Tuyển tập cổ phiếu có thể tăng >100% khi ra tin tốt (Season 4: Siêu cổ phiếu trở lại đã)

Sau 1 năm 2018 ,HU1 là con hà gang lại no ấm cho cổ đông. 2019 sẽ mang lại giàu sang phú quý 2.x kg có gì là kg thể.

--- Gộp bài viết, 05/01/2019, Bài cũ: 05/01/2019 ---

Quý 4 này con hàng lởm HU1 còn lỗ nặng bán ngay còn kịp... Chạy nhanh để 2019 mua lại 2.x là an toàn

Vâng anh, e bán rồi nha anh

THẤY GÌ Ở NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP VÀ TRƯỜNG HỢP MH3

Nếu trừ các ngành về tài chính, hiếm có ngành nào có nhiều doanh nghiệp nắm giữ tiền nhiều hơn ngành bất động sản khu công nghiệp (BKCN), với thống kê lượng tiền mặt trung bình chiếm khoảng 1/3 tổng tài sản, và cá biệt có trường hợp như IDV chiếm 58% hay MH3 có lượng tiền chiếm đến 69% tổng tài sản hiện tại vào cuối quý 2/2018.

Vậy nguyên nhân tại sao lại có điểm bất thường này?

Để giải quyết câu hỏi trên, điều đầu tiên chúng ta phải tìm hiểu thuật toán kinh doanh của ngành BKCN này. Bắt đầu từ việc các doanh nghiệp tìm kiếm VỊ TRÍ thuận lợi để làm khu công nghiệp, thuê đất nhà nước trong thời gian dài (thường là 50 năm), CẢI TẠO xây dựng cơ sở hạ tầng, sau đó tiến tới việc LẤP ĐẦY diện tích đất thương phẩm của khu công nghiệp thông qua việc cho các khách hàng thuê lại, tại đây các doanh nghiệp sẽ có 2 cách để cho thuê, một là cho thuê từng năm và hai là cho thuê trả tiền một lần, sau đó tiến hành hoạch toán kế toán theo từng cách thuê, tuy nhiên với phương thức hoạch toán cho thuê trả tiền một lần, tùy từng doanh nghiệp mà doanh thu, lợi nhuận được ghi nhận khác nhau.

Qua thuật toán kinh doanh trên, có những điểm cần lưu ý như sau:

1. VỊ TRÍ: Đây là yếu tố nền tảng và quan trọng nhất của các khu công nghiệp vì sẽ quyết định 3 điểm.

. Chi phí đầu tư: Đây là khoản chi phí lớn nhất đối với các doanh nghiệp BKCN, với các khu đất ở những khu vực có nền đất cứng, địa thế cao và không có động đất, chi phí đầu tư xây dựng nền móng công trình, chi phí san lấp cũng như xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ thấp hơn khi đầu tư xây dựng tại các vùng đất thấp và nền đất yếu.

. Khả năng mở rộng: Khi các khu công nghiệp hiện hữu được lấp đầy, nhu cầu mở rộng sẽ phát sinh. Tuy nhiên, nếu mở rộng thông qua việc phát triển các diện tích đất gần khu công nghiệp hiện hữu, khả năng cho thuê cũng như kết nối hạ tầng sẽ tốt hơn so với việc phải phát triển các khu đất ở cách xa khu công nghiệp hiện hữu. Như trường hợp NTC, với khu NTC mở rộng (NTC2) gần như đã lấp đầy hết, công ty tiếp tục phát triển thông qua việc thực hiện khu NTC mở rộng giai đoạn 2 (NTC3) nằm ở phía nam khu NTC2, qua đó dễ dàng trong việc kết nối hạ tầng, cơ sở vật chất cũng như liên kết giữa các khu công nghiệp ở khu NTC2, tăng tỷ lệ lấp đầy khi khu NTC3 đi vào hoạt động. Trái với NTC, IDV khi muốn khó có thể mở rộng diện tích xung quanh các khu công nghiệp hiện hữu đã có tỷ lệ lấp đầy cao như KCN Khai Quang (98%) do không còn quỹ đất lớn mà buộc phải đầu tư các KCN nằm cách xa như KCN Châu Sơn, TP. Phủ Lý, Hà Nam hay dự kiến sắp tới là KCN Bá Thiện, Vĩnh Phúc.

. Khả năng lấp đầy & Giá thuê: Các KCN có lợi thế gần cảng hàng không, cảng biển, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh sẽ có ưu thế lớn, qua đó có giá thuê cao hơn so với trung bình. Như trường hợp LHG sẽ có giá thuê cao hơn NTC do vị trí nằm sát cảng Hiệp Phước và giao thông thuận lợi khi lưu chuyển hàng về cảng quốc tế Cát Lái.

2. PHƯƠNG THỨC CHO THUÊ VÀ CÁCH HOẠCH TOÁN: có 2 phương thức cho thuê đất trong KCN, một là trả tiền theo năm và hai là trả tiền một lần (trong thời gian có thể 40 – 50 năm), tương ứng với 2 phương thức đó, giá cho thuê sẽ khác nhau, song nhìn chung giá cho thuê theo năm sẽ cao hơn giá cho thuê 1 lần (khi tính trung bình).

Khi doanh nghiệp cho thuê theo phương thức trả tiền một lần, doanh nghiệp đi thuê sẽ trả toàn bộ số tiền theo hợp đồng thuê trong suốt quãng đời thuê (thông thường đến khi hết thời hạn thuê đất của doanh nghiệp cho thuê). Từ đây xuất hiện khoản mục “DOANH THU CHƯA THỰC HIỆN”, hiểu nghĩa đơn giản là toàn bộ khoản doanh thu cho thuê đất trong suốt thời gian thuê, tuy nhiên, chưa được ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp mà sẽ phải hoạch toán phân bổ ra. Đây là nguồn vốn mà các doanh nghiệp BKCN chiếm dụng từ khách hàng và là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp này có lượng tiền mặt vượt trội như đã trao đổi ngay từ ban đầu.

Từ việc cho thuê trả tiền một lần trên, các doanh nghiệp sẽ có cách thức hoạch toán khác nhau, qua đó có kết quả kinh doanh hoàn toàn khác biệt, như trường hợp NTC sẽ phân bổ đều doanh thu theo từng năm, IDV thì ghi nhận trước 30% và sau đó phân bổ 70% cho các năm còn lại, trong khi LHG phân bổ hoàn toàn 100% khoản doanh thu trên và luôn gặp vấn đề với cơ quan thuế về việc hoạch toán này.

Sự khác biệt trong cách ghi nhận tạo ra sự biến động trong doanh thu, lợi nhuận cũng như định giá của mỗi công ty. Tất nhiên, điều này cũng thể hiện tính thận trọng của ban lãnh đạo công ty.

Quay lại với trường hợp CTCP KCN Cao su Bình Long (MH3), công ty này có gì?

CTCP KCN Cao su Bình Long (Upcom: MH3), được thành lập ngày 9/10/2007 tại tỉnh Bình Phước với thời hạn hoạt động 50 năm. Vốn điều lệ 120 tỷ và các cổ đông lớn là công ty thành viên Tập đoàn Cao su Việt Nam, như Công ty TNHH MTV Cao su Bình Long nắm 39,87%, NTC nắm 36,66%, …

Tổng diện tích khu công nghiệp Minh Hưng 3 là 291,43 ha, trong đó diện tích đất thương phẩm xấp xỉ 207,7 ha, đất kho tàng, bến bãi xung quanh 5 ha. Tính đến cuối năm 2017, tổng diện tích đất MH3 cho thuê xấp xỉ 196,1 ha, tương đương tỷ lệ lấp đầy 94,4% diện tích đất thương phẩm, do đó kế hoạch cho thuê trong năm 2018 quanh mức 10 ha (tương ứng lượng đất thương phẩm còn lại).

Việc phát triển khu công nghiệp từ đất cao su giúp giảm chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của MH3, mặc khác, việc mở rộng khu công nghiệp trong tương lai cũng dễ dàng khi Bình Phước chủ yếu phát triển cây cao su, thêm vào đó, với diễn biến giá cả mủ cao su thiên nhiên không thuận lợi, việc chuyển đổi các rừng cao su già sang khu công nghiệp vừa không tốn quá nhiều chi phí giải phóng mặt bằng, trong khi có thêm nguồn nguyên liệu cho các công ty giấy tập trung trong khu vực, cũng là các doanh nghiệp hiện tại đang đầu tư tại khu công nghiệp Minh Hưng 3.

Với những đặc điểm đã nêu ở trên, khu công nghiệp Minh Hưng 3 đang là điểm đến của các doanh nghiệp ngành giấy khi nằm gần các nguồn cung cấp nguyên liệu trong ngành. Các doanh nghiệp này đầu tư nhà máy và định hướng phát triển lâu dài nên thực hiện thuê trả tiền một lần cho MH3, và MH3 chủ yếu đem các khoản tiền này gửi ngân hàng để lấy lãi.

Với cách thức hoạch toán chia đều cho từng năm, doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh lõi của MH3 tăng trưởng đều theo tiến độ lấp đầy diện tích cho thuê còn trống (hiện chỉ còn quanh 10ha) và hướng tới việc tăng mạnh mảng cung cấp dịch vụ khi đã hoàn thành xong việc cho thuê hoặc chuyển sang việc đầu tư mở rộng sang các khu đất cao su bên cạnh (dựa vào mối quan hệ với tổng công ty cao su) như trường hợp NTC đang làm.

(còn tiếp...)

..bác viết hay quá, hóng phần tiếp theo của bác..

Hình như bác nắm cả 2: mh và nt ?

Với nhiều nhà đầu tư chưa tìm hiểu sâu thì khá ngại mua vào 2 cp này do: mh (thanh khoản thấp, đặc biệt là giá tăng gần gấp đôi nên tâm lí vào lúc này là sợ dính chưởng ), với Nt thì tiềm năng cao nhưng nhiều bác thấy giá chót vót 7x, 8x..cũng ko còn "rẻ" nữa..nên giá xập xình cả tháng nay cũng ko tăng nổi, nhưng cũng ko rớt giá..

Khi các số liệu 2019 rõ ràng, sáng sủa hơn, e rằng tìm mua các mã BKCN giá rẻ cũng ko có mà mua vì ko ai bán rẻ nữa cả..

MH3 giá thực sự tăng gấp 2 thì phải >45k. Vì trước đó những giao dịch của MH3 dưới 23k chỉ là giá ảo lái quay tay làm giá.
NTC giao dịch thực từ lúc 30k, tính đến giờ này và cả cổ tức thì đã giá gấp 3 rồi >90k. Nhưng nó vẫn có khả năng tăng tiếp vì cổ tức liên tục lập kỷ lục và khả năng tăng trưởng mở rộng còn rất lớn.

Bác đã nghiên cứu kỹ MH3 thì nên hỏi nội bộ để bóc tách ra luôn là MH3 cho thuê bao nhiêu ha 1 lần 50 năm, và bao nhiêu ha ngắn hạn xoay tua thu hồi rồi cho thuê lại tiếp. Vì con số lấp đầy 95% kia bao gồm cả cho thuê ngắn hạn, mà tớ xem BCTC thì con số này suy ra được từ tiền thuế đóng 1 lần chiếm đến >70% diện tích.

Vâng bác, tôi chưa liên lạc với nội bộ để hỏi mà thường check qua 1 số kênh, con số của bác >70% cùng cùng với nhận định của tôi:
1. check qua báo cáo tài chính phần nộp tiền thuê đất cho nhà nước. Đơn cử như báo cáo quý 3.18 cũng cho thấy phần chi phí trả trước dài hạn tăng lên nhiều 67 lên 130 tỷ do doanh nghiệp nộp tiền thuê đất 1 lần.
2. check qua biến động doanh nghiệp ra vào doanh nghiệp (so sánh dữ liệu năm doanh nghiệp bắt đầu đăng ký thành lập và tốc độ tăng khoản doanh thu chưa thực hiện qua từng năm). Như CÔNG TY CỔ PHẦN GỖ MDF VRG DONGWHA vào sớm nhất 2008; CÔNG TY TNHH LONG FA (VIỆT NAM) vào năm 2014, là 2 thằng to đầu nhất.....
................

Đầu tuần mới MH3 khởi điểm 4x rồi. Giữ vị thế này đến lúc ra tin BCTC thì 5x.

--- Gộp bài viết, 07/01/2019, Bài cũ: 07/01/2019 ---

MH3 có vẻ tăng "đúng quy trình".

Chờ SNC bung nổ
Hnay chẳng ai thèm bán
Năm nay cổ tức 20 đến 30% là đẹp
Ôm vài năm lãnh cổ tức là lấy vốn ngay

Web của HU3 không vô được, làm nhà đầu tư hoảng hay sao bán ra giá đỏ rồi nhỉ.

--- Gộp bài viết, 07/01/2019, Bài cũ: 07/01/2019 ---

http://www.hud3.vn
VTM HOSTING
Bạn nhận được thông báo này vì những lý do sau:

• Sử dụng quá dung lượng cho phép
• Website bị quá tải
• Thời hạn hợp đồng bị hết hạn

Xin vui lòng liên hệ theo thông tin bên dưới để được hỗ trợ:

• Điện thoại: 0946 159 119 hoặc Email: support@vtmgroup.com.vn