THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – TIẾP TỤC KỲ VÒNG VỀ THÍ ĐIỂM MỚI

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – TIẾP TỤC KỲ VÒNG VỀ THÍ ĐIỂM MỚI

Các vướng mắc về thuế cơ bản đã được tháo gỡ tại TP.HCM

- Vừa qua tới ngày 3/10/2024, Cục thuế TPHCM cho biết đã giải quyết các hồ sơ nghĩa vụ tài chính về đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 21/9/2024 với tổng cộng 15,800 hồ sơ, từ ngày 23/09- 03/10/2024 giải quyết xong 3,188/5,088 hồ sơ. Như vậy, với các vướng mắc về tắc nghẽn giao dịch đất đai cơ bản đã được giải quyết nhờ trước đó vào ngày 21/09/2024, TP.HCM đã ban hành văn bản số 5635/UBND-ĐT cho phép tạm thời sử dụng Bảng giá đất hiện hành để tính thuế (Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND) và dự kiến sắp tới, TP.HCM sẽ thực hiện ban hành quyết định quyết định sửa đổi, bổ sung quyết định số 02/2020 trước ngày 15/10/2024 do hạn chế của Bảng giá đất đang sử dụng hiện tại vẫn sẽ cần được sửa đổi, cập nhật.

- Việc ban hành Bảng giá đất thí điểm cho giai đoạn 1/8-31/12/2024 trước khi các quy định của Luật đất đại 2024 yêu cầu về việc ban hành Bảng giá đất mới đã gây ra “cú sốc” tới thị trường, tạo ra sự tắc nghẽn và tâm lý lo sợ, đẩy nhu cầu chuyển đổi, giao dịch lên cao. Điều này cho thấy vấn để tài chính đất đai vẫn rất nhạy cảm đối với tâm lý sở hữu/đầu tư đất đai tại thị trường Việt Nam, tạo ra sự thách thức lớn khi các chính sách mới có định hướng đa mục tiêu và mong muốn hài hòa lợi ích các bên.

Tiếp tục chờ đợi cơ chế thí điểm

- Vừa qua, Chính Phủ cũng tiếp tục ban hành tờ trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Văn bản được ban hành tiếp theo sau Công văn số 5640/VPCP-NN ngày 8/8/2024 về việc hoàn thiện dự thảo Nghị quyết thí điểm này. Điều này cho thấy đây là một trong những giải pháp có tính khả thi, khi mà Chính phủ đang tiếp tục thúc đầy trình Quốc hội để thông qua, theo đúng tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW. Dự kiến Nghị quyết sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 và có hiệu lực trong vòng 5 năm nếu được thông qua.

- Các dự án đặc biệt khu vực phía Nam đang vướng mắc đối với riêng nội dung này còn rất lớn, vì tính tời thời điểm hiện tại, tại Điều 127 Luật đất đai 2024, điều kiện đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Bên cạnh đó, trong quá trình lập danh mục dự án để hướng tới công tác đấu thầu, đối với các khu đất có vị trí tốt, việc cạnh tranh trên thị trường có thể xảy ra, điều này khiến cho công tác thí điểm sẽ còn gặp nhiều thách thức trong quá trình triển khai thực tế, vì hình thức thực hiện dự án dạng như thí điểm cũng sẽ có giới hạn tới tỷ lệ nhất định, cũng như cơ chế đấu thầu, tiếp cận dự án theo cách thỏa thuận có thể tạo ra sự chênh lệch trong nghĩa vụ tài chính về đất đại.

Vấn để nan giải cho bài toán chung.

- Có thể thấy rằng, với một thị trường bất động sản phát triển như Trung Quốc, cuộc khủng hoàng vẫn xây ra bởi tính chu kỳ, sự phụ thuộc lớn của nền kinh tế vào bất động sản, sự thay đổi của địa chính trị. Trung Quốc đang dùng những gói kích thích lớn để vực dậy lại thị trường bất động sản, qua đó kéo kinh tế tăng trưởng trở lại. Tính cấu trúc của thị trường này tương đối giống thị trường Việt Nam, tuy nhiên, thị trường Việt Nam ở giai đoạn sơ khai hơn với hiện trạng thiếu hụt lớn về nguồn cung, cho phân khúc giá vừa và rẻ của đại đa số người dân. Để tránh lặp lại sai lầm, chính sách của ngành bất động sản cần thể hiện được rõ sự minh bạch, công bằng, cũng như tận dụng các nguồn lực chung trong quá trình phát triển để tái đầu tư vào hạ tầng, công nghệ nhằm tăng năng suất và dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng đổi mới, sáng tạo, giảm sự phụ thuộc vào thị trường bất động sản là một số mục tiêu lớn trọng yếu cần đạt được trong dài hạn.