SZL-có xứng đáng để đầu tư?

Theo tôi được biết thì không một công ty trên sàn nào có chỉ số EV/EBITDA thấp như SZL.

- EV= vốn hóa+ nợ phải trả- tiền mặt
+ Nợ phải trả của SZL theo số liệu trong bctc là 930 tỷ, trong đó có 773 tỷ là tiền thuê đất trả trước cho 33 năm còn lại, SZL đã hoàn thành các nghĩa vụ đủ điều kiện để hạch toán 1 lần. Vậy nợ phải trả thực tế của SZL = 930-773=157 tỷ
+ TM: 505 tỷ( tính cả tiền lãi dự thu)

- EBITDA= LNTT+Khấu hao+Lãi vay= 127+51=178

EV/EBITDA=(597+157-505)/178=1.4

Mặc dù chỉ số này hay được sử dụng trong việc mua bán các DN, nhưng bản thân tôi thì không thích chỉ số này lắm vì thuế thì dứt khoát phải nộp. Khi đã trừ tiền mặt đi thì khoản thu nhập tài chính tức là lãi tiền gửi cũng sẽ không còn, tức là lợi nhuận cũng giảm đi.
Theo tôi, đối với công ty bất động sản thì chỉ có 1 phương pháp định giá tin cậy nhất là NPV.

Tại sao nói SZL xứng đáng 3 chữ số?
EV=597+157-505=178 tỷ
NPV=????

+ 27 ha dịch vụ, giá cho thuê dự tính 160 USD/m2. tỷ giá 23k. Ta có số tiền dự kiến thu được bằng:
27*10.000*160*23.000= 993 tỷ
+. 23.47 ha nhà xưởng Long Thành mỗi năm thu được tối thiểu 130 tỷ trong 33 năm. Định giá hiện tại khoảng 900 tỷ
+ 50 ha Châu Đức, tạm định giá theo giá cho thuê đất hiện nay là 1.292.000.000 vnd/m2, trị giá 646 tỷ
+ cổ phiếu SZC, SZB, SDV và sonadezi An bình giá thi trường hiện tại 232 tỷ , giá ghi sổ 190 tỷ. Lấy giá ghi sổ 190 tỷ.
+ 346 nền KDC Tam An 1. Lấy giá ghi sổ: 73 tỷ
+ Chung Cư C2A: Lấy giá ghi sổ: 30 tỷ
+ KCN Long Phước : Lấy giá ghi sổ: 45 tỷ
Cộng 7 khoản trên bằng 2.877 tỷ.
Có nghĩa là nếu mua được toàn bộ công ty tức là bỏ ra 178 tỷ để có nhiều hơn 2.877 tỷ ở thời điểm hiện tại. Tùy mức độ cẩn trọng mà mỗi người có thể chiết khấu bao nhiêu tùy ý

Giá 3 chữ số tiềm năng sẽ dần dần lô diện Trong tương lai
Việc hiện tại là mua gia 3x hưởng 30% cổ tức thì đong đếm đc ngay
Cám ơn bác @TTBngoc đã kỳ công nghiên cứu và chia sẻ thông tin với ace

Cảm ơn chị.

Mình nghĩ chuẩn nhất là chiết khấu toàn bộ lợi nhuận tiềm năng từ các tài sản về hiện tại rồi so với vốn hóa?

--- Gộp bài viết, 12/04/2020, Bài cũ: 12/04/2020 ---

Trên đây có nhiều tài sản mới chỉ nhìn vào doanh thu mà chưa xét cả chi phí; và cũng chưa thấy chiết khấu về hiện tại; có nhiều ts mới chỉ nhìn vào gtss, nếu có thể tính đc ln tiềm năng & chiết khấu về hiện tại thì ngon!

--- Gộp bài viết, 12/04/2020 ---

Nghĩa là định giá trên có vẻ vừa bị thừa vừa bị thiếu!

Có rất nhiều cách định giá khác nhau mà.
Chỉ nên chỉ ra trong cách tính của mình có khoản nào bị tính quá lên hay bỏ sót chi phí thôi chứ bỏ sót tài sản hay lợi nhuận thì đúng rồi"
Giả dụ 346 nền đất TAm An thì không thể chỉ có giá 73 tỷ.
KCN Long Phước 1 dĩ nhiên không có giá 45 tỷ

Dự án KCN Long Thành hiện trên báo cáo tài chính không có hàng tồn kho, không có chi phí xây dựng dở dang. Nhưng căn cứ theo quy hoạch và báo cáo của công ty như sau:

Quy hoạch: 309.13 ha đất công nghiệp và 27.11 ha đất dịch vụ
Đã cho thuê : 261 ha đất công nghiệp, nhà xưởng 23.47 ha
Như vậy còn 24.66 ha đất công nghiệp và 27 ha đất dịch vụ nữa.

Công ty dự tính phải chi thêm 110.8 tỷ đền bù cho 4.21 ha còn lại và làm hạ tầng KCN và 130 tỷ làm nhà máy nước thải.
Nhà máy nước thải thì sẽ đưa vào tài sản cố định để trích khấu hao đưa vào chi phí hoạt động kinh doanh nước thải. Hoạt động này hiện nay cho LNG là 7.93 tỷ/năm.
110 tỷ làm hạ tầng được mình bù trừ vào 24.66 ha đất công nghiệp còn lại, có thể cho thuê hoặc mở rộng nhà xưởng.
Cách tính của mình bỏ qua chiêu trò hạch toán. Kiểu như đi mua tài sản thôi.

Hehe, thú thật mình không nắm rõ SZL nên chưa tính, chỉ thấy trong cách tính nếu bác bổ sung thêm phần chi phí (nếu công ty chưa bỏ ra để triển khai xây dựng) để trừ bớt vào phần thu về rồi sau đó chiết khấu về hiện tại thì nó sẽ đầy đủ hơn (ở đây có khả năng bị tính quá)
Còn về những cổ phiếu SZC, SZB, SDV thì vì nó ko bán giữ ăn cổ tức nên ước được cổ tức của mấy thằng này rồi chiết khấu về hiện tại sẽ chuẩn xác hơn (cái này cũng có khả năng bị tính quá)
Còn về dự án KDC Tam An & KCN Long Phước, có thể lấy phần tiền ước thu về bằng cách giả định một cái giá bình quân hợp lý nhân với diện tích thương phẩm rồi trừ tổng mức đầu tư ước tính; sau đó chiết khấu về hiện tại kiểu tính vo (chỗ này mình cho là bị tính thiếu)
Về 50 ha Châu Đức, ko rõ SZL sẽ làm nhà xưởng hay bán đứt nên không ý kiến

Bác chiết khấu so với bác trên 40% là về BV, tương ứng với biên lãi gộp 40%, đc ko bác