Vàng, nợ nần và rủi ro sụp đổ của thị trường nhà ở toàn cầu.

Lượng tìm kiếm trên Google cho cụm từ "không thể bán nhà" đang ở mức cao kỷ lục, vượt qua cả mức đỉnh năm 2008. Doanh số bán nhà đã giảm 32% kể từ năm 2020. Vấn đề lãi suất cố định, người bán muốn bán với giá cao nhất và một thế hệ bị loại khỏi thị trường nhà ở vĩnh viễn đang hội tụ lại thành bước ngoặt quan trọng nhất trên thị trường nhà ở kể từ cuộc khủng hoảng tài chính.

Những biến động thị trường diễn ra chậm rãi thường có một đặc điểm riêng. Chúng thiếu những tác nhân đột phá, gây chấn động dư luận và buộc các nhà đầu tư phải phản ứng ngay lập tức. Chúng tích lũy dần qua các dữ liệu riêng lẻ không mấy nổi bật nhưng lại đáng báo động khi được tổng hợp lại, qua những thay đổi hành vi có thể thấy rõ trong xu hướng tìm kiếm trên Google trước khi xuất hiện trong thống kê giao dịch, và qua sự nhận thức dần dần rằng các điều kiện cấu trúc đã thay đổi theo những cách mà các công cụ chính sách trước đây được sử dụng để kiềm chế chúng không thể giải quyết được.

Thị trường nhà ở toàn cầu đang trải qua một sự xáo trộn chậm chạp như vậy, và các tín hiệu hiện đã đủ tập trung và nhất quán để đòi hỏi sự phân tích chuyên sâu mà thị trường thường chỉ dành cho những cuộc khủng hoảng dễ nhận thấy hơn.

Lượt tìm kiếm trên Google cho cụm từ "không thể bán nhà" đã đạt mức cao kỷ lục vào tháng trước, vượt qua mức đỉnh trước đó được ghi nhận trong cuộc khủng hoảng năm 2008. Doanh số bán nhà ở Hoa Kỳ đã giảm 32% từ năm 2020 đến năm 2026 trong khi nguồn cung tăng vọt. Các nhà môi giới bất động sản đang cảnh báo về sự suy giảm mạnh của thị trường khi người bán từ chối thích ứng với thực tế rằng số lượng người mua đã bị thu hẹp đáng kể do sự kết hợp giữa giá nhà cao và lãi suất thế chấp tăng cao, khiến chi phí sở hữu nhà hàng tháng trở nên không thể chi trả đối với hộ gia đình trung bình.

Thị trường nhà ở đang bị đóng băng theo một cách khác biệt so với các đợt suy thoái trước đây, do một đặc điểm cấu trúc chưa từng tồn tại ở dạng tương tự trong năm 2008: vấn đề khóa lãi suất. Và khi vấn đề này được giải quyết, nó sẽ không diễn ra một cách có trật tự.

Bẫy khóa giá và sự bế tắc mà nó tạo ra

Cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 là cuộc khủng hoảng của những người vay vượt quá khả năng trả nợ, không thể thanh toán khoản vay thế chấp khi lãi suất điều chỉnh tăng cao và thu nhập không đủ để trang trải các khoản thanh toán. Các khoản vay này đã có chất lượng kém ngay từ khi bắt đầu, và về cơ bản, cuộc khủng hoảng này xuất phát từ sự suy giảm đồng thời chất lượng tín dụng của hàng triệu người vay đã được cấp tín dụng mà họ không thể duy trì.

Tình trạng tê liệt của thị trường nhà ở hiện nay có một nguyên nhân cấu trúc khác, và xét về một số khía cạnh, nó bền vững hơn chính vì nó không liên quan đến tình trạng vỡ nợ cận kề như đã xảy ra năm 2008 do việc bán nhà bắt buộc. Hàng triệu chủ nhà đang bị ràng buộc bởi lãi suất thế chấp cực thấp từ thời kỳ đại dịch và trước đại dịch. Bán nhà hiện tại của họ có nghĩa là từ bỏ khoản thế chấp 3% và thay thế bằng khoản thế chấp gần 6,5%, làm tăng gấp đôi chi phí duy trì cho cùng một giá trị nhà ở. Phản ứng hợp lý trước phép tính này là không bán, và đó chính xác là những gì hàng triệu chủ nhà đang làm.

Việc cố định lãi suất tạo ra một cấu trúc thị trường đặc thù và bất thường: những người chủ sở hữu mà trong điều kiện bình thường sẽ bán nhà thì nay lại không thể chuyển nhượng tài sản hiện tại của họ, và lượng nhà ở lẽ ra sẽ có sẵn trên thị trường thông qua sự biến động tự nhiên của việc hình thành hộ gia đình, chuyển nhà và các giai đoạn chuyển tiếp trong cuộc sống đã bị loại bỏ đáng kể. Về lý thuyết, sự hạn chế nguồn cung này sẽ hỗ trợ giá cả bằng cách hạn chế nguồn cung so với cầu. Vấn đề là nhu cầu đã sụt giảm đồng thời, không phải vì người mua không thể tìm được nhà để mua mà vì giá nhà hiện đang được chào bán không tương xứng với khả năng chi trả của người mua với lãi suất thế chấp hiện hành.

Sự bế tắc này được thể hiện rõ ràng và đầy khắc nghiệt qua phép tính toán học. Một gia đình đã mua một ngôi nhà với giá 250.000 đô la trước khi đại dịch bùng phát, chứng kiến giá trị của nó tăng lên 600.000 đô la trong giai đoạn lạm phát giá nhà từ năm 2019 đến 2024, và hiện đang cố gắng bán với giá trị đã tăng, lại phải đối mặt với một nhóm người mua nhìn nhận những con số đó bằng một cách hoàn toàn khác. Với lãi suất thế chấp 6,5%, một ngôi nhà trị giá 600.000 đô la cần khoản thanh toán hàng tháng khoảng 3.200 đô la cho khoản vay thế chấp thông thường 30 năm, giả sử khoản trả trước là 20%. Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Hoa Kỳ là khoảng 77.000 đô la mỗi năm, hoặc khoảng 6.400 đô la mỗi tháng trước thuế. Khoản thanh toán nhà ở 3.200 đô la chiếm khoảng 50% tổng thu nhập trước thuế, cao hơn nhiều so với ngưỡng 28-30% mà các tổ chức thẩm định thế chấp truyền thống sử dụng làm tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập tối đa để đảm bảo khả năng chi trả bền vững.

Giá chào bán của người bán không thể thương lượng giảm xuống mức cần thiết để khôi phục khả năng chi trả vì giá trị tài sản mà người bán cảm nhận được gắn liền với mức định giá đã được thổi phồng. Việc giảm giá 50% từ 600.000 đô la xuống còn 300.000 đô la sẽ tương đương với khoản lỗ 350.000 đô la so với mức định giá cao nhất, điều này về mặt tâm lý và tài chính tương đương với việc tăng thêm một khoản nợ đáng kể mặc dù không có tiền mặt được trao đổi. Kết quả là thị trường rơi vào bế tắc, trong đó không bên nào có thể giao dịch theo các điều khoản có lợi cho mình, và khối lượng giao dịch sụt giảm mạnh như đã được ghi nhận trong báo cáo giảm doanh số 32%





Hiệu ứng tài sản thế hệ đảo ngược

Vai trò của thị trường nhà ở như một phương tiện tích lũy tài sản cho các hộ gia đình Mỹ và phương Tây vượt xa những con số thống kê giao dịch. Giá trị nhà ở là nguồn tích trữ tài sản chính cho phần lớn các hộ gia đình thuộc tầng lớp trung lưu. Đối với hầu hết người Mỹ không sở hữu danh mục đầu tư tài chính đáng kể, sự tăng giá trị của ngôi nhà chính của họ trong hai thập kỷ qua là nguồn tích lũy tài sản chủ yếu, nền tảng của sự an toàn khi về hưu, và là tài sản mà các khoản vay thế chấp nhà và tái thế chấp được sử dụng để tài trợ cho tiêu dùng, giáo dục và thành lập doanh nghiệp.

Việc giá trị nhà ở giảm liên tục, với mức giảm từ 30-50% như cấu trúc thị trường cho thấy ngày càng có khả năng xảy ra khi việc nới lỏng lãi suất dần dần chấm dứt và người bán buộc phải nhượng bộ về giá cả, sẽ là sự phá hủy lớn nhất đối với tài sản của các hộ gia đình thuộc tầng lớp trung lưu kể từ cuộc khủng hoảng năm 2008. Dữ liệu của Cục Dự trữ Liên bang về giá trị tài sản ròng của hộ gia đình cho thấy nhà ở chiếm khoảng 25-30% tổng giá trị tài sản ròng của các hộ gia đình ở Mỹ. Mức giảm 40% giá trị nhà ở, áp dụng cho lượng nhà ở trị giá khoảng 45 nghìn tỷ đô la, sẽ xóa sổ khoảng 18 nghìn tỷ đô la tài sản của các hộ gia đình.

Hiệu ứng lan truyền của sự giàu có đến tiêu dùng đã được ghi nhận rõ ràng trong các tài liệu kinh tế. Xu hướng tiêu dùng từ tài sản nhà ở, ước tính khoảng 4-6 xu cho mỗi đô la giá trị tài sản nhà ở, tạo ra sự sụt giảm chi tiêu của người tiêu dùng, làm trầm trọng thêm tác động trực tiếp của việc giảm giá. Sự sụt giảm tài sản nhà ở trị giá 18 nghìn tỷ đô la ở mức thấp nhất của ước tính xu hướng tiêu dùng sẽ dẫn đến mức giảm chi tiêu hàng năm là 720 tỷ đô la, tương đương khoảng 3% GDP, chỉ riêng từ kênh hiệu ứng giàu có.

Nợ nhà ở của Mỹ đã tăng vọt 38% kể từ năm 2019. Nợ thẻ tín dụng tiêu dùng đã tăng 35% kể từ năm 2019. Nợ quốc gia của Mỹ đã tăng 71% kể từ năm 2019. Ba quỹ đạo tăng trưởng nợ này được coi là bền vững, theo nghĩa là bảng cân đối kế toán của hộ gia đình và chính phủ không gặp khó khăn, chính xác là vì giá trị tài sản đã tăng lên đồng thời. Hiệu ứng tài sản từ việc tăng giá trị nhà ở và thị trường chứng khoán đã tạo ra bối cảnh tâm lý và tài chính mà người tiêu dùng và chính phủ sẵn sàng gia tăng nợ. Khi giá trị tài sản đảo chiều, khoản nợ vẫn còn đó. Tài sản từng biện minh cho khoản nợ biến mất. Tỷ lệ đòn bẩy được chấp nhận trong giai đoạn tăng giá trở nên không bền vững trong giai đoạn giảm giá.

CHI TIẾT: https://vietnambusinessinsider.vn/v...-do-cua-thi-truong-nha-o-toan-cau-a53251.html