TT cuối tuần rung lắc cơ hội chốt hàng tăng cao --- Dòng xiên sẽ hướng tới $$$$$

Cố thủ. Hold to die

Bất động sản và Đầu tư công là hai nhóm đặc biệt trong năm 2026?​

Thu Minh
23/01/2026, 21:38

Cải cách và đẩy mạnh chi tiêu cơ sở hạ tầng được kỳ vọng sẽ mang lại lợi ích cho các doanh nghiệp bất động sản.

​

VinaCapital vừa đưa ra triển vọng đầu tư nhóm ngành trong năm 2026 trong đó nhấn mạnh vào nhóm Bất động sản và Đầu tư công hai nhóm này lần lượt chiếm 26% và 3% tỷ trọng VN-Index, sau nhóm Ngân hàng 31%.
Theo đại diện quỹ, doanh số bán hàng trước (presales) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng gấp đôi trong năm 2025, qua đó giúp lợi nhuận sẽ ghi nhận tăng trưởng tốt vào năm 2026.
Bên cạnh đó, các quy định mới ban hành gần đây sẽ thúc đẩy hoạt động phát triển các dự án bất động sản, trong khi đầu tư hạ tầng sẽ thúc đẩy nhu cầu mua nhà - cả hai yếu tố này đều hỗ trợ doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, các quy định mới này sẽ mang lại lợi ích cho một vài chủ đầu tư nhiều hơn những doanh nghiệp khác, tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của các quỹ đất hiện hữu. Ngoài ra, vị trí quỹ đất cũng đóng vai trò then chốt trong việc hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Chẳng hạn, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực phía Nam sẽ được hưởng lợi nhiều hơn do mức độ phát triển tại khu vực này đến nay còn tương đối hạn chế.
Việc lãi suất tăng gần đây đã khiến nhu cầu đầu cơ trên thị trường bất động sản hạ nhiệt và buộc người mua để ở trở nên thận trọng hơn. Đặc biệt, các dự án có mức giá quá cao hoặc chất lượng xây dựng kém đã ghi nhận tình trạng giao dịch gần như "đóng băng".
Dù không cho rằng thị trường sẽ chứng kiến một đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay, nhưng VinaCapital vẫn kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực. Sự khác biệt này một lần nữa nhấn mạnh tầm quan trọng của phương pháp đầu tư "từ dưới lên", cho phép nhà đầu tư phân biệt rõ giữa các doanh nghiệp bất động sản niêm yết dựa trên những đặc điểm riêng biệt đó.
Cuối cùng, việc đẩy mạnh chi tiêu công của Chính phủ cũng mở ra các cơ hội đầu tư cho các nhà quản lý quỹ, dù nhiều doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp chưa được niêm yết. Tuy vậy, các nhà đầu tư chọn lọc có thể tìm ra một số doanh nghiệp niêm yết ở vị thế thuận lợi, vừa hưởng lợi từ mức tăng chung của đầu tư hạ tầng công, vừa sở hữu các yếu tố đặc thủ tích cực.
Chẳng hạn, các doanh nghiệp dịch vụ dầu khí có thể hưởng lợi từ đẩy mạnh hạ tầng năng lượng của Việt Nam hay doanh nghiệp sản xuất thép hàng đầu Việt Nam là HPG cũng được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và đang trong quá trình tăng gấp đôi công suất sản xuất - yếu tố từng đóng vai trò là động lực quan trọng đối với cổ phiếu này trong quá khứ.
Một số ngành nghề khác cũng có cơ hội gồm Tiêu dùng. Cổ phiếu nhóm tiêu dùng diễn biến kém hiệu quả trong năm 2025. Đà phục hồi tiêu dùng ở mức vừa phải kỳ vọng trong năm nay có thể thúc đẩy một số cổ phiếu trong nhóm này tăng giá.
Quỹ đặc biệt lạc quan với những doanh nghiệp đã chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận trong năm 2025 để đổi mới và "gieo mầm" cho tăng trưởng năm 2026 (ví dụ: đầu tư mở rộng kênh phân phối trực tiếp). Ngoài ra, một số cổ phiếu trong ngành đang giao dịch ở mức định giá hấp dẫn, với hệ số PEG dưới 1 lần.
Tiếp theo là cổ phiếu công nghệ bị điều chỉnh mạnh trong năm 2025 do tác động trái chiều của AI đối với ngành công nghệ Việt Nam. Một mặt, nhiều mảng gia công phần mềm có nguy cơ bị gián đoạn bởi các công cụ tác nhân lập trình như Claude Code CLI; mặt khác, chính các công cụ này có thể nâng cao năng suất của đội ngũ kỹ sư phần mềm chất lượng cao tại Việt Nam. Bên cạnh đó, nhu cầu về Al có thể mở ra các cơ hội gia công chuyển đổi số mới cho các doanh nghiệp công nghệ thông tin (CNTT) lớn trong nước.
Cổ phiếu cao su với chủ để chuyển đổi đất sang phát triển khu công nghiệp - từng là một chủ đề đầu tư trong vài năm trước - có thể thu hút sự quan tâm trở lại trong năm nay, đặc biệt khi ngày càng rõ ràng rằng các mức thuế đối ứng không phải là mối đe dọa đáng kể đối với Việt Nam.
Với nhóm cổ phiếu phòng thủ, bao gồm các doanh nghiệp tạo ra dòng tiền ổn định, doanh nghiệp có tỷ suất cổ tức cao, điện, cũng như một số doanh nghiệp nhà nước có khả năng được hưởng lợi từ các hỗ trợ hoặc động lực doanh thu liên quan đến Chính phủ, nhiều khả năng sẽ thu hút sự chú ý của nhà đầu tư trong năm 2026.
Liên quan đến điểm cuối cùng, Chính phủ gần đây đã ban hành Nghị quyết 79, với các mục tiêu phát triển khu vực doanh nghiệp Nhà nước, tương tự như vai trò của Nghị quyết 68 đối với khu vực tư nhân (đã được chúng tôi thảo luận trong báo cáo này). Nghị quyết 68 đã tạo tác động đáng kể lên giá cổ phiếu của một số doanh nghiệp niêm yết trong năm ngoái, và Nghị quyết 79 nhiều khả năng cũng sẽ có ảnh hưởng mạnh mẽ đối với một số doanh nghiệp Nhà nước niêm yết trong năm nay.

Khu đô thị gần 500ha góp phần mang lại lợi nhuận tăng 400% cho DIC Corp (DIG)​

Quý IV/2025 ghi dấu bước ngoặt trong bức tranh tài chính của DIC Corp khi lợi nhuận tăng vọt nhờ chuyển nhượng dự án.

Ngày 22/1/2026, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HoSE: DIG) thông tin về kết quả kinh doanh trong quý IV/2025. Theo đó, DIC Corp ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt 550 tỷ đồng, tăng 205% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu thuần trong quý ước đạt 2.835 tỷ đồng, cao gấp hơn 10 lần quý IV/2024.​

Doanh nghiệp cho biết, kết quả tăng trưởng đột biến này chủ yếu đến từ việc hoàn tất chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước.
Lũy kế cả năm 2025, DIC dự kiến đạt 4.241 tỷ đồng doanh thu và 826 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Các chỉ tiêu này phản ánh nỗ lực của doanh nghiệp trong việc triển khai chiến lược kinh doanh, tái cấu trúc danh mục đầu tư cũng như tối ưu hiệu quả khai thác tại các dự án trọng điểm.

Kết quả kinh doanh DIC Corp những năm gần đây​

Về Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, dự án nằm tại khu vực Nam cù lao Ông Cồn, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch cũ, tỉnh Đồng Nai. Dự án có quy mô khoảng 464ha, tổng chi phí thực hiện hơn 7.500 tỷ đồng và được khởi công từ năm 2005.
Liên quan đến pháp lý dự án, vào tháng 4/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã có kết luận về chủ trương góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp để thực hiện các dự án cấp II theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Đồng Nai và DIC Corp đã rà soát toàn diện hồ sơ pháp lý, đồng thời phối hợp với các cơ quan liên quan để triển khai theo đúng thẩm quyền và quy định pháp luật.
Đến nay, dự án Khu đô thị sinh thái Đại Phước đã hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng đạt 100%. Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cũng đã xác nhận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại các phân khu 1, 2 và 3. Toàn bộ diện tích kinh doanh của dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo kế hoạch phát triển, DIC Corp đã hợp tác với các nhà đầu tư để triển khai các dự án cấp II trên diện tích khoảng 362ha, đồng thời trực tiếp đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh trên phần diện tích còn lại khoảng 103ha.

DIC Corp cuối năm 2025 đã chuyển nhượng 1 phần dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Ảnh: Internet​

Ngày 31/12/2025, DIC Corp ban hành nghị quyết về việc chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (phân khu 7.1) với diện tích 143.906m2 cho Công ty Cổ phần Everland An Giang. Giá trị chuyển nhượng, bao gồm thuế giá trị gia tăng, đạt hơn 489 tỷ đồng.
Cùng ngày, doanh nghiệp cũng thông qua nghị quyết chuyển nhượng phần diện tích 307.428m2 thuộc các phân khu 1, 2 và 3 của dự án cho Công ty Cổ phần TNT Phú Hòa với tổng giá trị chuyển nhượng hơn 2.465 tỷ đồng.
Kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh trong quý IV/2025 không chỉ phản ánh hiệu quả từ hoạt động chuyển nhượng dự án, mà còn cho thấy những chuyển động rõ nét trong chiến lược quản trị dòng tiền và cơ cấu tài chính của DIC Corp.
Song song với việc ghi nhận lợi nhuận đột biến, Hội đồng quản trị doanh nghiệp vừa thông qua nghị quyết về kế hoạch mua lại trái phiếu trước hạn nhằm cơ cấu lại nghĩa vụ nợ và tối ưu chi phí vốn. Theo đó, DIC Corp dự kiến tất toán toàn bộ lô trái phiếu mã DIGH2326001 với khối lượng 6.000 trái phiếu, tương ứng giá trị 600 tỷ đồng theo mệnh giá. Lô trái phiếu này được phát hành ngày 29/12/2023, có kỳ hạn 3 năm và dự kiến đáo hạn vào cuối tháng 12/2026.
Cùng với đó, doanh nghiệp cũng lên phương án mua lại phần trái phiếu còn lưu hành của lô DIGH2326002, gồm 2.000 trái phiếu, tương đương giá trị 200 tỷ đồng theo mệnh giá. Trước đó, vào ngày 27/11/2025, DIC Corp đã thực hiện mua lại trước hạn 800 tỷ đồng của lô trái phiếu này, qua đó đưa dư nợ còn lại về mức 200 tỷ đồng. Lô trái phiếu DIGH2326002 được phát hành ngày 25/3/2024, có tổng giá trị ban đầu 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm và dự kiến đáo hạn vào ngày 25/3/2027.
Như vậy, tổng giá trị trái phiếu mà DIC Corp dự kiến mua lại trong đợt này đạt 800 tỷ đồng, với thời gian thực hiện giao dịch từ ngày 20/1/2026 đến hết ngày 31/1/2026. Theo doanh nghiệp, việc mua lại 2 lô trái phiếu nhằm phục vụ mục tiêu tái cơ cấu nghĩa vụ nợ, giảm áp lực tài chính và tối ưu chi phí sử dụng vốn. Sau khi hoàn tất các giao dịch, DIC Corp sẽ không còn dư nợ trái phiếu doanh nghiệp

--- Gộp bài viết, 24/01/2026, Bài cũ: 24/01/2026 ---

Nhiệm kỳ mới ai hưởng lợi dòng nào ? Tài nguyên đất chưa được phát huy thế mạnh Béo đầu cơ sẽ có nhiều thay đổi về thực chất

--- Gộp bài viết, 24/01/2026 ---

Bầu Thụy lên ngôi ko phải đưang nhiên vào ngồi STB

--- Gộp bài viết, 24/01/2026 ---

Phím chốt lãi trong tuần rồi trên Dòng P chân sóng lớn rồi mà

Giá đất nền tăng mạnh, có nơi tăng đến 100%

22/01/2026 Giá đất nền năm 2025 ghi nhận mức tăng mạnh tại nhiều địa phương, có nơi tăng tới 100% so với cùng kỳ, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm kéo dài.
Giá đất nền tiếp tục gây chú ý trên thị trường bất động sản trong năm 2025 khi ghi nhận mức tăng mạnh tại nhiều địa phương, có nơi tăng tới 100% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng liên tục trong thời gian dài.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), giá đất nền chào bán mới tại nhiều dự án ghi nhận mức tăng lên tới 20%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài trong khi nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn duy trì ở mức cao.

Trên thị trường thứ cấp, giá đất nền tăng 20-100% tại một số khu vực có nền giá thấp. Mặt bằng giá nhà ở thấp tầng cũng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá trong khoảng 100-200 triệu đồng/m2, nằm ở các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề dù ghi nhận mức tăng giá cao nhưng thanh khoản vẫn hạn chế do dự án chưa hoàn thiện, vị trí kết nối chưa thuận lợi hoặc hạ tầng khu vực chưa theo kịp.


Thông tin từ Bộ Xây dựng về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản trong quý IV và cả năm 2025 cũng cho thấy phân khúc đất nền tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch ở mức cao. Trong quý IV/2025, toàn thị trường có 113.517 giao dịch đất nền thành công, bằng khoảng 108% so với quý III/2025 và bằng khoảng 130% so với cùng kỳ năm 2024. Lũy kế cả năm 2025, lượng giao dịch đất nền đạt 441.693 giao dịch, bằng khoảng 107% so với năm 2024.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá đất nền phát triển theo dự án trên thị trường thứ cấp tại các địa phương nhìn chung vẫn có xu hướng tăng, tập trung tại khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, vị trí trung tâm và thông tin quy hoạch rõ ràng. Trong năm 2025, giá đất nền tăng từ 20–25% so với năm 2024.

Bộ Xây dựng đã công bố mặt bằng giá đất nền tại một số dự án ở Hà Nội. Tại khu vực Hòa Lạc, dự án Premier Residence có giá trung bình khoảng 37,1 triệu đồng/m2, dự án Cienco 5 Mê Linh khoảng 51,2 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc cao hơn, dự án Lideco ghi nhận mức giá trung bình khoảng 169,9 triệu đồng/m2, Tân Việt Tower khoảng 87,8 triệu đồng/m2 và Khu đô thị Nguyên Khê khoảng 149,2 triệu đồng/m2. Diễn biến này cho thấy, giá đất nền tại các dự án có vị trí tốt và hạ tầng hoàn chỉnh đã thiết lập mặt bằng mới sau giai đoạn phục hồi.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm đã quay lại rõ nét ở một số phân khúc. So với tháng 11.2025, mức độ quan tâm toàn thị trường tăng 10%, cao hơn tốc độ tăng của lượng tin đăng 8%. Trong đó, nhà mặt phố và biệt thự ghi nhận mức quan tâm tăng mạnh, lần lượt khoảng 16% và 15%.

Đất nền cũng ghi nhận mức phục hồi tích cực khi mức độ quan tâm tăng khoảng 10% và lượng tin đăng tăng 5%. Trong khi đó, chung cư phục hồi chậm về cầu khi mức độ quan tâm chỉ tăng khoảng 3% dù nguồn cung đăng bán tăng mạnh, phản ánh độ lệch cung - cầu vẫn hiện hữu.

Xu hướng phục hồi này diễn ra trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng liên tục suốt hai năm qua, đặc biệt ở chung cư và đất nền. Tính đến quý IV/2025, chỉ số giá chung cư tăng lên khoảng 156 điểm và đất nền lên khoảng 142 điểm so với mốc 100 tại quý I/2024, trong khi nhà riêng tăng chậm hơn và nhà mặt phố gần như đi ngang.​

Xem cái Chat AI của Topcophieu.net này đánh giá cp khá hay, mn đã thử chưa

Chú ý nếu 1830 hỗ trợ đi lên dc ko phải sau tết âm dòng tăng mạnh mới tích lại xong

--- Gộp bài viết, 24/01/2026, Bài cũ: 24/01/2026 ---

Bầu Thụy -- Him Lam -- Dương Công Minh LPB 12---> 60 2025 -- STB ☆☆☆DIG 2026 Nhìn cơ cấu cổ đông DIG và mối quan hệ Bầu Thụy Dương Công Minh cùng việc Bầu Thụy Mua lại Khách Sạn Kim Liên LPBS ct CK đang mua và nắm giữ CP cty 10.000 ha Đất sạch DIG --->>> hỗ trợ tài chính lớn của 2 B STB và LPB thương Vụ lớn 2026 như nhịp Bầu Thụy ngôi vào STB

--- Gộp bài viết, 24/01/2026 ---

2025 có LPB VIN GEX 3 dòng họ ăn bằng lần 2026 chỉ còn duy nhất BĐS triết khấu sâu vào sóng có cơ hội ăn bằng nhiều lần Ace nghiên cứu nắm giữ !

--- Gộp bài viết, 24/01/2026 ---

BĐS mà bật có 2 mã DIG và CEO sẽ như GAS và PLX dòng P

--- Gộp bài viết, 24/01/2026 ---

Trên sàn ko còn em nào thơm ngon bổ dưỡng giá thấp Có game lớn

Nhận diện động lực thị trường nhà ở 2026

Tác giả Bình Minh
23/01/2026

Hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý, các chính sách hỗ trợ bắt đầu thẩm thấu mạnh, nguồn lực được khơi thông nhiều hơn, nhu cầu đầu tư lớn… sẽ là những yếu tố tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường nhà ở năm nay.​

Khơi thông dòng vốn
Nhìn lại những nét chính trong năm 2025 tại diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thị trường năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, thể hiện rõ qua sự cải thiện cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Theo ông Sinh, năm qua, thị trường không chỉ phục hồi về quy mô, chất lượng các dự án cũng từng bước được nâng cao. Nhiều mô hình phát triển mới xuất hiện, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tiện ích. Hoạt động đầu tư ngày càng chú trọng ứng dụng công nghệ, giải pháp thiết kế thân thiện môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững.
Theo chia sẻ của đại diện Bộ Xây dựng, dù còn không ít tồn tại, nhưng việc hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý đã tạo điều kiện để khơi thông dòng vốn đầu tư, mang lại sức sống cho các doanh nghiệp.
“Riêng phân khúc nhà ở thương mại, đến nay đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 724.000 tỷ đồng, tạo tiền đề quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh, minh bạch hơn. Cần phải biết rằng, việc dự án bị tắc nghẽn không chỉ khiến doanh nghiệp đọng vốn, làm mất thời gian, cơ hội của doanh nghiệp, mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường”, ông Sinh nhấn mạnh.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2025, cả nước có thêm 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 88% so với năm 2024 và cao nhất trong giai đoạn 2019-2025.
Riêng trong quý IV/2025, có 42.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, tăng 24% so với quý trước đó và 48% so với cùng kỳ năm trước.
Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ chiếm tỷ trọng 62% tổng nguồn cung trong năm 2025, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, gấp 2 lần so với năm 2024; phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm tỷ trọng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần năm 2024.
Cũng theo VNREA, năm 2025, cả nước có 88.000 giao dịch, tăng 78% so với năm 2024 và cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%.
Tỷ lệ hấp thụ cả năm 2025 vẫn ở mức tích cực, dù giảm nhẹ so với năm 2024 do nguồn cung tăng mạnh vào cuối năm và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang trạng thái thận trọng, quan sát và chọn lọc hơn. Tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng tăng lên nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng.
Nhu cầu đầu tư vẫn mạnh
Khái quát diễn biến thị trường, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, thị trường nhà ở năm 2025 ghi nhận nhu cầu ở thực giữ vai trò quan trọng, nhưng động lực chính vẫn đến từ cầu đầu tư, xuất phát từ các yếu tố: Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp; nguồn cung cải thiện rõ nét cùng các chính sách ưu đãi bán hàng và giãn tiến độ thanh toán; kỳ vọng của nhà đầu tư được thúc đẩy khi kinh tế tăng trưởng ổn định, hạ tầng giao thông kết nối được đẩy mạnh triển khai và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.

Riêng phân khúc nhà ở thương mại, đến nay đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 724.000 tỷ đồng, tạo tiền đề quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh, minh bạch hơn.​

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh​

Theo ông Chung, xu hướng đầu tư chủ đạo tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực với kỳ vọng có thể khai thác sử dụng ngay và tăng giá trong tương lai. Từ quý IV/2025, lãi suất huy động có xu hướng tăng trở lại, kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng “nóng” trước đó, song chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu dài hạn.
Một điểm đáng chú ý khác, năm 2025 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, các chủ đầu tư lớn ngày càng khẳng định vai trò tạo lập, dẫn dắt thị trường khi chiếm phần lớn nguồn cung nhà ở: Vingroup (21,8%), Masterise Homes (11,9%), Sun Group (8,9%), MIK Group (5%), Ecopark (4%), trong khi các doanh nghiệp còn lại chỉ chiếm 35,6%.
Trao đổi với nhiều thành viên thị trường, điểm chung Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là mạch tăng trưởng và cảm hứng năm 2025 được cho là sẽ tiếp nối sang năm 2026. Cùng với đó, thị trường sẽ có thêm các động lực tăng trưởng khác đến từ các chính sách hỗ trợ, hành lang pháp lý mới thực sự đi vào cuộc sống, thẩm thấu sâu vào các dự án.
PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp Học viện Tài chính đánh giá, những diễn biến tích cực thời gian qua cho thấy đó không phải là sự hồi sinh mang tính nhất thời, mà là quá trình tái cấu trúc sâu rộng, tạo nền móng cho một giai đoạn phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản, với điểm rơi quan trọng vào năm nay. Ông Thịnh đặc biệt nhấn mạnh triển vọng năm 2026 như một cột mốc chuyển mình đáng chú ý.
Liên quan tới kênh dẫn vốn cho thị trường, ông Thịnh cho hay, khi quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp bất động sản cơ bản hoàn tất, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin nhà đầu tư khôi phục, trái phiếu địa ốc sẽ không còn là kênh huy động vốn “tình thế”.
Thay vào đó, công cụ này sẽ từng bước khẳng định vai trò là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản, góp phần làm giảm sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng.
Ý nghĩa của sự chuyển dịch này, theo ông Thịnh, là rất lớn. Khi doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn dài hạn ổn định thông qua thị trường trái phiếu, áp lực vốn ngắn hạn sẽ giảm, từ đó giúp các dự án được triển khai bài bản hơn, hạn chế tình trạng “đứt gãy” dòng tiền.
Đồng thời, hệ thống ngân hàng cũng có thêm dư địa để phân bổ vốn cho các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác, tạo sự cân bằng lành mạnh hơn cho toàn bộ hệ thống tài chính.
Cùng góc nhìn, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho hay, tín dụng bất động sản năm 2025 ước tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng bình quân 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng khoảng 14-15%. Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123.500 tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với năm 2024.
Theo ông Lực, các diễn biến thị trường sẽ phản ánh mức độ phục hồi. Năm 2025, có thêm 2.700 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 27% so với năm 2024; GDP của lĩnh vực đầu tư - kinh doanh bất động sản tăng 4,63% - cao nhất trong 6 năm qua, đóng góp 3,5% vào tăng trưởng GDP của nền kinh tế (chưa tính hệ số lan tỏa).
Những dữ liệu này cho thấy, thị trường bất động sản đã phục hồi rõ nét trong năm 2025 và tiếp tục duy xu hướng này trong năm 2026. Trong bối cảnh đó, ông Lực khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt sự thay đổi, hạn chế đầu tư dàn trải và tái cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng hơn.
Ông Lực nhận định, năm 2026, tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng vẫn sẽ ở mức cao.
Tuy nhiên, nếu đầu tư dàn trải quá sẽ dẫn đến việc khó bố trí nguồn vốn. Việc giá nhà không ngừng tăng cao cũng khiến Chính phủ phải điều tiết, nên doanh nghiệp cần quan tâm đến các công cụ thực hiện như nguồn cung, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ…, từ đó có được giải pháp đầu tư linh hoạt, phù hợp.

15:20 24/01/2026 ​

Bất động sản Việt Nam tái cấu trúc, phục hồi có chọn lọc và sàng lọc ngày càng khốc liệt​

Nguồn cung bất động sản được cải thiện, pháp lý từng bước tháo gỡ và hạ tầng bứt phá trên diện rộng đang tạo lực đẩy cho chu kỳ phục hồi. Tuy nhiên, quá trình hồi phục này không còn mang tính “đại trà” như trước, mà đi kèm sự phân hóa sâu sắc.​

Nguồn cung lập đỉnh nhiều năm nhưng cơ cấu thị trường vẫn mất cân đối
Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất giai đoạn 2019 - 2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung của chu kỳ trước. Con số này cho thấy thị trường đã thoát khỏi trạng thái đóng băng kéo dài và đang tiệm cận giai đoạn cân bằng trở lại.
Tuy nhiên, sự phục hồi về lượng không đồng nghĩa với sự phục hồi về chất. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở cơ cấu nguồn cung. Phần lớn sản phẩm mới tiếp tục tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và các dự án thấp tầng có giá trị lớn. Trong khi đó, nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, vẫn trong tình trạng khan hiếm.
Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn và do một số chủ đầu tư lớn triển khai. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp, nhất là khi thu nhập không tăng tương xứng với tốc độ leo thang của giá bất động sản.

Nguồn cung của thị trường phục hồi nhưng bị neo ở giá cao ​

Nghịch lý xuất hiện khi nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn liên tục lập đỉnh mới. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí “cháy hàng”, người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Nguyên nhân đến từ nhu cầu nhà ở bị dồn nén suốt nhiều năm, kết hợp với tâm lý lạc quan trước triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn thời gian của chu kỳ trước.
Ở giai đoạn đầu phục hồi, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường khá mạnh. Không ít nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí tăng gấp đôi vốn chỉ sau hơn một năm, qua đó kích hoạt tâm lý FOMO và đẩy giá bất động sản tăng nhanh tại nhiều khu vực.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi. Khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, người mua có nhiều lựa chọn hơn, sự phân hóa ngày càng rõ nét. Những dự án có vị trí, pháp lý và sản phẩm tốt vẫn giữ được thanh khoản, trong khi các dự án kém lợi thế bắt đầu chững lại.
Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng nhích lên, áp lực tài chính dần bộc lộ với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, tham gia thị trường với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Thị trường không còn thuận lợi cho các chiến lược đầu tư dựa trên sóng tăng nóng và tâm lý đám đông như giai đoạn trước.
Thị trường bước vào cuộc chơi sàng lọc
Một trong những yếu tố mang tính nền tảng nhất của chu kỳ hiện tại là sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Trong nhiều năm qua, hệ thống cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh liên tục được đầu tư, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Riêng trong năm 2025, cả nước có 564 công trình, dự án hạ tầng được khởi công và khánh thành, với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Tổng số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu của Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025. Hạ tầng không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn tạo điều kiện cho dòng dịch chuyển đầu tư về các vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn quỹ đất lớn và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.
Song song với hạ tầng, tiến trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cũng đóng vai trò quyết định trong việc khôi phục nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được gỡ khó và tái triển khai. Nhiều dự án mới, trong đó có những đại dự án quy mô hàng nghìn ha, được phê duyệt và triển khai nhanh chóng. Đáng chú ý, không ít chủ đầu tư chủ động đẩy nhanh tiến độ để tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo các quy định mới.

Hạ tầng giúp nguồn cung mở rộng ra các khu vực vệ tinh​

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bất động sản nhìn chung vẫn neo ở mức cao, song thanh khoản không còn phân bổ đồng đều. Những dự án thiếu lợi thế về vị trí, kết nối hạ tầng, pháp lý hoặc sản phẩm không phù hợp nhu cầu ở thực bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch chậm lại.
Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập bình quân, cộng với áp lực chi phí vốn và lãi suất vay, đối tượng tham gia thị trường ngày càng bị thu hẹp. Người mua ở thực cần nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như trước.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên tin đồn, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn trở nên rủi ro hơn, đặc biệt khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác dòng tiền và tính thanh khoản bền vững.
Quá trình sàng lọc cũng diễn ra mạnh mẽ với các chủ đầu tư. Chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính ngày càng cao khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh đó, uy tín, năng lực thực thi và sự minh bạch pháp lý trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Khi nguồn cung dồi dào hơn, cuộc cạnh tranh không chỉ nằm ở từng dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong chính sách bán hàng, cách xây dựng niềm tin và khả năng đồng hành dài hạn với khách hàng.​

Đầu tư công tăng trong 2026

Một trong những điểm nhấn quan trọng trong triển vọng tăng trưởng năm 2026 là đầu tư công. VinaCapital ghi nhận giải ngân đầu tư hạ tầng đã tăng khoảng 40% trong năm 2025 và dự báo tiếp tục tăng thêm 20–30% trong năm 2026.
Theo tổ chức này, mối liên kết giữa đầu tư hạ tầng và phát triển bất động sản có tác động lan tỏa rõ nét sang tiêu dùng và hoạt động kinh tế nói chung. Trong dài hạn, tốc độ tăng trưởng đầu tư công của Việt Nam được kỳ vọng sẽ nâng lên mức trung bình 20–30% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 10% mỗi năm trong thập kỷ trước. Kỳ vọng này cũng góp phần đẩy lợi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm tăng khoảng 100 điểm cơ bản trong năm 2025, lên quanh mức 4%.
Bên cạnh đó, các cải cách pháp lý liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ phần lớn các dự án bất động sản từng bị đình trệ. Khi nguồn cung được khơi thông, các dự án “sẵn sàng triển khai” có thể nhanh chóng đóng góp trở lại cho tăng trưởng GDP.

Cơ hội Cơ cấu hàng Chốt lãi giá cáo và mua chân sóng mới tăng mạnh BĐS ĐTC