Tản mạn về CPI và TTCK (27)

Chứng khoán có tính chất kì vọng tương lai đếm cua mà bác

Bị nhầm lẫn giữa cái hình thức và cái nội dung bác. Cũng như nhầm lẫn giữ hiện tượng A. 7 với bản chất của cái mớ quỹ đất đó bác

--- Gộp bài viết, 07/11/2021, Bài cũ: 07/11/2021 ---

Hiện tại cả XH đang có phong trào làm biếng. Kẻ mang tiền vào, kẻ mang đồ chơi ra bán. Tuy nhiên kẻ chỉ cầm tiền vào thì còn thiếu kiến thức và quy tắc trò chơi, cũng như thời gian để chơi. Kẻ tạo ra trò chơi thì có đủ cả, tiền, đồ chơi, thời gian, quy tắc trò chơi.
Một mâu thuẫn luôn tồn tại là ai cũng làm biếng thì ai sẽ lao động. Do đó đến một thời điểm nào đó trong tương lai gần, quy tắc trò chơi sẽ lặp lại, mọi người sẽ nhận ra không phải ai cũng có thể làm biếng được

Đúng đó.

Mỗi 1 DA, từ khi đc đưa vào quy hoạch, trúng thầu, đền bù, khởi công, bán hàng. Mỗi giai đoạn đều kéo dài và có rũi ro. Có khi không vượt qua đc. Vd trúng thầu rồi nhưng đền bù 10 năm chưa xong, hay mở bán đúng lúc khủng hoảng, hay giá đền bù cao ăn hết ln. Cũng có thể là kg thu xếp đc tài chính để có thể khởi công. DA nào cũng phải lót tay, làm kg khéo còn bị thu hồi, ra tòa.

Rũi ro quan trọng và lớn nhất là blđ ăn hết phần của cổ đông. Cái này là tham nhũng và có ở hầu hết dn bđs. Có nhìu cách tham nhũng, vd đứng ra làm đền bù r bán lại đất sạch cho dn với giá cao. Hay bán suất nội bộ với giá thấp.

Mỗi tt tại 1 tp có dung lượng nhất định. Mỗi DA lại phải có chiến lược bán. Không phải có nhiu đất muốn bán là bán hết veo ngay được.

Sau mỗi kỳ bầu cử như vừa rồi, cần ít nhất 1 năm để ổn định các ban, sở. Như ban quy hoạch, hđ đền bù, hđ đấu thầu,... Chứ mà nhận lót tay ngay dễ vào lò.

...

Qúa chuẩn cụ chủ ạ. Doanh nghiệp BĐS hay bất cứ doanh nghiệp nào khác muốn nở ra về quy mô vốn thì phải có lợi nhuận đem về. Tuy nhiên, khác với doanh nghiệp sản xuất có dòng tiền đều thì doanh nghiệp BĐS rất không đều nếu tính theo chu kì quý, nửa năm. Khác với việc làm bánh, cứ có bột (quỹ đất) là sẽ thành bánh sau một thời gian nhất định, thì doanh nghiệp BĐS không đc như thế, từ nguyên liệu ra thành phẩm mất rất nhiều thời gian, khác nhau ở cả mỗi dự án dù cùng một chủ đầu tư. Việc cứ mặc định có đất có tiền (dù chả biết khi nào tiền về để làm nở doanh nghiệp) không khác nào đếm cua qua lỗ hết.

Tham gia ý kiến ư ?
. Ngoài những ý kiến trên - Rất đáng quan tâm - Thì theo tôi , chí ít , phải làm thêm các điều này . ( Chí ít , có nghĩa là chưa làm được gì nhiều ...).
. Biết giá đền bù . Thời gian ( time line ) . Pháp lý . Có tỷ lệ % nào bị vô hiệu không ?
. Có phân lô bán đất được ko ? Nếu là dự án bđs nhà ở thì tỷ lệ trở thành diện tích thương phẩm ? Tỷ lệ cây xanh, hạ tầng công cộng ? => Cũng chỉ hình thành doanh thu . ( Giá vốn ? chi phí trực tiếp ? Chi phí chung ? Chi phí gián tiếp ? LN ( mấy đồng , hay là zero ? ) ? Các dự án vừa bán căn hộ , vừa tự doanh Du lịch , Time share , Condotel ... thì lại càng phức tạp : Cứ cho trong 3-5 năm bán hết 80% ... Còn phần K/s hay Resort chi ấy , bộ máy nhân sự khổng lồ , gồng mình ngày đêm ... thì công suất kinh doanh ( ks , resort ) có được trên 60% ko ? ( Mô hình này , thường có công suất hoà vốn tối thiểu 55% ...) .
.... v.v... thêm ... v.v...
. Đặt hết mấy cái thứ ấy lên , bỏ vào trong bảng Tổng kết tài sản của DN Bđs ấy . Đất điếc ... cộng thêm cho nó giá trị tính thêm so với phản ảnh gốc trên sổ sách ... Phần ước tính kinh doanh thì nếu ước có lãi ở năm 1, năm 2, 3,4 gì đấy ... bỏ vào chỗ LNST chưa phân phối ... Còn nếu nó kd năm 1 lỗ chút , năm 2 zero ... thì trừ bớt cái Lncpp đi chút ... hoặc cộng cho nó cái con số Zero ...
. Tóm lại là , đã ko tính thì thôi . Cho qua .
Còn nếu đã tính thì phải tính đủ , rồi bỏ chúng lên trên bảng tổng kết tài sản ( diễn biến theo từng niên độ tương lai ...) .... Bảng TKTS nó là mẹ. Nó quyền lực đến mức BẮT NGUYÊN MỘT QUÁ TRÌNH KHỔNG LỒ CỦA BẢNG KẾT QUẢ KINH DOANH MÀ CHỈ ĐƯỢC CHIẾM CÓ VÕN VẸN MỘT DÒNG Ở CHỖ LNCPP ... Không thấy sao ?
......
......
Để tôi xem , những DN Bđs đang có vốn hoá hàng vài chục lần vốn điều lệ ... Khi đặt vốn thực của nó trong từng niên độ ... đặt cái LNST vào bảng Cđkt từng niên độ .... Thì Từ vài chục lần liệu có còn vài lần hay không , là chuyện phải tính . Chứ đất cũng là một khoản vốn như mọi khoản vốn khác trên bảng TKTS , sao lại một mình nó tự đánh giá lại , rồi vất hết mọi thứ khác ko nói đến trong quá trình "thẩm định giá trị DN" .

Dù sao .
Tôi cam đoan : Trong tất cả , trong mọi mọi loại hình DN trên TTCK , thì DN BĐS là có điều kiện THUẬN LỢI NHẤT cho việc thổi phồng ngất ngưởng vốn hóa , hoặc đè bẹp lép vốn hóa, với biên độ cách biệt lớn nhất thoát ly giá trị thực của Cty .
Vậy , Ok . Rất màu mỡ !!! Dành cho người tính được thực lực hay sự thật vật chất !!!
Thế thì , tính đã nhé ! Rất màu mỡ đấy ! Nhưng tính thật đủ , chứ không nghe " truyền thông hay truyền tai , hay rủ rê online " .
******
Ps. Trong DM tôi hiện tại , có tới 2 mã BĐS .
Nhưng , cái gì thuộc sự thật vật chất thì phải bàn . Kể cả khi bàn , vô tình chim nhợn cái DM của mình cũng Ok . Chứ sao giờ ?!!! Hic...

Cụ mà tính thế thì ai dám đầu tư bđs nữa.
Fo tụi em chỉ tính đơn giản. Doanh nghiệp có 10ha đất (chẳng cần biết đã bán bao nhiêu, có thế chấp NH không), mỗi m2 sẽ lãi 2 triệu, vậy 10ha sẽ lãi 200 tỷ. Mà vốn dn thì có 100 tỷ thì sẽ sẵn sàng mua giad 2x, 3x. Còn lúc nào doanh nghiệp bán đc, bán đc bao nhiêu, có vi phạm PL không, có đền bù đc ko, có giấy pháp xây dựng ko, ...mây mây... chúng em không quan tâm, mà có ai nói cũng chẳng cần nghe cho đỡ đau đầu.
Mua rồi thấy giá tăng. Vậy là mình đã tính đúng, cứ yên tâm ngồi giữ.
Đỉnh cũng không bán đâu.

Thực ra BĐS hiện nay chưa phải là đã tăng cao. Khi BĐS tăng tạo bong bóng các bác sẽ chứng kiến thị trường tranh nhau mua bđs, tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng tăng vọt. Lãi suất vay không phải là mối quan tâm mà cái cần là nhanh, tránh lỡ cơ hội. NHNN thì cố sức kiếm chế tăng trưởng ngành ở mức 15-20% (hiện nay chỉ khoảng 10-12%) nhưng rất khó điều hành. Tín dụng TCB, VPB, SHB, STB sẽ tăng từ 30-50%; BID, CTG, VCB tăng 20-25%; còn các em nhỏ khác có thể 100-200%.
Các ngân hàng lãi vô biên và nợ xấu cực thấp (<0.5%, nhiều ông <0.1%). Các ngân hàng nhỏ hả hê hồ hởi, tự hào về kết quả kinh doanh của mình gấp đôi, gấp 3 năm trước, tạo đc dấu ấn trong lịch sử phát triển. Ngân hàng lớn thì thôi rồi, báo chí liên tục đưa tin vung tay làm từ thiện khắp nơi.
Cả xã hội thấy tiền tràn ngập, sở hữu bđs được ưu tiên hơn cầm tiền. Người cầm tiền sẽ bị vợ/chồng trách là cù lần, không theo kịp thời cuộc,.... bla bla.... Các chuyên gia liên tục cảnh báo và Chính phủ liên tục căn chỉnh chính sách nhưng hầu hết đều bị phớt lờ. Đó là lúc bong bóng căng nhất.
Sau thời điểm hoành tráng này bong bóng mới vỡ.

Cảm ơn anh và thay lời cảm tạ!
Chúc cả nhà cuối tuần vui vẻ và chờ đón vào một vận hội mới...