thị trường trái với dự đoán.

hama83 · 05/06/2008, 20:40

thị trường trái với dự đoán.

Không như dự đoán, các văn phòng môi giới nhà đất, giới đầu tư bất động sản (BĐS) lại dửng dưng với thông tin chính thức hợp nhất Hà Tây vào Hà Nội.

Im ắng

Giám đốc một công ty thương mại BĐS nói: "Tôi có vài lô đất ở huyện Từ Liêm, quận Thanh Xuân rao bán lâu nay nhưng rất ít người hỏi mua. Ai cũng biết Hà Nội mở rộng về phía tây nhưng vấn đề là thị trường đang trầm lắng, không ai dại gì đi "ôm" thêm nữa". Còn ông Lê Xuân Trường, chuyên viên tư vấn Công ty BĐS B.D.S, cho biết: "Giao dịch nhà đất hiện chủ yếu là loại nhà đất từ 2 tỉ đồng trở xuống, nhiều nhất là từ 1 tỉ đồng, người mua chủ yếu là người có nhu cầu mua để ở chứ không phải đầu cơ hoặc kinh doanh". Cũng theo ông Lê Xuân Trường, thị trường không biến động vì thông tin mở rộng Hà Nội đã có từ lâu. Ông Trường nhận định, một số khu vực đã tăng giá mạnh thời gian qua như An Khánh, Hà Đông sẽ có xu hướng giảm giá. Một vài khu vực chưa sôi động có thể sẽ tăng giá nhưng rất ít.

Một số nhà đầu tư cũng nhìn nhận sự ảm đạm của thị trường nhà đất Hà Tây ngay sau thời điểm hợp nhất với Hà Nội: giá đất nhiều khu vực đang giảm 15 - 20%. Tại một số khu vực, chỉ vài tháng trước đây còn rộn ràng rao bán - mua nhà đất như 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) hay các khu đô thị dọc trục đường Nguyễn Trãi, TP Hà Đông..., giờ đã trở nên im ắng. Nhưng ông Lê Xuân Trường đánh giá, Hà Tây vẫn sẽ là tâm điểm trên thị trường BĐS phía Bắc trong thời gian tới khi hàng loạt dự án lớn với những nhà đầu tư uy tín được triển khai tại đây.

Hấp dẫn nhưng cần thận trọng

Mặc dù cũng đánh giá việc mở rộng Hà Nội là một tín hiệu khả quan vì nó sẽ thúc đẩy quy hoạch và phát triển đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng cho toàn bộ khu vực thành phố mới, nhưng ông Renato Shordon, Phó giám đốc Công ty BĐS CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) nhận định: "Do kế hoạch mở rộng có quy mô rất lớn, quy trình phê chuẩn các dự án có thể sẽ bị chậm lại. Quy mô của thành phố mới cũng có thể gây ra một vài lo ngại do việc hợp nhất các phần mở rộng vào TP Hà Nội hiện nay đòi hỏi sự cố gắng và phối hợp của nhiều địa phương, nhiều cấp, nhiều ngành". Vị phó giám đốc này cảnh báo: "Việc đầu cơ ở một khu vực vẫn chưa có kế hoạch phát triển rõ ràng là rất mạo hiểm và nếu như cơ sở hạ tầng của khu vực này không phát triển như mong muốn thì giá đất có thể đi xuống rất nhanh".

Ông Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn BĐS, Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng thị trường BĐS khu vực Hà Nội mới sẽ sôi động một chút trong giai đoạn đầu sau khi có quyết định hợp nhất nhưng tiếp đó vẫn sẽ theo quy luật chung của thị trường BĐS hiện nay. "Thị trường BĐS ở khu vực Hà Nội mới sẽ hấp dẫn hơn vì được thừa hưởng hạ tầng của Hà Nội. Cũng có thể sẽ gây tăng giá cục bộ nhưng khó có đột biến", ông nói. Ông Võ cũng khẳng định lần giảm giá BĐS này có tính chất khác hẳn với những "cơn lạnh" trên thị trường nhà đất từ trước đến nay. "Đây là một đợt xì bong bóng thực sự và giá BĐS có cơ hội giảm mạnh để trở về giá trị thực", ông Võ quả quyết.

hama83 · 05/06/2008, 20:47

Trải qua giai đoạn "sốt ảo", thị trường nhà đất Hà Nội đang bước vào giai đoạn "ngủ đông", giao dịch lẻ tẻ, giá giảm gần 20-30%.

Giám đốc Công ty Bất động sản Century - Nguyễn Trung Vũ nhận xét giống như TP HCM, thị trường nhà đất Hà Nội đang bước vào thời kỳ cả người mua và người bán đều dè dặt. "Tuy nhiên, các phiên giao dịch không thiên về đầu cơ vẫn diễn ra bình thường, trong đó tập trung chủ yếu vào các căn hộ có giá trị trên dưới 2 tỷ đồng và người mua thường có nhu cầu thực sự", ông nói.

Hai mảng đầu tư sôi động nhất hiện nay là đất dự án và chung cư, tuy nhiên, so với thời điểm đầu năm, giá đã giảm tới 20-30%. Ông Vũ cho biết hiện nay đất dự án thuộc các khu vực nằm cách Hà Nội như dự án Bảo Sơn, Văn Phú, Văn Khê, An Khánh, Hà Tây không còn "hot" như trước. Giá tại thời điểm sốt có lúc lên tới 30-32 triệu đồng mỗi m2, giờ giảm xuống còn 20 triệu, có nơi còn 14-15 triệu đồng mỗi m2.

Những thông tin về việc Hà Tây sáp nhập vào Thủ đô cũng không làm cho thị trường nhà đất ở khu vực này "ấm lên". Ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội (HRETC) nhận định giá đất tại Hà Tây có thể thu hút giới đầu tư chuyên nghiệp để làm dự án chứ không phải mục đích làm nhà ở, bởi lẽ khu vực này quá xa không tiện cho việc đi lại. Đây là lý do khiến giá đất tại đây tiếp tục giảm nhẹ.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với thị trường chung cư, giá giảm khoảng 20% so với cách đây vài tháng. Hiện giá căn hộ ở khu chung cư Trung Hòa - Nhân Chính được rao bán với giá 23-25 triệu mỗi m2, giảm khoảng 2-5 triệu đồng so với các tháng đầu năm. Chung cư Mỹ Đình, Mễ Trì giá dao động 22-23 triệu đồng một m2. Chung cư số 10 Láng Hạ giá bán ra vào khoảng 25,5 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1,5 triệu đồng so với hồi cuối năm 2007. Riêng khu chung cư The Manor, Ciputra hầu như không giảm và vẫn giữ ở mức trên dưới 10 tỷ đồng cho một căn hộ.

Tuy nhiên, theo ông Vũ có một nghịch lý ở thị trường chung cư là trong khi những căn hộ tầm trung mua bán "ảm đạm" thì những căn hộ cao cấp vẫn bán chạy. Chẳng hạn căn hộ cao cấp Pacific Place giá lên tới 4.500 USD một m2 vẫn có người hỏi mua. Khách hàng chủ yếu là những người có năng lực về tài chính, có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên giao dịch thành công mỗi tháng chỉ có vài ba người.

Giá thuê văn phòng, căn hộ tại một số khu chung cư cao cấp khác cũng giảm so với đợt cuối năm 2007, có nơi giảm đến 2-3 triệu mỗi m2. Tại thời điểm tháng 1, giá thuê căn hộ tại khu chung cư Mỹ Đình lên tới 700 USD một tháng, nay đã xuống mức 550 USD mỗi tháng. Khu Vimeco có giá cho thuê trung bình từ 450-750 USD mỗi tháng, giảm đến 10% so với hồi cuối tháng 12.

Theo Trung tâm bất động sản Phú Thành trên phố Nguyễn Trãi, giá bán và cho thuê văn phòng tại phần lớn các chung cư đã giảm nhưng vẫn ở mức cao. Nếu muốn mua nhà chung cư dưới 1 tỷ, khách hàng phải tới những vị trí xa Hà Nội như Văn Quán, Pháp Vân, Hà Đông...

Giám đốc HRETC Nguyễn Văn Minh cho rằng giá vật tư xây dựng tăng cao khiến cho hầu hết các dự án bị chậm tiến độ. "Giao dịch trên sàn HRETC rất nhỏ lẻ và lượng người rao bán nhiều hơn mua", ông Minh nói.

Những trung tâm bất động sản tư nhân trên phố Nguyễn Trãi, Nguyễn Lương Bằng, Cầu Giấy, Linh Lang, Tuệ Tĩnh..., giao dịch cũng trong tình trạng tương tự. Tại trung tâm bất động sản ACBR ở Nguyễn Trường Tộ, rao bán là chủ yếu. Lượng khách có nhu cầu thuê cao ốc văn phòng đã giảm hẳn, do các công ty hạn chế thuê những khu chung cư cao cấp đắt đỏ. Anh Duy Phương, tư vấn khách hàng thừa nhận: "Cả thị trường đang đi xuống, chẳng mấy người mặn mà với việc ôm đất vào".

Tiến sĩ Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cho rằng, giá nhà đất chịu tác động bởi các yếu tố chính sách của nhà nước và sụt giảm kinh tế thế giới cũng như trong nước. Ngoài ra, hạn chế nguồn vốn vay tín dụng đối với bất động sản, lãi suất cho vay cao, trong khi lãi suất tiết kiệm tăng... nên nguồn vốn đổ vào bất động sản bị thu hẹp.

Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, giá nhà đất đã tăng quá cao, tới mức giá cả thị trường vượt quá giá cả thật nhiều lần, tạo nên hiện tượng "bong bóng" nhà đất. Sự sụt giảm của nó trong thời gian này là hệ quả tất yếu. "Thị trường nhà đất đang trầm lắng không kém gì thì trường chứng khoán, người dân có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng. Họ cho rằng đó là cách an toàn nhất. Không ít người lo bán đất để gỡ vốn, vì lo sợ khả năng giá nhà đất sẽ còn sụt giảm", anh Duy Nam, kinh doanh bất động sản lâu năm tại phố Trần Duy Hưng nhận xét.

hama83 · 05/06/2008, 21:43

Trước tình trạng lộn xộn về chất lượng các căn hộ chung cư hiện nay, trong đó có việc gắn mác "chung cư cao cấp" để nâng giá trị thực của sản phẩm, Bộ Xây dựng vừa ban hành thông tư hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư dựa trên 4 nhóm tiêu chí.

Đối tượng áp dụng theo thông tư này bao gồm: Các tổ chức, cá nhân là chủ đầu tư các dự án kinh doanh BĐS có xây dựng nhà chung cư nhằm mục đích kinh doanh; Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê - mua nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại;

Tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS; tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác quản lý và phát triển nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại.

Riêng nhà chung cư là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng không thuộc đối tượng chịu áp dụng theo thông tư này.

Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo 4 nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.

Căn cứ vào những tiêu chí trên, Bộ Xây dựng đã phân nhà chung cư thành 4 hạng. Trong đó, hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: ?oTổ chức, cá nhân vi phạm các quy định của Thông tư này, tuỳ theo mức độ sẽ phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật; trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường?.

thị trường trái với dự đoán.

hama83 Thành viên rất tích cực

hama83 Thành viên rất tích cực

hama83 Thành viên rất tích cực

Chủ đề cùng chuyên mục

Chia sẻ trang này