá chào bán lúc này đã cao gần gấp đôi so với lần đầu tôi xem.
Vậy là chỉ tốn chút tiền "make up" chủ nhà đã nâng được gấp đôi giá nhà trong thời gian ngắn. Đúng là, chỉ cần vị trí ở Hà Nội, thì nhà tân trang chút lại hét được giá gấp đôi, gấp ba!

GIÁ NHÀ TẠI VIỆT NAM CAO CẤP 22 LẦN THU NHẬP CỦA HỘ GIA ĐÌNH
Theo thống kê từ một Công ty Chứng khoán, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức khá đắt đỏ với tỉ lệ giá nhà trên thu nhập ở mức cao. Sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2016–2017, do tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng, tỉ lệ này đã giảm xuống nhờ tăng trưởng GDP trong 5 năm tiếp theo, trước khi bắt đầu tăng dần trong hai năm qua nhưng vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập hộ gia đình.
“Do giá nhà vẫn cao so với thu nhập của hộ gia đình, nguồn cung trên thị trường sơ cấp có hình kim tự tháp ngược, với các sản phẩm nghiêng về phân khúc cao cấp và đất nền do hoạt động đầu cơ. Hiện Việt Nam đứng ở nhóm đầu bảng xếp hạng với tỉ lệ 22,6x, sau Trung Quốc, Thái Lan, Philippines. Chúng tôi khá lo ngại vì tỉ lệ này khó có thể giảm trong ngắn hạn, do đó việc sở hữu một căn nhà giá phải chăng đôi khi sẽ nằm ngoài tầm với của số đông người dân”, đơn vị này nhận định.

KHÔNG TỈNH TÁO, NGHE LỜI “CÒ” LÀ DỞ RỒI!!!
Sau nhiều năm tích góp, vợ chồng tôi có tiết kiệm được khoảng 3 tỷ đồng nên cũng tính đến chuyện mua nhà tại Hà Nội.
Vì giá nhà thời điểm này đã tăng nên chúng tôi tính chờ thêm. Không ngờ, giá chẳng giảm mà còn tăng nhanh hơn. Nên từ tháng 6, vợ chồng tôi bắt đầu đi xem nhà với ngân sách 4 tỷ đồng tại khu vực Long Biên với diện tích tầm 30-40m2.
Trong suốt hai tháng, môi giới dẫn chúng tôi đi xem rất nhiều nhà nhưng hai vợ chồng vẫn chưa chốt được căn nào. Có lần chúng tôi ưng một căn, nhưng vì chần chừ bàn bạc thêm mà chỉ sau hai hôm, đã có người đặt cọc mất.
Đến đầu tháng 11, một môi giới dẫn chúng tôi đi xem căn nhà 3 tầng, diện tích 32m2. Giá thị trường tầm hơn 4 tỷ, nhưng căn này chỉ rao 3,7 tỷ đồng vì chủ cần bán gấp.
Chúng tôi xem sổ đỏ thì thấy không có gì bất thường. Khi hỏi về quy hoạch, cả chủ nhà lẫn môi giới đều cam đoan không dính quy hoạch. Chúng tôi có thương lượng thêm thì chủ nhà đồng ý giảm cho 100 triệu đồng.
Môi giới liên tục giục “nhà rẻ đẹp thế này không chốt ngay là hết” cộng thêm tâm lý sợ mua hụt như lần trước, chúng tôi đồng ý đặt cọc ngay.
Trong hợp đồng đặt cọc có ghi tên chủ nhà, nhưng người nhận cọc là môi giới và chỉ mỗi môi giới ký. Vợ chồng tôi thắc mắc thì chủ nhà nói đã giao toàn bộ việc bán nhà cho môi giới và bảo chồng tôi yên tâm cọc với môi giới. Nghe vậy, chúng tôi cũng xuôi và chuyển khoản 200 triệu đồng tiền cọc.
Hôm sau, chúng tôi đi kiểm tra quy hoạch thì bàng hoàng phát hiện căn nhà này nằm trong diện quy hoạch. Chồng tôi gọi cho môi giới để hỏi rõ, nhưng môi giới thản nhiên trả lời rằng, dù dính quy hoạch cũng không sao vì “bao lâu rồi đã thấy làm gì đâu”.

NGƯỜI MUA RÚT LUI VÌ MẢNH ĐẤT GIÁ 10 TỶ, PHÍ THỔ CƯ 5 TỶ
"Nhà bà dì tôi diện tích đất 4x30 m2, có căn nhà cũ ở từ xưa đến giờ, đất chưa phải là thổ cư vì nếu chuyển đổi, phải đập nhà ở hiện tại. Có người hỏi mua mảnh đất này giá 10 tỷ. Nếu áp dụng bảng giá điều chỉnh thì phí lên thổ cư là 5 tỷ đồng cho 100 m2.
Bây giờ người hỏi mua trước đây phải rút lui vì giá 10 tỷ phải gánh thêm 5 tỷ tiền thổ cư mới xây được nhà. Còn bà dì thì mãi mãi ở trong căn nhà nát kia bởi làm gì có tiền lên thổ và xây nhà mới nữa".
Câu chuyện được chia sẻ về cái khó người dân đang gặp phải nếu TP HCM áp dụng bảng giá đất mới.

PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ NÀY CÓ THẬT SỰ HIỆU QUẢ

Bất chấp phản đối của gia đình 2 bên, tháng 10.2024, vợ chồng anh Nguyễn Trọng Vũ (ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) quyết định bán căn chung cư ở Đại Mỗ, thu về 3,2 tỉ đồng. Hai vợ chồng anh chuyển sang thuê căn nhà đất sát trường con đang học với mức giá 7 triệu đồng/tháng.

Theo tính toán của đôi vợ chồng này, sau 8 năm với mức vốn bỏ ra hơn 1,2 tỉ đồng nhưng thu về gần 2 tỉ thì tốc độ thu lời của tài sản rất thấp nếu so với rót tiền vào đất nền. Nên anh chị đã quyết định bán chung cư, lấy tiền đầu tư đất thổ cư ven Hà Nội hoặc về tỉnh mua đất.

Tương tự, năm 2021, hai vợ chồng chị Mai Thu (huyện Hoài Đức, Hà Nội) mua căn chung cư 2 phòng ngủ để ổn định cuộc sống.
Song, chị Thu lại thay đổi ý định về kế hoạch ở 5-10 năm tới khi thấy giá chung cư bất ngờ tăng mạnh. Chị Thu và chồng nhẩm tính, nếu bán căn chung cư này, vợ chồng chị thu về được 4,2 tỉ đồng. Với số tiền này, vợ chồng chị có thể mua được 2 lô đất nền đẹp ở vùng ven Hà Nội.

“Nếu tính về lâu dài, số tiền kiếm lời sẽ nhiều hơn so với bị chôn vốn vào chung cư.” - chị Thu cho hay.
Theo phân tích, nếu đầu tư đất thì tốc độ sinh lời sẽ nhanh hơn. Do đó, việc thuê chung cư cũng sẽ rẻ hơn, tính trên hiệu suất của đồng vốn. Thậm chí, chi phí thuê chung cư luôn rẻ hơn so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm nếu lấy tổng tiền mua chung cư đẩy vào ngân hàng.

Sau giai đoạn tăng "nóng", giá chung cư Hà Nội bắt đầu đi ngang, không ít dự án chững giá trong 1-2 tháng qua.
Lần đầu tiên trong hơn một năm tìm mua chung cư ở Hà Nội, anh Trung (32 tuổi, quận Tây Hồ) được chủ nhà chủ động liên hệ, đàm phán giảm giá 50 triệu đồng. Trước đó 1 tháng, chủ nhà rao bán căn hộ 73 m2 (quận Bắc Từ Liêm) với giá 4,8 tỷ đồng, anh Trung trả 4,7 tỷ đồng nhưng người rao từ chối bán.
Anh Trung cho biết khá bất ngờ khi chủ nhà liên hệ và đề xuất hạ giá bởi hơn một năm qua, giá chung cư Hà Nội liên tục tăng, giá rao tháng này cao hơn tháng trước 100-200 triệu đồng. Tuy nhiên, anh cho biết đã hoãn kế hoạch mua nhà vì nhận thấy thị trường căn hộ có dấu hiệu hạ nhiệt, vợ chồng anh dự kiến tích luỹ thêm tiền để giảm bớt vay nợ.
Trong báo cáo thị trường quý III, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, cho rằng năm 2024 dường như đã chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại thị trường Thủ đô sau 4 năm. Tổng nguồn cung năm nay dự báo đạt trên 29.000 sản phẩm, năm 2025 được kỳ vọng đạt trên 30.000 sản phẩm.
Với lượng hàng lớn, chuyên gia CBRE dự báo từ năm 2025 trở đi, giá chung cư sẽ tăng ổn định ở mức 5-8% mỗi năm.
Còn Savills Việt Nam cho biết từ năm 2025, khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường Thủ đô. Đơn vị này dự báo khi nguồn cung căn hộ cải thiện, giá bán sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như giai đoạn vừa qua.

NHIỀU TIỀM NĂNG NHƯNG GIÁ CẢ TĂNG QUÁ NHANH

Theo dõi thị trường BĐS lâu quá giờ mình thấy ở Việt Nam, “đâu đâu cũng nhận là địa phương giàu tiềm năng” từ Phú Quốc, miền Tây, TPHCM, Long An, Bình Dương, Bà Rịa VT, Đồng Nai, Tây Nguyên, dọc miền trung Khánh Hoà, Bình Định, Phú Yên … Quảng Nam, Đà Nẵng ra tới Thanh Hoá, Nghệ An … ra rồi Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, lên cả Lạng Sơn …
Chỗ nào bán bất động sản nhà ở, đất nền thì Khu công nghiệp, cao tốc, cảng biển, metro, đường sắt … số liệu dân cư tăng nhanh, chuyên gia trong và ngoài nước tăng nhanh, thu hút đầu tư tăng nhanh, hạ tầng đầu tư mạnh.
Chỗ nào bán bất động sản nghỉ dưỡng thì cao tốc mở đường, khí hậu, view tuyệt vời, giá rẻ, sông suối biển hồ, phong thuỷ, tài lộc, đẳng cấp, khẳng định vị thế. Số liệu khách du lịch, doanh thu từ du lịch liên tục đỉnh, nóc, kịch trần …
Chỗ nào bán shophouse thì nhộn nhịp, đông đúc, kinh doanh gì cũng thắng.
Chỗ nào làm homestay thì chữa lành, hồi phục thân - tâm - trí, kết nối thân - tâm.
Nói chung 63 tỉnh thành, đâu đâu cũng đều tiềm năng.

TẠI SAO NÊN MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO THỜI ĐIỂM NÀY?
1. Tác động của bảng giá đất mới:
Ưu điểm:
o Tăng giá trị tài sản: Bảng giá đất mới giúp tăng giá trị tài sản hiện hữu, tạo cơ hội sinh lời cho nhà đầu tư.
o Minh bạch hóa thị trường: Giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, giảm tình trạng tranh chấp.
Nhược điểm:
o Gánh nặng thuế tăng: Giá đất tăng đồng nghĩa với việc tăng thuế đất, tăng chi phí sở hữu.
o Áp lực lên giá nhà: Bảng giá đất mới có thể đẩy giá nhà ở và các loại hình bất động sản khác tăng cao.
2. Biến động của thị trường vàng và các kênh đầu tư khác:
• Vàng: Vàng thường được xem là kênh trú ẩn an toàn, nhưng giá vàng biến động khá mạnh, khó dự đoán.
• Các kênh đầu tư khác: Các kênh đầu tư như chứng khoán, tiền điện tử cũng có rủi ro biến động cao.
3. Lãi suất giảm:
Ưu điểm:
o Lãi suất giảm giúp giảm chi phí vay vốn để mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà.
o Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều người chuyển hướng từ gửi tiết kiệm sang đầu tư bất động sản.
Nhược điểm:
o Nếu lãi suất giảm quá sâu, có thể tạo ra bong bóng bất động sản.
4. Cung cầu trên thị trường:
• Nhu cầu cao: Nhu cầu về nhà ở, đất nền vẫn luôn tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn.
• Cung hạn chế: Nguồn cung đất nền tại các vị trí đắc địa ngày càng khan hiếm.
Mua bất động sản thời điểm này có nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để đưa ra quyết định đúng đắn, bạn cần:
• Tìm hiểu kỹ thông tin: Nghiên cứu kỹ về thị trường, dự án, pháp lý trước khi quyết định.
• Phân tích rủi ro: Đánh giá kỹ các rủi ro có thể xảy ra và lên kế hoạch đối phó.
• Tư vấn chuyên môn: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Không nên đầu tư toàn bộ vốn vào một dự án BĐS

SAU TẤT CẢ, ÁP LỰC NHIỀU NHẤT VẪN LÀ NGƯỜI LAO ĐỘNG THU NHẬP THẤP
Thị trường bất động sản TP. HCM đang chứng kiến sự phục hồi như vũ bão của nguồn cung căn hộ cuối năm. Tuy nhiên, sự lệch pha cung - cầu, giá bán các dự án mới lại là điều mà mọi người bàn tán nhiều nhất.
Dự án Masteri Grand View có giá bán từ 100 triệu đồng, chưa bao gồm thuế và VAT. Tương tự, dự án Eaton Park ra mắt với giá không dưới 140 triệu/m2. Ngay cả dự án mới như Elysian chưa chính thức công bố giá nhưng dự kiến cũng ko dưới 100 triệu/m2.
Giá bán căn hộ bị đẩy lên quá cao tạo ra nguy cơ lớn cho thị trường, nếu không can thiệp kịp thời, thị trường bất động sản TP. HCM có thể đối mặt với tình trạng "bong bóng", gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội sở hữu nhà.
Hơn cả là áp lực an cư đặt nặng lên những người lao động, thu nhập thấp khi lương một năm không ăn tiêu chi xài gì cũng chưa mua nổi 1m2 nhà.