SZL-có xứng đáng để đầu tư?

Hôm nay có thời gian ngồi check lại thông tin mà bác Ngọc đã tính, tôi nhận thấy có vài vấn đề cần làm rõ hơn như sau:

1. Trong 30 ha đất CN còn lại để cho thuê, có bao nhiêu ha dùng để xây nhà xưởng? Tỷ lệ xây nhà xưởng càng lớn càng tốt cho dài hạn do khả năng điều chỉnh giá cho thuê đối với nhà xưởng, nhưng ngắn hạn thì dòng tiền về không lớn và nhanh như bác Ngọc đã kỳ vọng.
2. Diện tích đất dịch vụ 21,84 ha dùng để "phát triển các loại hình dịch vụ hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ đa dạng", về bản chất chỉ thu được tiền về hàng tháng tương tự như cho thuê nhà xưởng, nên dòng tiền về cũng sẽ không đột biến, ngược lại có khả năng đem lại lợi nhuận tăng trưởng và trong dài hạn nếu nhu cầu lớn và ổn định.
3. Tổng diện tích đất dịch vụ theo quy hoạch lần cuối (4) là 27,11 ha, nghĩa là DN mới chỉ cho thuê 5,27 ha đất dịch vụ. Khả năng lấp đầy đất dịch vụ trong 2 năm như bác Ngọc kỳ vọng xem ra là quá lạc quan.
4. Tờ trình trên được đưa ra dưới sự tham khảo ý kiến 1 tổ chức tư vấn với giả định đất cho thuê CN 100$/năm và đất dịch vụ 150$/1 năm. Nếu xét các diễn biến gần đây về chiến tranh thương mại thì giả định trên có thể được chấp nhận đối với đất CN. Mảng DV cần xem xét lại.

Ngoài ra cũng có 1 vài notes thế này:
- Các dự án đất nền sẽ đem lại lãi đột biến trong thời gian sắp tới
- 10% SZC mà SZL đang sở hữu sẽ cho lãi tiềm tàng với sự gia tăng vốn hóa của SZC
- 50 ha SZL thuê lại từ SZC giá vốn chỉ 308k/m2/? năm, nếu đem xây nhà xưởng 30 ha, giá cho thuê ước thận trọng để lấp đầy khoảng 3$/m2/tháng thì doanh thu bấm máy ra khoảng 250 tỷ/năm, rất ngon nhưng phải chờ đến giai đoạn xxx xong đã. Giờ còn chưa xong giai đoạn 1
- Cụm công nghiệp Long Phước 1 còn lâu mới có miếng ăn, không nên mong đợi nhiều
- Mức vốn hóa này của SZL chỉ phản ánh khoảng 0,4 giá trị chiết khấu của SZL, với vài giả định thận trọng

So sánh nhanh cho các bác vẫn nghĩ cầm tiền 1 cục tốt hơn là thu tiền hàng tháng:

Lãi suất 7%/năm, nếu giá cho thuê là 120$/m2/50 năm hoặc 4$/m2/tháng, là chủ doanh nghiệp, các bác sẽ chọn phương án cho thuê nào để tối ưu hóa lợi nhuận sau 50 năm?
Giải bài toán này cần vài kiến thức toán lớp 4:
Nếu cho thuê 1 lần, FV của 1m2 đất sau 50 năm là: 120*1,07^50 = khoảng 3534,84 $
Nếu xây xưởng cho thuê hàng tháng, FV của 1m2 đất sau 50 năm (tiền nhận lúc cuối năm) là: a*4*12*(1,07^49 + 1,07^48 + ... + 1,07 + 1), với a là biên lãi gộp trung bình
giả định a = 60%, chạy excel ra kết quả FV = 11708,03 $

Nếu lập luận rằng thu tiền hàng tháng rủi ro hơn nhiều so với cầm tiền 1 cục nên phải chiết khấu thì mới các bác phản biện vấn đề thu tiền hàng tháng được phép điều chỉnh giá chào thuê. Mà giá chào thuê chỉ có tăng và tăng thôi nhé.

SZL giờ đỉnh ngắn hạn giờ ngó qua DTD của 1 bạn giới thiệu coi ngon ko
Hai tuần trc mình có đến gặp DN, đây là 1 số note của bro đi cùng. Mọi ng tham khảo


1. giai đoạn 1: suất đầu từ 712 nghìn cho thuê giá 44 (2 khách), còn lại giá 55 usd
2. giai đoạn 2: 300 ha - 131 ha = 169ha, suất đầu tư 1 triệu/m, cho thuê giá 55, đang trình tăng giá.
3. Thuế đất nằm trong tổng mức đầu tư
4. Giai đoạn 2 đang làm luôn rồi, DTD làm hạ tâng, xe chạy ầm ầm
5. Ban lãnh đạo hiền lành, chân chất (tiếp có kế toán trưởng, người công bố thông tin + 1 thư ký)
6. Chủ đích ban lãnh đạo là không có thoái Đồng Văn 3 mà muốn mua thêm.
7. Đồng Văn 3 gồm 3 cổ đông: DTD 65%, IDV 20%, 1 cổ đông cá nhân 10%...
8. Việc chủ tịch mua là mua thật, dặn dò lính canh bảng giao dịch
9. 800ha đất việc giải phóng tương đối dễ dàng, làm xong 800 ha này chắc kinh khủng
10. lao động tuyển đang thuận lợi cho dn FDI, 100 hồ sơ, nhận 60-70
11. doanh nghiệp FDI Nhật đang xây nhà xưởng tấp nập
12. Xác nhận quy hoạch 1/2000 có 55 + 8ha đất dịch vụ (đô thị, khu dân cư) như BAX: câu chuyện trung, dài hạn ,cần đồng hành cùng doanh nghiệp.
13. Nếu mở cho các doanh nghiệp FDI nước khác vào nữa thì kín lâu rồi, hạn chế chơi với Nhật thôi.
14. đã tăng vốn thành công cho cty đồng văn 3 = 303 tỷ để đủ vốn pháp định làm dự án mở rộng.
15. Phán đoán tổng hợp cá nhân: giá hiện nay 14.2 có biên an toàn tốt, ăn nhiều hay ít cần đồng hành cùng doanh nghiệp vì hiện nay là chi đầu tư + dòng tiền về rất tốt: cuốinăm 2018 có 17 doanh nghiệp, đến nay thêm 10 doanh nghiệp thuê đất nữa là 27 doanh nghiệp.
16. định hướng của ban lãnh đạo là tập trung làm ngành kcn như đồng văn 3, thoái dần việc làm xây lắp

Tất cả các công ty tư nhân nhỏ nhỏ, lãnh đạo DN vô danh đều không thuộc tầm ngắm của mình.
Những công ty như vậy nhiều khả năng khi muốn làm giá cổ phiếu có thể bắt tay đội lái ra báo cáo đẹp để đánh lên rất cao nhưng lợi ích thực sự khó dành cho cổ đông. Sau khi báo lãi khủng họ có thể sẽ rút ruột công ty bằng nhiều cách khác nhau như đầu tư tài chính, mua sắm tài sản...Còn khi không cần làm giá thì đơn giản họ theo chế độ kế toán 2 sổ là cổ đông mốc mồm luôn

Cách tính của bác không chính xác lắm, tuy nhiên hiệu quả cho thuê nhà xưởng tại Long Thành hiện tại là vượt trội so với thanh toán 1 lần khi mà cầu lớn hơn rất nhiều so với cung.
Hợp đồng thuê cũng thường tối thiểu 3 năm và cọc trước 3-6 tháng, nên rủi ro nêu trên giảm thiểu đáng kể. Doanh nghiệp họ cũng ko phải như hộ gia đình, kinh doanh thì phải ổn định lâu dài nên trừ khi giải thể nhà máy thì họ cũng ko chuyển đi chỗ khác làm gì.

Cái này tôi lập bảng để excel tính FV, nếu cách tính sai thì là do các bác coder microsoft code excel sai
Còn nếu tính theo PV thì xét PV của dự án thu tiền hàng tháng rồi so thẳng với 120 $ là biết ngay cách chào thuê nào có lợi hơn. Hoặc để 120$ làm chi phí đầu tư ban đầu rồi xét NPV. Hoặc tính IRR rồi so với 7%. Rồi còn nhiều cách nữa nhưng về cơ bản đều là toán bấm máy lớp 5 cả.

Tính PV của 1m2 đất nếu cho thuê trong 50 năm với PMT = 28,8$/năm, lãi 7% ra kết quả 397,46 $ > 120$ nhiều lần bác nhé.
Nếu bác có cách tính nào khác thì chia sẻ với mọi người thêm. Tôi nghĩ thông thường chỉ khác nhau ở việc lựa chọn dữ liệu đầu vào và các giả định thôi, còn công thức bấm máy bao năm qua vẫn vậy.

Theo mình thu tiền 1 lần và tăng trả cổ tức là có lợi nhất cho cổ đông, đặc biệt cổ đông là NĐT chuyên nghiệp, trừ khi doanh nghiệp cần để lại tiền để đầu tư vào những dự án đem lại ROE cao!

hic SZL...

Bác nào úp bô e rồi huhu