VRE về vùng giá hấp dẫn để giải ngân

Kết quả kinh doanh Q3/2024 giảm svck chủ yếu do số lượng nhà phố thương mại được bàn giao ít hơn. LNST 9T2024 phù hợp với ước tính nên chúng tôi giữ nguyên dự phóng năm 2024. Chuyển giá mục tiêu sang cuối 2025 ở mức 27.900 đồng/cổ phiếu và lặp lại khuyến nghị Mua.

VRE công bố KQKD Q3/2024 sụt giảm với doanh thu đạt 2.078 tỷ đồng (-38% svck) và LNST đạt 906 tỷ đồng (-31% svck). Kết quả này chủ yếu là do doanh thu chuyển nhượng bất động sản (BĐS) giảm 97% svck xuống 36 tỷ đồng do số lượng nhà phố thương mại được bàn giao ít hơn (7 căn trong Q3/2024 so với 268 căn trong Q3/2023) khi dự án Đông Hà Quảng Trị gần hoàn tất quá trình bàn giao.

Trong 9T2024, VRE ghi nhận doanh thu 6.811 tỷ đồng (-9% svck) và LNST 3.010 tỷ đồng (-10% svck), hoàn thành 68% kế hoạch của công ty và 72% dự phóng của ACBS. Sự sụt giảm trong 9T2024 chủ yếu là do số lượng nhà phố thương mại được bàn giao ít hơn (156 căn trong 9T2024 so với 292 căn trong 9T2023).

Về mảng cho thuê BĐS, doanh thu đi ngang ở mức 1.983 tỷ đồng trong Q3/2024 và 5.851 tỷ đồng trong 9T2024 mặc dù VRE mở mới 3 trung tâm thương mại (TTTM) trong Q2/2024 (VMM Grand Park, VCP Điện Biên Phủ và VCP Hà Giang với tổng diện tích sàn là 67.000 m2) và 1 TTTM trong Q3/2024 (VCP Bắc Giang với diện tích sàn là 13.400 m2 và tỷ lệ lấp đầy là 97%). Nguyên nhân chủ yếu do tỷ lệ lấp đầy trung bình thấp hơn (84,6% trong Q3/2024 so với 85,4% trong Q3/2023). Biên lợi nhuận gộp của mảng này trong 9T2024 giảm từ 58,9% xuống 55,8% chủ yếu do: (1) chi phí năng lượng cao hơn do giá điện và sản lượng tiêu thụ tăng trong thời tiết nóng và (2) doanh thu cho thuê các phố thương mại có biên lợi nhuận gộp 40-50% thấp hơn biên lợi nhuận thông thường của các TTTM.

Tính đến cuối Q3/2024, VRE có 87 TTTM với tổng diện tích sàn khoảng 1,83 triệu m2. Trong Q4/2024, công ty sẽ khai trương VCP Đông Hà Quảng Trị với diện tích sàn là 14.300 m2 và tỷ lệ lấp đầy dự kiến khi ra mắt là 92%. Đối với năm 2025, VRE có kế hoạch mở mới 3 TTTM (VMM Ocean City, VMM Royal Island và VCP Vinh) với tổng diện tích sàn tăng thêm là 119.800 m2 (Xem Bảng 2).

Trong Q3/2024, công ty đã thu lại 2.350 tỷ đồng tiền cho vay các bên liên quan phát sinh từ Q1/2024 (1.900 tỷ đồng cho VinFast và 450 tỷ đồng cho Vinbus), do đó số dư tiền mặt và tương đương tiền tăng 337% lên 4.885 tỷ đồng trong Q3/2024. Vào tháng 10/2024, VRE cũng thu lại khoản đặt cọc 1.300 tỷ đồng từ VinWonder Nha Trang vì dự án này bị chậm tiến độ nên VRE không có kế hoạch triển khai nữa.