Tất cả dòng tiền lại đổ về ĐẤT

Các ngân hàng bắt đầu siết mạnh cho vay bất động sản

NHNN mới đây đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Một số nhà băng cũng đang tạm dừng giải ngân với các khoản vay bất động sản, đồng thời tập trung hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

• 15-03-2022 TS Lê Xuân Nghĩa: Cho vay các công ty sân sau Bất động sản đang ở mức cao kỷ...
• 27-09-2021 “Trông người, ngẫm ta”, ngân hàng Việt đang cho vay bất động sản ở mức độ nào?
• 27-08-2021 Nhiều ngân hàng siết cho vay kinh doanh bất động sản

Một ngân hàng lớn khu vực phía Nam mới đây đã có văn bản gửi tới các chi nhánh chỉ đạo việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022. Theo đó, ngân hàng này yêu cầu các chi nhánh tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics,…

Đồng thời, ngân hàng sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở. Nhà băng này cũng không thực hiện huy động – cho vay cầm cố sổ cùng lúc.

Được biết, nội dung văn bản này yêu cầu Giám đốc khu vực, Giám đốc chi nhánh và Trưởng phòng giao dịch điều hành tín dụng đến ngày 30/6 tới.

Một ngân hàng khác cũng thông báo về việc kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản. Theo đó, khối ngân hàng bán lẻ nhà băng này yêu cầu các đơn vị kinh doanh tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022. Các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để rời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4/2022.

Trước đó, ngày 18/3/2022, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ. Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

NHNN cũng chỉ đạo các nhà băng hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp.



iTVC from Admicro
Trong những năm qua, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm đáng kể. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực BĐS từ mức trên 26% trong năm 2018, giảm còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức khoảng 12% trong năm 2021. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế. Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, cho vay mua bất động sản để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh bất động sản.

Hồi đầu năm, Phó Thống đốc Ngân hang Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, đối với bất động sản và trái phiếu, chứng khoán của các doanh nghiệp có biểu hiện chưa lành mạnh, hệ thống ngân hàng không những không tăng thêm vốn vào những lĩnh vực rủi ro này mà còn tăng cường kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu tiêu dùng chính đáng, NHNN vẫn sẽ ưu tiên và tạo điều kiện. Còn những bất động sản mang tính đầu cơ hoặc thuộc dự án lớn có độ rủi ro cao vẫn sẽ được giám sát chặt chẽ.

Không chỉ siết vay vốn, Thông tư 16/2021/TT-NHNN chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1 cũng quy định chặt chẽ về việc mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng. Đây được xem là chiếc van hạn chế và kiểm soát dòng vốn từ ngân hàng chảy vào bất động sản qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Nhìn lại 3 đợt sốt đất trong 20 năm qua: Người thành công, kẻ đắng cay, cái gì cũng có giá của nó cả

3 chu kỳ ‘sốt đất’ dưới góc nhìn của doanh nhân BĐS kỳ cựu 20 năm kinh nghiệm

“Sốt đất” đang là từ khoá được nhắc đến sôi nổi trong xã hội vào lúc này, nhà nhà, người người đi buôn đất, khiến giá nhà đất tăng nóng ở nhiều địa phương thời gian qua.

Thực trạng sốt đất đang diễn ra ở nhiều tỉnh, thành phố lớn trên cả nước, đặc biệt là những nơi được cho là có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, quy hoạch trở thành TP hay dự tính lên quận, đầu tư mạnh mẽ về KCN…

Giá đất nhiều nơi đã tăng chóng mặt trong khoảng 1 năm vừa qua. Những điểm nóng có thể kể tới như TP Thủ Đức, Đồng Nai, Bình Dương ở phía Nam; Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, vùng ven đô Hà Nội,…

Những ngày qua, các cơ quan, bộ ngành hay chính quyền địa phương đã phải ra các văn bản chỉ đạo các tỉnh rà soát, kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ thổi giá đất, chấn chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS nhằm giúp thị trường phát triển ổn định, cảnh báo người dân.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng đã “cắt nghĩa”các nguyên nhân xảy ra cơn sốt đất hiện nay. Bên cạnh những nguyên nhân được cho là cung tiền rẻ đang đổ mạnh vào BĐS do lãi suất thấp, giới đầu tư hiện thực hóa lợi nhuận từ kênh đầu tư chứng khoán, bitcoin hay việc đầu tư công đổ mạnh vào hạ tầng,…đang khiến giá BĐS leo thang, chúng tôi xin chia sẻ phân tích của ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch công ty đầu tư và phân phối DTJ, Chủ tịch Liên minh BĐS G5 – người đã có gần 20 năm trong nghành BĐS về những cơn sốt đất đã diễn ra trong 2 thập kỷ qua:

Mỗi khi thị trường bất động sản sốt sình sịch và đóng băng lạnh cứng thì tất thì cả xã hội đều tìm một lý do nào đó để hạn chế và kích thị trường BĐS trở về trạng thái bình thường – nhưng đừng làm thái quá để nó thay đổi làm mất bình thường, chúng ta cần nhìn nhận khách quan nguyên nhân.

Cứ mỗi lần sốt đất, dư luận quan tâm đến những tác nhân gây ra, và thường xoay quanh những hoài nghi phải chăng do cơ quan nhà nước quản lý lỏng lẻo để sốt đất chăng, hay do người môi giới mà xã hội mỗi khi làm ảnh hưởng gì tới thị trường BĐS thì người ta lại gán cho cái tên gọi là “cò đất” hoặc do nhà đầu tư kém hiểu biết hay thừa tiền mà không biết làm gì mua đất bằng bất kỳ giá nào chăng?

Và dưới đây là phân tích một số nguyên nhân của 3 giai đoạn thị trường sốt đất đã trải qua:

Sốt đất khủng khiếp năm 2002- 2003

Những năm Hà Nội còn mới phát triển kỳ vọng về kinh tế tăng trưởng, đầu tư nước ngoài đổ vào, một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện ven 4 quận nội thành được mở rộng đã xảy cơn sốt, nhà nhà đi mua đất, mua nhà, người người đi buôn đất.

Thế nhưng chỉ sau một đêm thị trường bất ngờ hạ nhiệt chỉ bởi một thông điệp hành chính và hệ lụy các nhà đầu tư chôn vốn, các khu đô thị xây thô nhiều năm ngổn ngang khiến giá nhà xuống thảm hại rồi bỏ hoang, kéo theo nợ xấu tại ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.

Quy mô sốt đất cực lớn giai đoạn 2009-2010

Sau lần sốt đất vào năm 2003, khoảng 6 năm sau nhà đất trên cả nước lại bước vào chu kỳ nóng bỏng. Lúc này quy mô thị trường BĐS đã lớn hơn khá nhiều, tập trung vào 2 TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Các dự án BĐS lớn do các doanh nghiệp đứng ra lập quy hoạch, nghiên cứu đầu tư mọc lên như nấm.

Lần sốt đất này là do các nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, đồng thời được mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây về phía Tây.

Các sàn bất động sản mọc lên như nấm. Các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các nghành nghề truyền thống mà chỉ đầu tư vào bất động sản, không gì lãi bằng. Chỉ sau một thời gian tình hình kinh tế bị suy sụp vì ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao. Ngân hàng nhà nước siết tín dụng và một số thay đổi về quy hoạch. Các nhà đầu tư điêu đứng, khiến cho thị trường đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng cao.

Hệ lụy là nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế mở cửa. Nhà nước phải kích thích nhiều gói kinh tế và giải quyết cục máu đông trong nhiều năm. Điển hình là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng vực dậy phân khúc nhà ở giá thấp. Nhiều sàn bất động sản biến mất, bao nhiêu nhà đầu tư phải bán nhà bán cửa. Nhà đầu tư biến mất không còn tham gia thị trường.

Và cơn sốt đất 2020-2021 xuất hiện

Như đến hẹn lại lên, sau gần thập kỷ xử lý “cục máu đông” do nợ xấu bất động sản để lại, thị trường BĐS khởi sắc dần trong giai đoạn 2015-2017. Trước tình hình kinh tế khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhiều người còn đang hoài nghi về sự phục hồi của thị trường BĐS thì bỗng dưng những tháng đầu năm 2021 sốt đất diễn ra khắp nơi, người người nhà nhà bỏ cả sản xuất để đi buôn đất kiếm lời

Trong cơn sốt đất này, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp (tiền rẻ) cùng với đó là các nghành kinh doanh truyền thống như: nhà hàng, khách sạn, du lịch, vận chuyển, văn phòng, nhà cho thuê, bán lẻ đều bị ảnh hưởng nặng nề, thì một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hoá, Quảng Ninh, Thành phố Thủ Đức, qui hoạch hai bên bờ sông Hồng vẫn sốt đất.

Một trong các lý do sốt đất, đó là: Đầu tư nước ngoài tăng kỷ lục; Cơ sở hạ tầng nhiều nơi thay đổi chóng mặt; Kỳ vọng kinh tế tăng trưởng cao hậu Covid-19; Và mặt bằng giá đất ở nhiều nơi còn thấp;…

Hệ lụy của cơn sốt đất này đến đâu thì chưa rõ ra sao nhưng từ những đợt sốt trên, chúng ta đã nhìn thấy rõ hậu quả cho xã hội gánh bao nhiêu năm.

Thiết nghĩ, việc quản lý nhà nước với hoạt động đầu cơ đất cần quản lý chặt chẽ hơn, chính sách không quá hạn chế hoặc quá lỏng lẻo, không mang tính đột ngột khiến cho thị trường đóng băng ngay lập tức. Các thành viên tham gia thị trường: Nhà phát triển dự án và nhà môi giới rõ ràng minh bạch, pháp lý đầy đủ, cần minh bạch thông tin sẽ không phải chịu hệ quả kéo theo sau cơn sốt.

Các khách hàng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn, không đầu tư theo phòng trào mua bán bằng được. Trước quyết định đầu tư hãy tìm hiểu kỹ càng hoặc gặp các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để tránh hậu quả tiền mấy tật mang.