VRE - Đợi chờ sự mở cửa mới

VRE - Công ty Cổ phần Vincom Retail

Khuyến nghị mua VRE quanh giá 30 , cho target ngắn hạn giá 34-36. Trung hạn: giá 40-43 đến ngày 30/1/2022. Dài hạn: đến cuối 2022 giá 60-70

1.Luận điểm đầu tư:

- Lợi thế rất lớn từ hệ thống sinh thái Vingroup và các dự án lớn vừa triển khai như Vincom Mega Mall (VMM) Ocean Park (tháng 12/2020) hay sắp triển khai như VMM Smart City, Vincom Plaza (VCP) Mỹ Tho, Bạc Liêu (kỳ vọng nửa cuối năm 2021), VMM Grand Park (kỳ vọng 2022).

- Rào cản tương đối cao: (1) nguồn cung đất đai rất hạn chế ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, (2) rất ít các dự án khu đô thị lớn như các dự án của Vinhomes và (3) thương hiệu của Vingroup là nhà phát triển dự án chất lượng cao đã chứng minh trong 10 năm qua.

- Là Nhà phát triển và điều hành bất động sản bán lẻ lớn nhất và phát triển nhanh nhất tại Việt Nam, vượt xa các đối thủ khác. Sự mở rộng liên tục các thương hiệu quốc tế tại các trung tâm thương mại của VRE.







- Là Một trong số ít cổ phiếu tại VN30 được hưởng lợi từ thị trường bán lẻ hấp dẫn của Việt Nam, được hỗ trợ dài hạn bởi cơ cấu dân số vàng.

- Mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch Covit-19 nhưng VRE sẽ tiếp tục cung cấp hỗ trợ tài chính dành cho toàn bộ khách thuê mặt bằng chịu ảnh hưởng khi các TTTM dừng hoạt động và lưu lượng khách đến TTTM giảm. Trong nửa đầu năm 2021, VRE chia sẻ đã cung cấp một gói hỗ trợ tài chính với giá trị 424 tỷ đồng cho khách hàng thuê mặt bằng chịu ảnh hưởng của dịch bệnh mục tiêu là đi cùng nhau trên chặng đường dài. Trong giai đoạn tiếp theo, Vincom Retail sẽ hỗ trợ khách thuê kích cầu mua sắm, một trong số đó là chương trình bán hàng đỏ….

- Mới đây VRE đã công bố bản báo cáo về tương lai hứa hẹn của tập đoàn sau "bình thường mới". Cụ thể, trong Q2/2021, VRE ghi nhận doanh thu đạt 1,510 tỷ đồng giảm 7.3% so với cùng kỳ, do mảng bàn giao bất động sản giảm 67% trong quý 2, chỉ bàn giao 16 căn so với 49 căn trong Q2/2020. Nhưng doanh thu cho thuê vẫn ghi nhận tăng 4.8%, đạt 1,370 tỷ đồng.Trong đó, doanh thu cho thuê trong nửa đầu năm 2021 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ chủ yếu đến từ Vincom Mega Mall Ocean Park được đưa vào hoạt động cuối năm 2020 và tăng trưởng mạnh mẽ của ngành bán lẻ trong Q1/2021.Dự kiến trong quý cuối năm 2021, với nhiều ngày lễ lớn, kỳ vọng dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát, và dự án mới đi vào hoạt động là Vincom Mega Mall Smart City và Vincom Plaza Bạc Liêu và Mỹ Tho sẽ mang lại kết quả kinh doanh tốt nhất năm.







- Kỳ vọng các biện pháp giãn cách xã hội sẽ giảm bớt vào tháng 9/2021. Ban lãnh đạo VRE vẫn mong muốn duy trì kế hoạch mở trung tâm thương mại mới của năm 2021, và 3 trung tâm thương mại dự kiến khai trương vào cuối năm nay đã đảm bảo tỷ lệ lấp đầy 60 -70%. Về triển vọng tương lai, thị trường sẽ tiếp tục chào đón hơn 300.000 m2 tại Hà Nội trong vòng 3 năm tới và 500.000 m2 tại TP. HCM trong 5 năm tới. Tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê cũng được dự báo sẽ dần hồi phục khi nền kinh tế hồi phục, thương mại bán lẻ tiếp tục tăng lên cùng với sức mua của người dân.



2. Áp dụng sáng kiến thân thiện môi trường để tối ưu hóa hoạt động
- “Phát triển bền vững” là nguyên tắc kinh doanh nền tảng của Vincom Retail. Hiện tại công ty đang tối ưu hóa hoạt động thông qua:
+ Sáng kiến tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường dùng năng lượng sạch, tái chế rác thải, giảm sử dụng hóa chất, …
+ Ứng dụng công nghệ để chuẩn hóa và tự động hóa quy trình, qua đó tối ưu hóa hoạt động.


- Những sáng kiến trong thời kỳ dịch bệnh được kỳ vọng sẽ tiếp tục kiện toàn nỗ lực kiểm soát chi phí và tối ưu hóa hoạt động của VRE, làm tiền đề cho sự tăng trưởng lợi nhuận cho những năm sau khi
dịch bệnh được kiểm soát và doanh thu được phục hồi và tăng trưởng



4. Rủi ro đầu tư:
- Rủi ro lớn nhất tại thời điểm này là diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 đã và sẽ làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của VRE. Hiện tại, công ty tạm thời đóng cửa 47 trong số 80 trung tâm thương mại từ cuối tháng 5 để tuân theo chỉ đạo giãn cách xã hội đồng thời dự kiến chi tối đa 1.000 tỷ đồng trong 6 tháng cuối năm để hỗ trợ khách thuê trong 2021.

- Rủi ro từ sự phát triển của thương mại điện tử tại Việt Nam: Mặc dù thương mại điện tử sẽ phải mất nhiều thời gian để có thể thay thế hoàn toàn được hoạt động bán lẻ truyền thống ở Việt Nam, bất kỳ sự thay đổi nhanh chóng nào trong hành vi mua hàng đều có thể ảnh hưởng đến lưu lượng khách hàng tới các TTTM nói chung, và VRE với vị thế là công ty lớn nhất trong ngành sẽ chịu rỏi ro lớn nhất. Tuy nhiên những đe dọa này có lẽ thấp hơn ở Việt Nam do thị trường bán lẻ đang trong giai đoạn đầu phát triển và mức độ thâm nhập của thương mại điện tử vẫn thấp, nhưng về lâu dài, chúng tôi đánh giá xu hướng bán lẻ ở Việt Nam sẽ đi theo xu hướng toàn cầu.







Tuy nhiên với việc tiêm vắc-xin hiện đã và đang được triển khai diện rộng như hiện nay khiến mọi thứ trở nên lạc quan hơn kỳ vọng hồi sinh từ tâm lý "Mua sắm trả thù" được quan sát ở Trung Quốc và châu Âu sau khi thị tường được mở cửa trở lại.

Bên cạnh đó, thị giá của VRE đã chiết khấu những thông tin không thuận lợi từ dịch bệnh cũng như các gói hỗ trợ khách thuê mới, dự phóng lợi nhuận đã được thận trọng điều chỉnh theo các ảnh hưởng của dịch đến các gói hỗ trợ khách thuê đến 2023.

Ngoài ra, doanh nghiệp được hưởng lợi từ dòng tiền dài hạn (50 năm cho 1 trung tâm thương mại), tăng trưởng ổn định qua các năm nên thời gian dịch dù có kéo dài đến đơn vị năm thì triển vọng dài hạn vẫn còn đó, đồng thời kỳ vọng với kế hoạch và thực tế mở mới các trung tâm thương mại như hiện tại sẽ giúp kết quả kinh doanh VRE bật mạnh sau khi tình hình dịch bệnh cơ bản được kiểm soát.


5. Phân tích cổ phiếu: Giá cổ phiếu hiện chiết khấu 37,2% so với ước tính RNAV, cao hơn đáng kể so với mức bình quân trong quá khứ là 23,4% (bình quân 2 năm). Hiện P/E dự phóng năm 2022 là 20,4 lần; thấp hơn một chút so với bình quân P/E dự phóng các doanh nghiệp cùng ngành trong khu vực là 21 lần( theo HSC). Dự phóng cho CAGR lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số 21% đối với VRE giai đoạn 2020-2024.

ROOM TƯ VẤN: TẠI ĐÂY