Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 3

Để mọi người dễ theo dõi, tôi post lại bài này đã viết ở tầng II:

Tính lại lợi nhuận dự án Giảng Võ.

Vì hiện thay chúng ta đã có thông số rõ ràng từ dự án GV nên chúng ta sẽ tính lại dự tóan lợi nhuận từ dự án như sau:

1. Các thông số mặt bằng

- Diện tích mặt sàn xây dựng cho khu căn hộ, thương mại: 757.626 m2 (có thể nhân thêm hệ số 1.08 vì lý do trên quyết định chỉ ghi số tầng từ 46-50 nhưng trên thực tế bản vẽ cả 05 tòa đều có số tầng 50 tầng)

- Diện tích dùng xây trường học: 8.813m2 đất với diện tích xây dựng 13.397m2 sàn

- Diện tích tầng hầm làm khu thương mại, dịch vụ, tiện ích cho dân cư: 50.000m2 sàn.

2. Các hệ số

2.1.Hệ số diện tích sử dụng/tổng diện tích xây dựng: 0.85

2.2. Hệ số lợi nhuận sau thuế /doanh thu của dự án GV : Tham chiếu dự án của SDI trong quá khứ có biên lợi nhuận ròng trung bình khỏang 0.22 hoặc mấy dự án phân lô bán nền của các dn BĐS khác bèo bọt cũng có hệ số 0.17-0.2. Dự án Giảng Võ, mặt bằng được giao, vị trí đắc địa nên tạm tính tối thiểu hệ số lợi nhuận ròng/doanh số bán là 0.32.

2.3. Gía bán 1m2 căn hộ và khu thương mại: 65tr/m2 (sau VAT)

2.4. Gía bán trường học cho hệ thống Vinschool của Vingroup: 250tr/m2 đất (sau khi trừ chi phí xây dựng)

3. Lợi nhuận :

- Từ khu căn hộ/thương mại: 757.626 m2 x 0.85 x 65tr/m2 x 0.32 = 13.400 tỷ (nếu thêm hệ số 1.08: 14.500 tỷ)

- Từ tiền bán trường học cho hệ thống Vinschool : 8813 x 250tr/m2 = 2.200 tỷ

- Diện tích 52.000m2 hầm làm thương mại thôi bỏ qua không tích coi như lợi nhuận/hàng năm (khỏang 150tỷ/năm nếu tính giá cho thuê 10 usd/m2) từ mảng đó để bù đắp bớt cho chi phí hàng năm của TTTL Cổ Loa (nếu cần) nên không tính đến.

Như vậy, tính lại lợi nhuận từ dự án Gỉang Võ sẽ vào khỏang: 15.600 tỷ - 16.700 tỷ.

Trong bài phân tích của Huy Khoa ban đầu chỉ dự kiến lợi nhuận sau thuế của dự án 148 Giảng Võ vào khỏang 13.000 tỷ. Phần chênh lệch này nếu hạch tóan đều cho 5 năm thì đủ để bổ sung cho EPS mỗi năm tôi đã tính ở trên khỏang hơn 1000đ/cp.

Tương tự như vậy, dự án 37 ha Mễ Trì hiện tại tôi mới tính lợi nhuận sau thuế dự kiến khỏang 9000 tỷ nhưng trên thực tế sẽ cao hơn sau khi chúng ta tính lại dựa trên vào quy họach chi tiết

Huy Khoa

Up chiếm vị trí măt tiền nè.............

Welcome nhà mới. Hy vọng se không cãi nhau nữa

Em xin 1 vé; vẫn còn nguyên trên tầu ạ!

chiếm mặt tiền

Bố khỉ, đệ L7 nhanh thế

Chính Bảy đó chứ đệ gì ?
Nó chực 24/24 như chó chực xương mà bạn không biết à ?