VNI - góc nhìn từ thị trường BĐS phân khúc nhà ở/ khách sạn/ văn phòng

Thì cũng chính bác vẹo em sang TA đấy thôi, chứ em có đưa TA vào cái pic này đâu.
Nhưng lần nữa em nói cho bác rõ, cái TTCK của bác, hiện nay có rất nhiều cổ (mà trong đó ko chừng bác đang kiếm đc LN) thì các cổ ấy chẳng theo FA tẹo nào.

Để đủ biết dùng cái gì từng lúc phù hợp.

Nhân dịp nói về thị trường BDS, Khách sạn mình có nhận xét thế này:
- Trước 2015 có tới 99% thị trường BĐS KS nhà nghỉ do dân tự đầu tư kinh doanh nhỏ lẻ
- Nhu cầu du lịch giá rẻ lúc đó tăng cao nên mảng này tốt
- Các nhà đầu tư có tiền bơm vào mảng này nhiều
Sau 2015:
- KS 4-5 sao + resot ra đời cạnh tranh khốc liệt nên giá giảm
- Nhà nghỉ chết dần do chất lượng thấp, công suất thấp
- Nhu cầu hưởng thụ của người dân cao lên, thay vì chỉ tắm biển, ăn hải sản, checkin
Dẫn đến:
- Nha Trang, Đà Nẵng nhà nghỉ, KS mini bán tháo hàng loạt
- Các ông lớn Sun, Vin, FLC, Côo.. ra mắt dòng BDS mới: khách sạn mini 4-6 tầng bán lại cho dân đầu tư. Điển hình là vụ Coco bán cho Việt Đức cả chục căn khách sạn mini
- Phân khúc BDS nhà nghỉ đang chết dần

cá nhân mình lại nghĩ. đợt này CK việt nam tăng do có dòng tiền vào mạnh. dòng tiền này đến từ sự hấp dẫn khi giá về vùng hấp dẫn. và đặc biệt có nguyên nhân là dòng tiền ở các kênh đầu tư khác bị chặn lại. nhất là tiền đầu tư vào sản xuất KD ko còn hấp dẫn nên nó chảy vào chứng khoán. còn việc nhà nước bơm tiền mình cho là chưa ảnh hưởng. vì thực chất các gói hỗ trợ đã được giải ngân đâu.
- rất có thể sắp tới sẽ lại có 1 nghịch lý là khi sản xuất kinh doanh hồi phục. kt hồi phục trở lại thì ck lại giảm xấp mặt.

Cocobay = một điển hình bày đàn đám đông...
Em còn nghe một câu chuyện đau lòng hơn kia:

2 chị em gái, bán hết nhà cửa gia sản để theo dự án Alibaba. Nghe đâu mỗi chị em đầu tư vào đó cũng cả gần 50 tỷ.
Khi đổ bể, mất sạch.

2 chị em cùng bảo nhau "chạy trốn cuộc đời".
Và người ta phát hiện ra 2 chị em cùng "chạy trốn cuộc đời" thì họ đưa cả 2 vào viện Thống Nhất (TPHCM), nhưng chỉ cứu đc em mà ko cứu đc chị.

Sự việc đó vô cùng đau xót cho việc đầu cơ BĐS. Câu chuyện đó nổi tiếng giới đầu tư BĐS mới đầu năm nay 2020.

Đồng quan điểm với bác.

Điểm sáng là năm nay CP giữ nhịp vĩ mô khá tốt, bằng chứng là LS banks vẫn được neo ở vùng hợp lý.
Banks cũng đã nhận ra họ ko thể một mình một chợ, LS banks mà tăng phi mã thì trước sau gì banks cũng chết ==> Họ tự cầm đá mà chọi chân họ mà thôi.

Vấn đề by giờ là làm sao để cả nền KT hấp thụ đc tiền, để đẩy vào SXKD - đó mới là gốc rễ.
Cái gì mà chỉ là "đầu cơ" thì trước sau gì cũng tèo.

Ở một góc nhìn khác: Khi NN nắn dòng tín dụng, thì từ 2 năm trước, một số anh lớn đã phải "lách luật" vay với LS tiệm cận mức 20% bằng cái vỏ "trái phiếu DN".
Giờ lòi ra Cô Vy, thì các anh này thoi thóp chỉ là thời gian.
Và cổ chứng gì của các anh ấy cũng "chẳng theo FA tẹo nào" - như em đã dẫn ở trên. Nhưng hãy coi chừng trước LN.
Và ở phân khúc "chủ đầu tư" lại rao bán dự án.. mua bán, M&A ì xèo thời gian tới.
Chỉ béo anh nào "làm được thị trường", có hậu thuẫn mạnh (ở tầm Quốc tế), sẽ thu gom dự án giá rẻ..
Các bác chờ và xem những vụ như vậy, chắc chắn xảy ra.

Di cư hay đi vét tiền của dân tỉnh lẻ - sau khi đã vét hết tiền củ dân SG - HN ???
Mình thì tích lũy điền thổ đủ rồi, chỉ chờ úp bô các ông lớn..he.he..
Cuộc 'đại di cư' của doanh nghiệp địa ốc

TP HCMHàng loạt ông lớn bất động sản đang ồ ạt nhập cuộc đua viễn chinh về các tỉnh để phát triển những dự án siêu khủng.


Khảo sát của VnExpress, đến tháng 6, hầu hết đại gia bất động sản tại Sài Gòn đều "bỏ túi" quỹ đất hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha ở vùng vệ tinh. Trong khi đó, rổ hàng của họ tại thị trường chủ lực là TP HCM hoàn toàn lép vế, chỉ giới hạn dưới vài chục ha. Các ông lớn có xu hướng tập trung phát triển dự án cực lớn ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí xa hơn ở các tỉnh miền Trung hay thành phố phía Bắc.

Từng có thị phần bán nhà ở rất lớn tại TP HCM trong một thập niên qua, nhưng kể từ năm 2018, Novaland đã khởi động chiến lược vươn xa về các tỉnh. Đến tháng 6, doanh nghiệp đã đầu tư ít nhất 4 dự án hàng nghìn ha trở lên ở Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Rổ hàng chủ lực của doanh nghiệp trong 2-3 năm qua có thể kể đến Aqua City được quy hoạch với quy mô lên đến 1.800 ha, trong đó giai đoạn đầu triển khai trước 300 ha; NovaWorld Phan Thiết với quy mô gần 1.000 ha và NovaHills Mũi Né Resort & Villas quy mô 600 biệt thự hay NovaWorld Hồ Tràm khoảng 1.000 ha.

Một ông lớn bất động sản dẫn dắt thị trường nhà ở vừa túi tiền trong 2 thập niên qua là Nam Long cũng không ngại mở khóa mô hình đại đô thị tại tỉnh lẻ. Năm 2020, tập đoàn này tập trung phát triển giai đoạn một của khu đô thị Waterpoint, Long An, dự án có quy mô lên 355 ha.

Dù đang nắm tổng quỹ đất 681 ha khắp các tỉnh thành, Nam Long vẫn dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để săn thêm đất. Mục tiêu thu mua của công ty này là quỹ đất phải có quy mô lớn và thuộc các tỉnh, thành phố vệ tinh hoặc tọa lạc tại cửa ngõ của các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, thậm chí vươn ra cả phía Bắc. Hiện quỹ đất vệ tinh dự trữ của họ đã được chuẩn bị ở Long An, Đồng Nai, Hải Phòng.



Phối cảnh một dự án quy mô trên nghìn ha tại Đồng Nai của doanh nghiệp bất động sản Sài Gòn.

Một đại gia khác có đại bản doanh trú đóng tại Sài Gòn là Tập đoàn Hưng Thịnh, vài năm gần đây cũng dạt về Đồng Nai, Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu để mở rộng thị phần khi các quỹ đất dự án ở TP HCM phải mất nhiều thời gian chuẩn bị pháp lý. Trong giai đoạn 2018-2020, trung bình mỗi năm Hưng Thịnh đều tung ra ít nhất một vài dự án ở vùng vệ tinh và mở bán rầm rộ.

Trung tuần tháng 6, Công ty Phát Đạt có trụ sở tại quận 7, TP HCM, cũng vừa công bố một dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp ở Thuận An, Bình Dương, bán sỉ toàn bộ cho đối tác phát triển và phân phối. Giai đoạn 2019-2020, quỹ đất của Phát Đạt tăng 438,79 ha theo xu hướng "thoát ly" khỏi Sài Gòn nhưng đều tọa lạc tại cửa ngõ của các tỉnh thành: Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương và Phú Quốc.

Nhiều tên tuổi khác trên thị trường bất động sản TP HCM như: Danh Khôi, Vạn Xuân... đều đang có ít nhất đôi ba dự án ở các tỉnh giáp ranh, lân cận Sài Gòn thậm chí xa hơn để chuẩn bị cho chiến lược đa dạng hóa nguồn cung.

Theo báo cáo mới nhất của Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á, kể từ năm 2018 đến tháng 6, trung bình một doanh nghiệp tại TP HCM đang nắm ít nhất 2-3 dự án ở tỉnh thành vệ tinh. Các công ty được xếp vào nhóm cánh chim đầu đàn của TP HCM đều đang "nắn" dòng tiền đầu tư ra các tỉnh lân cận. Điều này cũng dẫn đến xu hướng đầu tư dạt biên trở nên thịnh hành trong cộng đồng các nhà đầu tư bất động sản cá nhân nhỏ lẻ.

Công ty Ngọc Châu Á nhận định, các cuộc viễn chinh khởi phát từ năm 2018 nhưng đến năm 2020 tốc độ của chiến lược "đại di cư" ngày càng nhanh và biên độ càng lớn; đồng thời có thể tiếp tục tạo nên làn sóng mạnh mẽ hơn trong thập kỷ tới. Bởi lẽ, với quy mô của các dự án hàng trăm đến hàng nghìn ha cần 5-10 năm, thậm chí lâu hơn để dự án hình thành và tạo dựng cộng đồng, thúc đẩy giãn dân, gia tăng mật độ dân số.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land xác nhận, xu hướng dạt khỏi Sài Gòn, đầu tư về các thành phố vệ tinh đang rầm rộ trong cộng đồng doanh nghiệp địa ốc TP HCM trong 3 năm trở lại đây và mạnh dần trong năm 2020.

Theo bà Hương, có nhiều nguyên nhân dẫn đến làn sóng viễn chinh này.

Thứ nhất, chiến lược "đại di cư" là xu thế tất yếu trong bối cảnh quỹ đất tại TP HCM ngày càng hạn hẹp hơn trước. Giai đoạn 2018-2020 thủ tục pháp lý dự án tại TP HCM tắc nghẽn dẫn đến thời gian đầu tư kéo dài, làm phát sinh chi phí tài chính rất lớn.

Ngoài ra, giá đất tại Sài Gòn cũng ngày càng đắt đỏ hơn sau những đợt sốt đất liên hoàn nhiều năm liền (2016-2018) càng thúc đẩy các doanh nghiệp mở rộng ra vùng lân cận, thậm chí xa hơn để phát triển quỹ đất có giá cả phải chăng hơn.

Bên cạnh đó, hạ tầng liên vùng về các tỉnh giáp ranh và vệ tinh của Sài Gòn đang được đầu tư mạnh mẽ, tạo thêm cú hích lớn cho các cuộc viễn chinh này. "Đầu tư về các vùng vệ tinh của TP HCM là chiến lược sống còn của doanh nghiệp để có quỹ đất giá rẻ, dễ dàng tạo ra sản phẩm có giá cả cạnh tranh và thúc đẩy mở rộng thị phần vùng ven", bà Hương phân tích.

CEO Đại Phúc cho biết thêm, do các tỉnh vệ tinh lân cận Sài Gòn còn nhiều quỹ đất lớn chi phí khá thấp nên các chủ đầu tư có điều kiện phát triển dự án với quy mô lớn, hứa hẹn tạo nên những siêu đô thị phát triển đồng bộ, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Tuy nhiên, bà Hương cũng chỉ ra một số điểm trừ của làn sóng dạt về vùng ven. Đó là hạ tầng giao thông kết nối chưa thuận lợi, tiện ích phục vụ an cư hình thành chậm, công ăn việc làm tại khu vực địa phương thấp dẫn đến việc thu hút cư dân về ở sẽ không cao.

Nếu không giải quyết được bài toán kéo dân về ở sẽ dễ dẫn đến nhà không, vườn trống giống những đô thị hoang tại Nhơn Trạch hay Bình Dương. "Do đó, giải pháp cho vấn đề này là các chủ đầu tư lớn dạt về tỉnh cần lưu ý đến việc phát triển đồng bộ khu đô thị đi kèm với tiện ích, dịch vụ, tạo thêm công ăn việc làm để thu hút dân cư lấp đầy khi hoàn thiện", bà Hương nhận định.

Cuộc viễn chinh của họ ko hề dễ dàng tẹo nào.
Liệu cư dân TPHCM có chấp nhận mua một căn nhà kiểu "chuồng cu" tại một vùng đất bao la sông nước, nơi mà dân đang rao bán cả hàng ngàn m2 với số tiền bằng với số tiền mua cái "chuồng cu" kia?

Em là ẻm thà mua cả vài ngàn m2 (với chi phí tương đương) để chỉ làm một căn cấp 4, trồng rau sạch, cày cuốc trên "thửa ruộng" đúng nghĩa điền viên. Chứ em là ẻm ko thể chấp nhận cái "chuồng cu" giữa mênh mông đất trời như vậy.

Còn dân các tỉnh?
Em cũng chưa biết họ có rời bỏ những căn nhà rộng rãi để đến với những "chuồng cu" hay ko? Em chưa khảo sát, chưa biết.

em thấy bác Thai Pham bảo sau 6 tháng; em tính ra cũng đủ rồi. mà chưa thấy gi?

Em chẳng biết bác Thái Phạm nói gì, nhưng chu kỳ BĐS nó đến chậm hơn.
Còn by giờ bác vẫn thấy nó "tăng" - OK, nó còn trend thì rau đắng vẫn chỉ mọc sau hè thôi.
Ko thể từ sáng giờ, là bác sẽ nhìn thấy nó down.

em hỏi bác chủ pic 1 lần nữa, theo bác chủ thì bây giờ nên sản xuất gì để có lãi