SZL-có xứng đáng để đầu tư?

Mình vừa gảii thích ở trên rồi đấy.
Còn phải chi phí 110.8 tỷ chi phí cho KCN Long thành nữa, Và khi đó có 24.6 ha đất công nghiệp và 27 ha đất dịch vụ nên mình chỉ tính đất dịch vụ còn 24.6 ha kia để bù trừ cho chi phí phát sinh. Lợi nhuận từ cho thuê KCN LOng thành chưa hạch toán thì tính từ trang đầu tiên của pic này rồi bạn ạạ.

chiết khấu phải giả định một discount rate chứ; hiện thấy nhiều bên đang dùng lợi suất trái phiếu cp kỳ hạn 10 năm là 3,5% thì phải; tùy chiến lược đầu tư có thể chọn lãi suất chiết khấu khác (cao hơn hoặc thấp hơn lợi suất trái phiếu chính phủ); và lãi suất chiết khấu nên giả định một mức an toàn để việc chiết khấu nó có tính dài hạn, vì thực tế lợi suất trái phiếu nó cũng thay đổi liên tục, nên cũng hơi có tính ngắn hạn.

LNST của KCN Long Thành được công ty dự tính là 1.981 tỷ.
Đã hạch toán từ năm 2004 đến hết năm 2019 là 523 tỷ.
Lợi nhuận sau thuế còn lại: 1.458 tỷ
Không tính lợi nhuận từ kinh doanh nhà xưởng.
Trong khi với cách tính của mình thì mình chỉ lấy giá trị hiện tại của 27 ha đất dịch vụ là 993 tỷ.
Thừa thận trọng rồi .

À bác hiểu chiết khấu ở đây theo nghĩa khác rồi; ở đây là chiết khấu DCF

hehe, bác hệ thống hóa đưa cả những giả định này vào thì mô hình định giá sẽ rành mạch & hoàn chỉnh hơn (vì nhiều người k đọc pic này từ đầu sẽ không biết ). Thực tế nhiều chuyên viên phân tích công ty chứng khoán cũng chia các tài sản của một dn ra rồi áp dụng các pp định giá khác nhau cho mỗi loại tài sản; sau đó cộng gộp lại để ra định giá chung cho dn. Nhưng mình thấy, nếu có thể (đương nhiên nếu không thể thì cũng đành tạm dùng các pp định giá khác), thì cứ tính ra lợi nhuận tiềm năng có thể sinh ra từ các ts rồi chiết khấu về hiện tại là đúng nhất cho một nhà đầu tư cá nhân nắm giữ cổ phiếu!

Các bạn lưu ý 2.877 tỷ là mình tính tiền có thể thu về và không phải bỏ thêm bất kỳ khoản chi phí nào nữa. Không hẳn là định giá đầy đủ.

Về cơ bản vẫn như thế này, chỉ là đang tiến gần hơn tới điểm realized tài sản (nhưng tiến hơi chậm).

Giá trị NX tăng thêm một ít do năm rồi thêm mấy cái, giá đất cập nhật theo giá thị trường thì cao hơn giá giả định trên kia khá nhiều.
Những cái mới chưa đưa vào vì còn xa quá: Sonadezi Tân Đức, Sona Riverview.

h còn mấy bác cộng trừ tài sản rồi đem chia cho sl cổ phiếu à ))

Mỗi phương pháp định giá đều kèm theo giả định. Rất phức tạp và không chính xác.
Quan điểm của mình là chỉ tính toán những cái có cơ sở rõ ràng, không giả định.
Về cơ bản là không thể và cũng không cần thiết phải định giá chính xác.
Ta cứ hòm hòm tính theo cách đơn giản, dễ hiểu nhất, chiết khấu cao và quan trọng nhất đừng bỏ quên chi phí là ok

chuẩn bị kiếm 30% cổ tức mua bánh mỳ và sữa tiếp tục chống dịch thôi