Sóng BĐS luôn là liều ---☆☆☆Doping ☆☆☆---Trên sàn CKVN $$$$$

Bds là nhóm đáng kì vọng đến năm sau

Phiên hôm qua rút chân đẹp nhiều cổ BDS hồi khá

Dự án Trung tâm hội nghị APEC rộng 16ha, gồm trung tâm hội nghị và triển lãm, nhà hát đa năng, công viên sẽ là nơi diễn ra các hoạt động chính hội nghị APEC 2027 tổ chức tại đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang.

• 
  
  
  • An Giang kiến nghị đầu tư cao tốc Hà Tiên - Rạch Giá - Bạc Liêu và tuyến đường kết nối Rạch Giá - Long Xuyên
  • UBND tỉnh An Giang họp thông qua nhiều nội dung quan trọng liên quan đất đai và đầu tư công

Ngày 14/11, tại kỳ họp thứ 5 (kỳ họp chuyên đề), HĐND tỉnh An Giang khóa X đã thông qua 9 nghị quyết quan trọng, trong đó đáng chú ý nhất là chủ trương đầu tư dự án Trung tâm tổ chức Hội nghị APEC theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Dự án được xây dựng tại đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang với diện tích sử dụng đất hơn 16ha, tổng mức đầu tư khoảng 21.860 tỷ đồng.
Theo thiết kế tổng thể, trung tâm hội nghị và triển lãm có 3 tầng nổi, 1 tầng hầm, đáp ứng tối thiểu 6.500 chỗ. Nhà hát đa năng với 6 tầng nổi và 1 tầng hầm, khoảng 4.000 chỗ. Ngoài ra, dự án còn bao gồm 50.720 m² công viên cây xanh, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình phụ trợ.
Về tiến độ, dự án sẽ được xây dựng từ quý 4/2025 đến quý 2/2027.

Phối cảnh Trung tâm hội nghị và triển lãm phục vụ hội nghị APEC 2027 ​

Theo tỉnh An Giang, dự án Trung tâm tổ chức Hội nghị APEC đầu tư theo phương thức PPP, hợp đồng BT là hình thức lựa chọn phù hợp và lợi thế, giảm gánh nặng tài chính cho Nhà nước trong việc phát triển dự án trong bối cảnh cần đầu tư đồng loạt nhiều dự án phục vụ Hội nghị APEC 2027 và các dự án trọng điểm khác trên toàn quốc.​

Việc xây dựng Trung tâm tổ chức Hội nghị APEC 2027 không chỉ phục vụ các hoạt động đối ngoại cấp cao mà còn giúp quảng bá hình ảnh quốc gia, tạo động lực thu hút đầu tư và phát triển kinh tế - du lịch của Phú Quốc.
Trước đó, ngày 24/9, UBND tỉnh An Giang đã tổ chức lễ khởi công, khởi động 10 dự án phục vụ Hội nghị APEC 2027.
Các dự án gồm: đường tỉnh 975 (đoạn từ đường tỉnh 973 - Cảng hàng không Phú Quốc - đường tỉnh 975 - đường tỉnh 973), dự án hồ nước Cửa Cạn, dự án ngầm hóa hạ tầng kỹ thuật khu vực Dương Đông, dự án ngầm hóa hạ tầng kỹ thuật khu vực An Thới, dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật, chuyển đổi số xây dựng trung tâm giám sát điều hành thông minh quản lý toàn diện Phú Quốc, đầu tư xây dựng công trình khu tái định cư An Thới, nhà máy xử lý rác Bãi Bổn, nhà máy xử lý chất thải rắn An thới, nhà máy xử nước sạch Cửa Cạn, nhà máy điện rác Bãi Bổn.

ADVERTISEMENT​

✕

Play Video​

Cũng tại kỳ họp thứ 5, HĐND tỉnh An Giang thông qua loạt nghị quyết khác như: Nghị quyết quy định về chính sách hỗ trợ khắc phục dịch bệnh động vật trên địa bàn tỉnh An Giang; Nghị quyết danh mục quỹ đất thanh toán hợp đồng BT; Nghị quyết điều chỉnh, bổ sung danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất thực hiện trong năm 2025 trên địa bàn tỉnh; Nghị quyết quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác để thực hiện dự án Trạm biến áp 220kV Phú Quốc; Nghị quyết quy định mức chi và thời gian được hưởng hỗ trợ thực hiện công tác bầu cử đại biểu Quốc hội khóa XVI và đại biểu HĐND các cấp nhiệm kỳ 2026 - 2031 trên địa bàn tỉnh.

Novaland hoàn thành chặng đầu tái cấu trúc

NGỌC ĐIỂM
16:51 16/11/2025
Novaland đặt mục tiêu hoàn thành tái cấu trúc vào cuối 2026 để trở lại quỹ đạo tăng trưởng từ 2027. Tính đến nay, tập đoàn đã xong giai đoạn 1 của tiến trình.

Phối cảnh dự án Aqua City. Ảnh: NVL​

Các vướng mắc pháp lý dự án đã được tháo gỡ

Kể từ cuối năm 2022, khủng hoảng thị trường trái phiếu sau đại án SCB, thị trường bất động sản đóng băng, nhiều doanh nghiệp lao đao, khó khăn dòng tiền. Novaland (mã: NVL) với hàng chục nghìn tỷ đồng nợ trái phiếu cũng không nằm ngoài vòng xoáy. Sau đó, doanh nghiệp bắt đầu chiến lược tái cấu trúc toàn diện, thay đổi ổn định về cơ cấu tổ chức, tình hình tài chính, tinh gọn bộ máy hoạt động.
Vào đầu năm nay, ban lãnh đạo tập đoàn công bố lộ trình tái cấu trúc, tập trung tháo gỡ pháp lý tại các dự án trọng điểm, đàm phán với nhà thầu, cơ cấu tài chính và tìm kiếm nguồn với mới nhằm khôi phục thi công tại các dự án. Theo đó, Novaland đặt mục tiêu hoàn thành tái cấu trúc vào cuối năm 2026 để trở lại quỹ đạo tăng trưởng và phát triển vào 2027.
Tại sự kiện Công bố kế hoạch hoàn thiện Đại đô thị sinh thái ven sông Aqua City ngày 15/11, ông Dương Văn Bắc, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland (mã: NVL) chia sẻ thông tin quan trọng, đến quý III, tập đoàn đã cơ bản hoàn tất giai đoạn 1 của quá trình tái cấu trúc.
Đó là các vướng mắc pháp lý dự án đã được tháo gỡ, 3 đại đô thị trọng điểm Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram đều đã và đang từng bước phục hồi quá trình xây dựng, đẩy mạnh bàn giao nhà cho khách hàng.
Tính riêng các dự án đang triển khai, hiện Novaland đã bàn giao gần 6.000 sản phẩm tại Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Sunrise Riverside. Với cụm dự án tại trung tâm TP.HCM, hàng ngàn sản phẩm đã được cấp sổ cho sau thời gian dài đình trệ, số lượng này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2026 trở về sau.
Đặc biệt, dự án Aqua City đang được tập đoàn tập trung toàn lực để đưa về đích theo đúng kế hoạch. Dự án được dự kiến thi công hoàn thiện trong năm 2026, tiếp tục bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong năm 2026 - 2027.
Tiếp tục giải quyết câu chuyện nợ

Tháo gỡ pháp lý dự án là một dấu mốc quan trọng để tập đoàn có thể triển khai xây dựng, hoàn thiện và bán hàng thu tiền về. Tuy nhiên, áp lực lớn nhất của Novaland là nợ và dòng tiền thiếu hụt. Theo BCTC hợp nhất soát xét bán niên 2025, đơn vị kiểm toán lưu ý tập đoàn còn kinh doanh thua lỗ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm nặng và chưa thực hiện một số cam kết nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả liên quan đến các khoản vay, trái phiếu và các khoản phải trả.
Tính đến 30/9, tập đoàn có khoản nợ vay hơn 64.200 tỷ đồng, riêng nợ trái phiếu gần 29.600 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã trả được 7.700 tỷ đồng nợ trái phiếu so với đầu năm.
Novaland cho biết đã và đang đàm phán với các bên cho vay, trái chủ để tái cấu trúc lại các khoản nợ gốc, lãi khi đến hạn. BCTC soát xét bán niên 2025 cho biết tập đoàn đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ với tổng số tiền 14.484 tỷ đồng. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép tập đoàn thời gian để khắc phục.
Tiếp nữa, tập đoàn có kế hoạch thanh lý tài sản với tổng số tiền 28.380 tỷ đồng. Trong đó, tập đoàn đã bán thành công 7 tài sản thu về 13.506 tỷ đồng, ký hợp đồng nguyên tắc bán 5 tài sản tổng giá trị 7.667 tỷ đồng, ký các biên bản ghi nhớ cho việc bán 2 tài sản tổng giá trị 3.400 tỷ đồng và nhận được thư đề nghị không ràng buộc từ người mua cho việc bán 4 tài sản với tổng giá trị 1.915 tỷ đồng.
Ngoài ra, tập đoàn còn lên phương án hoán đổi nợ thành cổ phiếu. Tại kỳ họp ĐHĐCĐ bất thường diễn ra tháng 8, HĐQT đã trình và được cổ đông duyệt kế hoạch phát hành 168 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ trị giá 2.645 tỷ đồng, tương đương 17.746,7 đồng/cp cho nhóm Chủ tịch HĐQT. 3 chủ nợ sẽ hoán đổi nợ thành cổ phiếu cho Novaland bao gồm NovaGroup, Diamond Properties và bà Hoàng Thu Châu. Phương án sẽ được thực hiện vào quý IV/2025 – quý I/2026.
Đại diện Novaland cho biết đây là số tiền doanh nghiệp phải trả cho các bên đã thực hiện thế chấp cổ phiếu cho các khoản vay có đảm bảo để công ty thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trong giai đoạn Novaland khó khăn nhất, các cổ đông này đã cam kết đồng hành và hỗ trợ để doanh nghiệp có thể thanh toán các khoản nợ đến hạn khi cần thiết và duy trì hoạt động liên tục.
Sau đó, tập đoàn sẽ phát hành 151,8 triệu cổ phiếu để hoán đổi 6.074 tỷ đồng nợ trái phiếu, tương đương giá hoán đổi 40.000 đồng/cp. Doanh nghiệp địa ốc nêu rõ danh mục 13 lô trái phiếu sẽ thực hiện hoán đổi thành cổ phiếu. Đây là khoản dư nợ gốc trái phiếu riêng lẻ phần lớn còn tồn đọng từ năm 2023 đến nay, tuy nhiên vì tình hình kinh doanh khó khăn, áp lực trong nhiều năm qua, Novaland vẫn chưa thể thực hiện theo đúng cam kết với trái chủ.
Thời điểm phát hành sẽ trong 2026. Cổ phiếu hoán đổi nợ sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán.
Cuối cùng, tập đoàn nhận được tín dụng bổ sung từ các ngân hàng cho các dự án. Lãnh đạo Novaland thông tin các ngân hàng và tổ chức tài chính đã giải ngân và cam kết cấp thêm với tổng hạn mức xây dựng hơn 18.000 tỷ đồng để Novaland có dòng tiền bền vững tiếp tục triển khai dự án Aqua City.

TP.HCM: Sản phẩm cao cấp tiếp tục chiếm sóng

Tác giả Trọng Tín​

22/11/2025 06:59​

0:00/0:00

0:00​

Nữ miền Nam
(ĐTCK) Những tháng cuối năm, nhiều dự án căn hộ, nhà phố tại TP.HCM tiếp tục ra hàng, song đều thuộc phân khúc cao cấp.
Hàng mới giá cao
Nguồn cung nhà ở thương mại những tháng cuối năm dù tăng lên nhưng phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp. Trong đó, khu Nam Rạch Chiếc (TP. Thủ Đức cũ) nổi lên như là tâm điểm cạnh tranh, nơi hàng loạt dự án lớn đồng loạt triển khai.
Tại dự án The Global City, sau khi 2 tháp B được tiêu thụ hết, chủ đầu tư Masterise Homes đang nhận booking cho đợt ra mắt 2 tháp A thuộc Khu căn hộ CT5.
Theo thông tin từ các môi giới, giá bán dự kiến rơi vào khoảng 130-140 triệu đồng/m2, tức cao hơn khoảng 10% so với đợt mở bán trước. Ngay kề bên, Khu biệt thự Sola Ánh Dương thuộc dự án này sắp được mở bán với mức giá quanh 440 triệu đồng/m2, hướng đến nhóm khách hàng siêu giàu.
Ở gần đó, dự án Palm City chuẩn bị ra mắt khối cao tầng mới trong quý I/2026 với mức giá dự kiến dao động từ 250-300 triệu đồng/m2. Sự kiện Tập đoàn Keppel đã bán toàn bộ 42% cổ phần tại Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (đơn vị phát triển dự án Palm City) cho Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm càng làm tăng sự thu hút cho dự án này.
Cũng tại khu vực này, dự án Senturia An Phú của Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước sau thời gian dài vướng pháp lý đang trở lại rầm rộ. Dù chưa chính thức công bố, song môi giới đã truyền tai nhau mức giá 200-300 triệu đồng/m2, tương đương 15-28 tỷ đồng/căn nhà phố và 30-40 tỷ đồng/căn shophouse.
Trong khi đó, Tập đoàn Đất Xanh khởi động đợt mở bán tiếp theo của dự án The Privé với giá tăng khoảng 5-10% so với trước đó, lên mức 120-130 triệu đồng/m2.
Nhìn tổng thể, cuộc đua tại Nam Rạch Chiếc đang diễn ra ngày càng quyết liệt, khi phần lớn chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Trước đó, dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thu hút sự chú ý khi công bố giá giao dịch gần 1 tỷ đồng/m2.
Theo dự báo của Công ty Avison Young Việt Nam, mức giá cao này sẽ còn được duy trì ít nhất trong 2 năm tới do đây là khu vực được quy hoạch thành lập Trung tâm tài chính quốc tế.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam đánh giá, nguồn cung căn hộ mới tại khu nội thành TP.HCM đang phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là ở thực. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở, mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2025, khoảng 90% nguồn cung mở bán tại nội thành TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2, mức giá phổ biến từ 80-120 triệu đồng/m2.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cũng ghi nhận, khoảng 80% lượng căn hộ chào bán tại TP.HCM hiện có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân - vốn được xem là “xương sống” của thị trường, gần như biến mất trong 3 năm qua.
Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách đã sở hữu hơn 1 bất động sản, có nhu cầu đầu tư hoặc tích sản. Một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo khan hiếm “ảo” để kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội). Thị trường cũng xuất hiện những nhóm đầu cơ thu gom, “lướt cọc hưởng chênh”, nhất là tại khu vực phía Nam Thành phố.
Áp lực cân bằng cung - cầu thị trường
Sự tăng trưởng nguồn cung thương mại giá cao tiếp tục tạo áp lực phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội nhằm cân bằng lại thị trường và giải quyết bài toán nhà ở cho đại bộ phận người dân. Mục tiêu của TP.HCM là phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng tới nay mới thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu 179.000 căn.

​

Nguồn cung nhà ở mới vẫn chủ yếu là phân khúc cao cấp. Ảnh: Lê Toàn.​

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM đã kéo dài từ năm 2021 đến nay. Không chỉ không còn loại nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, mà nhà ở trung cấp cũng biến mất. Điều này khiến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển mất cân đối, không bền vững.
Đại diện HoREA cũng chỉ ra hàng loạt nguyên nhân làm tăng giá bất động sản thời gian qua, đặc biệt là chi phí tạo lập quỹ đất nhà ở thương mại tăng vọt, chủ yếu do tiền mua đất tăng cao theo bảng giá đất mới. Như tại TP.HCM, giá đất mới tăng từ hơn 3 lần đến hơn 38 lần tùy theo vị trí so với trước. Ngoài ra, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… cũng tăng chóng mặt.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh, nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, thay vì để ở.
Ngay cả khu vực vùng ven - nơi được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Theo VARS, lệch pha cung - cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế.
Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng, mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia.
Để thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng phát triển ổn định, bền vững, VARS cho rằng, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Trong đó, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Xử lý điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Đồng thời, đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung - dài hạn hiệu quả; thúc đẩy hình thành quỹ nhà ở quốc gia, phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản...
Trong giai đoạn phát triển mới, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích đủ mạnh. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường vành đai, metro và cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất tại trung tâm.

Gỡ vướng về đất đai và những lưu ý từ đại biểu Quốc hội

Tác giả Nguyễn Lê / baodautu.vn​

21/11/2025 14:45​

Theo các đại biểu Quốc hội, cùng với xây dựng bảng giá đất, phải có sự điều tiết thông qua cơ chế thuế để kiểm soát giá bất động sản ở mức ổn định nhất định. Có như vậy, mới giải quyết được bài toán để người dân bị thu hồi đất không kỳ vọng là “bị thu hồi sau có lợi hơn bị thu hồi trước”.

​

Đại biểu Phạm Đức Ấn phát biểu tại tổ. Ảnh: P.T​

Thay đổi cách tiếp cận có kiểm soát được giá đất?
Sẽ được Quốc hội thông qua ngay tại Kỳ họp thứ mười, Dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Dự thảo) vừa được thảo luận tại tổ. Dù đặt vấn đề, Luật Đất đai có hiệu lực chưa bao lâu đã phải đề xuất thay đổi chính sách, song các đại biểu vẫn tán thành sự cần thiết ban hành nghị quyết này để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là Chính phủ đề xuất áp dụng bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Nhấn mạnh căn cứ xác định giá đất là “vấn đề rất lớn”, Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao Nguyễn Văn Quảng (Đà Nẵng) nói, trước đây đưa ra 3-4 phương pháp xác định giá đất và hiện gặp rất nhiều vướng mắc khi áp dụng. “Khi sửa Luật Đất đai, câu chuyện này được bàn rất nhiều. Lần này, chúng ta đi đến thống nhất quan điểm, đó là căn cứ xác định giá đất khi bồi thường, hỗ trợ tái định cư lấy bảng giá đất nhân với hệ số”, ông Quảng nêu.
Theo Chánh án, việc thay đổi cách tiếp cận này sẽ kiểm soát được giá đất, không để tình trạng “thổi giá” như hiện nay. “Chúng ta tiếp cận theo cách giá đất phải phù hợp với thị trường, thì giá đất chỉ có đẩy lên thôi, làm gì có chuyện thị trường giữ hoặc giảm xuống”, Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao nhìn nhận.
Song, đại biểu Quảng đề nghị, việc hướng dẫn để áp dụng quy định này phải rất chi tiết, cụ thể, bởi địa phương đang rất băn khoăn về vấn đề này.
Cũng bàn về giá đất, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng, đại biểu Phạm Đức Ấn nói, theo quy định của Luật Đất đai, phải có tư vấn để xác định giá đất từng mảnh đất cụ thể, dẫn đến chậm trễ, “không thể triển khai nổi”, ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng. “Vừa qua, việc xác định giá đất cụ thể rất khó khăn, ngay cả ông tư vấn cũng sợ, bởi ông đưa giá thấp thì sau này có vấn đề lại bị truy cứu”, ông Ấn nhấn mạnh.
Nhưng, bây giờ đưa ra bảng giá đất liệu có giải quyết triệt để được vấn đề liên quan đền bù, giải phóng mặt bằng hay không? Ông Ấn đặt vấn đề này và cho rằng, cũng “chưa thể giải quyết triệt để được”, bởi giá đất tăng liên tục dẫn đến người dân kỳ vọng “rồi sẽ tăng tiếp”, “người thu hồi đất sau lợi hơn người trước”. “Giá đất không kiểm soát được dẫn đến hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế”, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng nhấn mạnh.
Ông Ấn nhận định, chỉ với giải pháp xây dựng bảng giá đất cũng không giải quyết được vấn đề nêu trên, bởi nếu Nhà nước định giá đất không sát với thị trường, thì khi đền bù, người dân thấy thiệt thòi, nên không chủ động bàn giao đất để giải phóng mặt bằng, rồi họ sẽ khiếu nại, khiếu kiện.
Để có lời giải cho “bài toán rất đau đầu” này, ông Ấn cho rằng, cần phải có thêm sự điều tiết thông qua cơ chế thuế để kiểm soát giá bất động sản ở mức ổn định nhất định, cùng với đề xuất mới về bảng giá đất.
Tránh lạm dụng để ép thu hồi đất
Bên cạnh giá đất, quy định mới về thu hồi đất cũng được bàn thảo sôi nổi. Tại Dự thảo, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó có trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành thỏa thuận; hoặc các dự án đã hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận (đã thỏa thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất), thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại giao cho chủ đầu tư.
Đại biểu Nguyễn Thị Yến (TP.HCM) cho rằng, cần xem xét về hai con số 75% trong Dự thảo, vì chúng “không thể song hành với nhau”. “Trong nhiều trường hợp, 75% người dân đồng ý thỏa thuận nhưng nhóm này lại không nắm giữ trên 75% diện tích đất. Ngược lại, có trường hợp nhóm đồng ý nắm giữ trên 75% diện tích đất, nhưng không đủ 75% trong tổng số người dân”, đại biểu Yến nêu thực tế.
Vì thế, theo bà Yến, chỉ nên chọn một trong hai tiêu chí, hoặc trên 75% diện tích đất, hoặc trên 75% số lượng người sử dụng đất. Nếu chọn cả hai thì rất khó thực hiện. Vị đại biểu TP.HCM cũng băn khoăn về công tác bồi thường, tái định cư trong trường hợp thu hồi với 25% còn lại, vì nhóm 25% không đồng ý với mức giá do chủ đầu tư đưa ra, nên Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi, bồi thường.
Vậy vấn đề đặt ra là, giá bồi thường với nhóm 25% sẽ thực hiện ra sao, phải bằng hoặc cao hơn giá mà doanh nghiệp đã thỏa thuận với nhóm 75% đồng ý. Nếu cao hơn thì sẽ khó khăn cho Nhà nước, nhưng thấp hơn thì cũng không được, ít nhất phải bằng thì người dân mới đồng thuận. Bà Yến đề nghị quy định rõ nội dung này để bảo vệ quyền lợi cho người dân.
Vị đại biểu TP.HCM đặt giả thiết, 75% đồng thuận nhưng chưa chắc nằm trong phần diện tích xây dựng của dự án, trong khi 25% còn lại nằm ngay trung tâm dự án, thì trường hợp này sẽ giải quyết thế nào, cũng cần nghiên cứu, quy định chi tiết.
Góp ý về quy định thu hồi đất, đại biểu Tô Thị Bích Châu (TP.HCM) ủng hộ đề xuất tại Dự thảo, nhưng bà lưu ý, cần có cơ chế để tránh tình trạng lạm dụng để ép thu hồi đất. Quá trình làm đại biểu Quốc hội, bà nhận được rất nhiều phản ánh, kiến nghị từ người dân, “hầu như cuộc họp nào cũng nêu về chuyện giá bồi thường đất đai không phù hợp”.
Cùng tổ TP.HCM, đại biểu Nguyễn Văn Lợi cho rằng, cần có quy định chuyển tiếp thu hồi đất đai để phục vụ đầu tư công hoặc đầu tư tư. Ông Lợi nhìn nhận, khó khăn đến từ các dự án giai đoạn 2010 - 2013, nhất là các khu dân cư, khu đô thị. Thực tế cho thấy, có nhiều dự án do số ít hộ dân không đồng ý với thỏa thuận của chủ đầu tư, không chịu di dời, nên rơi vào bế tắc.
Nhưng, vị đại biểu TP.HCM băn khoăn, khi nghị quyết có hiệu lực, nếu áp dụng quy định Nhà nước thu hồi 25% diện tích đất, thì mức giá bồi thường cho nhóm này sẽ thực hiện thế nào. Nếu đền bù theo giá tại thời điểm hiện nay, thì 75% đã đồng ý trước đây liệu có phản ứng. Vì thế, theo ông Lợi, nhà đầu tư phải tính toán, có phương án, chính quyền địa phương cũng cần có cách xử lý sao cho phù hợp. “Công thức chung cho cả nước thì rất khó, đòi hỏi chính quyền sở tại phải bàn bạc với người dân cho hợp lý”, ông Lợi góp ý.
Ngoài ra, ông Lợi cho biết, khi tiếp xúc cử tri, ông từng tiếp nhận rất nhiều phản ánh về tình trạng một số dự án vì lý do nào đó mà Nhà nước còn “nợ” người dân tái định cư 10 - 20 năm. Nếu tới đây, việc tái định cư tại các dự án này được tiếp tục triển khai, vậy mức giá sẽ thực hiện ra sao.
Với quan điểm không thể bắt người dân bù một khoản chênh lệch giữa giá hiện hành với thời điểm cách đây 10 - 20 năm, đại biểu Lợi đề nghị, cần có quy định đối với dự án tái định cư cũ thuộc diện nêu trên, nếu đã có phương án trước đó thì phải tính mức giá tại thời điểm thu hồi đất.
Theo nghị trình, Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai sẽ được Quốc hội thảo luận tại hội trường vào chiều 1/12 và bấm nút thông qua vào ngày cuối cùng của kỳ họp (ngày 11/12).
Tiến thêm một bước về thuê đất
Dự thảo cho phép người sử dụng đất chọn hình thức trả tiền một lần hay tất cả thời gian thuê. Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, đây là quy định tháo gỡ rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Thời gian qua, việc không cho phép thuê đất trả tiền một lần đối với nhiều trường hợp dẫn đến doanh nghiệp có cảm giác bấp bênh về quyền sử dụng đất của mình và có tâm lý ngại đầu tư vào đất. Thêm vào đó, quyền tài sản của người thuê đất trả tiền hàng năm bị hạn chế hơn so với quyền của người thuê đất trả tiền một lần, như không có quyền thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất, mà chỉ được phép thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản trên đất…
Tuy nhiên, đại biểu đề nghị tiến thêm một bước nữa, tức là ghi nhận cả các quyền thế chấp, góp vốn và các quyền khác của người sử dụng đất trả tiền hàng năm tương ứng với người sử dụng đất trả tiền một lần. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp và hệ thống tài chính ngân hàng trong việc tăng cường đầu tư vào đất để từ đó giúp mang lại lợi ích kinh tế từ đất.

Theo ông Nguyễn Quang Tín - Tổng Giám đốc Tập đoàn DIC chia sẻ: "Chủ trương tất toán trái phiếu trước hạn là bước chuẩn bị quan trọng trong chiến lược tái cấu trúc tài chính của Tập đoàn DIC. Việc chủ động xem xét, lên kế hoạch tất toán trước hạn thể hiện định hướng quản trị vốn thận trọng, minh bạch và linh hoạt, đồng thời khẳng định cam kết của DIC trong việc tăng cường uy tín, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư và tối ưu hiệu quả sử dụng nguồn vốn cho giai đoạn phát triển tiếp theo".
Mới đây, DIG cho biết kết thúc đợt phát hành ngày 7/10/2021, DIG đã chào bán 75 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 20.000 đồng/cổ phiếu để huy động 1.500 tỷ đồng - trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thiên Tân mua 38 triệu cổ phiếu; cố Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn mua 10 triệu cổ phiếu; ông Nguyễn Hùng Cường mua 10 triệu cổ phiếu; ông Cao Văn Vũ mua 10 triệu cổ phiếu; bà Nguyễn Thị Thanh Huyền mua 5 triệu cổ phiếu; và Công ty Cổ phần Chứng khoán Liên Việt (nay là Công ty Cổ phần Chứng khoán LPBank) mua 2 triệu cổ phiếu.
Mục đích giải ngân là thanh toán chi phí công tác chuẩn bị đầu tư dự án, đền bù giải phóng mặt bằng Dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu, phường 12, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (phường Phước Thắng, Tp.HCM) và thanh toán tiền cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Tân Long.

Thủ thiêm $$$$$

Soi Ai mua DIG kìa CTy CK Bầu Thụy
LPB năm 2025 đánh uy tín từ 12 lên 56DIG trả hết nợ trái phiếu 1600 tỷ bốc đầu về 3x đã rồi tính tiếp

--- Gộp bài viết, Nov 23, 2025, Bài cũ: Nov 23, 2025 ---

DIG vào sóng theo Định giá Wyckoff 2026 -2027 có thể đạt : 34-56-98
Dòng BĐS : CEO NVL CII DIG KDH NLG...

Chỉ báo sớm hé lộ chu kỳ mở rộng thị trường bất động sản
21/11/2025
Chu kỳ mở rộng của thị trường bất động sản đang dần hé lộ với những tín hiệu rõ ràng từ báo cáo kinh doanh quý III và dòng tiền nợ vay hồi phục mạnh. Từ việc các doanh nghiệp đẩy mạnh xây dựng, mở rộng quỹ đất, đến nỗ lực huy động vốn từ ngân hàng và thị trường chứng khoán, những dấu hiệu này không chỉ phản ánh sự hồi phục phân hóa mà còn báo trước một giai đoạn tăng trưởng mới.



(Ảnh minh họa: Hải Quân).

2 dấu hiệu quan trọng từ báo cáo kết quả kinh doanh
Trong chương trìnhTại Data Talk | The Catalyst: "Báo cáo quý III hé lộ điều gì về dòng tiền trở lại bất động sản?" do Trang TTĐTTH VietnamBiz phối hợp cùng WiGroup sản xuất, hai chuyên gia phân tích đến từChứng khoán Yuanta Việt Nam và Chứng khoán Rồng Việt đã cùngđã cùng đưa ra những đánh giá về các chỉ báo cho chu kỳ mở rộng của thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Khắc Minh Tâm, Phó phòng Nghiên cứu và Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức Chứng khoán Yuanta Việt Nam, nhìn lại báo cáo kết quả kinh doanh trong 9 tháng đầu năm của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên sàn, nếu loại bỏ Novaland ra khỏi danh mục quan sát, bức tranh về sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện rõ nét hơn.

Một số doanh nghiệp như Vinhomes chiếm tỷ trọng quá lớn, trong khi một số doanh nghiệp khác đang tái cơ cấu, thực hiện nhiều dự án nên nếu nhìn tổng thể, số liệu chưa phản ánh đúng xu hướng chung.

Khi loại bỏ Novaland, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản cơ bản phục hồi khoảng 60% so với cùng kỳ, trở về mức trung bình trước dịch hoặc trước thời điểm định điểm 2022.

Ông Tâm nhấn mạnh đến hai yếu tố quan trọng cần quan sát từ báo cáo tài chính doanh nghiệp. Thứ nhất, 12/20 doanh nghiệp có sự tăng cường hoạt động xây dựng, mở rộng quỹ đất và đẩy mạnh tài chính để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, cho thấy sự chuẩn bị cho chu kỳ sắp tới.

Thứ hai, 8/20 doanh nghiệp ghi nhận cải thiện hoạt động bán hàng. Ở giai đoạn đầu của chu kỳ, sự phục hồi sẽ phân hóa, không thể đồng đều trên tất cả doanh nghiệp nhưng các số liệu cho thấy từng doanh nghiệp đang có những cải thiện riêng.

"Nhìn chung, số liệu từ báo cáo kết quả kinh doanh quý III và 9 tháng đầu năm 2025 tạo cảm quan về kỳ vọng khả quan hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Hiện có khoảng 2/3 doanh nghiệp đang ở giai đoạn mở rộng nên tạm thời chưa ghi nhận nhiều doanh thu, trong khi 1/3 doanh nghiệp còn lại đang thực hiện bàn giao các dự án cũ để tiến tới giai đoạn mở rộng mới", ông Tâm đánh giá.

Tín hiệu mở rộng chu kỳ bất động sản

Theo phân tích của ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng cao cấp, Trung tâm Phân tích, Chứng khoán Rồng Việt, các doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng sẽ ghi nhận nền lợi nhuận cao hơn trong giai đoạn 2026 - 2027. Ngành bất động sản nhìn chung đã trải qua pha chạm đáy, đang hồi phục và bắt đầu bước vào pha tăng trưởng, phát triển mới.

Trong quý II và III vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tập trung vào hàng tồn kho. Không chỉ Vinhomes mà các công ty như Nam Long hay Khang Điền cũng mở rộng quỹ đất, phản ánh về kỳ vọng bán hàng tốt trong các giai đoạn tiếp theo.

Nguồn vốn được huy động để mở rộng quỹ đất đến từ nhiều kênh khác nhau, bao gồm gồm vốn chủ sở hữu, nợ vay và tiền thanh toán trước từ người mua nhà.

Cụ thể, lượng tiền người mua trả trước tăng mạnh, nợ vay dài hạn để tài trợ dự án cũng gia tăng, chủ yếu ở các dự án Vinhomes. Các công ty khác cũng ghi nhận nợ vay dài hạn tăng, phần lớn từ ngân hàng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn huy động vốn từ thị trường chứng khoán như DIG, Đất Xanh, Nam Long... Điều này phản ánh sự đồng thuận giữa các định chế tài chính và doanh nghiệp rằng thị trường bất động sản có thể đầu tư được trong 1 - 2 năm tới.

Ông Tâm bổ sung rằng, khi nhìn sâu hơn vào nguồn lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2024, có thể thấy phần lớn lợi nhuận đến từ việc bàn giao các dự án cũ hoặc chuyển nhượng dự án.

Thế nhưng trong năm 2025, rất nhiều doanh nghiệp bắt đầu mua dự án mới, cho thấy các doanh nghiệp lớn nhìn thấy hy vọng ở thị trường. Ông Tâm cho rằng đây là dấu hiệu tích cực nhưng cũng lưu ý thêm "sự phục hồi không đồng đều giữa các doanh nghiệp. Vì vậy, có thể nói thị trường đang ở giai đoạn rất đầu tiên của một chu kỳ mở rộng sắp tới".

Nợ vay tăng mạnh - Dòng tiền cho chu kỳ mới hay tái cơ cấu?

Theo quan điểm của chuyên gia từ Chứng khoán Yuanta Việt Nam, dòng tiền từ nợ vay của doanh nghiệp bất động sản rất khó phân định rạch ròi đâu là để tái cơ cấu nợ cũ, đâu là để triển khai dự án mới. Tuy nhiên, khi quan sát mức tăng mạnh của nợ vay, phần lớn chắc chắn được sử dụng cho các dự án mới, bởi việc tái cơ cấu thông thường khó tạo ra mức tăng đột biến như vậy.

Dữ liệu cho thấy ngay sau cú sốc thị trường vào quý IV/2022, nợ vay nhóm bất động sản bắt đầu bật tăng trở lại từ quý III/2023, đặc biệt rõ nét từ nửa cuối năm 2024 đến nay.

Một yếu tố quan trọng được ông Tâm lưu ý là chi phí đất - phần nặng nhất trong dự án bất động sản. Để huy động vốn cho chi phí này, các doanh nghiệp thường sử dụng vốn vay ngân hàng, huy động từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc vay bên thứ ba.

Ông Tâm nhận định "phần nợ vay tăng trong quý III/2025 là một xu hướng tăng nợ lành mạnh. Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tăng nợ vay, chỉ những doanh nghiệp sở hữu dự án chất lượng, tiến độ đạt yêu cầu mới được ngân hàng giải ngân vốn. Vì vậy, đây là một chỉ số tích cực, phản ánh xu hướng lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng thời cũng là dấu hiệu về kỳ vọng phát triển bền vững trong các quý tiếp theo".

Nói thêm về nợ vay từ trái phiếu, ông Đỗ Thạch Lam cho biết trong giai đoạn 2024 - 2025, phần lớn nguồn vốn huy động từ thị trường này vẫn tập trung ở các tổ chức tài chính. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn dè dặt sau cú sốc quý IV/2022.

Không chỉ doanh nghiệp, các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức khi phát hành trái phiếu cũng còn tâm lý bị tổn thương từ thị trường nên cần thời gian khá dài để phục hồi mới có thể hướng tới phát triển một kênh huy động bớt phụ thuộc vào ngân hàng.

Tuy nhiên, điểm tích cực là phần đáo hạn trái phiếu trong thời gian tới của các doanh nghiệp bất động sản tương đối thấp. Hiện nay, kênh huy động vốn chủ yếu vẫn là ngân hàng, được thể hiện qua số liệu dư nợ tín dụng bất động sản tăng gần 17% trong 7 tháng đầu năm, gần bằng mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.

Bệ phóng từ mặt bằng lãi suất
Về lãi suất, ông Đỗ Thạch Lam cho biết mặc dù có một số thông tin dự báo lãi suất sẽ tăng nhẹ nhưng nhìn chung mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn ở mức thấp, tương đương giai đoạn 2021 - 2024.

Nếu lãi suất tăng khoảng 0,5% (50 điểm cơ bản) đến 0,75% (75 điểm cơ bản), đây vẫn là mức chấp nhận được, đủ để duy trì hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, bao gồm doanh nghiệp, ngân hàng và nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Khắc Minh Tâm chia sẻ thêm, việc tăng lãi suất gần đây có phần liên quan đến biến động tỷ giá trong năm vừa qua, gây áp lực lên chi phí vốn. Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh tín dụng cũng kéo theo áp lực tăng lãi suất huy động.

Tuy nhiên, ông Tâm đánh giá đây là tác động mang tính ngắn hạn và kỳ vọng áp lực này sẽ giảm bớt vào năm sau bởi ba lý do: Nhà nước sẽ đảm bảo ổn định tỷ giá; các ngân hàng sẽ có cơ hội mở lại room tín dụng, giảm áp lực huy động vốn; quy mô nền kinh tế Việt Nam đang mở rộng với mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 8 - 10%.

Nhìn lại giai đoạn 2015 - 2016, khi lãi suất cho vay ưu đãi 12 - 24 tháng dao động khoảng 7,5 - 8%/năm thì hiện nay lãi suất cố định 18 - 36 tháng chỉ khoảng 6,8 - 7,2%/năm. Áp lực lãi suất dự kiến sẽ giảm nhẹ trong năm 2026.

Như vậy, vẫn còn dư địa để điều chỉnh lãi suất mà không tạo áp lực quá lớn lên thị trường bất động sản. Mức tăng khoảng 50 - 75 điểm cơ bản vẫn nằm trong phạm vi chấp nhận được.

Ông Tâm cũng nhấn mạnh rằng, do thị trường vốn Việt Nam chưa phát triển mạnh, lãi suất ngân hàng vẫn là công cụ chính để điều tiết tăng trưởng kinh tế. Chính phủ sẽ ưu tiên duy trì mức lãi suất hợp lý nhằm hỗ trợ tốc độ tăng trưởng GDP nhưng cần cân nhắc bối cảnh toàn cầu và nội lực kinh tế Việt Nam.

Các chuyên gia cho rằng mặt bằng giá nhà hiện tại có thể làm chậm quá trình phục hồi của thị trường bất động sản và các chủ đầu tư đang cân nhắc bài toán giá cao và tốc độ bán hàng. Tuy nhiên, vấn đề nguồn cung hiện nay không còn quá đáng lo ngại.

Về dài hạn, thị trường đang ở cuối pha của một chu kỳ tăng trưởng kéo dài kể từ khi Luật Bất động sản ra đời năm 1993. Do đó, tốc độ phục hồi và giai đoạn tăng trưởng tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào nội lực của nền kinh tế, bao gồm chính sách tăng trưởng dân số, ứng dụng khoa học công nghệ và cơ sở hạ tầng vĩ mô. Nếu chính phủ duy trì được mức tăng trưởng cao và nền tảng kinh tế ổn định, chu kỳ bất động sản sẽ có điều kiện kéo dài, mở rộng và phát triển bền vững.

Chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 – 2026F