VLC

Cổ đông VLC mà sút hết hàng vùng 32 trước sáp nhập ... thì giờ mua lại tăng được gấp đôi số cổ phần nhỉ? Timing is critical ...

Cơ sở nào tính ra con số gần 1500bn của VLC trong liên doanh Vinabeef nhỉ, sao nhiều xèng vậy các bros.?

"Báo cáo tài chính riêng của VLC (30/9/2025)

• Thuyết minh 5(b) – Đầu tư tài chính dài hạn:
  
  “Công ty TNHH Chăn nuôi Việt Nhật (JVL/Vinabeef): Tỷ lệ sở hữu 51% vốn điều lệ. Giá trị ghi sổ khoản đầu tư: 1.479.153.000.000 VND.”"
  

Vậy là nó định giá đất xong rồi đó cụ

Thật khó tin ... giao Pro. AI phân tích sơ bộ BCTC VLC mà nó nhìn đâu cũng ra mớ xèng khủng ...

--- Gộp bài viết, Oct 30, 2025, Bài cũ: Oct 30, 2025 ---

Pro. vẫn đang yêu cầu Pro. AI xác minh lại kỹ điểm này ... vì nhiều xèng quá ... ná thở ...

Thật thú vị ... Pro.AI còn túm được bản kế hoạch 2022 phát hành thêm tăng vốn của VLC với mức giá dự kiến ... 25K/cổ phiếu để huy động 600bn cho dự án JVL ...

Nhẽ thời đóa HĐQI VLC đang ... ngáo giá ...

https://kinhtechungkhoan.vn/thi-tru...-2022-thong-tin-truoc-gio-mo-cua-1019361.html
"VLC dự kiến phát hành lượng lớn cổ phiếu và muốn thử sức tại HOSE: HĐQT VLC trình kế hoạch chào bán thêm 24 triệu phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 13,9%. Số cổ phần trên sẽ không bị hạn chế chuyển nhượng. Với giá bán 25.000 đồng/cp, tổng số tiền thu được khoảng 600 tỷ đồng sẽ được doanh nghiệp dùng để triển khai dự án bò thịt tại công ty TNHH Chăn nuôi Việt Nhật (JVL)."

Đáy chưa các cụ để mua ít

thôi cứ bình tĩnh 12 13 nhặt tiếp

Đu 16 thì giờ muốn bán củng éo đc, chắc về 10 làm vòng mới

Nhiều xèng quá ... Pro. AI phân tích đọc cũng muốn ... ná thở luôn ...

Pro. AI (bản chưa được double check):

Báo Cáo Phân Tích Giao Dịch Giữa VLC và Vinabeef tại Dự Án Tam Đảo (Cập Nhật theo BCTC Q3/2025)

Giới Thiệu Chung
Dự án Tam Đảo là một trong các dự án trọng điểm trong lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao, có ý nghĩa đặc biệt với Tổng Công ty Chăn nuôi Việt Nam – CTCP (Vilico, mã: VLC), đặc biệt sau khi trở thành công ty con của Vinamilk. Quy mô và giá trị vốn hóa của dự án cũng như tính chất liên kết chặt chẽ giữa các bên bao gồm VLC, Vinamilk, Sojitz (Nhật Bản) và công ty liên doanh Vinabeef đặt ra các yêu cầu nghiêm ngặt về pháp lý, tài chính cũng như minh bạch báo cáo. Đặc biệt tại thời điểm cuối quý III/2025, hàng loạt chỉ tiêu về giá trị bất động sản đầu tư, số tiền tạm ứng, cấu trúc vốn và sự ảnh hưởng đến tình hình tài chính của VLC đã lộ diện cụ thể, tạo nền tảng cho báo cáo phân tích toàn diện này.


1. Toàn Cảnh Dự Án Tam Đảo & Bối Cảnh Liên Doanh Vinabeef
Dự án Tam Đảo được ghi nhận là tổ hợp chăn nuôi – sản xuất – chế biến thịt bò mát thuộc loại lớn nhất Việt Nam với tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng, trên diện tích 75,6 ha, triển khai tại huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc. Dự án này hiện đã đi vào giai đoạn hoàn thiện, sở hữu quy mô lớn gồm 2 phân khu chính: một trang trại chăn nuôi bò thịt với sức chứa 10.000 con bò và một nhà máy chế biến thịt bò mát có công suất lên tới 30.000 con/năm (tương đương khoảng 10.000 tấn sản phẩm/năm). Tổng vốn đầu tư giai đoạn I là gần 3.000 tỷ đồng, trong đó phần vốn dành cho việc xây dựng cụm trang trại và nhà máy tại Tam Đảo là 1.670 tỷ đồng.

Thực chất, dự án này là sản phẩm hợp tác giữa Vilico, Vinamilk và Sojitz (Nhật Bản) qua hình thức thành lập công ty TNHH Chăn nuôi Việt Nhật – Vinabeef, với tỷ lệ góp vốn của Vilico nắm giữ 51% vốn điều lệ. Mục tiêu của Vinabeef không chỉ khai thác thị trường nội địa mà còn xuất khẩu sang các thị trường quốc tế như châu Âu và châu Mỹ.


2. Chi Tiết Giá Trị Dự Án Trong Báo Cáo Tài Chính VLC Q3/2025
2.1. Ghi Nhận Bất Động Sản Đầu Tư: Quy Mô và Giá Trị
Theo báo cáo tài chính riêng quý 3/2025 của VLC, giá trị quyền sử dụng đất và tài sản tại dự án Tam Đảo được ghi nhận xấp xỉ 1.018 tỷ đồng, phân loại vào chỉ tiêu "Bất động sản đầu tư" (tài khoản 217). Việc định giá này phản ánh tổng hợp các khoản chi phí phát sinh: giá mua quyền sử dụng đất, phí giải phóng mặt bằng, lệ phí trước bạ, chi phí xây dựng hạ tầng và các tài sản gắn liền với đất… theo chuẩn mực VAS 05 và Thông tư 200/2014/TT-BTC.

Dữ liệu này đóng vai trò là giá trị sổ sách cơ bản phục vụ các nghiệp vụ chuyển nhượng cho các đối tác liên doanh, cụ thể là Vinabeef. Giá trị ghi sổ này cũng chính là mốc tham khảo để xác định giá chuyển nhượng khi thực hiện các giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.2. Khoản Tạm Ứng Từ Vinabeef Cho VLC - Bản Chất và Quy Mô
Về mặt tài chính, báo cáo cũng ghi nhận một khoản "tạm ứng" từ Vinabeef cho VLC với giá trị hơn 1.081 tỷ đồng. Khoản này được dùng để triển khai dự án, nhằm đảm bảo tiến độ xây dựng cũng như giải quyết các nghĩa vụ tài chính kèm theo trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc dự án Tam Đảo.

Khác biệt với các khoản tạm ứng thông thường, bản chất của khoản tạm ứng này là một phần tiền mua hoặc tiền góp vốn thực tế cho việc nhận chuyển nhượng (hoặc nhận góp vốn đối ứng) quyền sử dụng đất và các tài sản thuộc dự án từ VLC sang Vinabeef. Trong các nghiệp vụ liên doanh, khoản tạm ứng này sẽ được đối trừ với giá trị chuyển nhượng chính thức khi hoàn tất các thủ tục pháp lý chuyển nhượng/góp vốn.

Bảng tóm tắt chỉ tiêu tài chính liên quan đến Dự án Tam Đảo trong BCTC Q3/2025 của VLC
Khoản mục/Chỉ tiêuGiá trị (tỷ đồng)Diễn giải, ý nghĩa
Bất động sản đầu tư dự án Tam Đảo (TK 217)~1.018Giá trị quyền sử dụng đất & tài sản trên đất
Tạm ứng Vinabeef cho VLC triển khai dự án~1.081Tiền nhận tạm ứng để hoàn thiện chuyển nhượng
Đầu tư tài chính dài hạn vào Vinabeef (JVL)~1.479Gián tiếp phản ánh định giá đất & vốn góp vào JVL

Phân tích bảng:Khoản bất động sản đầu tư là giá trị ghi sổ của toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đi kèm dự án Tam Đảo, ở mức khoảng 1.018 tỷ đồng. Khoản tạm ứng Vinabeef chuyển cho VLC vượt giá trị này (~1.081 tỷ đồng), có thể ẩn chứa cả phần phí triển khai, chi phí vốn hóa, cũng như thể hiện giá trị chuyển nhượng được thỏa thuận giữa các bên cho nghiệp vụ liên doanh hoặc chuyển giao dự án. Ngoài ra, trong thuyết minh báo cáo tài chính mục "Đầu tư tài chính dài hạn", khoản đầu tư vào Vinabeef (JVL) lên tới 1.479 tỷ đồng, có thể hiểu rằng định giá của dự án Tam Đảo khi góp vốn hoặc chuyển nhượng sẽ lớn hơn giá trị ghi sổ ban đầu của tài sản trên sổ sách.


3. Cơ Sở Pháp Lý Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Dự Án Tam Đảo
3.1. Điều Kiện Pháp Lý Để Thực Hiện Chuyển Nhượng
Từ 1/1/2025, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 chính thức hiệu lực, đã bổ sung và siết chặt các điều kiện, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với các dự án đầu tư có giá trị lớn như Tam Đảo. Nhấn mạnh các điều kiện sau:

• Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
  
  
• Không có tranh chấp, thế chấp hoặc bị kê biên;
  
  
• Đất còn trong hạn sử dụng;
  
  
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
  
  
• Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước.
  

Đối với chuyển nhượng dự án đầu tư, như dự án Tam Đảo, chủ đầu tư là Vilico/VLC phải hoàn thành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật cơ bản và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất (thuế, phí, tiền sử dụng đất, chi phí đền bù...) trước khi làm thủ tục chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 45, 46, 47 của Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn thi hành.

3.2. Giao Dịch Liên Kết, Giao Dịch Nội Bộ và Kiểm Soát Chuyển Giá
Là giao dịch giữa VLC và Vinabeef, một đơn vị công ty con do chính VLC/Sojitz/Vinamilk sở hữu, nghiệp vụ này thuộc diện "giao dịch liên kết" theo quy định của Nghị định 132/2020/NĐ-CP (cũng như sửa đổi bổ sung tại Nghị định 20/2025/NĐ-CP mới nhất).Các quy định này đòi hỏi doanh nghiệp phải kê khai rõ ràng giá trị giao dịch, tuân thủ nguyên tắc giá thị trường (nguyên tắc giá giao dịch độc lập), nhằm tránh hiện tượng chuyển giá, trốn thuế...Đồng thời các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào liên doanh đều phải được lập hợp đồng, thuyết minh đầy đủ trong báo cáo giao dịch liên kết cả về phương pháp tính, phân bổ lợi nhuận và nghĩa vụ thuế phát sinh.

3.3. Trình Tự & Hồ Sơ Chuyển Nhượng Đối Với Quyền Sử Dụng Đất Dự Án
Trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án Tam Đảo được xây dựng theo 5 bước cơ bản:

1. Thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng/góp vốn, thể hiện rõ giá trị chuyển nhượng, các bên tham gia, diện tích, tài sản đi kèm;
   
   
2. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
   
   
3. Kê khai và thực hiện các nghĩa vụ tài chính(thuế, phí, lệ phí trước bạ);
   
   
4. Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai;
   
   
5. Nhận giấy chứng nhận mới/hoặc ghi nhận phần vốn góp trong công ty liên doanh.
   

Trong hầu hết trường hợp, với các dự án được chuyển nhượng cho chính liên doanh do mình kiểm soát, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện, hồ sơ như chuyển nhượng cho đối tác ngoài.


4. Quy Định Kế Toán & Chuẩn Mực Ghi Nhận Doanh Thu chuyển nhượng BĐS Đầu Tư Theo VAS
4.1. Phân Loại và Sổ Sách Tài Khoản Liên Quan Đến Bất Động Sản Đầu Tư
Theo Chuẩn mực VAS 05 và Thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính, bất động sản đầu tư (BĐSĐT) là tài sản được nắm giữ để cho thuê hoặc chờ tăng giá (không dùng cho sản xuất, quản lý doanh nghiệp hay để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường). BĐSĐT, bao gồm quyền sử dụng đất, nhà xưởng, hạ tầng... được hạch toán vào Tài khoản 217 "Bất động sản đầu tư".

Nguyên giá được xác định là tổng các khoản chi phí để có được toàn bộ tài sản này, bao gồm cả các khoản chi phí giải phóng mặt bằng, lệ phí trước bạ, chi phí xây dựng hạ tầng, lãi vay vốn hóa...Khi chuyển nhượng/chuyển giao bất động sản đầu tư, doanh nghiệp thực hiện các bút toán như sau:

• Ghi giảm giá trị bất động sản đầu tư: Nợ TK 632 (Giá vốn hàng bán), Có TK 217 (giá trị tài sản chuyển nhượng)
  
  
• Ghi nhận doanh thu chuyển nhượng: Nợ TK 111/112/131..., Có TK 5117 (doanh thu từ bán bất động sản đầu tư)
  
  
• Ghi nhận chi phí liên quan (chi phí chuyển nhượng, chi phí tài chính nếu có): Nợ TK 635, Có TK 111/112...
  
  
• Ghi nhận lãi/lỗ từ chuyển nhượng: Thông qua đối trừ giữa doanh thu và giá vốn, chi phí phát sinh.
  

Nếu chuyển nhượng thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phải ghi tăng đầu tư tài chính dài hạn (Nợ TK 221/222/228), đồng thời ghi giảm tài sản liên quan đến bất động sản đầu tư.

4.2. Điều Kiện & Thời Điểm Ghi Nhận Doanh Thu Chuyển Nhượng
Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, doanh thu chuyển nhượng bất động sản chỉ được ghi nhận khi đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

• Có hợp đồng chuyển nhượng hoặc góp vốn hợp lệ và được hai bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ;
  
  
• Bất động sản đã được bàn giao (hoặc chuyển giao quyền sử dụng);
  
  
• Giá trị và chi phí kèm theo đã xác định được một cách tin cậy;
  
  
• Không còn quyền kiểm soát, quyền sở hữu tài sản đối với phần đã chuyển nhượng.
  

Như vậy, nếu VLC đã hoàn tất chuyển giao quyền sử dụng đất cho phía Vinabeef, sẽ ghi nhận doanh thu ở kỳ chuyển nhượng, đồng thời ghi giảm giá trị bất động sản đầu tư tương ứng với phần được chuyển giao.


5. Diễn Giải Thực Tế BCTC VLC Q3/2025: Đã Chuyển Nhượng Cho Vinabeef Hay Chỉ Là Góp Vốn?
Phân tích các dữ kiện nổi bật từ BCTC riêng Q3/2025 của VLC và các công bố thông tin, BCTC hợp nhất, nghị quyết HĐQT… dưới đây:

• Tại thời điểm 30/9/2025, giá trị bất động sản đầu tư (TK 217) dự án Tam Đảo ghi nhận ở mức gần 1.018 tỷ đồng, chưa ghi nhận doanh thu bán hoặc chuyển nhượng (TK 5117) tương ứng quy mô trên, đồng thời khoản mục đầu tư tài chính dài hạn vào Vinabeef (JVL) đã tăng lên tới 1.479 tỷ đồng.
  
  
• Trên sổ sách, khoản tạm ứng nhận từ Vinabeef (JVL) vượt giá trị bất động sản đầu tư, phản ánh thực chất đã có sự dịch chuyển dòng tiền, nhưng chưa hạch toán doanh thu chuyển nhượng mà ghi nhận tạm ứng, đợi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng pháp lý (holding account).
  
  
• Trong thuyết minh các giao dịch liên quan, BCTC hợp nhất nêu rõ khoản đầu tư tài chính dài hạn vào JVL chủ yếu hình thành từ việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tiền mặt, phần còn lại là tạm ứng của đối tác chưa đủ điều kiện kết chuyển doanh thu theo VAS 05 và Thông tư 200.
  

Các thông tin cho thấy đến quý III/2025, VLC về mặt pháp lý chưa hoàn tất chuyển nhượng (bán) quyền sử dụng đất cho Vinabeef mà mới tiến hành thủ tục góp vốn hoặc chuyển giao dần từng phần theo tiến độ dự án, phần lớn giá trị vẫn ghi nhận ở dạng tài sản đầu tư (BĐSĐT), giá trị góp vốn (đầu tư tài chính dài hạn) và nhận tạm ứng thay vì doanh thu bán tài sản. Điều này đúng với quy tắc thận trọng của chuẩn mực kế toán VAS, chỉ ghi nhận doanh thu khi đã đủ điều kiện pháp lý và rủi ro chuyển giao thực sự chấm dứt cho bên nhận chuyển nhượng.


6. Cơ Chế Ghi Nhận Khoản Thu Từ Chuyển Nhượng trong BCTC VLC
Trong trường hợp VLC ký hợp đồng chuyển nhượng đất với Vinabeef và hoàn thành các thủ tục pháp lý, kế toán sẽ thực hiện các bút toán như sau:

• Ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản đầu tư:
  
  • Nợ các TK 111, 112 (tiền mặt, tiền gửi ngân hàng – với phần đã thu tiền) hoặc 131 (phải thu khách hàng)
    
    
  • Có TK 5117 (doanh thu bán bất động sản đầu tư)
    
• Kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư:
  
  • Nợ TK 632 (giá vốn hàng bán)
    
    
  • Có TK 217 (BĐSĐT – giá trị còn lại chuyển nhượng)
    
• Ghi nhận các chi phí liên quan:
  
  • Nợ TK 635 (chi phí tài chính); Nợ TK 642 (chi phí quản lý doanh nghiệp)
    
• Ghi nhận lợi nhuận/lỗ:
  
  • Trừ đi giá vốn, chi phí để tính lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng
    
• Nếu là góp vốn bằng tài sản (quyền sử dụng đất):
  
  • Nợ TK 228 (đầu tư tài chính dài hạn – giá trị góp vốn vào công ty liên doanh), có TK 217 (bất động sản đầu tư), ghi nhận tăng khoản đầu tư tài chính dài hạn.
    

Nếu vẫn còn trong giai đoạn nhận tạm ứng, chưa hoàn tất chuyển nhượng:Khoản tạm ứng sẽ được ghi nhận vào mục "phải trả, phải thu khác, hoặc tạm ứng nhận trước của khách hàng", đến khi hoàn thành các điều kiện chuyển giao mới kết chuyển sang doanh thu chuyển nhượng.


7. Định Giá Dự Án Tam Đảo: Cơ Sở, Chuẩn Mực & So Sánh Quốc Tế
7.1. Cơ Sở Định Giá Bất Động Sản Đầu Tư Theo Chuẩn Mực Kế Toán Việt Nam
Theo VAS 05 và Thông tư 200/2014/TT-BTC, giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư xác định theo giá gốc – tổng chi phí để có được tài sản, bao gồm các chi phí mua, xây dựng, lắp đặt, giải phóng mặt bằng, lệ phí pháp lý, lãi vay vốn hóa, v.v.

Các đợt định giá lại (nếu có) phải có sự đồng ý của các bên liên kết (VLC – Vinabeef), cũng như thuyết minh rõ trong báo cáo tài chính. Nếu chuyển nhượng/góp vốn bằng giá trị cao hơn giá sổ sách, phần chênh lệch phải được ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khác hoặc kiểm tra lại theo giá thị trường (tuân thủ nguyên tắc giá giao dịch độc lập nếu là giao dịch liên kết).

7.2. Đánh Giá Kiểm Toán Viên Về Giao Dịch Tam Đảo
Việc ghi nhận giá trị chuyển nhượng/góp vốn, khoản thu – chi liên quan đều phải có sự kiểm tra, xác nhận của kiểm toán độc lập. Theo hồ sơ, VLC đã ký hợp đồng kiểm toán báo cáo tài chính năm 2025, toàn bộ các khoản mục, nghiệp vụ liên kết thuộc giao dịch chuyển nhượng/góp vốn sẽ được đưa vào diện kiểm toán trọng yếu, đặc biệt về định giá giao dịch liên kết lớn, trích lập dự phòng và kiểm soát chuyển giá.

Với số liệu tiền tạm ứng lớn hơn giá trị bất động sản đầu tư, kiểm toán viên sẽ chú trọng đến cơ sở pháp lý của khoản thu, thời điểm ghi nhận, khả năng hoàn thành chuyển nhượng và khía cạnh tuân thủ chuẩn mực kế toán, thuế.


8. Tác Động Đến Chỉ Số & Tình Hình Tài Chính VLC Sau Giao Dịch Tam Đảo
8.1. Tác Động Đến Báo Cáo Kết Quả Kinh Doanh và Doanh Thu
Nếu VLC hoàn thiện chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản thuộc dự án Tam Đảo cho Vinabeef trong năm tài chính 2025/2026, khoản thu nhập này sẽ được ghi nhận là doanh thu đột biến từ chuyển nhượng BĐS đầu tư (TK 5117). Điều đó sẽ khiến chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận gộp, lợi nhuận trước thuế của VLC tăng mạnh trong kỳ có giao dịch.

Tuy nhiên, yếu tố cần lưu ý là khả năng chấp nhận của kiểm toán liên quan đến giá chuyển nhượng – nếu vượt mức giá sổ sách, cần có cơ sở minh chứng giá thị trường, tránh nguy cơ chuyển giá khi giao dịch giữa các bên liên kết.

8.2. Tác Động Đến Bảng Cân Đối Kế Toán và Các Chỉ Số Tài Chính

• Tài sản:Giảm giá trị bất động sản đầu tư (TK 217), nếu góp vốn thì tăng đầu tư dài hạn vào Vinabeef, nếu chuyển nhượng và thu hồi tiền thì tăng chỉ số tiền mặt, tiền gửi, các khoản đầu tư lưu động/khoản phải thu.
  
  
• Nguồn vốn:Giảm tạm ứng, giảm các khoản phải trả ngắn và dài hạn (với phần đối trừ), có thể tăng lợi nhuận giữ lại nếu giao dịch có lợi nhuận lớn.
  
  
• Chỉ số thanh khoản:Có thể cải thiện mạnh nếu nhận về tiền mặt từ giao dịch chuyển nhượng, hoặc lại bị bóp méo nếu toàn bộ giá trị ghi nhận dưới hình thức đầu tư tài chính dài hạn vào liên doanh Vinabeef.
  
  
• Đòn bẩy tài chính/Debt-to-Equity:Nếu thu hồi tiền, giảm nợ phải trả, cải thiện hệ số tự tài trợ vốn và hệ số nợ/vốn chủ sở hữu.
  

8.3. Đánh Giá Dòng Tiền và Kết Quả Lợi Nhuận
Thanh toán từ Vinabeef (phần vượt giá trị sổ sách bất động sản đầu tư) sẽ tạo dòng tiền vào (cash inflow) lớn cho VLC, tăng khả năng thanh toán, chủ động các dự án mới hoặc chia cổ tức cho cổ đông. Chỉ số lợi nhuận trên vốn (ROE), lợi nhuận ròng sẽ tăng mạnh nếu thu về khoản lợi nhuận bất thường từ chuyển nhượng.

Tuy nhiên, rủi ro phát sinh là nếu chỉ thực hiện ghi nhận dưới hình thức góp vốn vào liên doanh, giá trị thực tế thu hồi ở hiện tại thấp, đồng nghĩa lợi ích cổ đông VLC bị trì hoãn đến khi Vinabeef có lợi nhuận chia cổ tức hoặc thực hiện thoái vốn liên doanh.

8.4. Tác Động Đến Giá Cổ Phiếu VLC trên Thị Trường
Theo các phân tích trên thị trường chứng khoán, các giao dịch chuyển nhượng lớn loại này sẽ góp phần làm tăng kỳ vọng đầu tư cho cổ đông, đặc biệt nếu báo cáo lợi nhuận được xác nhận bởi kiểm toán, có dòng tiền thực về doanh nghiệp mẹ. Giá cổ phiếu VLC từng có biến động lớn sau các thương vụ sát nhập và tái cấu trúc liên doanh, tạo dư địa biến động khá lớn về định giá thị trường.


9. So Sánh với Các Giao Dịch Liên Kết/Vốn Góp Bất Động Sản Tương Tự của VLC
Không chỉ riêng dự án Tam Đảo, các năm gần đây VLC còn thực hiện loạt giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án liên doanh khác như:

• Dự án nhà máy sữa Hưng Yên:Chuyển nhượng/góp vốn cho Vinamilk hoặc tự gia công sản xuất sữa tùy chọn theo phương án của cổ đông.
  
  
• Liên kết với Mộc Châu Milk:Góp vốn chuyển nhượng đất và tài sản trên đất cho công ty con, hình thành các tổ hợp đầu tư mới, nhận lại cổ phần trị giá tương ứng.
  

Các giao dịch này đều thực hiện theo quy trình pháp lý và kế toán: hoàn tất nghĩa vụ với đất đai, định giá lại tài sản đảm bảo nguyên tắc giá giao dịch độc lập, ghi nhận doanh thu/lợi nhuận vượt trội nếu giá chuyển nhượng xác lập cao hơn giá sổ sách, đồng thời đảm bảo công khai các khoản góp vốn vào báo cáo giao dịch liên kết.


10. Một Số Lưu Ý Thực Tiễn - Giám Sát Công Bố Thông Tin & Rủi Ro
10.1. Công Bố Thông Tin & Đảm Bảo Minh Bạch
Toàn bộ giao dịch liên doanh, hợp tác chuyển nhượng lớn giữa VLC - Vinabeef đều phải công bố thông tin cho cổ đông, nhận ý kiến kiểm tra thường xuyên của cơ quan kiểm toán nhà nước, sở giao dịch chứng khoán và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Giao dịch giữa các công ty liên kết phải kê khai minh bạch, phục tùng chuẩn mực, nghị định về chuyển giá và quản lý thuế giao dịch liên kết.

10.2. Rủi Ro Chuyển Giá và Xử Lý Sai Sót Kế Toán
Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên liên kết dễ phát sinh nghi ngờ về giá chuyển nhượng thấp/hay cao bất thường nhằm chuyển giá, trốn thuế. Lỗi kê khai sai doanh thu, ghi nhận sai kỳ, không tuân thủ điều kiện ghi nhận doanh thu... dễ xảy ra, ảnh hưởng cả đến kết quả kinh doanh và nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp.

10.3. Kiểm Soát & Rà Soát Định Giá, Lợi Nhuận
Kiểm toán viên độc lập sẽ rà soát nghiêm trọng tất cả hồ sơ, định giá tài sản, hợp đồng chuyển nhượng, đối chiếu giữa giá trị sổ sách và giá trị thực tế, yêu cầu thuyết minh bổ sung nếu nghi vấn có dấu hiệu chuyển giá, trốn thuế hoặc sai sót lớn ảnh hưởng đến độ tin cậy báo cáo tài chính.


Kết Luận - Sơ Đồ Hoạch Toán Và Kiến Nghị Quản Trị
Kết luận then chốt phân tích:

1. Hiện tại, trên BCTC riêng Q3/2025, VLC ghi nhận tài sản bất động sản đầu tư dự án Tam Đảo ở mức 1.018 tỷ đồng, nhận tạm ứng từ Vinabeef trên 1.081 tỷ đồng, nhưng chưa ghi nhận doanh thu chuyển nhượng đất trong báo cáo kết quả kinh doanh.
   
   
2. VLC thực chất chưa hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho Vinabeef ở tính pháp lý mà mới ở dạng góp vốn từng phần và tạm ứng chờ đủ điều kiện ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS 05.
   
   
3. Khi đủ căn cứ pháp lý và nghiệp vụ hoàn thành, VLC sẽ ghi nhận doanh thu bán bất động sản đầu tư trên TK 5117, đồng thời giá trị đất liên quan được giảm trừ trên TK 217.
   
   
4. Toàn bộ nghiệp vụ phải công khai thuyết minh giao dịch liên kết, tuân thủ nghiêm điều kiện đấu giá, định giá chuyển nhượng dựa chuẩn mực giá giao dịch độc lập.
   
   
5. Đây là giao dịch có thể tác động mạnh chỉ số tài chính, dòng tiền, ROE, giá cổ phiếu cũng như rủi ro chuyển giá, nghĩa vụ thuế nếu thực hiện chưa tuân thủ đúng chuẩn mực kế toán và pháp luật hiện hành.
   

Sơ đồ minh họa đơn giản bút toán (chuyển nhượng hoàn tất):

1. Ghi nhận doanh thu:
   
   • Nợ TK 111/112/131…: số tiền thu được
     
     
   • Có TK 5117: doanh thu bán BĐSĐT (quyền sử dụng đất)
     
2. Giảm giá trị tài sản:
   
   • Nợ TK 632: giá vốn BĐSĐT chuyển nhượng
     
     
   • Có TK 217: giá trị tài sản chuyển nhượng
     
3. Ghi nhận chi phí liên quan:
   
   • Nợ TK 635/642…
     
     
   • Có TK 111/112…
     
4. Trường hợp góp vốn bằng đất:
   
   • Nợ TK 228 (đầu tư tài chính dài hạn)
     
     
   • Có TK 217 (giá trị góp vốn BĐSĐT vào Vinabeef/JVL)
     

Kiến nghị quản trị:

• VLC cần thường xuyên cập nhật, thuyết minh chi tiết tiến độ pháp lý, bản chất và giá trị giao dịch Tam Đảo trên BCTC, đồng thời công bố kịp thời cho cổ đông, nhà đầu tư về thời điểm dự kiến ghi nhận doanh thu bất thường có thể làm thay đổi mạnh kết quả kinh doanh.
  
  
• Tăng cường kiểm soát độc lập định giá bất động sản đầu tư để tránh hiện tượng chuyển giá trong giao dịch liên kết, bảo đảm lợi ích cổ đông và nghĩa vụ thuế với nhà nước.
  
  
• Chủ động phối hợp với kiểm toán viên, cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo toàn bộ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Tam Đảo hoàn tất hợp lệ, minh bạch về pháp lý, tài chính.
  

Tóm lại, giao dịch chuyển nhượng hoặc góp vốn dự án Tam Đảo giữa VLC và Vinabeef là nghiệp vụ lớn, phức tạp, có tác động cực mạnh lên báo cáo tài chính và lợi ích cổ đông. Việc ghi nhận giao dịch cần được thực hiện tuân thủ đúng chuẩn mực kế toán VAS 05, Thông tư 200, Luật Đất đai 2024, các quy định về quản lý giao dịch liên kết và các hướng dẫn kiểm toán hiện hành.

Về 10 thì chắc cú quá