VNI - góc nhìn từ thị trường BĐS phân khúc nhà ở/ khách sạn/ văn phòng

Ở một dự án nọ, Chính Quyền hạn chế đầu cơ bằng cách:

Ghi rõ trong hợp đồng:
+ Giấy CN quyền sở hữu chỉ được cấp sau khi NĐT đã hoàn thành phần xây thô đúng theo quy cách của chủ đầu tư đã ghi trong phụ lục hợp đồng (thì bắt đầu tiến hành làm thủ tục sở hữu).
Vậy NĐT ko xây thì sao? Thì ko cấp giấy CN quyền sở hữu, và:
+ Tính từ thời điểm hoàn thành hạ tầng, phân lô rõ ràng, gửi giấy mời NĐT đến nhận. Từ thời điểm này, họ cho thời gian 2 năm để anh hoàn tất xây thô. Nếu anh không xây, coi như vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư dự án sẽ thu hồi lại hợp đồng + phạt 8% giá trị HĐ.
+ Nếu anh đã đóng tất cả các lần tiền, chỉ còn đợt cuối cùng - nhưng không chịu đóng & nhận nền ==> Thì anh đã vi phạm hợp đồng ==> Phạt 8% giá trị hợp đồng và thu hồi sản phẩm về chủ đầu tư.

Với điều kiện ngặt nghèo này, sau khi giá đc F0/ F1/ F2... đẩy lên cao, ôm cục LN chạy mất dạng, nếu Fxyz cũng vẫn là NĐT, thì Fxyz ăn cho đủ khi ko thể ra hàng. Mức thua lỗ là lỗ kép.

Ở đó mà mơ!

Bác Vinasdaq có vẻ hơi quá tự tin rồi, bác có thể là đã có nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư chứng khoán nên việc đánh giá thị trường chứng khoán khá tốt nhưng về thị trường BĐS thì nó ko hoạt động giống thị trường chứng khoán, bác nên nghiên cứu kỹ lưỡng thêm trước khi có các phát ngôn mang tính chê bai góc nhìn của người khác.

Em cũng mới tham gia thị trường BĐS tuy cũng tìm hiểu được mấy năm nhưng cũng phải ngỡ ngàng nhiều lần về cách hoạt động của nó, và điểm đi điểm lại những gì em được biết thì thực sự giá của BĐS phụ thuộc vào tầng lớp nhà giàu, lượng BĐS mua đi bán lại dùng tiền vay ngân hàng ko nhiều đâu, hầu hết thuộc phân cấp thấp hoặc đến mức trung thôi. Trước đây hơn chục năm em thấy có người mua những lô biệt thự hơn chục tỷ đã nghĩ "Kinh khủng, sao người ta giàu có đến mức mua một cái nhà giá cao vậy nhỉ" thế nhưng đến nay, những phân khu toàn nhà giá 50-100 tỷ mà đã có chủ hầu hết thì ko phải là quá hiếm... Liệu những chủ nhân căn nhà như vậy họ có phải bán rẻ để trả lãi ngân hàng ko, em nghĩ là ko đâu. Covid thực sự ảnh hưởng đến kinh tế nhưng tệ hơn nữa là nó càng làm phân hóa giàu nghèo, ko phải chỉ ở Mỹ mà cả ở VN và toàn thế giới. Nếu kinh tế suy thoái sâu rộng, BĐS cũng có thể giảm hoặc đóng băng nhưng em ko nghĩ nó sẽ chết nổi đâu. Doanh nghiệp BĐS có thể gặp khó khăn nhưng chắc chắn sẽ được giải cứu vì nhìn qua nhìn lại, BĐS là nguồn lực quan trọng để kinh tế phát triển, cũng giống như hàng không vậy, ko thể để nó chết được đâu

Mình ko có từ nào nói rằng BĐS sẽ chết, mà vẫn thừa nhận về lâu dài, TT BĐS vẫn tăng lên.
Những lần "khựng lại" của BĐS thì có khu vực giá giảm (so với đỉnh của nó đã lập đc gần nhất), có khu vực chạm giá ban đầu bán ra từ chủ đầu tư, thậm chí có cắt lỗ.

Vấn đề ở chỗ: Trong một đám đông đầu cơ BĐS như vậy bao gồm F0 (mua giá gốc), F1/ F2...Fxyz, thì F0/ F1/ F2... chia nhau LN có được khi TT tăng giá. Khi TT trầm lắng, thậm chí có những khu vực đóng băng, thì Fxyz kia là NĐT cuối cùng trong cái chuỗi ấy... chính là người ôm cục nợ.

Mình thừa nhận các căn vila 100 tỷ như bạn nói (khi cả một khu dân cư đc hình thành) tạo giá trị gia tăng cho khu đô thị đó.

Nhưng vẫn có những thành phố ma: Nhơn Trạch (2007), TP Mới Bình Dương (sóng hồi 2010-2011), thì ở đó, Fxyz thua lỗ cay đắng. Có NĐT có cơ hội chốt lời, nhưng dự báo sai, để chờ giá cao hơn, cuối cùng tán gia bại sản. Mỹ Phước/ Nhơn Trạch/ TP Mới Bình Dương là nơi ... cướp hết tiền bạc, nhà cửa của nhiều NĐT lắm đó...

Đi một vòng lần này, mình đã nhìn thấy những khu đô thị bao quanh bởi các căn shophouse - bắt đầu rêu mốc, cỏ mọc um tùm, hỏi ra giá một căn rẻ đến bất ngờ. Nhưng cái khó của một khu đô thị là khi anh đã để cho cỏ mọc um tùm, tường xây thô bị rêu mốc .... thay sơn, thì đó là một hình ảnh tiêu cực tác động rất mạnh vào khách tham quan. Những khu như vậy, hiện hữu thì nó đã là khu đô thị MA, nhưng tương lai của nó, rất khó để lôi kéo người dân đến ở...

Và đó sẽ là những khu đô thị ma của sóng 2016-2020... sẽ đc gọi tên.

Sau khi hỏi ra mới biết, giá đất nền chủ đầu tư bán đợt đầu tại đây rất rẻ, chỉ quanh tầm 7 - 8 triệu/m2, cho nên những căn shophouse đã bán thì chủ đầu tư cũng đã "chốt lời" ngon lành.

Số lời lãi còn lại, F0/F1/F2....Fxyz .... tha hồ chia nhau!

Điều nguy hiểm nhất đối với Fxyz chính là một TT gần như "không có giao dịch". Lúc ấy, cắt lỗ cũng khó.

À đúng, nếu bác nói về Fxyz lướt sóng BĐS thì cứ khi BĐS giao dịch khó khăn hay còn gọi là "đóng băng" thì khả năng toi là cao ở thời điểm này vì nhu cầu thực đang bị suy giảm nghiêm trọng. Các khu đô thị ma như bác nói thì một phần là ở đội lướt sóng, một phần cũng ở chủ đầu tư (bán xong bỏ đấy ko thèm đếm xỉa đến nữa). Nhưng với thị trường ngày càng chuyên nghiệp hiện giờ, các CĐT lớn như Vin, Sun,... sẽ ko chơi kiểu "ăn xổi" ấy đâu, NĐT cũng khôn ra nhiều rồi, họ sẵn sàng bỏ chi phí cao hơn để mua của các CĐT có uy tín và tiềm lực; tất nhiên vẫn còn một số ít người dân tham rẻ bị lừa như mua đất của Alibaba ấy, bao giờ chả có người này người kia mà bác

Nói sang chứng khoán cũng thế thôi, cuộc chơi đã định hình dần, ko phải "bán là thua, mua là thắng" như cái thời trước nữa. NĐT đã khôn ngoan và cẩn trọng hơn nhiều, tuy nhiên vẫn có những người bị lòng tham làm mờ mắt và chấp nhận biến thành "con lừa nạn nhân"

Bds ra giá là nhà giàu, chấp nhận giá là dân lao động. Nếu ko có cầu thì cung phải giảm giá. Ko giảm giá hiện tại thì phải giảm ở tương lai. Giá ở đây là trị của đồng tiền chứ ko phải thị giá (01 đồng ở hiện tại luôn lớn hơn ở tuonge lai).
Các bác nên nhớ: tiền chỉ là công cụ trao đổi giá trị sức lao động, mà giá trị sức lao động tăng theo phát triển kinh tế, do đó tiền càng ngày càng nhiều (cung tiền). Khi xảy ra khủng hoảng thừa hàng hoá (định nghĩa giá trị hàng hoá) làm giảm sản xuất, giảm lao động thì tiền trao đổi sẽ thừa, gây ra tăng lạm phát và nó sẽ dẫn giá cả của mọi hàng hoá tăng giá. Tuy nhuên sức lao động của con ngươid ko mất, do đó kích thích con người sản xuất, lao động trở lại (cầm đc nhiều tiền hơn).
Quy luật phân phối điều tiết giá trị của xã hội để nó vận động phát triển.

Mục đích của bài viết này, cảnh báo cho Fxyz biết rằng: Đây là thời điểm rất nhạy cảm - trước lúc TT BĐS đi vào khó khăn (xen giữa một trend tăng). Tùy theo sức chịu đựng của họ mà "liệu cơm gắp mắm"!

Chỉ cần TT nó "khựng lại" thôi nhé, Fxyz sẽ rất dễ tán gia bại sản.

Hãy nhớ:
+ BĐS chính là cách mà làm giàu cho một số đông, giàu cực giàu, rất nhanh chóng.
+ Nhưng cũng chính BĐS là mồ chôn xác ko ít NĐT đó.

Nó cũng hàm chứa quy luật:
+ Không có cái gì tăng mãi (đến một lúc, nó chỉ cần ko giảm, nhưng nghỉ tăng vài năm đã đủ chết Fxyz rồi).
+ Không có cái gì giảm mãi (có khi bán xong, thì TT nó lại hình thành sóng tăng mới - như cái câu chuyện lô đất của anh chủ đất trước cửa nhà ba má tôi ở - đã kể ở những trang trước).

Nhưng rõ ràng, lúc này, tất cả tín hiệu TT ko còn là lúc xuống tiền cho đầu cơ, mà là cơ hội cho những người thực sự cần. Người cần mua nhà ở (không đầu tư) hãy kiên nhẫn, chắc chắn bạn sẽ có giá tốt!

Đến đây, pic này cần đóng lại.
Nhờ @MOD @DHA đóng giúp em pic này.
Trân trọng cảm ơn @MOD !