VEF_Phản biện 6 bài toán lợi nhuận!

Bác cần trao đổi gì thì cứ comment or pm.
Cái gì cần chia sẻ, phân tích thì tôi đã làm rồi, không còn gì dở dang đâu

Hôm nay rảnh rỗi, ngồi viết phản biện, cũng nhằm hầu chuyện các bác vefers và các bác sắp là vefers.

PHẢN BIỆN CỦA PHẢN BIỆN​

Phản biện, hay nêu ý kiến của cá nhân về CP nào đó, ý kiến đó trái ngược với ý kiến trước, vốn là chuyện rất bình thường, mỗi người một ý, và cũng sẽ không có ai sai hay đúng cả, tất cả đều do thị trường quyết định, và cái sai hay đúng sẽ thể hiện ở sự tăng hay giảm trong tài khoản… còn 9 người 10 ý là chuyện bình thường, nên mới có mua và bán…

Cụ thể, đi vào chi tiết:

Bài toán số 01: Tính toán lợi nhuận dự án 54 Nguyễn Chí Thanh để suy ra siêu dự án 148 Giảng Võ.

… Vinhomes Giảng Võ rộng 6.8ha = 5 lần Vinhomes Nguyễn Chí Thanh.Nên tổng giá trị 9408 tỷ x 5 = 47.040 tỷ. Lợi nhuận 25% = 11.760 tỷ.

Phản biện:
1) Vinshomes Nguyễn Chí Thanh diện tích 1.3ha nhưng mật độ xây dựng và quy hoạch của 2 khu là khác nhau.
(Theo quy hoạch 1/500 các bác post)
- Đất cho công trình hỗn hợp chỉ 3,4 ha: Lưu ý đây là đất hỗn hợp nghĩa là có thể có nhà trẻ, TTTM chứ không phải 100% căn hộ
- Đất cho giáo dục (trường cấp 1, cấp 2) là 1.4 ha: Đất xây trường thì không mang lại lợi nhuận nhiều.
- Đường giao thông: 1.1ha: Khu này lớn hơn Vinhomes Nguyễn Chí Thanh nên đường nội bộ nhiều.
- Diên tích cây xanh khác…
>>> Do đó việc kết luận doanh thu & lợi nhuận của Vinhomes Giảng Võ gấp 5 lần Vinhomes Nguyễn Chí Thanh là chưa thuyết phục.
Còn gấp được mấy lần thì tùy các thông tin tôi đưa ra ở trên để các bác đưa ra phân tích của riêng mình.

Phản biện của phản biện:

Vinhomes NCT có mật độ xây dựng khác Vinhomes GV: đúng, Vinhomes GV có nhiều khoảng cho Công trình hỗn hợp, trường học, giao thông, cây xanh nên không thể tính bằng 5 lần của Vinhomes NCT được: đúng.

Nhưng Vinhomes NCT chỉ có 30 tầng, trong khi Vinhomes GV 50 tầng, và đặc biệt, giá căn hộ cao hơn Vinhomes NCT (khoảng 60tr/m), trong khi Vinhomes GV sẽ khoảng 70-80 tr/m..

Như vậy tính Vinhomes GV gấp 5 lần Vinhomes NCT cũng không quá.

Vinhomes GV sẽ đắt và tuyệt đẹp, tương tự như Vinhomes Golden River (Bason) ở quận 1 đó,. Nên LN gấp 5 lần Vinhomes NCT hoàn toàn trong tầm tay.

Bài toán số 02: Tính toán dự án VINHOMES CENTRAL PARK để tham chiếu với dự án 126ha Mễ Trì
Tổng kết: Vinhomes Mễ Trì có 100.8ha (diện tích 125.8 ha trừ 25ha cho các Bộ ngành), cũng rộng gấp 2.5 lần so với Vinhomes Central Park.
Nên tổng giá trị và lợi nhuận sẽ cao hơn nhiều.
Đặc biệt, Vinhomes Mễ Trì không mất tiền mua đất, nên LN có thể đến 50% của tổng thu 57.280 tỷ, tức 28.640 tỷ.

Phản biện:

1) Việc đánh đồng khu đất Center Park có vị trí đắc địa tại trung tâm HCM, sát sông Sài Gòn với đất Mễ Trì rìa của Hà Nội là khập khiễng
2) Chưa có quy hoạch chi tiết của Mễ Trì nên không thể kết luận là sẽ được xây chung cư, biệt thự để bán như Center Park HCM
3) Theo báo cáo kiểm toán VEF đề ngày 30/3/2016 (thuyết minh số 8, trang 19) dự án Mễ Trì có tên đầy đủ là: “Trung tâm Văn Hóa, Du lịch, Thương mại” đo đó bao nhiêu đất được phép xây nhà để bán, được giao quyền sử dụng đất lâu dài vẫn chưa biết được, nhưng khả năng là sẽ có một diện tích không nhỏ cho các công trình công cộng, văn hóa, du lịch….
4) Nếu được phép xây nhà để bán tại Mễ Trì thì VEF sẽ phải trả tiền sử dụng đất bình thường chứ không có chuyện “không mất tiền mua đất”.

Phản biện của phản biện:

1. Khu đất của Vinhomes Central Park ở quận Bình Thạnh không quá trung tâm, nếu có ưu điểm thì do sát Sông Sài Gòn view đẹp, còn quận Bình Thạnh thì trung tâm vừa thôi, không bằng quận 1, 3, 5, 10, chỉ ngang quận 4, Tân Bình, Phú nhuận…

Đất Mễ Trì đúng là không trung tâm lắm, tuy nhiên, có cái đặt điểm là đất ở Hà Nội luôn rất đắt, hiện nay nhà đất ở HCM giá bằng khoảng 2/3 ở Hà Nội với cũng vị trí tương đương…

Và hiện nay HN phát triển rất nhanh, vì trước kia chỉ có 4 quận nội thành nên quá nhỏ, và chỉ vài năm nữa quỹ đất Mễ Trì cũng hết.

2. Đã có quy hoạch rồi, giai đoạn 1 làm 37.1ha, sẽ còn giai đoạn 2, 3… xây nhà cao tầng và biệt thự (tài liệu ĐHCĐ).

3. Cái đặc thù của cp VEF là sự tù mù, thậm chí cực kỳ tù mù, cái gì cũng không rõ ràng, nên kể cả lúc IPO hay lúc lên sàn mà hầu hết mọi người cũng không đánh giá hết về VEF. Hiên nay đã rõ ràng rồi nhé.

Nên nhớ hơn 100ha Mễ Trì nó rất to, gấp 2.5 lần mảnh đất vinhomes Center Park, và gấp 4 lần mảnh đất Vinhomes Golden River. Và sẽ triển khai nhiều giai đoạn để khai thác lâu dài, cũng như cái Vinhomes Time city hiện làm giai đoạn 2 là Park Hill vì quá rộng.

Bài toán số 03: tham chiếu dự án 183ha Longbien reverside để thấy đc LN dự kiến 300ha Cổ Loa ( có vị trí chiến lược trong tương lai ko xa).

“Lợi nhuận: 25% = 30.000 tỷ x 25% = 7.500 tỷ.Tổng kết: Vinhomes Cổ Loa không mất tiền đất nên tổng giá trị và lợi nhuận sẽ cao hơn nhiều.Đặc biệt, Vinhomes Cổ Loa không mất tiền mua đất, nên LN có thể đến 50% của tổng thu 30.000 tỷ, tức 15.000 tỷ.”

Phản biện:
1) Về quy hoạch triển lãm cổ loa:
Nguồn Vneconomy.vn: http://vneconomy.vn/bat-dong-san/th...-cho-trien-lam-quoc-gia-20150707073018200.htm
“Bên cạnh hai khu vực cốt lõi, Trung tâm Hội chợ triển lãm Quốc gia còn bao gồm khu chức năng phụ trợ, bao gồm một khách sạn 5 sao với 300 phòng, một khách sạn 4 sao với 1.000 phòng và một tòa văn phòng-office-tel có diện tích sàn 20.000 m2.”
>>> Như vậy là VEF chỉ được xây 1 khách sạn 5 sao, 1 khách sạn 4 sao & 1 tòa văn phòng, không có chung cư hay biệt thự để bán ở đây >>> lợi nhuận từ mấy khách sạn và tòa văn phòng thế nào thì các bác tự tính.

Theo ý kiến chủ đạo của VPCP mà các bác post trên diễn đàn (Điểm 1, ngay đầu trang 2)
Nghĩa là VEF phải xây Triển lãm Cổ Loa bằng tiền khai thác quỹ đất tại Giảng Võ & Mễ Trì, nghĩa là xây dựng trung tâm Triển lãm Cổ Loa là nghĩa vụ thay vì mang lại lợi nhuận

Phản biện của phản biện:

Cái này là cái rất tù mù và gây lo ngại cho NĐT, thì nay quá rõ ràng rồi:

Dự án TL Cổ Loa: Diện tích TL 100ha, vốn 15.000 tỷ, Khu Đô Thị 200ha, vốn 21.000 tỷ, đang lập và trình phê duyệt 1/500. Xây dựng trong năm 2016.

Nay quy hoạch Cổ loa đã rõ, căn hộ, biệt thự, công viên có đủ cả, sau này nó thành 1 chuỗi các nhà hàng khách sạn, trung tâm hội nghị siêu sang, khai thác, cho thuê, thu tiền mặt bằng liên tục nhé.

Chúng ta luôn nên nhớ: VIC có quan hệ với thượng tầng…

Ngày xưa, cái Riverside chỉ là bãi cỏ hoang, ếch keo ộp oạp suốt ngày mà bây giờ đã thành hơn 1500 căn biệt thự thì rõ ràng nếu tính Cổ Loa như riverside thì cũng không quá…

Bài toán số 06: Định giá quỹ đất của VEF theo giá thị trường trong khi giá vốn = 0đ.
Tính giá VEF “thô” theo giá trị đất.
+ 7ha đất Giảng võ, tính giá rẻ 300tr/m, tổng tiền 21.000 tỷ
Phản biện: Xem lại quy hoạch 1/500 mà các post thì có rất nhiều đất là cây xanh, đường giao thông, giáo dục nên tính toán nhu thế này là không hợp lý.

+ Mễ Trì có 125.8ha, tính giá rẻ là 30tr/m, tổng tiền là 37.740 tỷ.
Phản biện: Chưa có quy hoạch 1/500 nên chưa biết là được xây hay phải xây cái gì, có được xây nhà để bán không?

+ 220ha đất Cổ Loa, tính rẻ 15tr/m, tổng tiền là 33.000 tỷ. ( vì 80ha để xây TTTL Cổ Loa ko tính)
Phản biện: Như đã phân tích ở bài toán số 3, theo quy hoạch chỉ có TTTL, khách sạn và tòa nhà văn phòng, và đây là nghĩa vụ, phát sinh chi phí chứ không phải lợi ích của VEF

Tổng cộng tài sản có 21.000 + 37.740 + 33.000 = 91.740 tỷ.
Phản biện: Lợi nhuận thu được từ Vinhomes Giảng Võ & Mễ Trì (nếu có) là để bù đắp chi phí xây dựng Triển lãm Cổ Loa (điểm 1, trang 2, ý kiến của VPCP); các bác chỉ nói đến lợi nhuận mà không tính đến nghĩa vụ.
Do đó việc cộng cả 3 phần ước tính lợi nhuận vào như trên là không hợp lý.

Phản biện của phản biện:

Tiền đất tính tính thô thì như thế, còn mọc lên nhà rồi thì giá phải gấp vài lần…

Cái chi phí xây dựng Triển lãm Cổ Loa là quá nhỏ so với quỹ đất khổng lồ như vậy…

Bây giờ chưa có gì mà giá đã 6x-7x thì khi thu lợi nhuậ thì giá cũng phải gấp nhiều lần rồi…

Nay quy hoạch Cổ loa đã rõ, sau này nó thành 1 chuỗi các nhà hàng khách sạn, trung tâm hội nghị siêu sang, khai thác, cho thuê, thu tiền mặt bằng liên tục nhé.

3) Vậy nợ tiềm tàng của VEF ước tính là bao nhiêu? (phần này của bác Lavie xin cắt bớt vì dài quá)
Đây là 1 câu hỏi khó, do các thông tin hiện chưa có nhiều, tuy nhiên tôi xin ước tính dựa trên các công trình lớn tại Hà Nội đã hoàn thành là Bảo tàng Hà Nội & Trung tâm Hội nghị Quốc Gia, cụ thểnhư sau:

a) Lấy cơ sở là chi phí xây dựng Bảo tàng Hà Nội.
Theo đó, diện tích sàn (GFA) của Triển lãm Cổ Loa tại khu trung tâm sẽ là 600.000m2, gấp 20 lần Bảo tàng Hà Nội.
Nếu lấy chi phí xây Bảo tàng Hà Nội là cơ sở thì chi phí sẽ là: 2.300 * 20 = 46.000 tỷ (khoảng 2 tỷ USD).
Cũng theo thiết kế được phê duyệt,

b) Lấy cơ sở là chi phí xây dựng Trung tâm Hội nghị Quốc Gia.
Theo đó GFA của Triển lãm Cổ Loa là 600.000m2 gấp 10 lần nên chi phí ước tính là: 4000*10 = 40.000 tỷ đồng.

Vậy theo 2 cách ước tính, dựa trên 2 công trình đã hoàn thành, chi phí dao động từ 40.000 – 46.000 tỷ đồng.

Con số này rất lớn quá nên tôi nghĩ chỉ để tham khảo, chi phí thực tế khả năng VEF sẽ kiểm soát để phải nhỏ hơn số này.

Phản biện của phản biện:

Phần này ngắn gọn thôi. Tài liệu ĐHCĐ đã nói quá, phải nói rằng VEF quá minh bạch.

Dự án Cổ Loa phần TL đầu tư đến 15.000 tỷ, khác hẳn dự định chỉ đầu tư 4000 tỷ như lúc đầu dự định. Điều này làm một số anh em lo sợ và bán ra… Việc này có vài cách giải quyết thật nhẹ nhàng:

i: Theo thỏa thuận làm TTTL hết 4000 tỷ, nay đến 15.000 tỷ thì anh phải cho tôi khai thác thêm khu đất khác nữa.

ii: Hoặc anh cho tôi tăng về mật độ cũng như độ cao để bù vào con số trên 4000 tỷ.

iii: Hoặc anh cho tôi khai thác thêm diện tích đất nữa…

iv: Hoặc anh giảm tiền chi phí…

Nói chung là dù vượt con số 4000 tỷ nhưng không có gì đáng ngại cả, kiểu gì VEF cũng mang về con số hàng chục ngàn tỷ sau khi trừ đi nghĩa vụ.

Điều này, lãnh đạo VEF và VIC cũng tính toán hết rồi, NĐT nhỏ lẻ không phải lo…
Nên nhớ, VIC chơi thân với Thượng Tầng nhé các bác.

Kết luận:

1. Trước kia, VEF khá tù mù, chưa hề có thông tin gì, thì nay đã có tài liệu họp ĐHCĐ nói rất rõ và minh bạch. Và thật kỳ diệu, những bài toán, những dự tính của Thangnd & his team gần như đúng tuyệt đối.

Khả năng, sau này, lợi nhuận VEF thu được cũng đúng như đã dự tính.

2. Bản thân tôi khá ngạc nhiên, vì sao tin tốt ra mà trên sàn giá VEF không đồng thuận với tin tốt ? Liệu có thể là “tin ra là bán” không ? Tôi không nghĩ thế, có thể có những đánh giá chưa đúng về VEF sau khi đọc tài liệu ĐHCĐ…

Hay giá VEF giảm vì không thấy PHT 1:2 ? Nhưng dù có PHT hay không PHT thì cũng như nhau, vì với vốn 1666 tỷ, thì sau này lĩnh cổ tức 300%/năm là bình thường…

4. Giá cổ phiếu VEF là bao nhiêu thì hợp lý?

Giá cổ phiếu do cung cầu quyết định. Với VEF giá thật là bao nhiêu ? sẽ không có ai trả lời được chính xác, ngoại trừ a.V, còn nhà đầu tư nhỏ lẻ, nói thật, là không đủ khả năng để đánh giá hết tiềm năng của VEF… mà chỉ nghĩ rằng VEF có tiềm năng cực lớn.

Chỉ biết rằng, nếu ở các nước phát triển, thì VEF phải có giá hàng triệu đồng một cổ phiếu… Việt Nam còn nghèo, tài nguyên đất vàng đã vào tay tài phiệt mà hầu như chẳng ai biết…

Đề nghị mọi người hết sức cẩn thận, kẻo lại bán hớ cổ phiếu kim cương…

Cám ơn các luận điểm phản biện của phản biện của bác @namtuan208
Tôi đánh giá cao các luận điểm của bác tuy nhiên tôi sẽ không viết tiếp 1 bài phản biện của phản biện của phản biện
Chúc bác sức khỏe, đầu tư thành công