SZL-có xứng đáng để đầu tư?

Họ xây 5 nhà xưởng ở Châu Đức rồi chị. Cho thuê được 3 nhà xưởng và đang tiếp thị.
2018 họ xây 3 nhà xưởng
2019 họ cho thuê được 3 nhà xưởng đó rồi xây tiếp 2 nhà xưởng. Mình phải xây trước rồi mới tiếp thị
Để em tính kĩ lại. Có thể còn điều gì đó em chưa hiểu.

Yield cho thuê nhà xưởng (tính trên giá trị thị trường hiện tại (mark to market) chứ không tính trên giá trị sổ sách ban đầu)) được bao nhiêu bác nhỉ? Như các loại hình BĐS khác thì cho thuê thường không ngon (vì yield thường không cao), mà cho thuê thường là lấy dòng tiền trước mắt và đợi giá BĐS tăng lên về dài hạn (theo đó giá cho thuê cũng tăng lên). Và trong trường hợp này BĐS chỉ ngon khi nó tăng giá cao hơn nhiều mức tăng của lạm phát. Nhiều người khi cho thuê thường tính yield dựa trên historical cost nên tưởng rằng biên/yield rất cao; nhưng khi mark to market thì thực tế lại thấp. Mà giá BĐS tăng mạnh hơn nhiều lạm phát chỉ khi cơ sở hạ tầng cải thiện mạnh giúp thu hút được người dân đến ở với tổng thu nhập tăng mạnh (kéo theo tổng chi tiêu trong khu vực tăng mạnh).

Nhà xưởng tại Long Thành và Châu Đức em nghĩ giống nhau thôi chị chỉ khác nhau về diện tích. Nhà xưởng tại Châu Đức đang xây là loại có văn phòng

Cũng khó để so sánh lắm. KCN giả sử thời hạn còn dưới 30 năm thì mình ko nghĩ chủ doanh nghiệp họ sẽ làm nhà máy mới vào nên giá sẽ ko theo thị trường nếu thời hạn thuê còn ngắn quá. Còn toà nhà cho thuê văn phòng dù thời hạn thuê đất còn 10 năm thì vẫn ngon

Vẫn so sánh được chứ nhỉ, vì BĐS đó vẫn sẽ được thị trường trả giá mà nhỉ. Không rõ BĐS KCN hết thời hạn thì thế nào nhỉ; như tòa nhà văn phòng (ở Hà Nội) nghe nói hết thời hạn thuê thì lại xin gia hạn, đất vẫn là đất của mình!

"Đối với công tác cho thuê nhà xưởng tại KCN Châu Đức: Trong năm 2019, Công ty đã ký Hợp đồng thuê 03 nhà xưởng (NX 01, NX 02, NX 03). Hiện tại, Công ty đang tiếp tục triển khai xây dựng nhà xưởng số 04&05 để thực hiện việc tiếp thị cho thuê. "
Tức là mới xây 3 nhà xưởng Châu Đức thôi em nhé.

Nhà Châu Đức diện tích 36m*72m
Nhà Long Thành : 30m*72m
Khác nhau và vật liệu thôi.

Tam An 1 thì SZL còn tầm 7.8ha đất thịt và tầm 3-3.5ha đất xây chung cư (nhưng phải đền bù thêm) và đất dịch vụ chỉ mới có 1 trường trung học cơ sở thì phải. Đây giống như 1 thành phố ma sau 10 năm phát triển vậy, có lẽ vậy nên SZL mới ko đẩy mạnh bán hàng. Khu nay nếu Thành Phố phía đông thành hình và có đường từ Thanh Đa, Trường Thọ, Q9 ra sân bay Long Thành thì ngon. Có lẽ phải chờ sau khi sân bay Long Thành xây xong tầm 2025 trở về sau mới ngon được

BCTN 2018 họ bảo họ xây 2 nhà xưởng tại Châu Đức đang triển khai xây nhà xưởng số 3 rồi đó chị.

Biên lợi nhuận gộp của nhà xưởng Long Thành có thể kiểm tra bằng 2 cách
Cách một là căn cứ vào báo cáo tài chính quý 1: DT cho thuê NXLT 29.1 tỷ, giá vốn 7.5 tỷ. Tỷ suất LNG 74%.
Cách 2 là căn cứ vào giá cho thuê 5 usd/m2/tháng. Tương đương 60 USD/m2/năm.
Tiền khấu hao 8 nhà xưởng: 91.060.762.523/20 = 4.55 tỷ/năm
Tiền thu đươc: 8*30*72*60*23500=24.36 tỷ/năm
LNG =(24.36-4.55)/24.36= 81% có thể thêm 1 vài chi phí khác nữa nên con số tỷ suất LNG 74% tạm chấp nhận được.

--- Gộp bài viết, 10/06/2020, Bài cũ: 10/06/2020 ---

Phải hiểu là nó đang xây, chứ chưa xong. Năm 2019 hoàn thiện xong 2 nhà xưởng đang xây dở và xây xong nhà xưởng số 3 nữa.

(BCTN 2018)

--- Gộp bài viết, 10/06/2020 ---

KCN nếu ko bị đổi qui hoạch thì vẫn ngon. Nhưng dân cư xung quanh KCN phát triển mạnh lại bắt di dời thì cũng ko rõ thế nào nữa

--- Gộp bài viết, 10/06/2020 ---

Nhà máy Xi Măng Hà Tiên ở Phú Hưũ Q9 hoạt động chưa ấm nhưng vì bđs dân dụng Q9 phát triển mạnh quá nghe đồn chuẩn bị di dời nữa rồi