Tản mạn về CPI và TTCK ( tt )

Hut tôi có từ 9.5 đến 10.5 năm ngoái. nhưng lướt cũng nhiều. Vẫn đảm bảo đủ quân số theo dự định.
Có phê nhưng không lòi

HUT nắm giữ tới ĐHCĐ sắp tới đi nha cả nhà, đang có đội mạnh vào.

CP khu CN trước đây tôi cũng để ý rồi bác, nhưng tôi thấy không phù hợp cho nắm dài hạn. Do đặc điểm của ngành tg đầu khi mới hoàn thiện hạ tầng cho thuê thường thu được 1 cục tiền lớn (do hợp đồng ký thuê thường là dài hạn) tưởng là lãi lớn nhưng thực chất không phải như thế. Khi khu cn kín chỗ mà cty không có cơ hội triển khai khu CN mới thì rất chán, doanh thu chỉ còn phụ thuộc 1 số dịch vụ lặt vặt. Bác cứ nhìn vào ITA hay KBC của ông Tâm thì thấy rất rõ.

Vậy bác chưa xem các cty khác rồi. Mr Tâm vác tiền, vay thêm nợ đầu tư tùm lum, rồi phát hành pha loãng nên cty nát bét là đúng rồi.
Bác nhìn như SZL...tiền đã thu đủ, hạch toán hàng năm+phí vận hành+ lãi tiền gởi...đều đặt 50 năm. Còn gì tuyệt hơn?!
Cơ mà có vẻ bác thích những cty tăng trưởng hơn thì phải

Không phải đâu bác, dù là cty tăng trưởng hay sxkd ổn định thì cũng đều phải thoả mãn mục tiêu đầu tư thì mới được. Bản chất mấy dn làm khu CN cũng tương tự như nhà đầu tư nhỏ xây nhà cho thuê mà thôi. Nó có 1 số điều khác biệt như:
- tiền thuê được thu về trước, cái này có ưu điểm mà cũng có nhược điểm. Ưu điểm là thu được tiền ngay nên có thể sử dụng vốn đó đầu tư làm ăn tiếp, nhưng nhược điểm cũng từ đó mà ra nếu không khéo thì mất sạch trong khi vốn đầu tư ban đầu làm khu CN đại bộ phận là đi vay.
- Mặt khác do thu trước tiền thuê nhiều năm nên nếu gặp giai đoạn kinh tế mà lạm phát phi mã thì lôi thôi to, vì tiền thu trước của khách không đủ trang trải các chi phí ps vào nhiều năm sau. Người cho thuê nhà cứ sau vài năm phải gia tăng tiền cho thuê chính là vì điều đó, nhưng tiền thuê đất khu CN lại không tuỳ tiện tăng được nữa vì đã thu trước rồi. Các phí phụ thu có thể được điều chỉnh nhưng cũng hạn chế rất nhiều.
Với đặc điểm như vậy, việc quản lý tốt khu CN là 1 thách thức chứ không sung sướng gì và thường cho biên lợi nhuận thấp. Khi làm khu CN điều mà người làm dự án nhắm đến chủ yếu là do được nhà nước ưu đãi cấp đất ban đầu với chi phí thấp, nhưng khoản lợi này sẽ được chảy vào túi các ông chủ dự án bằng nhiều cách chứ không được tính đầy đủ cho dn. Khi dự án hoàn thành thì bộ máy quản lý còn lại chỉ được duy trì bằng nguồn thu các dịch vụ phí, lợi nhuận dư ra chẳng còn bao nhiêu. Mấy năm nay lạm phát được kìm chế ở mức thấp nên bác thấy họ thu được lợi nhuận đều đặn vậy thôi, khi lạm phát bùng nổ thì sẽ thấy khác ngay ấy mà.

Tôi nghĩ có 1 vài điểm nhầm lẫn:
1. Bản chất của tiền trả trước là ưu điểm lớn. Còn việc khéo sử dụng và không khéo thì tùy vào ban lđ, không riêng phụ thuộc vào loại hình dn gì.
2. Tiền thu trước là tiền thuê đất. Sau khi trừ chi phí sử dụng đất+xây dựng hạ tầng (cũng đã chia và phân bổ như Tiền thu), phần còn lại là lợi nhuận. Khoản ln này sẽ thêm lãi tiền gửi hàng năm cho số tiền chưa phân bổ hết nữa. Còn các chi phí khác hàng năm đều nằm trong chi phí quản lý thu hàng tháng/quý/năm đó, không liên quan.
3. Khi lạm phát, ai cũng khát tiền, thì những ai rủng rỉnh tiền sẽ hưởng lợi lớn ! Nội lãi tiền gửi cho đống tiền thu trước đó cũng đủ ấm rồi.

KCN là loại hình dn không thể lỗ. Độ an toàn như thế, tất nhiên là tỉ suất thu hồi không thể cao được rồi. Nhưng thu hồi đều đặn là nhất !

Bác hiểu vấn đề chưa kín kẽ. Nếu tất cả lợi nhuận được trả đủ về cho dn thì như bác pt là có lý, nhưng thực tế lợi thế có được đất rẻ ban đầu không bao giờ được trả lại đầy đủ cho dn, mà nó thường bị các chủ dự án hô biến vào túi họ. Bây giờ tôi pt kỹ hơn thế này nhé: bản chất các khu CN được tạo ra là theo cs của nhà nước nhằm thu hút đầu tư để pt kt, vì lẽ đó nhà nước cấp đất giá rẻ cho dn, dn bỏ tiền tạo cơ sở hạ tầng cho khu đất đó để nó đạt y/c làm nhà xưởng của các cơ sở sx rồi đem cho thuê. Trong hợp đồng cho thuê đất khu CN, sẽ có 2 nguồn thu cho dn, 1 là tiền thuê đất khu CN được trả trước 1 lần (hoặc vài lần) cho tg thuê, 2 là qui định về các loại phí dịch vụ thu thường kỳ. Khoản chi phí thường kỳ này có khung qui định theo khống chế của nhà nước tại địa phương và dn không thể tuỳ tiện gia tăng theo thực tế ps sau này. Do muốn khuyến khích đầu tư nên khoản tiền thuê đất khu CN cũng bị điều tiết đến mức rẻ tối đa, ngoài ra chủ dự án cũng còn phải tính đến mức độ cạnh tranh của các khu CN khác. Các cơ quan quản lý địa phương sẽ căn cứ trên mức phí nhà nước cấp cho dn, chi phí mà dn tính toán theo dự án (rồi được quyết toán trên thực tế) để thực hiện hoàn thiện hạ tầng cơ sở, cộng thêm một biên độ lãi cho phép để hài hoà lợi ích cho dn với mục đích thu hút đầu tư của nhà nước làm nền tảng để duyệt mức phí cho thuê tối đa. Trên cơ sở đó mới đàm phán giá cho thuê với các cty thuê đất. Vì thế giá cho thuê không thể tuỳ tiện đẩy cao bao nhiêu cũng được. Cơ hội cho các dự án làm khu CN nằm ở chỗ họ phải tạo ra được chi phí hợp lý cao hơn chi phí thực để trên cơ sở đó hưởng thêm khoản lợi nhuận đó 1 cách hợp pháp, nhưng khoản lợi nhuận đó sẽ chảy về túi riêng của các ông chủ thông qua các hợp đồng thuê bên B, B' thực hiện việc hoàn thiện hạ tầng cơ sở cho khu CN. Còn dn quản lý khu CN sẽ chỉ thu được khoản lợi nhuận định mức chênh giữa giá cho thuê với giá thuê đất của nhà nước cộng thêm chi phí xd hạ tầng. Do các dn đều phải dùng vốn vay để xd hạ tầng nên khi thu được tiền thuê đất của các dn khác, họ sẽ có nhiều lựa chọn: hoặc trả nợ vay để giảm chi phí tc ps từ vốn đi vay, hoặc sử dụng vốn đó đầu tư nhằm thu được lãi cao hơn để có doanh thu tc cao hơn chi phí tc (kể cả phương án đem tiền gửi nh như bác nói). Mặt khác do có nghĩa vụ phải cung cấp các dịch vụ hạ tầng trong nhiều năm nữa nên họ phải có nguồn tc sẵn sàng cho việc duy tu, bảo dưỡng, hay nâng cấp các thiết bị hạ tầng KCN thông qua quĩ khấu hao các ts của KCN. Nói tóm lại họ cũng có đầy đủ các chi phí như 1 dn thực thụ chứ không phải chỉ ngồi thu tiền phí dịch vụ mà không phải chi gì. Do đó việc họ bị lỗ là hoàn toàn có khả năng chứ không phải đơn giản như bác tính.
Nói thêm chút về các khoản thu dịch vụ phí thường kỳ. Chắc bác cũng biết vụ lùm xùm ở khu CN của ông Tâm, khi ban QL KCN nâng mức phí vượt mức qui định trong hợp đồng đã ký, 1 dn của Nhật đã phản ứng lại bất chấp việc ban QL KCN đem máy xúc lấp đất chặn lối đi vào cơ sở sx của họ, cuối cùng ban QL KCN phải chịu thua đó. Điều đó cho thấy nếu việc tính toán và lên dự toán chi phí dịch vụ không làm tốt, trong tương lai có thể dn QL KCN có thể bị lỗ trong cả lĩnh vực này.

Hì, bác có cái nhìn hơn bi quan, có thể tại anh Tâm nhỉ...
Dẫu sao, có thích mới tham gia được. Cơ hội không thiếu nhỉ

Không phải bi quan đâu bác mà thực tế nó diễn ra như thế đó. Các chủ dự án KCN cũng như các ban ngành quản lý ở địa phương họ đều chỉ hăm hở làm dự án KCN ở giai đoạn đầu thôi, vì đó là lúc họ có cơ hội chia nhau phần lợi ích rút ra được từ việc cấp đất giá rẻ. Khi KCN đã đi vào ổn định, lúc đó hoạt động dn có biên lợi nhuận thấp, những cán bộ trực tiếp tham gia QL phải nhắm đến lợi ích từ việc cung cấp lao động cho KCN để kiếm thêm thu nhập. Nếu không làm được việc này họ sẽ nhanh chóng tìm việc làm khác chứ rất ít người chấp nhận đồng lương đơn thuần.

Bác Gà đi hơi xa phạm vi phân tích rồi. Tôi đơn giản tin vào số liệu tài chính trước. Ngay cả đạo đức chủ dn cũng thể hiện phần lớn trong đó thôi. Việc đi xa các số liệu tcdn đôi khi dễ dẫn đến cảm tính: quá yêu hoặc quá ghét, đều ko tốt cho đầu tư.
Chúc các bác cuối tuần vui vẻ