Tản mạn về CPI và TTCK (49)

Bàn về Bđs thì e có viết 1 bài đầu năm trên fb . Nhưng có lẽ ko thích hợp với thị hiếu hoặc sai thời điểm mà nó hiu quạnh. Sẵn các bác ở đây bàn rôm rả mà em vác lên đây chia sẻ :

Hôm nay tôi sẽ lý giải tại sao giá chung cư ngoài Hà Nội tăng theo Triết học Marx - Lênin

Thứ 1: Chung cư là loại hình bđs, tài sản. Do đó, nó sẽ mang thuộc tính hàng hoá:
Gt = Gtsd + G vhh + G ttd
Trong đó: Gt: là giá trị của hh; Gtsd : là Giá trị sd của Hh ; G ttd : là giá trị thặng dư của Hh, Gvhh: giá trị vốn ban đầu của hh khi sx, đầu tư

Về:
+ ) Gtsd của loại hình bđs sẽ bao gồm : gt sống + gt thương mại (kinh doanh).
+ ) Gtvhh của bđs: giá trị xây dựng gốc (ko tính lợi nhuận) lên căn bđs đó.
+ ) Gttd : là giá trị mà bđs đó thông qua lao động của người sd tạo ra (vị trí, đẹp, bền, tốt, giữ kĩ, chủ nhà uy tín …)

Lúc này ta thấy:
1/ cc chỉ cho thuê để sống, trong khi các loại hình kinh doanh bđs khác đang bị thương mại điện tử đe doạ giá trị thương mại (số âm). Vậy gtsd của cc tăng theo thời gian!
2/ gtvhh : dĩ nhiên mọi thứ lạm phát thì giá trị vốn = giá trị sx - gt khấu hao ts — thuế sử dụng ts.
2’/
Vì luật đảm bảo sở hữu vĩnh viễn cc nên khấu hao căn hộ =< khấu hao ts riêng.
2’’/ Thuế sd ts lại chia theo sàn (m2) xây dựng trong khi ts riêng bị bảng giá đất tăng (gấp 5-6 lần thuế khung giá đất !!!)

==> theo thời gian giá trị vốn sx của cc luôn cao hơn nhà riêng
3/ trị thặng dư của nhà riêng > hơn cc do thống nhất quản lý và sử dụng. (Tương lai cc sẽ được nâng cái này nếu cp siết quản lý ban quản lý chung cư) .

Thứ 2: cái này thiết thực hơn , đáng lẽ t đem lên đầu tiên nhưng phải xem các bạn chịu kiên nhẫn đọc ko!!!
Do thời gian này ls tiết kiệm của ngân hàng là 5-5,5% / năm trong khi tỉ xuất cho thuê cc ở Hà Nội là 6-8%/ năm, ở tp hcm là 5-7% / năm nên giá cc tăng . Nếu tỉ xuất cho thuê thấp hơn con số của tphcm thì giá cc chuyển qua fomo (Hà Nội dính chắc) !
Lưu ý: bđs liền thổ chỉ có tỉ xuất 2-3%/ năm nên ở HN ko có sốt. Đây là sự chuyển dịch đầu tư của đồng tiền thông minh (Smart Money) !

(Thời điểm viết bài này là đầu năm 2024 nên đối chiếu số liệu lãi suất hiện tại sẽ ko đúng)

Ơ này, em vừa sực nhớ ra.
Tiến sĩ Mác Lê Vô Thường đi đâu rồi ấy nhể?

Bị mafia úp bô con lộc trời. Dân chúng tố bác ấy úp bô lên bqt nên bị band nick rồi.

Mình thì ko phân tích, mà mình đánh giá trên số liệu thực tế.

Khu đô thị hạng xịn xịn cạnh nhà mình, cho thuê tầm 13-15tr/căn 2 ngủ, nội thất đầy đủ. Căn 3 ngủ tầm 17-20tr/tháng. Nhưng giá căn 2 ngủ trong lúc sốt cc này tầm 5 tỷ, giá căn 3 ngủ được rao tầm 6,5 tỷ (và có vài người kêu là đã giao dịch được rồi), còn như căn 3 ngủ bạn mình rao tầm 4,5 tỷ là có người mua.

Vậy 4,5 tỷ x 6,5% (vì tiền lớn, đem ra quầy gửi được tốt hơn) = 24 triệu/tháng.

Đây là so với tiền gửi, chứ đi vay để mua chung cư và cho thuê lại là sấp mặt ngay lập tức, mức vay giờ vẫn tầm 8-9% hoặc hơn, tùy thuộc vào người vay có "vị thế" nào.

Khoảng trước covid thì mình sang đây hỏi thuê, căn ở tầng 30, 3 ngủ cho người Hàn thuê tầm 25tr, chủ nhà nhìn mình là người Việt còn khinh khỉnh đuổi đi, sau covid thì hội đó lên nhóm chung than khóc là ko cho thuê được, giá thuê giảm quá, lãi vay nặng....., rồi còn cãi nhau om xòm vì vài người phá giá cho thuê thấp hơn.

Lý giải vì sao khu mình lại bị hạ giá: trước khu mình là người Hàn thuê rất rất đông (đến mức cái chợ cóc cổng nhà mình, mình còn tưởng chợ của bọn Hàn, nói tiếng Hàn nhiều hơn tiếng Việt).

Nhưng sau covid và với chủ trương đảm bảo ko đứt gẫy sản xuất như mình nói trên ý, thì các chuyên gia họ chuyển về gần các công ty, khu công nghiệp để ở, từ nội thành HN đi xa lắc, chi phí lên đầu ông chủ (bọn Hàn sang đây là phần lớn chi phí sinh hoạt thường nhật của họ sẽ do ông chủ trả).

Năm 2020, mình có tham gia vài dự án KCN ở gần Nội Bài, thì nhiều cty nước ngoài có chủ trương là thuê hẳn 1 tòa nhà ở gần đó cho chuyên gia, công nhân họ ở, chứ thuê nội thành sang trọng, hịn thật, nhưng đi lại xa quá, chi phí lại rất cao.

Đây là cung cầu tự nhiên, khi mọi thứ trở lên đắt đỏ một cách vô lý, thì người ta sẽ dịch chuyển theo cung cầu tự nhiên.

Nếu trên bài toán kinh tế đơn thuần thì mua chung cư không dùng để ở đa phần đều kém so với gửi tiết kiệm hết cả. Chung cư chỉ nên mua khi có nhu cầu định cư, chứ mua để kinh doanh thì 9 phần chết 0,5 phần lãi. Tuy nhiên nếu dư thừa và không có kênh đầu tư nào tốt hơn thì mua dần cho đời sau cũng được.

Chung cư thì em tưởng xuống giá theo thời gian mà cụ Thối?
Kiểu giờ mua 5 tỏi, 30 năm sau bán đi thì mua được cái nịt?

Cái phân tích bên trên của e là chỉ gốc quan niệm về ts đối với chung cư. Hiện tại mọi người coi là tiêu sản vì chi phí sd hàng năm cao hơn là nhà đất. Nhưng với việc oánh thuế sd trong tương lai thì dần dần sẽ thay đổi quan niệm này ! Còn việc ss tài sản thì tỉ suất cho thuê hợp lý sẽ là 5-7% / năm . Tương đương pe 14-20 của cp bluechip thôi mà

e biết đâu, e mua để ở nên k quan tâm giá lắm. Cơ mà được giá quá thì bán thôi. Hàng xóm nhà e còn để không từ 2010 đến giờ k thèm cho thuê luôn.

thật ra nó là 1 cái vòng luẩn quẩn thôi, tăng cái gì thì cũng đều ảnh hưởng đến những cái khác, 1 vài câu nói hay 1 vài phân tích không thể hết được đâu. Chứ nếu dễ thế thì đã không phải có cuộc họp bàn lên bàn xuống đâu e. Chỉ cần 1 cái gì đó tăng lên, nó sẽ kéo theo những thứ khác tăng theo vô hình, nhưng nếu sức sản xuất không tăng kịp thì vỡ trận. Mà cao siêu quá thì cứ để các nhà vĩ mô họ tính. Thời mình thế nào thì theo thế đó thôi. Ai dám nói 5 năm sau nó như thế nào.

Tại em thấy có ông anh họ bên đằng Vện mấy năm trước sút cái chung cư khu ngoại giao đoàn để chuyển xuống đất, ổng kể bán được hoà giá mua mà mừng vãi nhái.
Lúc mua cũng mua suất ngoại giao gì đó chứ không mua của thương lái.