VEF_Ước tính nghĩa vụ tiềm tàng (Nợ tiềm tàng)!

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi Lavie13, 08/04/2016.

Có 6842 người đang online, trong đó có 627 thành viên. 22:21 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 1 người đang xem box này (Thành viên: 0, Khách: 1)

Trang 2/9

Chủ đề này đã có 10862 lượt đọc và 88 bài trả lời

Lavie13 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

01/04/2016

Đã được thích:

484

#11

08/04/2016, 16:30

Nợ tiềm tàng thì phải trừ đi, cứ ngồi đấy mà cộng hết vào với doanh thu/lợi nhuận.
Phân tích cho đến thế rồi mà bác còn cố tình không hiểu thì tôi chịu.

Tiễn khách!

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Lavie13 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

01/04/2016

Đã được thích:

484

#12

08/04/2016, 16:34

alibobona đã viết: ↑

Với mình thì bất kỳ đâu cũng là thật
Bởi vì dù là trên mạng ảo, nhưng những chữ viết và suy nghĩ
mãi là thật ko bao giờ ảo được. Mặc dù xác định dứt điểm rằng: VEF là cp tiềm năng
trong dài hạn, còn ngắn hạn thì với mức giá đã tăng 8 lần trong 6 tháng thì...quá rủi ro về mặt timming.
Xem tất cả

Về bản chất là đổi đất lấy hạ tầng, và nhà đầu tư sừng sỏ như VIC thì chắc chắn là phải có lợi nhuận mới làm.
Tuy nhiên lợi nhuận là bao nhiêu? IRR là bao nhiêu? thì còn mù mờ lắm.

Investor_70 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
alibobona Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

09/09/2015

Đã được thích:

13.268

#13

08/04/2016, 16:38

Lavie13 đã viết: ↑

Về bản chất là đổi đất lấy hạ tầng, và nhà đầu tư sừng sỏ như VIC thì chắc chắn là phải có lợi nhuận mới làm.
Tuy nhiên lợi nhuận là bao nhiêu? IRR là bao nhiêu? thì còn mù mờ lắm.
Xem tất cả

"....Về bản chất là đổi đất lấy hạ tầng "
Tôi cũng đã định nói điều này ...VIC rất nhiều DA BĐS, nên việc repo là " phải làm"
biết được cái nào làm trước
DA nào làm sau...thì tính và timming ra thời điểm vào và ra hàng chuẩn được. Riêng mã VIC vì NAV và FII
thì...ko đánh được

"... LIR>LIC được điều chỉnh kỹ thuật = lệnh ATO - ATC".
"BÒN NƠI KHỐ RÁCH, ĐÃI QUÂN QUẦN HỒNG"./.

Lavie13 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
huann Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

10/03/2016

Đã được thích:

3.122

#14

08/04/2016, 16:40

boyjone đã viết: ↑

a tặng cho thằng ngu chủ topic 1 vả nhé. game của tỷ phú đô la nhé. (ngồi đấy mà lý luận rẻ rách nhé) (càng nói càng ngu, càng có nhiều người khinh)

rồi a đi chơi.

rồi thằng chủ topic thì ngồi đó mà lúc nhúc với nhau.

Tính tối thiểu minimum cho kết quả 700k/cp (xem phần II ở giữa)

(nếu chỉ tính đất thôi thì cho kết quả 450k/cp) (xem phần III ở cuối)
(nếu ngại, thì cần éo gì phải tính toán dài dòng, riêng đất đã là 450k/cp....nếu xây nhà thì cộng thêm 50% của 450k ấy nữa, là ra 700k/cp)
(vì khi xây nhà vào, giá đất và nhà của Vingroup nó vip lắm, ko phải đất rẻ như e tính tối thiểu đâu)

lưu ý: nếu tính thoáng hơn, cho kết quả 1 triệu/cp
(vì Giảng Võ rất vip, rất cao tầng, mật độ cao, có bài khác đã tính riêng xây nhà đã lãi là 20.000 tỷ, là 130k/cp, chưa kể đất mua giá bằng 0, thì lãi đất là 7ha x 130 trieu/2 là 70k/cp.....nên công lại là 200k/cp) (giá đất còn hơn 130 trieu/m2 vì vinhomes đẳng cấp giá đất tính cao lắm)
vì Mễ Trì cực khủng, có siêu tháp 90 tầng, các tòa tháp, các siêu biệt thự, nhà liền kề....
vì Cổ Loa đắt hơn định giá này nhiều, khủng hơn nhiều)

KẾT QUẢ TÍNH TOÁN NHƯ VẬY VÌ 3 PHẦN I, II, III DƯỚI ĐÂY:

I PHƯƠNG PHÁP TÍNH TOÁN:

TÍNH TOÁN GIÁ CỔ PHIẾU VEF MỘT CÁCH RẺ NHẤT (chính xác, theo phương pháp gần đúng, bằng cách giải phương trình đơn giản)

(chỉ cần biết được 3 thông số:
1 là lợi nhuận bằng bao nhiêu % doanh thu,
2 là giá đất,
3 là tổng mức đầu tư,
là tính được chính xác)

(1. lợi nhuận gồm 2 phần: lợi nhuận đất vì mua giá đất = 0, lợi nhuận xây dựng tính % doanh thu theo cách thông thường.
2. Giá đất lấy theo thị trường.
3. Tổng mức đầu tư, là tiền bỏ ra xây dựng công trình, lấy theo văn bản của chính phủ, hoặc trên trang web vefac.vn của chủ ĐT)

(Bản chất vấn đề là phải tìm ra ẩn số lợi nhuận là xong ngay.

Tìm bằng cách giải phương trình:
Lợi nhuận = a% doanh thu.

Trong đó a% là 1 con số giả định đã biết, tuỳ dự án, thông thường là 25%)

II. TÍNH TOÁN

Cổ phiếu Vef gồm = cp Giảng Võ + cp Mễ Trì + cp Cổ Loa - cp lúc lên sàn (10k/cp)

1. Giảng Võ (130-200k/cp)

Giảng Võ là đất vàng, (hình dung gồm 5 tòa tháp cao 40 -50 tầng, trong đó 2 tầng hầm để xe, 3 tầng hầm và 2 tầng nổi là TTTM nối liền 5 tòa tháp), 7 ha đất, giá đất cả lô trung bình là 100 triệu/m2, tổng mức đầu tư là 1 tỷ usd (lấy theo văn bản thủ tướng), lợi nhuận 35% (tính cao hơn bình thường vì rất đắc địa, tầng cao 45 tầng, bình thường là 25%) , giá cổ phiếu sẽ là:

Với đất vàng Giảng Võ, ta có công thức tính lợi nhuận ( lợi nhuận từ xây dựng mà thôi)

lợi nhuận = 35% doanh thu

lợi nhuận = 35% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

65% lợi nhuận = 35% tiền đất + 35% tổng mức

lợi nhuận = 55% tiền đất + 55% tổng mức

Vậy là đã tính xong lợi nhuận

Tính tiêp giá Giảng Võ:

Giảng Võ= Lợi nhuận tiền đất + lợi nhuận xây dựng=
= tiền đất + 35% doanh thu

----> Giảng Võ = tiền đất + 35% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)
(do mua đất GV giá ~ 0)

= 135% tiền đất + 35% tổng mức + 35% lợi nhuận

= 135% tiền đất + 35% tổng mức + 35% (55% tiền đất + 55% tổng mức)

= 155% tiền đất + 55% tổng mức

= 155% x 7ha x 100 triệu/m2 + 55% x 1 tỷ usd

= 10.800 tỷ + 11.000 tỷ

= 21.800 tỷ

cp Giảng Võ = 21.800 tỷ / 166 triệu cp

vậy cp Giảng Võ = 130.000/cp - 200.000/cp

(do Giảng Võ đẳng cấp Vip, mật độ cao hơn mọi người nghĩ, số tầng rất cao là 50, giá đất còn đắt hơn nữa cơ)

2. Mễ Trì (330k/cp)

Mễ Trì, (hình dung có khoảng 60 tòa tháp từ 90 tầng đến 30 tầng, hàng trăm biệt thự, 10 trụ sở cơ quan bộ), 120 ha đất, giá lô đất trung bình là 30 triệu/2, tổng mức đầu tư 2 tỷ usd (lấy theo văn bản thủ tướng), lợi nhuận 20% (tính thấp hơn bình thường, bình thường là 25%), giá cổ phiếu sẽ là:

Ta có công thức tính lợi nhuận (lợi nhuận từ xây dựng mà thôi):

lợi nhuận = 20% doanh thu

lợi nhuận= 20% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

80% lợi nhuận = 20% tiền đất + 20% tổng mức

lợi nhuận = 25% tiền đất + 25% tổng mức

Vậy là đã tính xong lợi nhuận

Tính tiếp giá Mễ Trì

Mễ Trì = Lợi nhuận tiền đất + Lợi nhuận xây dựng
----> Mễ Trì = Tiền đất + 20% doanh thu (do mua đất Mễ Trì giá ~ 0 )
= tiền đất + 20% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

= 120% tiền đất + 20% tổng mức + 20% lợi nhuận

= 120% tiền đất + 20% tổng mức + 20% (25% tiền đất + 25% tổng mức)

= 125% tiền đất + 25% tổng mức

= 125% x 120ha x 30 triệu/m2 + 25% x 2 tỷ usd

= 45.000 tỷ + 10.000 tỷ

= 55.000 tỷ

cp Mễ Trì = 55.000 tỷ / 166 triệu cp

vậy cp Mễ Trì = 330.000/cp

3. Cổ Loa (210k/cp):

(Lưu ý:

cái nhật tân này được chuyển sang cổ loa như thông báo dịp tết, nhưng có thể đc giữ lại (nghĩa là có 4 dự án)
(trường hợp mất cái nhật tân này, thì vẫn ok, ta phải hiểu: a V đổi cái Nhật Tân sang Cổ Loa, thì hẳn Cổ Loa phải ngon hơn, chân cầu Tứ Liên đắc địa hơn)

cái cổ loa thì ngoài nhà triển lãm 80ha, còn 220 ha để xây thành phố triển lãm, phải nhiều chục tòa nhà và nghìn biệt thự sinh thái

3 dự án làm cùng lúc, nhưng thứ tự ưu tiên là: giảng võ, mễ trì, cổ loa ...)

Cổ Loa, gồm 300 ha (có 100 ha dùng triển lãm, 200 ha xây nhà và thương mại), giá đất cả lô đất trung bình 10 triệu/m2 (tính giá khá thấp ở khu vực ngoại thành – Đông Anh – Hà Nội), tổng mức đầu tư khoảng 1 tỷ usd, lợi nhuận 10% (tính thấp hơn bình thường, bình thường là 25%)

Ta có công thức tính lợi nhuận (lợi nhuận từ xây dựng mà thôi):

lợi nhuận = 10% doanh thu

lợi nhuận= 10% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

90% lợi nhuận = 10% tiền đất + 10% tổng mức

lợi nhuận = 10% tiền đất + 10% tổng mức

Vậy là đã tính xong lợi nhuận

Tính tiếp giá Cổ Loa:

Cổ Loa = lợi nhuận tiền đất + lợi nhuận xây dựng
= tiền đất + lợi nhuận
(Do lời tiền đất, mua giá rẻ ~ 0)

---> Cổ Loa = tiền đất + 10% doanh thu
= tiền đất + 10% ( tiền đất + tổng mức + lợi nhuận )

= 110% tiền đất + 10% tổng mức + 10% lợi nhuận

= 110% tiền đất + 10% tổng mức + 10% (10% tiền đất + 10% tổng mức)

= 110% tiền đất + 10% tổng mức

= 110% x 300ha x 10 triệu/m2 + 10% x 1 tỷ usd

= 33.000 tỷ + 2.000 tỷ

= 35.000 tỷ

cp Cổ Loa = 35.000 tỷ / 166 triệu cp

vậy cp Cổ Loa = 210.000/cp

(lưu ý, cái gọi là nghĩa vụ 4000 tỷ chỉ là cách nói, tương đương 25.000/cp là không đáng kể gì hết, đã bị triệt tiêu tại phần tính giá ở Cổ Loa, nên mới tính lợi nhuận khá thấp là 10% doanh thu)

4. Giá cổ phiếu sẽ là tổng: Giảng Võ + Mễ Trì + Cổ Loa

Tiền bỏ ra mua cổ phiếu ban đầu = 10.000/cp
10.000/cp là giá trị quá nhỏ, không đáng kể

Ta có
GIÁ CỔ PHIẾU :

CP VEF = 150k+ 330k + 210k - 10k/cp = 680k/cp
cp VEF = 680k/cp

III. TÍNH RIÊNG TIỀN ĐẤT : GIẢNg VÕ, MỄ TRÌ, CỔ LOA (450k/cp)

Do mua đất giá rẻ ~ 0, nên lợi nhuận phần đất chính là tiền đất

Nếu chỉ tính riêng tiền đất, ta có:

Đất = đất Giảng Võ + Đất Cổ Mễ Trì + Đất Cổ Loa

= ( 100 triệu/m2 x 7 ha / 166 triệu cp )+ ( 30 triệu/m2 x 120 ha / 166 triệu cp) + (10 triệu/m2 x 300 ha /166 triệu cp)
= 45.000/cp + 220.000/cp + 180.000/cp
=450.000/cp

VẬY TIỀN ĐẤT LÀ 450k/cp

(giá mua đất ban đầu là 10.000/cp là quá bé so với 450.000/cp , nên không tính làm gì)

LƯU Ý: TỪ GIỜ CHIM LỢN NÀO ĂN NÓI LÁO TOÉT, NGU XUẨN, CỨ MANG BẢNG ĐỊNH GIÁ NÀY RA VẢ VÀO MỒM CHÚNG NÓ
(vì tối qua xỉn xỉn, e nghe nói có thằng nào nó phản biện định giá gì ấy, e điên quá, muốn mang cái này ra vả vào mồm nó)
(sáng nay tỉnh táo, tổng hợp post lên)

ĐỊNH GIÁ NÀY DÙ LÀ THEO HỆ SỐ %, TƯƠNG ĐỐI, NHƯNG ĐÚNG 100%, KHÔNG PHẢI NGHI NGỜ GÌ HẾT
Xem tất cả

Cam on bac. Bay gio gia 72k/cp. Em ko co tien mua. Nhung se theo doi den 5 nam sau xem ai dung, ai sai.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Lavie13 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

01/04/2016

Đã được thích:

484

#15

08/04/2016, 16:42

T

huann đã viết: ↑

Cam on bac. Bay gio gia 72k/cp. Em ko co tien mua. Nhung se theo doi den 5 nam sau xem ai dung, ai sai.
Xem tất cả

Tôi không có ý định tranh luận ai đúng ai sai cả.
Chỉ đơn giản là thêm 1 nguồn để phản biện thôi bác ạ.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
HSG Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

30/10/2015

Đã được thích:

3.255

#16

08/04/2016, 17:39

cũng k thể khẳng định đc ai đúng ai sai vào thời điểm này khi mà mọi chuyện còn chưa sáng tỏ. nhưng với quan điểm của cá nhân e thì chỉ khi nào giấy trắng mực đen dấu đỏ của chính phủ để sáng tỏ mọi chuyện thì e sẽ tham gia nhưng chỉ sau PHT. e có 2 điều phải like bác chủ này:
1- Bác là dân tài chính thì mới phân tích đc hệ số lợi nhuận và rủi ro tương đối chính xác thế này
2- Giữa thời điểm nhạy cảm có quá nhiều điều thị phi mà bác chủ dám đơn phương đứng lên phản biện trước đám đông đang hào hứng thế này phải là ng đã phân tích rất kĩ mọi phương án
bác là 1 cá nhân hiếm có trên F319 thời điểm này

huann và Lavie13 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
kutatachoi Thành viên gắn bó với f319.com Not Official

Tham gia ngày:

15/07/2015

Đã được thích:

12.742

#17

08/04/2016, 17:42

HSG đã viết: ↑

cũng k thể khẳng định đc ai đúng ai sai vào thời điểm này khi mà mọi chuyện còn chưa sáng tỏ. nhưng với quan điểm của cá nhân e thì chỉ khi nào giấy trắng mực đen dấu đỏ của chính phủ để sáng tỏ mọi chuyện thì e sẽ tham gia nhưng chỉ sau PHT. e có 2 điều phải like bác chủ này:
1- Bác là dân tài chính thì mới phân tích đc hệ số lợi nhuận và rủi ro tương đối chính xác thế này
2- Giữa thời điểm nhạy cảm có quá nhiều điều thị phi mà bác chủ dám đơn phương đứng lên phản biện trước đám đông đang hào hứng thế này phải là ng đã phân tích rất kĩ mọi phương án
bác là 1 cá nhân hiếm có trên F319 thời điểm này
Xem tất cả

bác noi đúng đo....bac chủ là dân trong nghề đó bác....nguoi binh thường khó fan tich ra duoc nhu vay...nhung nói chung chưa rõ ràng thi cứ de den DHCD hỏi cho rõ...luc do thi giá VEF se duoc quyet dinh lai thoi

Đầu tư giá trị muôn đời thịnh (...)
Đầu cơ lướt sóng vạn đời suy
-----------------------------------------
Tuyên bố miễn trừ:
Toàn bộ các quan điểm thể hiện trong nhận xét đều là quan điểm cá nhân của người nhận xét. Không có bất kỳ một phần thu nhập nào của người nhận xét liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến các khuyến cáo hay quan điểm cụ thể trong nhận xét này.

Lavie13 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Lavie13 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

01/04/2016

Đã được thích:

484

#18

08/04/2016, 17:43

HSG đã viết: ↑

cũng k thể khẳng định đc ai đúng ai sai vào thời điểm này khi mà mọi chuyện còn chưa sáng tỏ. nhưng với quan điểm của cá nhân e thì chỉ khi nào giấy trắng mực đen dấu đỏ của chính phủ để sáng tỏ mọi chuyện thì e sẽ tham gia nhưng chỉ sau PHT. e có 2 điều phải like bác chủ này:
1- Bác là dân tài chính thì mới phân tích đc hệ số lợi nhuận và rủi ro tương đối chính xác thế này
2- Giữa thời điểm nhạy cảm có quá nhiều điều thị phi mà bác chủ dám đơn phương đứng lên phản biện trước đám đông đang hào hứng thế này phải là ng đã phân tích rất kĩ mọi phương án
bác là 1 cá nhân hiếm có trên F319 thời điểm này
Xem tất cả

Cám ơn bác đã quá khen.
Tôi chỉ là đang between job, rảnh rỗi sinh nông nổi thôi

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
scorpion83 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

17/04/2006

Đã được thích:

5.307

#19

08/04/2016, 17:43

Oánh lên để repo...Repo xong lại về máng nhợn...Bên upcom có cái mốt đó...đừng phân tích giá trị làm j vì nó ảo lắm ...MSR cũng thế

scorpion83 đã loan bài này

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
HSG Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

30/10/2015

Đã được thích:

3.255

#20

08/04/2016, 17:45

Lavie13 đã viết: ↑

Cám ơn bác đã quá khen.
Tôi chỉ là đang between job, rảnh rỗi sinh nông nổi thôi
Xem tất cả

chỉ cần "between job" là hiểu độ tin cậy của bác trong bài toán kinh tế này

Loan tin | Thích |Báo vi phạm

(Hãy đăng nhập để trả lời bài viết)

Trang 2/9

Chủ đề cùng chuyên mục

Chia sẻ trang này