TIP - Tiềm năng tăng trưởng cực lớn

TIP đã có giai đoạn tăng giá mạnh từ đầu năm đến giờ với mức tăng là 100%. Tuy nhiên về mặt dài hạn, mức giá hiện tại vẫn tương đối hấp dẫn theo báo cáo phân tích doanh nghiệp từ một người bạn làm bên Công ty chứng khoán, mới xuống thăm và làm việc với TIP. Mình xin chia sẻ trước một số nội dung trong bản báo cáo, để các NĐT có thể đánh giá được sự hấp dẫn của TIP về mặt dài hạn thông qua các dự án của Công ty, đặc biệt là dự án Khu dân cư Núi Dòng Dài tại Tp. Biên Hòa và dự án Khu công nghiệp tại huyện Thống Nhất.

I. Về kế hoạch Lợi nhuận năm 2019:

- LNST Công ty mẹ 6 tháng đầu năm 2019 ước đạt hơn 50 tỷ VND, tăng trưởng gần 250% so với cùng kỳ 2018. LNST tăng trưởng mạnh đến từ việc ghi nhận doanh thu bán đất nền KDC 18 ha tiếp tục khả quan.

- LNST Hợp nhất cả năm 2019 ước đạt 130 tỷ VND, tăng trưởng 40% so với cùng kỳ 2018, đến từ sự kì vọng ghi nhận doanh thu từ bán đất nền KDC 18 ha và dự án chợ Thống Nhất tiếp tục khả quan, tỷ lệ cổ tức duy trì ở mức cao của Công ty CP KCN Long Khánh, doanh thu cho thuê 55 kios thuộc công trình Kios – đường nối Khu công nghiệp (sau khi Công ty đã hoàn thành các thủ tục pháp lý để cho thuê vào đầu năm 2019).

II. Về các dự án của TIP:

1. Dự án Khu dân cư 18 ha

- Dự án ghi nhận doanh thu bắt đầu từ năm 2012, tính đến 31/12/2018 đã ghi nhận doanh thu 54.500,3 m2 trên tổng diện tích 83.407,6 m2. Trong tổng số diện tích đất còn lại 28.907,6 m2, đa phần đã được Khách hàng trả tiền trước theo tiến độ (chỉ cần bàn giao sổ đỏ là có thể ghi nhận doanh thu), thể hiện ở khoản mục Người mua trả tiền trước ở BCTC Công ty mẹ gần 53 tỷ VND.

2. Dự án Khu dân cư Thạnh Phú

Là dự án thuộc Công ty Cổ phần Tín Khải (Công ty con của TIP, với tỷ lệ sở hữu là 99,88%). Diện tích tổng thể Khu đô thị Thạnh Phú lên tới 897ha, ngay sát phường Trảng Dài, TP Biên Hòa, cách Tp.HCM 34km.

- Công ty sẽ triển khai đầu tư theo hình thức phân kỳ. Giai đoạn 1 của dự án là 64ha, đã được bán hết. Dự án giai đoạn 1 vẫn còn hơn 3,7 ha đất chưa đền bù giải tỏa. Công ty dự kiến hoàn tất công tác đền bù giải tỏa và thi công cơ sở hạ tầng tiếp theo cho Khu dân cư, để có thể mở bán và ghi nhận doanh thu phần diện tích còn lại vào năm 2019-2020.

- Giai đoạn 2 của dự án đang được triển khai, với diện tích là 92ha, đang trong giai đoạn đền bù giải tỏa. Dự kiến 2022 có thể ghi nhận doanh thu từ giai đoạn 2. Với tỷ lệ sở hữu của TIP là gần 100%, toàn bộ lợi nhuận của dự án cũng là lợi nhuận của TIP.

3. Dự án khu dân cư tại núi Dòng Dài, xã Phước Tân, Tp. Biên Hòa

- Là dự án thuộc Công ty CP XD và TM Phước Tân (Công ty liên kết với TIP, với tỷ lệ sở hữu là 40%). Quy mô dự án lên tới 156,63 ha tại xã Phước Tân, Tp. Biên Hòa, Đồng Nai. Ngay cạnh Khu sân Golf Long Thành và Khu đô thị sinh thái Aqua City của Novaland. Dự án nằm trong bán kính chỉ 5km đến sân Golf Long Thành và Thủ Đức, 7km đến khu du lịch quốc tế Sơn Tiên, 5km đến bệnh viện quốc tế… Dự kiến sau khi đường Hương Lộ 2 hoàn thành và kết nối vào cao tốc Long Thành - Dầu Giây thì từ dự án về TP.HCM chỉ mất khoảng 15 phút bằng xe ô tô.

- Đến cuối năm 2018, dự án đã cơ bản hoàn thành các thủ tục pháp lý và đền bù đất, đồng thời đã san ủi xong phần mặt bằng giai đoạn 1. Công ty phân phối BĐS đã chính thức mở bán đợt 1 là 550 nền từ quý 3 năm 2018. Năm 2019, Công ty sẽ đẩy mạnh việc hoàn thiện hạ tầng để có thể bàn giao dự án đợt 1. Tính đến 30/06/2019, tổng chi phí đầu tư của dự án vào khoảng 750 tỷ VND.

- Năm 2020, Công ty sẽ có thể ghi nhận doanh thu và lợi nhuận dự án đợt 1 (có thể check lại thông tin với Phòng Kinh doanh của TIP). Giá bán gốc của CĐT khoảng 10 triệu VND/m2 (giá thị trường cao hơn từ 3-5 triệu/m2), có thể check lại giá bán với dự án Aqua City, vì 2 khu cạnh nhau nên giá bán chắc không chênh lệch nhiều. Như vậy, với diện tích đất thương phẩm (đất nền, biệt thự, dịch vụ) vào khoảng 50% là 80 ha, thì lãi bèo bọt 4 triệu VND/m2 cũng cho lãi gộp khoảng 3.200 tỷ VND, tỷ lệ lợi ích 40% thì TIP có 1.280 tỷ VND, lãi sau thuế thì khoảng hơn 1.000 tỷ VND. Tuy nhiên, Công ty cũng ước tính mất từ 5-7 năm để thị trường có thể hấp thụ hết số lượng đất nền từ dự án. Ngoài ra, Công ty đã nhận tiền đặt cọc giữ chỗ của Công ty phân phối BĐS là hơn 300 tỷ VND để có thể đẩy mạnh việc hoàn thiện hạ tầng nhẳm đáp ứng tiến độ của dự án.

https://datnensodo24h.com/tag/phuoc-tan/

4. Dự án Khu công nghiệp, thương mại và logistics tại Lộ 25, huyện Thống Nhất

Quy mô dự án là 250 ha đất Khu công nghiệp, thương mại và logistics và 24 ha khu Tái định cư, Công ty đã có quyết định chủ trương đầu tư số 3644/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai và đã được UBND huyện Thống Nhất phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019. Năm 2018, Công ty đã ký quỹ để thực hiện dự án với số tiền gần 22 tỷ VND với UBND huyện Thống Nhất và tạm ứng cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thống Nhất là 1,2 tỷ VND để bắt đầu tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Năm 2019 Công ty sẽ đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và phê duyệt các gói thầu thiết kế bản vẽ thi công và lập dự toán khu công nghiệp, thương mại, logistic tại huyện Thống Nhất, thể hiện qua chi phí đầu tư cho dự án tiếp tục tăng trên BCTC 2019.

Đây là dự án mà Ban Giám đốc Công ty rất kì vọng và cũng là tiềm năng dài hạn cực lớn của Công ty, đến từ sự hấp dẫn của BĐS Khu công nghiệp hiện nay, với LN ròng ước đạt của dự án từ 1200 tỷ VND đến 1600 tỷ VND.

https://www.dongnai.gov.vn/Shared Documents/4688-QD-UBND-2018.pdf

5. Chợ đầu mối nông sản thực phẩm Dầu Giây

Dự án tọa lạc tại Trung tâm Hành chính huyện Thống Nhất - Đồng Nai, là dự án thuộc Công ty CP Bất động sản Thống Nhất (Công ty con của TIP, với tỷ lệ sở hữu là 59,21%). Quy mô dự án là 55ha, tổng vốn đầu tư trên 1.400 tỉ đồng. Đây là chợ đầu mối có quy mô lớn nhất của tỉnh.

Chợ đầu mối Nông sản thực phẩm Dầu Giây được khánh thành và đi vào hoạt động từ cuối tháng 6/2017. Giai đoạn 1, chợ Đầu mối Dầu Giây đã chính thức đi vào hoạt động với diện tích 7 ha. Giai đoạn 1, chợ có 216 vựa trái cây, rau quả, hoa tươi và 317 nhà phố chợ với hạ tầng hoàn chỉnh, điện âm, nước máy, hệ thống chiếu sáng, bãi xe, đường nội bộ rộng 17-19 mét.

Doanh thu của dự án đến từ bán nhà thô và cho thuê mặt bằng ô vựa, ki-ốt, ký gửi trao đổi hàng nông sản thực phẩm: Hàng tươi, hàng khô, hàng đông lạnh, hàng giữ mát. Dịch vụ cho thuê kho bãi hàng nông sản thực phẩm các loại: dài hạn, ngắn hạn, qua đêm, bãi cho xe chờ, bãi giữ xe, bảo trì xe...

Sau khi đi vào hoạt động ổn định, chợ đầu mối nông sản thực phẩm Dầu Giây sẽ tiếp tục triển khai xây dựng giai đoạn II theo phương án mở rộng thêm hơn 27 ha, có khu bán thực phẩm sạch, gồm thịt heo, gà và các loại thủy, hải sản.

LNST kế hoạch của Công ty CP Bất động sản Thống Nhất năm 2019 ước đạt 15-20 tỷ VND.

III. Về định giá

LNST Hợp nhất 2019 của Công ty ước đạt 130 tỷ VND, tương ứng EPS là 5.000 đồng/cp.

Năm 2020 Công ty sẽ bắt đầu ghi nhận lợi nhuận từ dự án Khu dân cư Núi Dòng Dài thông qua hợp nhất BCTC của Công ty liên kết là Công ty CP XD và TM Phước Tân, LNST 2020 từ dự án KDC Núi Dòng Dài thông qua tỷ lệ lợi ích 40% vào khoảng 80-100 tỷ VND, bù đắp 1 phần cho sự sụt giảm Lợi nhuận từ dự án KDC 18ha và KDC Thạnh Phú. Tổng LNST Hợp nhất năm 2020 ước đạt từ 170 tỷ đến 200 tỷ VND, tương ứng EPS từ 7.000đ đến 8.000đ/cp. Năm 2021 ước tính LNST tương tự năm 2020.

Năm 2022 sẽ đánh dấu bước tăng trưởng mạnh nhất về lợi nhuận cũng như dòng tiền của Công ty kể từ khi thành lập. Khi một loạt dự án đạt điểm rơi về doanh thu và lợi nhuận như KDC Núi Dòng Dài, KDC Thạnh Phú giai đoạn 2, Dự án Khu công nghiệp, thương mại và logistics tại Lộ 25, huyện Thống Nhất, dự án chợ đầu mối nông sản thực phẩm Dầu Giây.

Với mức giá 32.000 đ/cp như hiện nay so với tiềm năng của doanh nghiệp thì thị trường đang định giá TIP tương đối hấp dẫn.

P/S: BAX kể từ khi ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án Khu Trung tâm Dịch vụ hay PWA với dự án 97-99 Láng Hạ, đã cho những bước nhảy vọt về thị giá trên thị trường, với mức tăng trên 100% thì TIP với việc ghi nhận lợi nhuận từ dự án KDC Núi Dòng Dài trong năm 2020, có thể kì vọng về một bước đột phá mạnh mẽ về thị giá trong năm 2020