TT vẫn đang tích lũy và tìm điểm cân bằng trước khi bứt phá. Tìm cổ tốt quan trọng hơn nhìn TT

Bác có thể chia sẻ một chút về kinh nghiệm và phương pháp tìm cổ phiếu và bđs tiềm năng của bác được không, thật quý hóa. Cảm ơn bác!

Doanh nghiệp bds có mấy biến số cần phân tích:
1> Chu kì kinh tế: đây được xem là thiên thời ủng hộ, DN BDS cùng với NH mình đánh giá là 2 loại hình kinh doanh ưu việt nhất ở VN hiện nay và là nỗi thèm khát của tất cả các doanh nhân. Chỉ có DN BDS được đảm bảo giá bán đầu ra luôn tăng theo lạm phát, cung tiền, thậm chí giá sản phẩm tăng phi mã trong khi cầu vẫn quá cao và ổn định (cả cầu sử dụng và cầu đầu tư, trú ẩn tài sản), chưa kể nó hưởng chênh lệch địa tô, biên lãi gộp khủng. Khi vào đúng chu kì phát triển, bơm tiền, hạ lãi suất thì CP BDS nó phát triển, sinh sôi nảy nở rất nhanh. Vốn hóa có thể từ Peny-> Mid cap, từu Mid cap -> blue chip (đây sẽ là tiêu chí tiếp theo của mình).
Chu kì này bds hưởng lợi 4 nhân tố có thể coi thiên thời kép:
- Vĩ mô ổn định, thu nhập người dân tăng, nhu cầu nâng cấp chỗ ở, đầu tư tích lũy tài sản, trú ẩn lạm phát liên tục tăng.
- Cung tiền mở rộng, toàn TG bơm tiền và VN cũng ko ngoại lệ. Cung tiền mỗi năm 13% TB cho cả thập kỉ từ 2010 (tự search số liệu sẽ có) trong khi GPD TB có 7%, lạm phát số liệu chỉ 4-6% thì tiền hấp thụ rất nhiều vào bds là tài sản chính và ưa thích của đại bộ phận dân chúng.
- Nguồn cung DA BDS hạn chế do thắt chặt pháp lý, đốt lò củi lửa. Cung hạn chế mà cầu tăng đều thì khủng hoảng thiếu và giá tăng là dễ hiểu.
- Hạ tầng phát triển, đầu tư CP cho CSHT trong chu kì này là lớn nhất và nó là chiến lược phát triển KT lâu dài của VN. Bài học TQ và các nước đã rõ ràng, hạ tầng đi tr, kinh tế đi sau là kim chỉ nam cho hành động của CP thời gian này. Mà hạ tầng nó là tiền đề cơ bản cho phát triển BDS. Trùng khớp giữa nhân tố thu nhập người dân và hạ tầng là bùng nổ oto ở VN trong thập kỉ này, khi có oto thì nhà ở phát triển đi liền hạ tầng đường rộng, chô đỗ xe là tất yếu. Nhà trong ngõ hẻm của kỉ nguyên xe máy sẽ phải dần thay thế khi người dân có nhu cầu, đây cũng là lượng cầu lớn cho bds hạ tầng bài bản mà các DN bds đang phát triển.
2> Nội tại doanh nghiệp:
- Quỹ đất sạch sẵn sàng phát triển DA, thời điểm ra hàng có đúng chu kì thiên thời hay ko?
- Quan hệ CT, tiềm lực phát triển quỹ đất cho các DA nối tiếp
- Cơ cấu cổ đông và đạo đưc LĐ (cái này phải theo dõi, DN book lợi nhuận ntn. Thường nhìn vào biên LN gộp và biên LN thuần.
Biên LN gộp cao thể hiện giá vốn của quỹ đất rất tốt, biên LN thuần cao thể hiện DN quản lý tốt chi phí. Mấy ông NN thì thường hay đẩy vào chi phí, cho người thân vào làm, quy mô DN cồng kềnh ko hiệu quả. Mấy ông tư nhân thì hay đẩy dự án cho sân sau, bán rẻ vs giá TT nên biên LN gộp ko cao. NC phải tìm hiểu kĩ).
Cơ cấu CĐ rất quan trọng, hài hòa mới phát triển và minh bạch được. Với mình thì DN bds quan trọng nhất là điểm này. DN có lợi nhuận nhưng CĐ nhỏ có được ăn ko mới quan trọng. Thường DN mình chọn là chủ tịch phải nắm lượng CP tương đối (ít nhất 35%) mới có động lực điều hành, phát triển, CT mà chỉ là công chức, đi làm thuê như DN NN thì ko ăn thua. Nhà nước còn ít % hoặc vừa thoái vốn sẽ minh bạch hơn vì hàng năm vẫn phải kiểm toán NN, nó là tài sản quốc gia, ko làm láo đc. Có quỹ hoặc tổ chức để lo phát triển nguồn vốn cho DA, có NH chống lưng thì càng ngon.
3> Động lực của DN và ý chí lãnh đạo:
Mình ưa thích DN phải có lợi nhuận đột biến trong khoảng 2-3 năm từ hiện tại, chia giấy ko chia tiền, vốn hóa sẽ tăng trưởng mà không làm loãng EPS. Hoặc hiện tại DN chưa có LN, nhưng có quỹ đất tiềm năng và cho lợi nhuận khủng 2-3 năm tới, chia giấy ở hiện tại có thể bị loãng nhưng để làm dự án và tương lai thu tiền khủng thì sẽ cân bằng lại.
Lãnh đạo phải có động lực phát triển DN, dự án gối đầu luôn có, định hướng rõ ràng. Năm nào thì vốn hóa DN đạt bao nhiêu??
vd: mua ở vốn hóa 1K tỷ, sau 2 năm DN có thể phát triển, tăng vốn hóa lên 2K tỷ thì cổ đông đương nhiên X2.

Nc còn rất nhiều yếu tố xem xét. Cả sàn mình thấy cũng chỉ có vài mã CP đáp ứng đủ tiêu chuẩn. Nhưng tìm đc 1 cũng đủ rồi, chơi vài năm 1 mã LN sẽ tốt hơn rất nhiều lướt lát, nhảy nhót chuyền cành. Vỗ ngực xưng cao thủ nhưng ăn 9 lần, gấp thếp chết 1 lần lại về máng lợn.
Mình chứng kiến nhiều ca thủ từ vài trăm tr lên vài chục tỉ roài. Họ chỉ chơi 1, 2 mã, tiền đó lướt ăn 10-20% chắc giờ còn bộ xương khô. Trong TC Khôn quá, giỏi quá lại ko ăn, nhiều khi cứ lười lười, bình thản lại tốt hơn. Đã mất công phân tích, xuống tiền rồi thì tự tin, thời gian có thể làm vc khác. Cũng như mua đất thôi, mua xong đòi 5-10% ngay thì chỉ có nhảy vào chỗ đang sốt và dễ ăn bom, tưởng mình khôn mà cuối cùng lại là người ngu nhất. Cứ ngu ngu, ngơ ngơ có thiên thời trời lại thương

--- Gộp bài viết, 02/04/2021, Bài cũ: 02/04/2021 ---

Nhiều cao thủ và chuyên gia vẫn đang đánh giá thấp cổ bds và chưa có trong danh mục, nhiều pic mình đọc họ nói về cổ bds mà ko nhịn nổi cười, thôi để thời gian trả lời. Tiền ai người ấy tiêu, nhưng thấy vui và may mắn vì họ chưa hô. Khi nào cả XH xếp hàng múc, chuyên gia khuyến nghị, CTCK ra báo cáo cập nhật liên tục, báo chí PR các thể loại thì thôi lúc đó mình xuống tàu nhường lại cho các chuyên gia vào phân tích

Rất bao quát mà đủ chi tiết, đọc rất thích. Bác cho mình thấy tầm nhìn của bác thật sự rất tốt, đây mới là phương pháp đầu tư nhiều NĐT cần học hỏi trong đó có mình, đặc biệt với những NĐT có NAV tương đối lớn. Tuy nhiên, mình cũng không phản đối các PP của các NĐT khác nếu họ cảm thấy phù hợp với họ mà vẫn kiếm được tiền, vì suy cho cùng đầu tư cũng là kiếm tiền, chỉ khác nhau ở trạng thái mà thôi.
Mình cảm nhận bác là người chuyên đầu tư bđs và cổ phiếu bđs. Phương pháp chọn lọc của bác đi từ vĩ mô, chu kỳ kinh tế, nghành, đến chi tiết hơn tương tự những tiêu chí CANSLIM, khi đã thành công trong 1 giai đoạn đầu tư sẽ đem lại sự tự tin rất lớn.
Thị trường thật bao la, không dễ gì có đủ nguồn lực để tìm hiểu hết mà không sơ loại, mình tin rằng trên TT cũng có rất nhiều NĐT có PP như bác và câu chuyện kỳ vọng sẽ khác nhau ở từng thời điểm, luôn có những đặc điểm khiến chúng ta phải vân phân ví như cp đạt nhiều tiêu chí nhưng giá đã khá cao, tác động của thị trường không do yếu tố nội tại DN..vv Bác chia sẻ thêm về việc này được ko?
Bác đúc kết được những lời trên cũng chứng tỏ bác là NĐT có được kinh nghiệm thực sự quý giá. Rất mong bác thường xuyên chia sẻ, gợi mở những doanh nghiệp tiềm năng. Chân thành cảm ơn những chia sẻ của bác, rất mong có ngày được giao lưu bác @kaneda.

Giá CP khác giá trị DN, nhìn theo vốn hóa TT của DN (tức là DN đang được TT trả giá ntn) vs giá trị thực của DN do mình tính toán. Nếu giá trị TT đã phản ánh đầy đủ giá trị DN hoặc ít nhất trong ngắn hạn (1-2 năm tới) thì giá trị DN chưa thể tăng thêm nữa thì có thể bán ra toàn bộ hoặc 1 phần.
Giá cao có thể cao nữa, quan trọng nó phản ánh giá trị doanh nghiệp chưa và nhiều khi là kỳ vọng TT. Nếu TT tốt người ta thường kỳ vọng thái quá vào DN và sẵn dàng trả giá cao hơn (PE cao hơn) thì có thể giữ thêm chờ bán. Quan trọng nhất khi xuống tiền là quyết mua DN ở mức vốn hóa nào rồi và dự định mức vốn hóa bao nhiêu thì bán ra, để lại kỳ vọng và chút lộc cho người sau. DN tốt là DN mà kể cả bán cao cho người mua sau, nếu họ giữ dài thì vẫn sẽ có lợi nhuận chứ ko phải úp bô nhau. Có cao thủ mình biết họ mua DN từ lúc vốn hóa có vài chục tỉ năm 2013, giờ vốn hóa nó gần 2000 tỷ, họ vẫn giữ vì DN vẫn còn kỳ vọng lớn nữa. Sợ cao nó lên 100, 200% chắc bán mất rồi, bán xong tìm DN tốt hơn hoặc = thì ko sao, lại đặt lỳ vọng sai thì ôm hận thiên thu.
Một ví dụ hôm trước mình nc với cậu em về CP LPB và SSI. Nó bảo thích mua SSI vì đầu ngành CK, năm nay CK được lợi, LN năm nay tốt... Mình thì chỉ nhìn mức vốn hóa khoảng 21K tỷ của SSI và đưa ví dụ mức vốn hóa 18K tỷ của LPB, mình hỏi nếu cho e đủ tiền thâu tóm 2 thằng này, e chọn mua thằng nào, đừng tính giá CP tăng hay giảm và e dự định lãi bao nhiêu trong ngắn hạn?
Cả 2 đều lãi loanh quanh hơn 1K/năm nhưng nghành nghề KD thằng nào ngon hơn, là trùm nợ, bố thiên hạ, thằng nào ăn theo TT, phụ thuộc lớn vào biến động TT, thằng nào tương lai dễ mở rộng quy mô hơn và gia tăng LN hơn? Sẽ thấy ngay thằng nào đắt, rẻ.
Tư duy đầu tư quan trọng hơn phương pháp, nó như kiểu nghề câu và cần câu. Trang bị cần câu xịn mà người câu ko có nghề thì cũng ko bằng mỗi que củi, sợi dây và cái móc câu vẫn bắt được cá.

Cảm ơn bác, 1-2 năm gần đây mình cũng chủ yếu giao dịch bđs và CP bđs. Về CP bđs nắm giữ, thật sự cũng hiếm khi mình đặt kỳ vọng tăng nhiều lần, cho dù những CP đó đã tăng bằng lần cho tới nay, để lại nhiều tiếc nuối như NTC, PHR, KBC. Khi TT đã tạo một mặt bằng mới, thật khó khăn khi tìm ra một vài mã cho được kỳ vọng như tiêu chí của Bác, nên đoạn này phần lớn giao dịch của mình chủ yếu bám theo thị trường mà chưa có mã nào hoàn toàn ưng ý cả. Rất cảm ơn nếu bác có một số gợi ý để có thể tìm hiểu học hỏi.

3 mã của bác đều tốt nhưng ko nằm trong watch list của mình. Bds khu CN tuy đang là xu thế ko thể đoả ngược nhưng chính vì thế.mà các tỉnh đều làm mọi cách để thu hút FDI, phê duyệt DA nhiều, nguồn cung sẽ bão hoà và cạnh tranh trong tưong lai gần.
Mình thích bda nhà ở, đặc biệt đất nền vì chi phí làm hạ tầng, đầu tư ko quá nhiều mà chênh lệch địa tô lớn. Nc hiệu quả sử dụng vốn của DN là yếu tố quan trọng. Bds kcn biên lãi gộp khủng nhưng cân nhắc.vị trí và tiềm năng dài hạn, ít nhất 5 năm liệu có ổn ?

Gần đây mình cũng không đầu tư vào dòng bđs kcn nữa rồi bác, vì thực tế muốn phát triển quỹ đất giờ không hề dễ dàng, gpmb thì khó khăn, cp tăng cao. Các tỉnh cũng mạnh ai người ấy làm, cạnh tranh gay gắt, đặc biệt là độ trễ từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi có thể cho thuê phải tính vài năm, đến khi có sp thì chưa biết được thị trường lúc đó sẽ ntn vì đang nóng ntnày. Nên với dòng này những DN có sẵn đất đã gpmb mới có lợi thế. Điều này, cũng áp dụng cho dòng bđs thương mại, giờ đây các dự án có sử dụng đất đều đấu thầu công khai chứ không giao đất tính tiền đền bù như ngày xưa, nên chi phí đất đầu vào tăng lên làm giảm chênh lệch địa tô, lợi nhuận từ đầu tư sẽ không được như những thời kỳ trước.
Vậy nên, đối với cổ bđs nhà ở thương mại chỉ những doanh nghiệp có tồn kho là quyền sử dụng đất dồn tích từ những năm trước, giờ đã gpmb xong, hoàn thiện được pháp lý có thể triển khai và bán hàng sớm sẽ là mục tiêu mình tìm ví như Tràng Cát của KBC; Hoàng Huy newcity của TCH; Bắc Vũng Tầu, Nam Vĩnh Yên của DIG; Bãi Muối và Bắc QL 32 của NTL...vv Hầu hết các dự án ở phía nam mình không có điều kiện tìm hiểu nên chưa có hình dung gì, và đây cũng chỉ là 1, 2 dự án trọng điểm làm cơ sở tìm hiểu sâu hơn các DN này. Với những DN này, cá nhân mình đánh giá kỳ vọng x Tk là khó khả thi, vậy nên phải tiếp tục tìm hiểu thêm và đây cũng chỉ là 1 kênh đầu tư của mình, kênh khác vẫn đang sinh lời tốt .

th

KBC khu Tràng Cát và TCH được nhưng ko quá xuất sắc. KBC hiệu quả sử dụng vốn ko cao, dàn trải từ mấy năm trc, vốn hoá đã lớn.
TCH vốn hoá cũng tương đối lớn, cơ cấu CD và lãnh đạo là dâú hỏi. Mình xếp nó loại 2, gấp đôi khá khó. Nên mình chọn case dễ hơn.
NTL có lideco Bãi Muối nhưng DA đó thuộc loại khó ở QN, ngoài DA đó quỹ đất đã hết.
Đúng như bạn nói: dn bds nào có quỹ đất tồn giá vốn thấp, gặp đúng chu kì nên giá bán đầu ra được ủng hộ, nêú thêm yếu tố mở rộng đc quy mô, dự án tiếp theo thì hưởng lợi kép. Nó kinh khủng lắm.

Chào bác!
Tầm nhìn của bác quả là vượt xa người thường. bác cho em theo đuôi nhé.
Em đã đầu tư được 4 năm, nhưng cũng quanh quẩn mấy con bđs nhưng chỉ x2 là cùng, và bỏ lỡ nhiều cơ hội.
Hiện em cũng đang nhắm vào TCH. Mong bác phân tích thêm về DN này.
Cá nhân em cho rằng yếu tố BLĐ, Cơ Cấu CĐ, nguy cơ pha loãng và ảnh hưởng cp do lương TP chuyển đổi giá thấp là có, nhưng vẫn chấp nhận được. Do thực tiễn thì BLĐ vẫn làm rất tốt vai trò và quản lý vốn ổn, biểu hiện là việc tích lũy được khối tiền mặt lớn 6k tỷ/ 9k tỷ vốn hóa. Bác Hạ cũng không chia giấy suốt 5 năm qua nên dư địa để có thể chia và tăng tiếp nếu DN tăng trưởng bùng nổ là có.
Thiên thời thì em nghĩ 88ha của HH Newcity có thể ứng vào đúng thời vận này.
Trình em còn kém, nghĩ nó X2 thì có thể, X3 thì họa may nhưng X5 và xa hơn được không thì e chưa đào đủ sâu cũng không có cơ sở.
Mong bác cho em vài nhận định, tầm nhìn xa về DN này

Đọc bài phân tích của bác hay quá, phù hợp mục tiêu đầu tư của tôi, tiếc là tôi chưa đủ trình để phân tích sâu được như bác. xin theo đuôi và một vài gợi ý về cp bds để cùng nghiên cứu. Cảm ơn bác