VRE (cùng các cổ phiếu khác )-Cổ phiếu cho những nhà đầu tư nhỏ phần 5

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi tustock, 15/09/2019.

Có 1100 người đang online, trong đó có 440 thành viên. 18:10 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 1 người đang xem box này (Thành viên: 0, Khách: 1)

Trang 371/505

Chủ đề này đã có 511399 lượt đọc và 5047 bài trả lời

TheNextLevelToPlay Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

28/08/2019

Đã được thích:

190

#3701

01/11/2019, 15:57

Mục tiêu giá 36.5-38, anh chị em ai có hàng thì giữ chặt ngồi ngay ngắn trên tàu nhé

Tiết kiệm vài chục triệu đến hàng trăm triệu chi phí giao dịch mỗi năm bạn có tin ko?

Mở tài khoản tại VPBs ngay hôm nay để được hưởng nhiều ưu đãi đi kèm với chi phí rẻ nhất thị trường?
- Miễn phí giao dịch cơ sở và phái sinh. (phí 0% mua bán lướt lát thoải mái ko lo tốn tiền khi ko dùng margin), rất phù hợp cho các bác mua bán nhiều hoặc ko nhiều.
- Margin cho vay cao nhất, Margin cao 3:7 nhiều mã với lãi suất thấp nhất thị trường 9.8%/năm cho bạn mua thả ga.
- Hệ thống giao dịch webtrade và trên điện thoại đầy đủ, tối tân.
- Cơ hội nhận gói bảo hiểm sức khỏe lên đến 220triệu/năm chi trả 100% chi phí y tế trên toàn quốc.

LH: Hiếu: 0946.240.749(Phone/****)

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
tonkhai Thành viên rất tích cực

Tham gia ngày:

18/04/2006

Đã được thích:

122

#3702

01/11/2019, 16:03

TheNextLevelToPlay đã viết: ↑

Mục tiêu giá 36.5-38, anh chị em ai có hàng thì giữ chặt ngồi ngay ngắn trên tàu nhé

Xem tất cả

Em rất mong đến đó, yeah, chứ chịu đựng ở hố sâu lâu quá rồi

Tigerck thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Nletgo Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa Not Official

Tham gia ngày:

24/09/2018

Đã được thích:

909

#3703

01/11/2019, 16:11

Các bác không thấy các trung tâm thương mại đang hụt hơi trong cuộc đua TMĐT à?
Vào Royal City thấy shop đóng cửa hàng loạt luôn

thanglong36 đã viết: ↑

Mua được cổ phiếu có tiềm năng tăng giá siêu tốt đã rất khó, vì cần có kiến thức và/hoặc sự may mắn. Còn giữ được cổ phiếu đó còn khó gấp bội, vì cần có bản lĩnh vững chắc và lòng tin cộng với sự hiểu biết vô cùng sâu sắc về tiềm năng của cổ phiếu đó! Đó là sự khác nhau giữa 1 nhà đầu tư vs nhà đầu cơ!

#VRE Valuation
#Stockmarket
#Date: 22/11/2017
#Author: Nguyễn Xuân Phong

Hôm nay, tôi đề cập về quan điểm định giá của mình đối với VRE nhé. Cần nói trước là các bạn đừng giật mình và bị shock về kết quả định giá VRE của tôi làm theo cách khác xa với cách của SSI, đơn vị tư vấn cho VRE niêm yết và bán cho các quỹ nước ngoài:

Trong cáo bạch của đơn vị tư vấn SSI, kết quả định giá VRE được xác định là 51.430 đồng/CP. Cá nhân tôi không đồng ý với phương pháp định giá này của SSI, vì nhiều lý do. Đặc thù quan trọng nhất của VRE cũng như nhiều tập đoàn siêu thị khác không sử dụng các phương pháp định giá dựa trên P/B hay P/E, cũng không sử dụng các phương pháp truyền thống kinh điển như DCF (Discount Cashflow) hoặc dòng tiền tự do (FCF) hay thậm chí EBITDA, mà sử dụng phương pháp định giá dựa trên giá trị thương mại thị trường của các bất động sản sở hữu bởi VRE.

Vì sao phương pháp này thích hợp nhất đối với 1 doanh nghiệp đang sở hữu quỹ mặt bằng sàn thương mại hạng A ở tại các vị trí đắc địa nhất Việt Nam, bao gồm cả ở Sài Gòn, Hà nội và các tỉnh thành khác? Câu trả lời rất đơn giản, đặc thù các tài sản mà VRE đang sở hữu mang nặng giá trị thị trường được chấp nhận tại từng thời điểm và BDS là tài sản khác xa các loại tài sản khác - theo nhiều khuyến nghị mà các giáo trình đầu tư luôn nhấn mạnh sự khác biệt: Giá trị của đất đai trong định giá BDS không bị khấu hao đi - không như tuyệt đại đa số các tài sản khác gắn liền vào nó như giá trị phần đầu tư xây dựng, trang thiết bi, máy móc, v.v.. - mà có thể có tiềm năng tăng giá rất lớn trong tương lai!

Lấy Hà nội và Sài Gòn làm ví dụ: 1m2 đất tại trung tâm Hà nội và Sài Gòn hiện đều xấp xỉ 700 triệu - 1 tỉ/m2. Đó là tính riêng giá trị đất đai đa phần là các căn nhà tư đã cũ, diện tích rất hạn chế, không có hạ tầng thích hợp theo cách đánh giá của các quỹ phương Tây. Còn các TTTM của VINGroup thì khác, đều ở các vị trí đắc địa bậc nhất tại các đô thị lớn, có hạ tầng thích hợp để gửi và đỗ xe, các phương tiện hiện đại như thang cuốn, điều hòa, cùng hàng trăm tiện ích khác cần thiết. Chưa tính chi phí đầu tư xây dựng thì giá trị riêng của đất đai theo mặt bằng thị trường đều được xác định cỡ 700 triệu - 1 tỉ hoặc hơn cho mỗi m2. Một tổ hơp TTTM như vậy cũng chỉ khai thác được 4 tầng đế để làm TTTM, còn các tầng trên đều là CCCC, văn phòng cao cấp hạng A hoặc Serviced Apartments cho thuê . Nói sơ qua thế để tiện so sánh về Cost và Value của các sàn thương mại hạng A mà VRE sở hữu.

Kết quả định giá của tôi cho thấy: nếu so với kết quả định giá của SSI thì mỗi m2 mặt bằng thương mại hạng A của VRE mới chỉ tương đương 3.923USD/m2. Cái giá này quá bèo. Cần nhớ lại 1 yếu tố: năm 2013-2014, khi VIN bán 20% cổ phần của VRE cho Warburg Pincus (gọi tắt là "WP") với giá 200 triệu đôla. Tại thời điểm đó, tôi đã nắc nỏm khen WP mua quá rẻ, vì tính ra mỗi m2 mặt bằng thương mại hạng A của VIN chỉ có 1,000USD/m2. Cũng tại thời điểm bán 20% cổ phần đó thì VRE mới có chừng 600.000m2 mặt sàn thương mại và sẽ đạt 1 triệu m2 mặt sàn trong kế hoạch cam kết cho 2 năm sau đó. Như vậy, giá chuyển nhượng cổ phần VRE cho WP đã có tính cả diện tích 1 triệu m2 mặt sàn cho 2 năm tiếp theo này. Sau đó 1 năm, WP tiếp tục rót thêm 100 triệu đô nữa để mua thêm 10% stake của VRE. Tổng cộng sau 2 đợt chuyển nhượng thì WP đều mua được với cái giá 1.000USD/m2. Với giá mua share quy đổi 1.000USD/m2 mặt sàn thương mại thì tính ra theo thị giá chứng khoán hiện nay (giá VRE đóng cửa ngày 22/11/2017 là 51.600 đồng/share) thì WP đã thu về khoản tiền 257% trên đồng vốn bỏ ra). Thực tế thì WP đã bán theo cách dựng sổ ngày 6/11 với giá tham chiếu 33.800 đồng/share) cho các quỹ, tương đương với đơn giá bán mặt sàn thương mại trên mỗi m2 là 2.570USD/m2. Hiện nay, tổng số diện tích mặt sàn thương mại hạng A của VRE đã đạt đến con số hơn 1,1 triệu m2. Kế hoạch tiếp theo cho đến năm 2020 thì VRE đang và sẽ đầu tư xây dựng thêm để có tổng cộng 200 TTTM (Hiện nay mới 44 TTTM) và sẽ có tổng cộng diện tích mặt sàn thương mại ước tính cỡ trên 4 triệu m2 riêng ở Việt Nam vào cuối năm 2020.

Giờ đến việc xác định các yếu tố có liên quan đến việc định giá cổ phiếu của VRE: Cần tính đến các yếu tố sau: Quy luật này luôn đúng ở tất cả các nước ở Châu Á và cả thế giới, chứ không riêng ở Việt nam. Đó là giá trị BDS ở các thành phố lớn đã và đang tăng theo cấp số nhân ở các đô thị hiện đại tùy thuộc tốc độ phát triển GDP từ các nền kinh tế kém phát triển cho tới trở thành các nước công nghiệp phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản hay Sinhgapore và tốc độ gia tăng thu nhập của dân số nước đó. Cao điểm ở Tokyo có thời gian giá đất ở khu trung tâm đạt đến 1 triệu USD/m2 vào thập kỷ 1990s và người ta đã tính là để đầu tư xây dựng 1 building thì 90% là chi phí đầu tư mua đất đai, và chỉ có 10% tổng vốn là chi phí đầu tư xây dựng nên tòa nhà đó. Ở các đô thị hiện đại như Singapore, Hong Kong, Shanghai, Beijing và ở các nước trong khu vực hiện nay cũng đều đạt đến cái thị giá rất cao: từ vài chục đến vài trăm nghìn USD/m2 trở lên.

Đây là tiền đề quan trọng để chúng ta nhìn nhận lại tầm vóc và vai trò quan trọng của thị giá BDS trong tương lai của VRE trong không chỉ 3 năm tới. Tạm lấy con số 1 tỉ/m2 đất đai làm giá cơ sở bình quân của VRE, chưa tính chi phí đầu tư xây dựng: 1 Tổ hợp TTTM như vậy chỉ xây được 4 tầng đế để làm TTTM, còn các tầng trên đó đều hoặc là văn phòng cho thuê hay là căn hộ cao cấp, hoặc là Serviced Apartments với giá cho thuê không vượt quá 15 - 25USD/m2/tháng. Trong khi các TTTM của VRE đều có thể cho thuê với giá xấp xỉ 90-100USD/m2/tháng. Riêng về CCCC của VIN thì ai cũng biết người mua đều phải trả giá 35-45 triệu/m2 và chỉ có giá trị để ở hoặc cho thuê lại. Nói thế để có thể hình dung ra giá so sánh tương đối giữa cổ phần của VRE tính theo thị giá CK hiện nay của VRE mới đạt khoảng 3.923USD/m2, tương ứng với giá đóng cửa ngày 22/11/2017 vừa qua là 51.600 đồng/share. Trong khi giá hợp lý nhất (Fair Value) theo định giá của tôi có thể đạt tới 9.800USD/m2 (tương ứng với giá CP = 128.240 đồng/Share) theo thời giá đất đai hiện nay, và sau 2-3 năm tới sẽ đạt trên 20.000USD/m2 (tương ứng với giá cổ phiếu khi đó là 263.240 đồng/CP. Vậy cái giá hiện nay mà stockmarket đang giao dịch mới chỉ rẻ chỉ tương đương 40% giá trị Fair Value của 1 cổ phần của VRE.

Cũng cần nhắc tới 1 yếu tố nữa là các vị trí hiện có của VRE là độc nhất vô nhị, gắn liền với 1 thương hiệu lớn nhất và thành công nhất trong lĩnh vực BDS, không có nguồn nào khác để thay thế hoặc mua từ nhà developers khác, do VIN đã vào thị trường này rất sớm nhất và thành công nhất. Cá nhân tôi sẽ không hề ngạc nhiên nếu sau Tết Nguyên đán tới đây, giá VRE có thể đạt mốc trên 120K/CP và sau 3-4 năm nữa có thể đạt 250-300K/CP khi ngày càng đông các nhà đầu tư đánh giá đúng về giá trị của VRE!

Đó là các phân tích về cách đánh giá theo nhãn quan của các quỹ đầu tư lớn của phương Tây. Và đó cũng là lý do tôi đề cập sáng nay trên FB, xin nhắc lại nguyên văn dưới đây:

"..Thấy nhiều người mua VRE mà chẳng hiểu giá trị thực sự của doanh nghiệp nhỉ? VRE không thể xác định giá trị DN như các cách thông thường: P/B hay P/E hoặc thậm chí DCF hay FCF hay EBITDA. Hãy cố gắng mà hiểu vì sao nhé! Vì sao mấy chục quỹ chen chúc nhau để mua lại 415 triệu cổ phiếu Vincom Retail (mã VRE ) với tổng giá trị hơn 740 triệu đô la từ Warburg Pincus và Credit Suisse? Thậm chí người ta không thèm IPO để lùa gà các NĐT cá nhân như Quyết Còi suốt ngày ngồi khen CP của mình ngon, cũng không thèm lấy công ty sân sau để định giá tài sản của mình 9 tỉ đô! Tại sao các quỹ bỏ gần 1 tỉ đô để mua lại VRE từ Warburg Pincus và Credit Suisse vào ngày 6/11 vừa qua? Và tại sao cho đến giờ họ vẫn giữ không thèm bán đáng kể, chỉ 1-2 quỹ nhỏ bán nhỏ giọt 2-3 triệu cổ 1 ngày, trong khi đó hầu hết 2-3 triệu cổ bán ra này lại được quỹ khác gom vào. Nói thẳng, hàng này chỉ các tổ chức lớn của nước ngoài mới hiểu giá trị của nó, còn các nhà đầu tư cá nhân và cả tổ chức dù lớn nhất trong nước cũng cần thời gian để hiểu ra chứ chưa nói tới đám nhà đầu tư lướt T+ ...".

KHUYẾN NGHỊ: các phân tích và định giá của cá nhân tôi có thể sẽ khác rất nhiều so với đại đa số các NĐT Việt nam khác, kể cả các định chế lớn của Việt Nam trên thị trường. Các bạn có thể đọc tham khảo cho vui, chứ tôi không khuyến nghị bất cứ ai mua theo vì đọc bài này!

Tác giả, Ông Nguyễn Xuân Phong – một chuyên gia đã kinh qua các cương vị quản lý và đầu tư cấp cao tại nhiều công ty đa quốc gia như Philips, Shell, Cargill, Samsung C&T corporation và đồng thời từng giữ chức Phó Tổng Giám Đốc phụ trách Đầu tư của Tập đoàn Eurowindow Holding

--- Gộp bài viết, 15/09/2019, Bài cũ: 15/09/2019 ---

Ông này phân tích có cái đúng , cái sai , đọc được gì thì đọc, sai thì bỏ qua

--- Gộp bài viết, 15/09/2019 ---

Lần đó ổng mua giá đó, không chừng ổng cắt giá 27 cho em mua bác Tú ơi !!!
Xem tất cả

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
tustock Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

10/02/2018

Đã được thích:

5.768

#3704

01/11/2019, 16:12

Sau khi xong giai đoạn này, cảm giác VRE bắt đầu hết thơm rôi. Chắc chuyển sang xây kho MSN quá

--- Gộp bài viết, 01/11/2019, Bài cũ: 01/11/2019 ---

Nletgo đã viết: ↑

Các bác không thấy các trung tâm thương mại đang hụt hơi trong cuộc đua TMĐT à?
Vào Royal City thấy shop đóng cửa hàng loạt luôn
Xem tất cả

Cái đấy biết lâu rồi

Mục tiêu mỗi năm lãi đc 20 %

Tigerck thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Nletgo Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa Not Official

Tham gia ngày:

24/09/2018

Đã được thích:

909

#3705

01/11/2019, 16:16

tustock đã viết: ↑

Sau khi xong giai đoạn này, cảm giác VRE bắt đầu hết thơm rôi. Chắc chuyển sang xây kho MSN quá

--- Gộp bài viết, 01/11/2019, Bài cũ: 01/11/2019 ---

Cái đấy biết lâu rồi
Xem tất cả

2 tháng các bác mới về bờ thôi mà

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
tustock Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

10/02/2018

Đã được thích:

5.768

#3706

01/11/2019, 16:35

Nletgo đã viết: ↑

2 tháng các bác mới về bờ thôi mà
Xem tất cả

Đánh hơn 2 năm rồi đấy, lúc nào cũng là bờ nhé . Vài ng trong này chỉ mong SW thôi

--- Gộp bài viết, 01/11/2019, Bài cũ: 01/11/2019 ---

Đ/c tưởng h này kéo lên ntn là thích hả , nhầm to

Mục tiêu mỗi năm lãi đc 20 %

Tigerck thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
ckvn.com Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

05/11/2012

Đã được thích:

4.003

#3707

01/11/2019, 16:41

Hôm nay cho đi 3/4 VRE còn lại vừa về thứ 2 đá nốt chắc game đang còn mỗi người ăn một đoạn chúc các bác thuận buồm xuôi gió cuối tuần vui vẻ

Là người cha tôi chỉ có môt ước muốn duy nhất làm sao để con mình đỡ khổ

bangpd thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
tustock Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

10/02/2018

Đã được thích:

5.768

#3708

01/11/2019, 16:43

ckvn.com đã viết: ↑

Hôm nay cho đi 3/4 VRE còn lại vừa về thứ 2 đá nốt chắc game đang còn mỗi người ăn một đoạn chúc các bác thuận buồm xuôi gió cuối tuần vui vẻ
Xem tất cả

Chuẩn, cứ tiền lãi vào túi thì đó là cp đạt đỉnh

Mục tiêu mỗi năm lãi đc 20 %

Tigerck thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
marcecga Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

07/07/2017

Đã được thích:

14.622

#3709

01/11/2019, 16:45

Mí a ở đây oánh vãi quá, hàng xuống thì khoe cut liên tọi, hàng lên tí ngày nào cũng còn để chốt

minhnguyen369, piny_poon và Mrbon4 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Mrbon4 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

22/02/2019

Đã được thích:

14.170

#3710

01/11/2019, 16:53

marcecga đã viết: ↑

Mí a ở đây oánh vãi quá, hàng xuống thì khoe cut liên tọi, hàng lên tí ngày nào cũng còn để chốt
Xem tất cả

>

Loan tin | Thích |Báo vi phạm

(Hãy đăng nhập để trả lời bài viết)

Trang 371/505

Chủ đề cùng chuyên mục

Chia sẻ trang này