Thị trường bất động sản sẽ về đâu khi Căn hộ vừa bàn giao lỗ 300 triệu

khi tền nóng rút đi thì thế nào

Bất động sản “nóng” nhờ kiều hối tăng mạnh

Lượng kiều hối về Việt Nam những năm gần đây luôn là dòng vốn góp phần phát triển kinh tế. Đặc biệt, một lượng lớn đổ vào thị trường bất động sản đã góp phần tăng thanh khoản cho thị trường.

Các công ty nước ngoài hoạt động tại Việt Nam ngày càng nhiều sẽ làm gia tăng nhu cầu mua nhà của người nước ngoài.

Tuy nhiên lượng kiều hối thực tế về Việt Nam còn cao hơn mức dự báo của Ngân hàng Nhà nước. Cả nước có hơn 7.000 kiều bào đứng tên sở hữu nhà ở tại Việt Nam kể từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép kiều bào mua nhà trong nước được Quốc hội thông qua vào tháng 11-2014.

“Giờ đây, chúng tôi nhận thấy xu hướng mua nhà dựa vào nguồn kiều hối đang ngày một nhiều hơn”, ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay.



Các chuyên gia kinh tế nhận định: sự ấm lên của thị trường địa ốc là cơ sở để thu hút kiều hối chảy về lĩnh vực này tăng cao. Bên cạnh đó, Chính phủ Việt Nam đã có nhiều nỗ lực trong cải cách cơ chế, chính sách, thúc đẩy hội nhập.

Thực tế, cùng với các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm ngân hàng, mua vàng, chứng khoán… đầu tư vào bất động sản vẫn chiếm một tỷ lệ cao. Đặc biệt, nhiều người đã nhìn thấy tiềm năng của thị trường trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng hội nhập sâu rộng và đón nhiều người nước ngoài tới Việt Nam làm việc.

--- Gộp bài viết, 13/11/2016, Bài cũ: 13/11/2016 ---

kiều hối chủ yếu vào BĐS, khi FED tăng LS sắp tới thì sẽ rút đi khủng

Cung nhà ở đang vượt quá cấu, thì ông nhà nước lại điều tiết bằng cách kích thích bằng gói 30 ngàn tỷ để xây thêm. Đại loại thì trường đang no, thì lại mang thêm thức ăn vào. Bong bóng BĐS đang phình cung, cầu đâu chưa thấy?

Em bán bất động sản đây, 2 năm nay thị trường tốt kh của em mua chưa ai lỗ cả, thị trường đang tốt các bác cứ bi quan quá

bội lắm dồi sắp gì nữa?

Vì để mua rẻ chút hàng sáng mai mà các chú làm việc tận tình quá, ko biết cuối tuần là gì còn lắm chú hô đỉnh thế này thì còn yên tâm kê cao gối mà ngủ

Theo đánh giá của giới chuyên môn, điều này một mặt tác động tích cực, góp phần làm gia tăng thanh khoản, song cũng đang tiềm ẩn những rủi ro cho thị trường.


Tại Dự án Moonlight Residences, nhiều khách hàng muốn mua sỉ, nhưng chủ đầu tư từ chối. Ảnh: Tăng Triển
Dòng tiền đầu cơ tăng mạnh

Thị trường địa ốc phía Nam thời gian gần đây đã tốt lên thấy rõ, thanh khoản được cải thiện ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân. Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, dòng tiền đang có xu hướng chảy mạnh vào địa ốc, bên cạnh nhu cầu nhà ở thật sự, thị trường còn đang chứng kiến làn sóng săn nhà, đất với mục đích đầu tư, đầu cơ, trong đó phân khúc cao cấp là điểm ngắm lớn nhất của giới đầu cơ.

Mới đây, trong một sự kiện tri ân khách hàng của một chủ dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP HCM, Đầu tư Bất động sản đã có một cuộc thăm dò nhanh với khoảng 50 khách hàng đã mua căn hộ dự án này. Kết quả khá bất ngờ, gần như 100% khách hàng mua căn hộ của dự án này đều cho biết đây là căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3 của họ. Trong đó, có người mua vì mục đích để dành cho con, có người muốn thay đổi chỗ ở, đặc biệt nhiều khách hàng cho biết, mua vì mục đích “lướt sóng” kiếm lời.

Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong sự kiện bán hàng của một số dự án gần đây, đặc biệt là với các dự án có vị trí tốt, đã xuất hiện tình trạng nhiều khách hàng mua cùng lúc 10 - 20 căn hộ, thậm chí, có người mua nguyên cả sàn căn hộ để bán lại.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Nghiên cứu, Công ty CBRE Việt Nam, cho biết đây là yếu tố quan trọng, giúp số lượng căn hộ chào bán ra thị trường tăng lên và giúp cho thị trường trở nên sôi động hơn trong thời gian tới.

“Bất động sản lâu nay vẫn là kênh đầu tư được chú trọng. Trong bối cảnh lãi suất giảm và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn, đã kích thích giới đầu tư trở lại thị trường bất động sản. Điều này đã trở thành quy luật của thị trường”, bà Dung nhận định.

Còn theo ông Đoàn Thanh Ngọc, Phó tổng giám đốc thường trực Công ty Hưng Thịnh Land, tại một số dự án của Hưng Thịnh mở bán gần đây, có nhiều khách hàng đăng ký mua một lúc 5 - 10 căn hộ. Đơn cử như tại Dự án Moonlight Residences, quận Thủ Đức, nhiều khách hàng muốn mua sĩ để bán lại kiếm lời, song quan điểm kinh doanh của Hưng Thịnh là ưu tiên cho người có nhu cầu thật về nhà ở, nên từ chối việc mua sỉ.

Thực tế cho thấy, chỉ sau chưa đầy 2 tháng kể từ lúc mở bán, hiện căn hộ Dự án Moonlight Residences đang được các nhà đầu tư thứ cấp bán ra thị trường với mức giá chênh từ 150 - 200 triệu đồng/căn hộ nhưng không có nguồn hàng.

Nhiều cơ hội, nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro

Không thể phủ nhận, bất động sản là kênh đầu tư được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, bản chất của thị trường hiện tại vẫn chủ yếu tập trung vào nhu cầu thực tế. Chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư và cả đầu cơ mới khá an toàn, còn không, nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”.

Theo một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoRea), 9 tháng đầu năm 2016, thị trường bất động sản TP HCM có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc cao cấp và trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP HCM, qua khảo sát của CBRE, chủ yếu cũng nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê, 21% mua để bán lại, chỉ có 29% mua để ở).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRea đánh giá, so với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng 70%, thì hiện nay, tỷ lệ này trên dưới 50%, cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền ít hấp dẫn nhà đầu tư thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Vẫn theo ông Châu, mặc dù câu chuyện đầu tư hay đầu cơ đã trở thành quy luật của thị trường, nhưng điều này cũng đang tiềm ẩn những rủi ro. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Tín dụng bất động sản: các ngân hàng đã siết

(TBKTSG) - “Các ngân hàng đã siết tín dụng bất động sản. Lãi suất cho vay các dự án bất động sản kỳ hạn trung, dài hạn đã tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với mức lãi suất chúng tôi cho họ vay hồi đầu năm”, tổng giám đốc một ngân hàng thương mại nói với phóng viên TBKTSG.

Nguyên do là vì, các ngân hàng đã nhận được văn bản nhắc nhở của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc rà soát tín dụng với các dự án bất động sản phân khúc cao cấp để phòng tránh bong bóng bất động sản trong tương lai gần. Ngoài ra, bản thân các ngân hàng cũng thấy các tín hiệu chững lại về sự tăng trưởng của phân khúc này, đặc biệt ở khu vực TPHCM.

Tháng 10 vừa qua, NHNN đã phát đi thông điệp về hạn chế cho vay bất động sản, nhất là đối với các dự án ở phân khúc cao cấp. Văn bản số 7586/NHNN-TD do Vụ phó Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN bà Nguyễn Thị Thúy Hạnh ký và gửi các ngân hàng thương mại cho biết, qua báo cáo của các tổ chức tín dụng về hình hình cho vay bất động sản đến ngày 31-7-2016 cho thấy (ngành) ngân hàng đang có mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản lớn.

Để đảm bảo an toàn và hiệu quả, giảm thiểu rủi ro khi cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đặc biệt là đầu tư kinh doanh bất động sản, rà soát việc cấp tín dụng đối với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro.

Công văn này trích dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng cho rằng, hiện nay nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, dự báo từ nay đến cuối năm khả năng sẽ dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp. Do đó NHNN đề nghị các ngân hàng cần hạn chế và thận trọng khi xem xét thẩm định, quyết định cho vay các dự án mới, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng có khả năng thanh khoản thấp.

Tính hấp dẫn của việc kinh doanh bất động sản không xuất phát từ cơ hội thị trường mà từ cơ chế.
Trả lời TBKTSG, một số đại diện ngân hàng thương mại cho biết đây là lời nhắc nhở không thừa và họ đã, đang triển khai tới các bộ phận liên quan để nghiêm túc thực hiện yêu cầu của NHNN.

“Một công văn phát đi như vậy là cần thiết. Với sự nhạy cảm nghề nghiệp của mình, tôi cho rằng những người làm ngân hàng lành nghề đều đã cảm nhận được cơn gió bắt đầu nóng lên của phân khúc bất động sản cao cấp, nhất là khu vực phía nam. Đồng vốn phải đi trước thị trường, đó là logic hợp lý”, lãnh đạo một ngân hàng bình luận.

Theo báo cáo của NHNN chi nhánh TPHCM, dư nợ tín dụng qua chín tháng đầu năm đã vượt trên 1,39 triệu tỉ đồng, tăng 13,26% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng cao nhất so với cùng kỳ của các năm trước. Tín dụng trên địa bàn cả nước đến hết tháng 9-2016 đã tăng trưởng 11,74%, theo thông tin từ Phó thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng tại phiên họp của Ủy ban Kinh tế Quốc hội ngày 7-10-2016.

Mặc dù những con số công khai không cho thấy tín dụng đổ phần lớn vào bất động sản, song theo những người làm ngân hàng, dựa trên một số yếu tố sau có thể biết rằng tỷ trọng tín dụng đã và đang nằm trong bất động sản không phải thấp.

Thứ nhất, từ phía người kinh doanh bất động sản, cảm nhận của giới đầu tư trong 1-2 năm gần đây là thị trường bất động sản ấm lên, nhu cầu bung ra khiến doanh nghiệp có tâm lý tận dụng cú huých của thị trường, gấp rút xây nhà để bán. Trong khi các kênh đầu tư như chứng khoán, lãi suất đều bình bình như hai năm qua thì hiển nhiên kênh nào dễ kiếm tiền hơn, nổi lên như bất động sản, sẽ hút người nhảy vào. Ở Việt Nam, kiếm tiền từ bất động sản vẫn là kênh đầu tư chính.

Thứ hai, từ phía các ngân hàng, cho vay bất động sản thực ra dễ quản lý hơn vì tài sản đảm bảo là chính bất động sản và nó luôn hữu hình. Vì vậy, ngân hàng có “tóc” để “nắm”, kể cả khi thị trường đóng băng tài sản đảm bảo vẫn còn, người quyết định cho vay vẫn được “an toàn”.

Thứ ba, khi muốn tìm hiểu xem cung bất động sản dư hay không, nhà quản lý sẽ chứng minh tổng lượng hàng hóa và sức mua thực sự là bao nhiêu, bằng tiết kiệm và thu nhập của dân, dựa trên tài khoản tiết kiệm và vốn bơm ra của các ngân hàng vào nền kinh tế có thể xem cung cầu đang cân bằng hay nghiêng về bên nào, dư hay yếu. Điều này NHNN có thể tính ra dựa trên báo cáo hàng ngày của ngân hàng thương mại.

Thứ tư, nếu ai để ý, sẽ thấy ở phân khúc bất động sản trung, cao cấp trong 1-2 năm qua có những gương mặt mới - những chủ đầu tư không phải dân bất động sản chuyên nghiệp nhảy vào. Nếu những chủ đầu tư này không có nhiều tiền thật, sẽ trở thành những con nợ mới của ngân hàng. Buôn tài không bằng dài vốn. Phân khúc bất động sản trung, cao cấp nếu có đất đẹp xây lên, xây nhanh, bán nhanh thì “thoát”, nhưng nếu không bán được hàng trong 1-2 năm nữa thì rất nguy hiểm, nhất là khi phải đi vay nhiều thì rất dễ phá sản.

Bên cạnh đó, dưới góc nhìn của giới tài chính, có một số lý do khác để giải thích cho yêu cầu siết tín dụng bất động sản của NHNN như những lo ngại về kỳ hạn, về mất cân đối của các phân khúc thị trường, các dấu hiệu gia tăng đầu cơ...

Theo ý kiến của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn vì nó không minh bạch và thực ra là khó có thể minh bạch với các quy định hiện hành về đất đai. “Một mảnh đất nông, lâm nghiệp có giá trị rất thấp nhưng nếu được chuyển đổi sang đất thương mại, đất ở thì có giá trị gấp nhiều lần. Các giá trị gia tăng khác do kiến tạo trên đất, những yếu tố có thể so sánh được với các ngành sản xuất khác chỉ là những yếu tố phụ. Đây là lý do khiến kinh doanh bất động sản luôn hấp dẫn hơn các ngành nghề sản xuất khác” - một trong số họ lý giải.

Như vậy, tính hấp dẫn của việc kinh doanh bất động sản không xuất phát từ cơ hội thị trường mà từ cơ chế. Đối với các tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn, dựa vào thế và lực của mình, cộng với những mập mờ trong nguồn vốn đối ứng, các ngân hàng biết rõ họ đang đầu cơ đất đai ở quy mô rất lớn. Và một sự cảnh báo, hay nhắc nhở kịp thời, là cần thiết.