Thị Trường Bất Động Sản_Giá đã đến đáy

Phải giảm nhiều hơn CK mới gọi là đáy, giờ vẫn là muỗi

Giờ TT BĐS Cung lớn hơn cầu ở phân khúc nhà ở rồi, sắp tới hàng loạt dự án đi vào hoạt động nữa thì tính sao đây

Nhiều dự án Nhà đầu cơ sẵn sàng bỏ cọc 10% như khiểu bỏ phiếu trúng đấu giá IPO để bảo toàn lực lượng.. như vậy những ngôi nhà dự án sẽ còn phải giảm nữa

Giá BĐS đẩy lên quá cao, cuối năm 2006 giá đất ở một số dự án Hà Tây chỉ có 4,5 triệu/m2 nhưng đến cuối năm 2007 giá đã lên tới 24 triệu/m2. Như vậy, giá đất chỉ trong vòng 1 năm đã tăng hơn 500%, nhiều dự án người dân phải xếp hàng để mua suất. Điều này thực sự vô lý, giá lên cao hoàn toàn do tâm lý. Nhìn lại những đợt sốt đất các năm 1993, 2003 ta sẽ thấy sau đó là thời kỳ đóng băng dài. Nếu như năm 2003, giá đất được đẩy lên cao sau đó phải mất 4 năm sau thị trường nhà đất mới nóng lên. Tuy nhiên, thời điểm năm 2003 - 2007 kinh tế Việt Nam và thế giới đang phát triển mạnh nên thị trường BĐS mới phát triển. Còn đầu năm 2008 thì hoàn toàn khác, kinh tế thế giới và Việt Nam phát triển chậm và trên đà suy thoái, lạm phát của Việt Nam tăng cao, các ngân hàng đang rất khan vốn. Những điều này thực sự bất lợi và sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS. Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, đây mới chỉ là giai đoạn đầu xì hơn của quả bóng BĐS VN.

giá đất ở Hà Tây đã giảm khoảng 20-30% so với cuối năm 2007 rồi ,thời điểm sôi động nhất là cuối năm 2007, giá biệt thự lên đến 37 ?" 44 triệu/m2 chưa kể xây thô và hoàn thiện, giá hiện tại giao động khoảng 20 ?" 30 triệu/m2

giá BĐS chắc chắn còn xuống nữa, và với bức tranh kinh tế ảm đạm như thế này, rát nhiều khả năng đây mới chỉ là giai đoạn đầu của thời kỳ lao dốc của thị trường BĐS.

Trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh BĐS chỉ bằng 10% tổng tài sản ngân hàng, nhưng thực chất việc dùng BĐS để thế chấp vay đã chiếm tới 50% tài sản ngân hàng, tức ở mức xấp xỉ GDP của cả Việt Nam. Nếu quả bong bóng bóng bất động sản không được xì hơi khéo léo, hệ thống ngân hàng và nền kinh tế sẽ nguy ngập.

Giá nhà đất quá cao nhiều lúc đã biến thành ảo khiến giới đầu tư được lợi còn người dân thực chất vẫn khó có được nhà ở. Người người, ngành ngành và các nguồn vốn đầu tư nước ngoài đang đổ xô vào đầu tư BĐS khiến thị trường càng thêm tăng trưởng nóng, đẩy giá lên quá cao và bất hợp lý.

Hiện nay các chủ đầu tư tại TP.HCM đang lo lắng vì khách hàng đồng loạt tháo chạy khỏi các dự án nhà ở. Tuy nhiên ở chiều ngược lại, người làm công ăn lương, người lao động lại dấy lên hy vọng sẽ sở hữu được nhà với một mức giá hợp lý.



A lê hấp... chạy



Trước Tết, chị Ngọc Thi ngụ ở quận 2 vui mừng khi trúng thăm quyền mua căn hộ dự án Richland Hill (quận 9). Nay thì ngược lại, dù chủ đầu tư mời đến ký hợp đồng nhưng chị không buồn quan tâm. Chị Thi cho biết lúc đó giá nhà, đất tăng vùn vụt nên háo hức tranh mua vì nghĩ sẽ vay được tiền ngân hàng góp vốn theo tiến độ của dự án. Hoặc giả dụ cạn tiền, bán lại cũng có lời.



Tuy nhiên từ đầu năm đến nay, các ngân hàng không cho vay. Đã vậy, hai nền đất tại khu Thái Sơn (Nhà Bè) của chị giá hạ phân nửa mà bán không được nên dù rất thích căn hộ Richland Hill chị cũng đành bỏ ngang. Chị Thi chuyển quyền mua này cho một người quen thì cũng bị từ chối mặc dù trước đó người này năn nỉ chị nhượng lại.



Đau hơn là những người lỡ ôm quyền bốc thăm chọn mua căn hộ cao cấp. Anh Lê Triết, một thầy giáo nhà ở quận 10 từng thức trắng đêm tranh suất mua căn hộ The Vista (quận 2) nhưng không được. Sau đó, hai vợ chồng gom góp tiền dạy học 10 năm để mua lại quyền này với giá 8.000 USD. Họ dự định sau đó sẽ bán lại kiếm lời ngay.



Tuy nhiên, bài toán kinh doanh trên không thành vì dự án đó vướng phần móng. Hiện nay, The Vista đã xây xong phần móng và thông báo khách hàng chuẩn bị đóng tiền theo tiến độ lại khiến gia đình anh ?ođau tim?. Ba tháng nay anh đăng báo nhượng lại quyền mua căn hộ cao cấp này với giá hạ từ từ, thậm chí giờ chỉ cần chênh lệch 2.000 USD nhưng không thấy có ai điện thoại đến hỏi mua.



Chuyên gia bất động sản Nguyễn Ngọc Dương cho rằng xu hướng tháo chạy ra khỏi các dự án của khách hàng là đương nhiên. Vì lúc nhà, đất nóng sốt, những nhà đầu cơ này chỉ hy vọng sẽ bán lại kiếm lời nhanh mà không lường trước thị trường này có yếu tố bất động và thanh khoản kém. Vì thế, khi ngân hàng không cho vay, sức ép lãi suất phải trả và thời hạn đóng tiền theo tiến độ thúc ép nên họ hoảng hốt.



Chủ đầu tư chết đứng



Dự án Sky Garden của Phú Mỹ Hưng vẫn thưa thớt người mua, bán hàng trở lại. Ông Nguyễn Hưng Thịnh, giám đốc kế hoạch công ty này cho biết trong đợt một bán lại vừa qua, chỉ có 100 khách hàng trong tổng số 300 khách hàng đến ký lại hợp đồng. Hay dự án Sunrise - một dự án nóng nhất tại quận 7, giá có lúc lên đỉnh 80 triệu đồng/m2, giờ còn 40 triệu đồng/m2. Thông tin từ khách hàng cho biết gần đến thời hạn đóng tiền theo tiến độ xây dựng, chủ đầu tư thông báo người mua chỉ phải đóng 10% số tiền góp cho đợt một thay vì phải đóng 30% như hợp đồng ban đầu.



Giá vật liệu tăng cũng làm chủ đầu tư rối bời. Ông Nguyễn Trần Nguyên Khang, Giám đốc kinh doanh Công ty Vạn Phát Hưng, cho biết các dự án nhà ở đang gặp khó khăn. Với tình hình bất động sản giá giảm liên tục thì phải đến hết năm 2009 công ty mới dám ra dự án mới. Vì lúc này có ra dự án cũng bán không được và quan trọng hơn là không biết đưa ra giá bán thế nào cho hợp lý.



Còn ông Lê Hùng, Giám đốc Công ty CP Xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh Gia Lai, nói thẳng: Chỉ có các doanh nghiệp lớn vì giữ uy tín nên mới tiếp tục bán hàng, thu tiền khách hàng theo giá mua căn hộ cũ. Chứ với giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng gấp ba lần như hiện nay thì ai cũng lỗ. Hoàng Anh Gia Lai phải đi nhập sắt, xi-măng từ nước ngoài về để chủ động nguồn cung chứ trông vào nguồn cung vật liệu trong nước thì không thể triển khai dự án đúng tiến độ được.



Ông cho biết như dự án Hoàng Anh Gia Lai - H3 (đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè), nếu tính theo giá thành như hiện nay phải 30 triệu đồng/m2 mới có lời. Tuy nhiên, với mức giá này thì khách hàng chạy hết.



Cũng theo ông Hùng, trong tình hình thị trường hiện nay, chỉ có chủ đầu tư vì bất khả kháng mới tiếp tục bán hàng, còn không thì án binh bất động là thượng sách.



Giá giảm thêm 20% nữa



Người mua vắng vẻ trong khi người rao bán bất động sản dồn dập đã khiến giá nhà, đất gần như rơi tự do. Chỉ tính trong vòng bốn tháng qua, giá nhà, đất tại các quận 2, 7, 9, Nhà Bè, Bình Chánh... sụt giảm 50%.



Liệu giá bất động sản có còn giảm nữa? Chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Năm Ngôi Sao Việt, cho biết chắc chắn giá nhà, đất tại khu Nam, Đông TP sẽ còn giảm thêm 20%.



Cơ sở ông Dương đưa ra là tính vào chính sách và giá thành cụ thể của các chủ đầu tư. Về chính sách, TP đang đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng tại Củ Chi, quận 12 như dự án vành đai quốc lộ 1, khu Tân Tạo, khu công nghệ cao... nên chắc chắn người dân không còn đổ xô xuống phía đông, nam mua đất để tạo thêm các cơn sốt khác.



Còn giá thành phẩm một m2 đất ở khu Nam, Đông tính hết chi phí, kể cả tiền lời 50% cho chủ đầu tư tối đa là 24 triệu đồng, tuy nhiên giá bán hiện nay trung bình 28 triệu đồng/m2. Vì vậy nên sắp tới giá phải giảm xuống 20% nữa. Còn khu vực phía tây, bắc TP giá nhà, đất chỉ có 5,7 triệu đồng/m2, trong khi ở quận 7, 9 giá đất trên 30 triệu đồng/m2 nên việc thị trường sẽ cân bằng giá trở lại là đương nhiên.



Cũng theo ông Dương, nếu bây giờ các nhà đầu cơ đã ôm đất và chủ đầu tư chủ động hạ giá xuống nữa thì thị trường sẽ sôi trở lại. Lúc này thị trường sẽ không còn tam giác chủ đầu tư-nhà môi giới-người đầu cơ mà chuyển sang chủ đầu tư-môi giới-người mua để ở.



Kênh bất động sản hiện nay đang đi vào quỹ đạo ổn định, bền vững và nếu có tiền tích góp người dân nên mua nhà, đất lúc này vì giá đã hợp lý - ông Dương nói.

Các bác cứ lo xa , xì tí tẹo ăn thua đếch gì , cùng lắm đóng băng 1-2 năm đến 2010 lại nóng dẫy lên cho mà xem , giá đất ở vn đã ăn thua gì đâu . Khi nào mà đắt đến nỗi không có nhà để ở phải đi thuê thì lúc đấy mới nói chiện nhá cô Diệp mẹ nuôi em bảo thế .

Tìm ánh sáng cuối đường hầm?

Ông Lê Hùng, giám đốc Công ty cổ phần xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh (chủ đầu tư dự án chung cư River View, P.Thảo Điền, Q.2), cho biết vẫn triển khai dự án. Tuy nhiên để biết nhu cầu của gần 7.000 khách hàng đăng ký mua 576 căn hộ ra sao trong thời điểm này thì công ty phải tổ chức khảo sát lại.

Theo ông, chỉ cần khoảng 5% đăng ký lại là đạt yêu cầu. Ông Hùng cho rằng khi công ty quyết định triển khai tiếp dự án thì cũng đã có cái để kỳ vọng: đó là chính sách Nhà nước sắp mở hơn để Việt kiều, người nước ngoài được mua nhà, ngoài ra hiện nay có ít dự án triển khai... Chủ đầu tư dự án trên cho biết thêm đối tượng khách hàng mà công ty nhắm đến là người có tiền nhàn rỗi, mua nhà để dành...

Tuy nhiên thời điểm mà nhà đất rất ít người mua, giá nhà đất đang giảm, còn giá vật liệu thì tăng... khiến chủ đầu tư phải cân nhắc thật kỹ giá bán như thế nào cho phù hợp. Một dự án cao cấp tại Q.7 đã tạo được thương hiệu với nhiều khách hàng phải chấp nhận bán giá 26 triệu đồng/m2 (bằng với giá công bố vào tháng 10-2007). Nhưng theo công ty này, chỉ có 100 trong số 300 khách hàng đăng ký chịu đóng tiền, ký hợp đồng mua nhà. Còn theo chủ đầu tư một dự án ở Q.2, dù công ty hết sức "gói ghém" nhưng vẫn phải tăng giá thêm do giá vật liệu tăng, ở mức khách hàng chấp nhận được.

Nhiều công ty địa ốc có ít vốn hơn cho rằng dừng dự án lúc này là thượng sách. Vì vay vốn ngân hàng lãi suất khoảng 20%/năm trong khi thị trường đang ảm đạm là không hiệu quả. Lãnh đạo một công ty địa ốc dẫn chứng nhiều dự án triển khai hiện nay đang tiến thoái lưỡng nan. Nếu làm tiếp sẽ bị lỗ càng nhiều, còn dừng lại thì các khách hàng đã đóng tiền sẽ phản ứng.

Nhưng về phía khách hàng cũng đang muốn dự án triển khai... chậm để khỏi phải đóng tiền. Một khách hàng định "lướt sóng" hai căn hộ tại dự án chung cư trên đường Huỳnh Tấn Phát, Q.7, mỗi căn giá khoảng 1,5 tỉ đồng, nhưng nay phải ôm hàng và chưa biết tìm đâu ra hơn 500 triệu đồng để nộp tiền đợt hai...

http://tinchungkhoan24h.com/News/Bat-Dong-San/19223/