Vinhome Cổ Loa sẽ mang lại bao nhiêu lợi nhuận cho các bên

Thời gian gần đây các cổ phiếu họ nhà VIC đang giao dịch rất sôi động và tích cực với những thông tin hỗ trợ, trong đó dự án Cổ Loa đang là chất xúc tác lớn nhất. Vậy từ dự án này sẽ mang lại cho VIC khoảng bao nhiêu khi hạch toán? Trong bài viết này chúng ta sẽ tìm hiểu chi tiết về dự án này dưới góc độ thuần một dự án BĐS.

I. Thông tin chung về dự án

Trước tiên chúng ta sẽ tìm hiểu các thông tin chung về dự án này. Đây là dự án thuộc quyền sở hữu của VEF (Công ty cổ phần trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam), công ty con của tập đoàn Vingroup. Cụ thể Vingroup sở hữu 85.48% tỉ lệ lợi ích tại VEF vì vậy cũng sẽ có 85.48% lợi ích từ dự án này. (Hình 1)



Tiếp theo là các thông tin cơ bản về dự án Vinhome Cổ Loa:

• Quy mô dự án: hơn 261ha với khoảng hơn 4,100 căn thấp tầng (nhà phố, biệt thự) và 12,600 căn hộ cao tầng. Tổng diện tích đất thương phẩm là 42.5ha (34.9ha cho BĐS thấp tầng và 7.59ha cho căn hộ).
• Mật độ xây dựng: 28.5%
• Vị trí: dự án được xây dựng tại 4 xã thuộc Đông Anh, Hà Nội. Dự án có vị trí đắc địa khi nằm gần kề giữa 2 con sông là sông Hồng và sông Đuống. Sở hữu hệ thống giao thông thuận lợi kết nối tới nội thành và các địa điểm khác như sân bay, QL5,… (Hình 2)

• Tổng vốn đầu tư: khoảng gần 34,880 tỷ đồng
• Thời gian mở bán đợt 1: 9/2024
• Dự án chia làm 3 phân khu chính là Tinh Hoa (1,752 sp thấp tầng, 4 tòa chung cư 45 tầng, 1 tòa vp 45 tầng), Thịnh Vượng (847 lô thấp tầng, 4 tòa chung cư 45 tầng) và Cát Tường (1,548 lô thấp tầng, 3 tòa chung cư, 1 tòa vp 45 tầng). (Hình 3)

• Hình thức sở hữu: sổ hồng lâu dài.

II. Tình hình mở bán và triển khai dự án

Trong phần trên là thông tin chung và cơ bản về dự án Cổ Loa và trong phần dưới đây chúng ta sẽ đi xem trong đợt mở bán đầu là các sản phẩm nào cũng như giá bán hiện tại đang là bao nhiêu để từ đó có thể ước lượng được sơ qua về doanh thu của dự án.

Đầu tiên về tình hình mở bán, như chúng ta đã biết trong tháng 9 vừa qua chủ đầu tư đã chính thức mở bán đợt đầu với các sản phẩm được tung ra là các sản phẩm thấp tầng. Dự kiến trong các đợt tới cũng sẽ chỉ tập trung bán các sản phẩm thấp tầng do sẽ được khởi công và triển khai trước còn các tòa chung cư cao tầng có lẽ phải trong một vài năm tới mới kinh doanh tới. Như vậy có thể thấy trong 2024 và 2025 các sản phẩm mở bán sẽ chỉ là các sản phẩm thấp tầng và trong ngắn hạn chúng ta cũng nên chỉ tập trung vào giá trị các sản phẩm thấp tầng sẽ mang lại vì các căn hộ cao tầng theo dự kiến có thể phải 2030 mới đưa vào hạch toán và bàn giao nên còn khá lâu để kỳ vọng.

Về các sản phẩm thấp tầng chúng ta sẽ đi thống kê chi tiết. Cụ thể toàn dự án bao gồm 3 khu và có tổng cộng 4,147 căn thấp tầng cụ thể như sau:

• Khu Cát Tường: 1548 căn liền kề
• Khu Thịnh Vượng: 26 căn biệt thự (4 căn đơn lập, 22 căn song lập) và 821 căn liền kề
• Khu Tinh Hoa: 270 căn biệt thự (54 căn đơn lập, 129 căn song lập, 87 căn tứ lập) và 1,482 căn liền kề.

Như vậy tổng dự án có 3851 căn liền kề và 296 căn biệt thự chủ yếu là song lập và tứ lập. Sản phẩm thấp tầng của dự án chủ yếu là các căn liền kề với trên 90% sản phẩm.

Về giá bán, hiện tại các sale của Vin đều công khai giá bán khá rõ cho từng căn khác nhau và sẽ có giá khác nhau tùy thuộc vào vị trí, diện tích và loại hình sản phẩm. Nhưng về cơ bản giá bán đang giao động ở mức sau:

• Các căn LK giá bán dao động khoảng 280-310tr/m² tùy vị trí
• Các căn BT giá bán dao động khoảng trên 700tr/m²

Giá bán không phải quá cao một cách vô lý nhưng cũng không phải thấp ở thời điểm hiện tại và với tổng số tiền phải bỏ ra để mua một căn LK tầm trung cũng vào khoảng 17-20 tỷ đồng không phải con số nhỏ. Tuy nhiên dự án cũng có hỗ trợ vay vốn ngân hàng và trả theo tiến độ dự án để có thể tiếp cận được nhiều đối tượng hơn. Cụ thể các thông tin về hỗ trợ này như hình 4 dưới đây:



Như vậy với bảng giá bán công khai tới người mua như trên chúng ta có thể ước chừng được doanh thu dự kiến khi bán hết toàn bộ các sản phẩm thấp tầng của dự án có thể vào khoảng 100-110 nghìn tỷ VND. Tất nhiên đây là tính theo giá bán thứ cấp chứ không phải giá bán của chủ đầu tư cho các đại lý cấp 1. Chúng ta có thể chiết khấu đi 10-20% thì mức doanh thu kỳ vọng cũng có thể ở mức khoảng 90k tỷ đồng.

Với tỉ lệ sở hữu của Vingroup tại dự án là khoảng 85% thì tỉ lệ lợi ích có thể đạt khoảng 76.5k tỷ đồng với phần sản phẩm thấp tầng trên. Ngoài ra còn các sản phẩm cao tầng cũng như các văn phòng cho thuê, các tiện ích đi kèm của dự án do sẽ triển khai sau và cũng chưa mở bán hay cho thuê nên chúng tôi chưa cập nhật vào vì thiếu thông tin cũng như thời gian hạch toán sẽ còn khá lâu nữa.

Về việc triển khai bán hàng trong lần đầu mở bán dự án, theo thông tin từ chủ đầu tư thì chỉ trong 72 giờ đầu đã có hơn 1,000 căn LK tại khu Tinh Hoa đã có chủ (cả khu có 1,482 căn LK). Đây có thể nói là tốc độ rất nhanh và tỉ lệ bán thành công là rất cao (trên 67%). Tuy nhiên theo lịch sử các dự án trước của Vin thì đây chủ yếu là số lượng mà Vin bán cho các đại lý thứ cấp của mình để sau đó bán và phân phối tới các khách hàng tiềm năng dần dần. Điều này giúp cho dự án tạo được hiệu ứng khan hàng ban đầu, thúc đẩy nhu cầu chốt sớm của các khách hàng đang quan tâm cũng như phần nào giúp cho dự án có thể sớm được hạch toán doanh thu lợi nhuận cho chủ đầu tư trên bctc.

III. Tổng kết

Như vậy với những phân tích ở trên về dự án thì theo chúng tôi trong ngắn hạn khoảng dưới 2 năm thì chúng ta chỉ nên kỳ vọng ở các sản phẩm thấp tầng của dự án Vinhome Cổ Loa. Các sản phẩm căn hộ cao tầng, văn phòng cho thuê hay các TTTM sẽ được triển khai sau và dự kiến phải 2030 mới vận hành nên còn khá xa để kỳ vọng. Với các sản phẩm thấp tầng thì như chúng tôi đã phân tích ở trên là có thể mang lại tổng doanh thu khoảng trên 76.5 nghìn tỷ đồng cho Vingroup. Với tổng chi phí toàn dự án vào khoảng gần 35k tỷ đồng thì biên lợi nhuận gộp dự kiến sẽ ở mức khá cao (cụ thể chắc phải chờ hạch toán các sản phẩm đầu tiên mới định lượng chính xác được).

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-