Trạng Chết - Chúa cũng Băng Hà!

Đa phần cổ bđs là cty cho ra sản phẩm cc hoặc nhà, nên thuận mua vừa bán. Với mức giá hiện tại, người mua gần như mua trọn gói cái nhà + hệ sinh thái hoặc ưu đãi kèm theo của cty mới có giá đó. Và những người như vậy đa phần là nhu cầu ở thực chứ hiếm ai đầu cơ mấy cái lạc theo bia đó.
Còn đầu cơ bđs là kiểu đất nông nghiệp, phân lô tách nền v.v. mấy cái đó có lẽ nên cho đi xa thật do nhu cầu thực ko có.

FiinRatings: Áp lực nợ xấu, đặc biệt từ các khoản vay bất động sản cũ có thể bộc lộ rõ trong 2026
27-02-2026 - 20:52 PM | Tài chính - ngân hàng

Chia sẻ0


0.5x0.75x1.00x1.25x1.5x

Nữ miền BắcNam miền BắcNam miền NamNữ miền Nam


Năm qua, chất lượng tài sản các ngân hàng đã cải thiện do tăng trưởng tín dụng nhanh và việc xóa nợ mạnh mẽ. Tuy nhiên, rủi ro chất lượng tài sản sẽ khác trong năm 2026.

• 27-02-2026Đề xuất mới về tiền gửi ngân hàng
• 27-02-2026Thống đốc chỉ định, bổ nhiệm bà Vũ Minh Châu giữ chức Vụ trưởng Vụ HTQT
• 27-02-2026BIDV và giải pháp giúp hộ kinh doanh chuẩn hóa tài khoản

FiinRatings vừa công bố báo cáo “Vietnam Corporate Credit Conditions 2026” (Triển vọng điều kiện tín dụng doanh nghiệp Việt Nam năm 2026) về các giả định chính cho năm 2026, cùng những thách thức và triển vọng tín dụng trong giai đoạn tới.

Theo báo cáo, tăng trưởng tín dụng năm 2025 của ngành ngân hàng đã vượt mục tiêu khi cả phân khúc doanh nghiệp và bán lẻ đều tăng tốc trở lại. Tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 19% trong năm 2025, vượt mức mục tiêu “thông thường” 15% của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) trong các năm trước. Động lực tăng trưởng đến từ mở rộng hạ tầng, hoạt động công nghiệp nhờ FDI, bất động sản và sự phục hồi của cho vay bán lẻ.

Hạn chế về vốn tiếp tục là vấn đề xuyên suốt năm 2025. Bộ đệm vốn trong toàn ngành vẫn mỏng, phần lớn tăng trưởng vốn đến từ lợi nhuận giữ lại thay vì vốn cổ phần mới. Nhiều ngân hàng gia tăng phụ thuộc vào vốn cấp 2 từ năm 2024, đặc biệt là các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng thương mại cổ phần quy mô trung bình. Thông tư 14/2025/TT-NHNN (Thông tư 14) đưa ra các khái niệm vốn cốt lõi cấp 1, vốn cấp 1 và bộ đệm bảo toàn vốn, qua đó siết chặt việc phụ thuộc vào lợi nhuận giữ lại và vốn chủ sở hữu cốt lõi.

Biên lãi ròng (NIM) của ngành thu hẹp, trong khi ROA nhìn chung được duy trì. NIM toàn ngành giảm mạnh xuống 2,9% năm 2025 (so với 3,3% trong nửa đầu 2025, 3,5% năm 2024; mức đỉnh 3,8% năm 2022), trong khi ROA chỉ giảm nhẹ xuống 1,4% nhờ thu nhập ngoài lãi hỗ trợ giảm áp lực biên lợi nhuận.

Chất lượng tài sản cải thiện được báo cáo phần lớn chịu ảnh hưởng từ tăng trưởng tín dụng nhanh và việc xóa nợ mạnh mẽ. Tỷ lệ xóa nợ ròng trên dư nợ bình quân ổn định ở mức 1,1%–1,2% và duy trì từ năm 2023. Chi phí dự phòng tại thời điểm cuối năm 2025 ở mức thấp nhất kể từ năm 2021. Mặt khác, các quy định gần đây (như nâng cấp khuôn khổ VAMC/AMC và hợp pháp hóa Nghị quyết 42…) đã hỗ trợ các ngân hàng trong công tác thu hồi nợ.

Các giả định chính cho năm 2026?

Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng tín dụng năm 2026 sẽ thấp hơn năm 2025, do tỷ lệ tín dụng trên GDP đã ở mức cao trên 140%. Các biện pháp mới của NHNN năm 2026 (ví dụ yêu cầu tăng trưởng tín dụng quý I/2026 của mỗi ngân hàng không vượt quá 25% mục tiêu cả năm và tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tổng tăng trưởng tín dụng năm 2025…) được kỳ vọng sẽ giúp làm chậm cho vay bất động sản.



Các ngân hàng được dự báo sẽ tìm kiếm nguồn vốn bên ngoài nhiều hơn để duy trì tăng trưởng tín dụng. Phát hành trái phiếu tiếp tục là động lực chính, trong khi một số ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu và trung bình có thể tăng vốn cổ phần mới trong giai đoạn 2026–2027. Các ngân hàng hàng đầu sẽ cân bằng giữa giữ lại lợi nhuận và tăng vốn cấp 2 cơ hội để thúc đẩy tăng trưởng; các ngân hàng nhỏ hơn sẽ phải lựa chọn giữa bổ sung vốn cổ phần mới hoặc giảm tốc tăng trưởng.

NIM của ngành có thể tiếp tục dưới 3,0% trong năm 2026 và khó cải thiện đáng kể, do chi phí vốn tăng và lợi suất cho vay thấp hoặc ổn định để hỗ trợ khách hàng. Tuy nhiên, việc tập trung vào cho vay trung dài hạn và cho vay tiêu dùng có thể giúp duy trì NIM ở mức năm 2025.

Chất lượng tài sản năm 2026 sẽ chịu áp lực gia tăng nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Xu hướng chuyển sang cho vay tiêu dùng và hạ tầng có thể tạo ra các cấu trúc rủi ro khác nhau.

Các rủi ro chính đối với kịch bản cơ sở?

Tăng trưởng có thể bị cản trở nếu hạn chế về vốn tiếp tục kéo dài. Nhiều ngân hàng đang đối mặt với sự đánh đổi giữa tăng trưởng và an toàn vốn. Việc phụ thuộc lớn vào vốn cấp 2 sẽ làm suy yếu khả năng hấp thụ rủi ro và vị thế thanh khoản nếu chất lượng tài sản xấu đi.

Rủi ro chất lượng tài sản có thể trở nên rõ ràng hơn. Khi tăng trưởng tín dụng chậm lại và chi phí dự phòng trở về mức bình thường từ mức thấp lịch sử, áp lực chất lượng tài sản tiềm ẩn, đặc biệt từ các khoản bất động sản cũ có thể bộc lộ rõ hơn. Một kịch bản kinh tế suy yếu bất ngờ cũng có thể làm gián đoạn phục hồi của phân khúc bán lẻ và hạn chế hiệu quả xử lý tài sản đảm bảo, dù khung pháp lý đã được cải thiện.

Rủi ro thanh khoản và cơ cấu nguồn vốn. Việc tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn bán buôn (liên ngân hàng, phát hành trái phiếu) để duy trì tăng trưởng có thể làm tăng rủi ro tái cấp vốn, đặc biệt với các ngân hàng có cấu trúc kỳ hạn tập trung. Sự thay đổi tâm lý thị trường có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận thị trường vốn, nhất là đối với các tổ chức nhỏ.

Trạng vẫn cứ chết, chúa vẫn bình thường, có điều không ngon mà thôi . Cứ cổ sản xuất tăng trưởng mà canh, cổ BDS thì chỉ có BDS CN thôi, chứ BDS thương mại thì vỡ mồm

Đầu năm bđs ăn quả lãi suất đắng rồi

Thị trường bất động sản 2026 không phấn khích nhưng thực chất hơn 2025
Phan Nam

12/03/2026, 16:46


Ảnh minh hoạ
Tham gia tọa đàm về tầm nhìn và triển vọng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên mới (diễn ra trong khuôn khổ Hội nghị Ban Thường vụ - Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ngày 12/3/2026), các chuyên gia đã phân tích rõ những thuận lợi và khó khăn mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt, từ đó đưa ra dự báo về xu hướng của thị trường trong 2026.

NHIỀU LỢI THẾ VÀ THÁCH THỨC ĐAN XEN

Phát biểu tại sự kiện, ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nêu bật những thuận lợi đối với thị trường bất động sản hiện nay:

Nhiều cơ chế, chính sách được ban hành, đặc biệt, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản (còn nhiều vướng mắc) sẽ được chỉnh sửa và thông qua trong thời gian tới;

Tổng vốn đầu tư công năm 2026 ước đạt 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong cả khu vực Đông Nam Á, trong đó, 80% là đầu tư cho cơ sở hạ tầng, nên sẽ rất thuận lợi cho thị trường bất động sản;

Nhiều thị trường mới như trung tâm tài chính quốc tế, thị trường vàng… đều là chất xúc tác cho thị trường bất động sản.

Hơn nữa, bất động sản là lĩnh vực được Đảng và Nhà nước quan tâm - ngành này tác động và có tính tỏa rất lớn đến nền kinh tế.

Bên cạnh đó, ông Lực cũng chỉ rõ những dấu hiệu thiếu bền vững của thị trường.

Thứ nhất, giá nhà ở còn rất cao. Trung bình một người sẽ phải mất 30 năm thu nhập mới mua được nhà.

Thứ hai là vấn đề mất cân đối cung cầu. Với thị trường nhà ở, các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất nhiều, trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội lại rất thiếu. Bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, thách thức, nhất là pháp lý còn những vướng mắc chưa được triệt để tháo gỡ.

Thứ ba là tốc độ phát triển không đồng đều. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án dẫn đến khi kinh tế có những yếu tố trục trặc như lãi suất tăng cao, chiến tranh, bất ổn quốc tế thì sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh.

Thứ tư, lĩnh vực xây dựng vẫn gặp khó khăn như thiếu nguyên vật liệu, giá cao, chi phí đấu thầu cao. Do đó, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp sẽ phải thay đổi phương thức quản trị để triển khai dự án hiệu quả hơn. Đặc biệt là ứng dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành, xanh hóa.

“Ngoài ra, năm 2026, bối cảnh quốc tế và kinh tế có nhiều bất định sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Do đó, thị trường chưa thể bứt phá nhưng tốc độ tăng trưởng cao hơn bình quân của cả nước, vào khoảng 10 - 15%. Con số này có thể được coi là bền vững”, ông Lực đánh giá.

Phân tích rõ hơn về xu hướng của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho biết: Nguồn cung nhà ở trong 2026 ước đạt 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch. Trong đó, miền Bắc đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP. Hồ Chí Minh dự kiến cung cấp 55.000 sản phẩm. Miền Tây khoảng 11.000 sản phẩm.


Toàn cảnh Hội nghị Ban Thường vụ - Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.

"Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, có khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực. Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự "nổi lên" của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá", ông Đính nói.

CÁC YẾU TỐ ĐẦU CƠ SẼ SUY GIẢM

Lãnh đạo VNREA cũng nhận định rằng trong 2026, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao với nhu cầu đầu tư tiếp tục gia tăng khi dòng vốn "rẻ" sẽ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, hạ tầng giao thông được thúc đẩy phát triển khai mạnh mẽ. Các giao dịch tiếp tục tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững, dọc các tuyến đường vành đai, hạ tầng giao thông công cộng.

Nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp. Tuy nhiên, một số khu vực vùng ven có hiện tượng "kẹt" thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.

“Chúng ta cũng biết bối cảnh chiến sự tại quốc tế và vấn đề lãi suất tăng đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhưng chúng tôi cho rằng các yếu tố đầu cơ sẽ suy giảm, thị trường 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt, có thể có sự phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ thực chất hơn, bền vững hơn 2025”, ông Đính chia sẻ.

Trong khi đó, ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhìn nhận: năm nay, có 2 rủi ro nổi lên cần lưu ý: Một là vấn đề kinh tế quốc tế, hai là tác động chính sách (có thể có nhưng không lớn). Chúng ta cần điều chỉnh thị trường trong năm nay để tránh lặp lại kịch bản của năm 2025 với tỷ trọng 24% dư nợ tín dụng vào bất động sản.

“Năm 2026, ngoài lãi suất tăng, cảnh báo về tín dụng bất động sản, còn có tác động từ giá dầu tăng và không được tự do giao dịch ngoại hối. Có rất nhiều tác động trực tiếp và gián tiếp vào thị trường bất động sản, do đó, kịch bản chủ đạo của thị trường năm nay là trung tính, không “phấn khích” như năm 2025”, ông Chung nhận định.

Kỷ nguyên BĐS giá trị thực: Lợi nhuận nhanh liệu có còn an toàn?
14-03-2026 - 08:00 AM | Bất động sản

Chia sẻ0


0.5x0.75x1.00x1.25x1.5x

Nữ miền BắcNam miền BắcNam miền NamNữ miền Nam


Trong nhiều năm, bất động sản luôn được xem là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất tại Việt Nam. Không ít giai đoạn thị trường ghi nhận mức tăng giá mạnh tại các khu vực phát triển hạ tầng mới, khi nhà đầu tư có thể đạt lợi nhuận cao chỉ sau thời gian ngắn.


Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2025, thị trường đang cho thấy một xu hướng rõ ràng hơn: dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển từ chiến lược "lướt sóng" sang tìm kiếm các tài sản có giá trị thực và khả năng tăng trưởng dài hạn.

Theo nhiều báo cáo thị trường, năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của bất động sản sau giai đoạn điều chỉnh trước đó. Nguồn cung dự án mới tại nhiều đô thị lớn tăng khoảng 50% so với năm 2024, trong khi nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn dần cải thiện. Sự phục hồi này diễn ra trong bối cảnh kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực, GDP năm 2024 đạt khoảng 7,09%, và năm 2025 (chưa có dữ liệu công bố) ước tăng khoảng 6,7-6,8%. Nhiều tổ chức quốc tế dự báo nền kinh tế Việt Nam có thể tiếp tục duy trì mức tăng trưởng khoảng 6,5-7% trong năm 2026. Dòng vốn đầu tư quốc tế cũng cho thấy sự quan tâm lớn đối với thị trường bất động sản. Tính đến cuối năm 2025, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt khoảng 6-7 tỷ USD, tiếp tục nằm trong nhóm ngành thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam. Riêng 9 tháng đầu năm 2025, dòng vốn vào lĩnh vực này đạt hơn 4 tỷ USD, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Theo các tổ chức nghiên cứu thị trường, cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý và sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô, dòng vốn đầu tư vào bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong năm 2026, đặc biệt tại các khu vực có lợi thế về hạ tầng, du lịch và môi trường sống.


Dòng vốn FDI vào bất động sản tính đến cuối 2025 ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, minh chứng cho niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường Việt Nam.

Song song với sự phục hồi của thị trường, khung pháp lý cũng đang được điều chỉnh nhằm hướng tới sự phát triển bền vững. Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các luật liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản được xem là bước ngoặt quan trọng nhằm tăng tính minh bạch và hạn chế tình trạng đầu cơ. Luật mới đưa ra nhiều quy định nhằm xác định giá đất sát với giá thị trường, tăng cường đấu giá công khai và siết chặt quy trình giao đất, phát triển dự án. Theo các chuyên gia, những điều chỉnh này sẽ góp phần hạn chế các đợt "sốt đất" ngắn hạn, đồng thời tạo nền tảng ổn định hơn cho các dự án có giá trị sử dụng thực.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, lạm phát và bất ổn địa chính trị khiến nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn khi lựa chọn kênh đầu tư. Điều này khiến nhiều dòng vốn quay trở lại với các tài sản hữu hình có khả năng giữ giá trị dài hạn. Khác với các tài sản tài chính biến động theo chu kỳ ngắn, bất động sản - đặc biệt là những sản phẩm gắn với nhu cầu ở, nghỉ dưỡng hoặc khai thác dịch vụ - có lợi thế ở giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định.


Vượt qua các chu kỳ biến động ngắn hạn, những sản phẩm gắn với nhu cầu ở, nghỉ dưỡng hoặc khai thác dịch vụ khẳng định sức hút nhờ khả năng tạo dòng tiền bền vững. Nguồn: Đạt Phương Group

Trong bức tranh đó, những địa phương có nền tảng kinh tế - du lịch vững chắc và môi trường sống chất lượng đang nổi lên như điểm đến của dòng vốn dài hạn. Khu vực Đà Nẵng - Hội An được nhiều chuyên gia đánh giá cao nhờ hội tụ đồng thời lợi thế về du lịch, hạ tầng và cảnh quan tự nhiên.

Theo số liệu ngành du lịch, năm 2025 Việt Nam đã đón khoảng 21 triệu lượt khách quốc tế, vượt mức trước đại dịch, trong đó Đà Nẵng và Quảng Nam (cũ) luôn nằm trong nhóm địa phương có lượng khách lưu trú cao nhất cả nước. Điều này tạo nền tảng quan trọng cho nhu cầu lưu trú dài hạn và sở hữu bất động sản tại khu vực.


Sự bứt phá của lượng khách quốc tế tạo bệ phóng vững chắc cho các sản phẩm bất động sản gắn liền với khai thác lưu trú tại cụm Đà Nẵng - Hội An. Nguồn: Đạt Phương Group

Bên cạnh yếu tố du lịch, định hướng quy hoạch đô thị cũng đang tạo thêm động lực cho thị trường. Sau nhiều năm phát triển mạnh tại khu vực trung tâm tức khu vực phía Bắc hiện nay, Đà Nẵng sau sáp nhập đang từng bước triển khai chiến lược "giải nén đô thị", giảm áp lực dân số tại lõi thành phố và mở rộng không gian phát triển theo các trục kết nối vùng. Trong đó, hướng Nam với cụm kết nối từ trung tâm thành phố - Nam Hội An được xem là một trong những trục phát triển quan trọng, nhờ lợi thế cảnh quan sông - biển và vị trí kết nối giữa hai trung tâm du lịch lớn của miền Trung là trung tâm thành phố Đà nẵng và di sản phố cổ Hội An.


Chiến lược "giải nén đô thị" đưa dải đất phía Nam kết nối Đà Nẵng và Hội An trở thành điểm đón dòng vốn đầu tư dài hạn mới. Nguồn: Đạt Phương Group

Trong bối cảnh chính sách ngày càng minh bạch và thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, bất động sản đang dần rời xa mô hình đầu cơ ngắn hạn. Ở kỷ nguyên đầu tư mới, lợi nhuận không còn đến từ tốc độ tăng giá nhanh nhất, mà đến từ khả năng giữ giá trị và tạo dòng thu nhập bền vững theo thời gian.