Sự Hồi Phục Của Bất Động Sản Khu Công Nghiệp

I. Thị trường chứng khoán nửa cuối tháng 9.

Thị trường chứng khoán VN trải qua một tuần biến động dằn co trong biên độ từ 1220-1250. Thanh khoản gia tăng liên tục trong hầu hết các phiên giảm điểm. Dòng tiền tập trung đa số ở nhóm cổ phiếu midcap, nhóm chứng khoán, BĐS và luân chuyển nhanh chóng.



Áp lực chốt lời gia tăng ở những vùng giá cao. Tín hiệu đảo chiều ngắn hạn biểu hiện khá rõ ràng khiến tâm lý NĐT cá nhân trở nên nhạy cảm và lưỡng lự giữa phe mua và bán.

​

Nhìn về xu hướng giá và khối lượng thì tuần qua là một tuần giảm giá với khối lượng tăng khá mạnh trong vòng một tháng trở lại đây. Tín hiệu này cho thấy mức kháng cự quanh 1250+/- trong ngắn hạn vẫn là vùng tâm lý cần chú ý.



Nhìn vào sự suy yếu về sức mạnh giá của thị trường chung trong tuần qua, bên cạnh đó là tâm lý trong chờ vào cuộc họp rất quan trọng của FED diễn ra chính thức vào ngày 19-20/9 sẽ công bố tóm tắt về dự báo tình hình kinh tế Mỹ sau cuộc họp và có quyết định nâng lãi suất tiếp tục hay không. Đây là thông tin tác động trực diện đến biến động thị trường chứng khoán của toàn thế giới, Vì vậy tuần sau khả năng sẽ có nhiều biến động mạnh khó lường. Quý Nhà đầu tư cần lưu ý.

II. Sự hồi phục của nhóm ngành Bất động sản khu công nghiệp.

1. Tổng quan cung cầu

Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang ghi nhận sự gia tăng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong đó, bên cạnh các nhà đầu tư truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... Việt Nam đang đón thêm vốn từ các nhà đầu tư mới đến từ Tây Âu, Bắc Mỹ.



Các chuyên gia cho rằng, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ chuyển dịch mạnh mẽ vào các ngành công nghệ, sản xuất chip và năng lượng tái tạo trong tương lai. Điều này phù hợp với nhu cầu của các nhà đầu tư đến từ Tây Âu và Hoa Kỳ, nhất là khi VN vừa mới chính thức trở thành đối tác chiến lượt toàn diện của Hoa Kỳ, tín hiệu này dự báo cho vốn FDI vào VN sẽ tích cực hơn rất nhièu.

Mặc dù gặp thách thức trong ngắn hạn từ dòng vốn FDI suy giảm nhưng nhu cầu thuê BĐS KCN còn nhiều tiềm năng trong trung dài hạn nhờ:

• Việt Nam được đánh giá cao trong khu vực với lợi thế về môi trường đầu tư ổn định, vị thế chiến lược;
• Giá thuê đất KCN thấp hơn 15 – 20% so với hầu hết các nước trong khu vực.

Mới đây, Chính phủ đã ra chính sách nới lỏng thị thực Visa từ 30 ngày lên 90 ngày cho khách nước ngoài kỳ vọng sẽ thu hút thêm vốn đầu tư.

Các tập đoàn lớn từ châu Âu, Hoa Kỳ, Nhật Bản cũng lên kế hoạch đầu tư/tăng vốn FDI để mở rộng hoạt động tại Việt Nam trong tương lai.

• Giá thuê dự kiến tăng với tốc độ chậm ở mức 5 -7%: Nhóm DN BĐS - KCN vẫn tiếp tục được hưởng lợi khi giá thuê năm 2023 dự báo vẫn tăng.
• Dòng vốn FDI có sự dịch chuyển sang các tỉnh thành cấp 2

​

Về phía nguồn cung BĐS Khu công nghiệp trong nước thì có các yếu tố quan trọng như sau:



Nguồn cung khu công nghiệp tiếp tục tăng chủ yếu ở phía Bắc: Trong năm 2023, dự kiến nguồn cung mới hơn 1.600ha sẽ tăng tập trung ở khu vực miền Bắc, đặc biệt các tỉnh thành ven trung tâm: Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh. Khu vực phía Nam dự báo tăng chậm hơn và chủ yếu ở Bình Dương, Long An với các KCN mới như Nam Tân Uyên 3, Cây Trường. Trong dài hạn, nguồn cung sẽ tập trung phát triển ở các khu vực tỉnh cấp 2 do giá thuê thấp, nhu cầu dần dịch chuyển sang khi tỷ lệ lấp đầy cao và nguồn cung mới hạn chế tại các khu trung tâm.



Nửa cuối năm, động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các khu vực có quỹ đất sẵn sàng cho thuê và có lợi thế thu hút FDI: Thị trường bất động sản KCN sẽ có sự phân hóa và sôi động hơn ở các tỉnh thành có vị trí thuận lợi, nhiều lợi thế thu hút vốn FDI và sẵn sàng nguồn cung cho thuê (cơ sở hạ tầng, nhân lực tốt, nỗ lực cải cách hành chính, năng động trong công tác xúc tiến đầu tư). Một số tỉnh thành như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, Long An kỳ vọng sẽ thu hút vốn trong năm nay.

​

2. Triển vọng và thách thức

Xét về nhu cầu lẫn nguồn cung thì Nhóm ngành BĐS KCN còn rất nhiều dư địa tăng trưởng tuy nhiên bên cạnh cơ hội vẫn luôn tồn tại những thách thức.

Triển vọng

Động lực thúc đẩy từ các chính sách, pháp lý: Các chính sách đã và dự kiến ban hành kỳ vọng sẽ giảm thiểu thời gian, quy trình thủ tục cho doanh nghiệp đầu tư KCN cũng như thúc đẩy nguồn cung trong dài hạn. Kỳ vọng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu được thông qua và ban hành kịp thời sẽ giúp dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì tích cực trong dài hạn.



Động lực từ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng: BĐS khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi gián tiếp khi các dự án đầu tư công được hoàn thiện giúp thúc đẩy tính liên kết bền vững giữa các vùng.

​

Thách thức dành cho ngành BĐS KCN

Dòng vốn FDI vào Việt Nam dấu hiệu chững lại và áp lực cạnh tranh giữa các quốc gia trong khu vực: Việt Nam đối mặt với áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI với các nước như Indonesia, Philippines khi dòng vốn FDI có xu hướng tập trung vào ngành xe điện, bán dẫn tại các quốc gia này.



❖ Quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu ảnh hưởng đến thu hút vốn FDI: Lợi thế về ưu đãi thuế dần biến mất do áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% có thể ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nếu Việt Nam chậm áp dụng chính sách này. Hiện nay, các doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam đang được hưởng các ưu đãi về thuế ở các mức từ 5%-10% trong trường hợp đáp ứng được các điều kiện trong địa bàn ưu tiên, lĩnh vực ưu tiên hoặc quy mô đầu tư lớn.

​

❖ Khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng và quy trình pháp lý: Chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tiền đền bù đất tăng cao cùng với chi phí điện nước điều chỉnh tăng sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp thành lập mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. Bên cạnh đó quy trình pháp lý kéo dài cũng ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và nguồn cung KCN mới.

3. Danh mục đầu tư cổ phiếu BDS KCN

Kết quả kinh doanh năm 2023 dự kiến sẽ khó khăn hơn và tiếp tục phân hóa. Hầu hết các doanh nghiệp đều đặt lợi nhuận giảm hoặc tăng thấp.

Tuy nhiên giai đoạn khó khăn nhất gần như đã qua, vì thế trong giai đoạn tới được kỳ vọng nhóm ngành BĐs KCN sẽ có KQKD hồi phục.

​

Danh mục cổ phiếu BĐs KCN đáng chú ý:



KBC, PHR, VGC, IDC, SZC, TIP