Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 3

Tiếp :

http://f319.com/threads/noi-qui-die...c-mac-va-yeu-cau.807613/page-27#post-20435649

Dm đã đ!t biết cái củ cái j thì im cmn mồm đi, ở HP mà bảo Vũ Yên đang ko vay được tiền để làm á vkl, dm bọn nó còn xếp hàng cho vay đấy, Vũ Yên thì làm thần tốc vkl, có 1 tuần đã lên xong phương án, quyết định đền bù giải phóng mặt bằng để đẩy bàn giao cho chủ đầu tư
Mà a Vượng thì bá đạo cmn đê, toàn chơi với trung ương, áp lực toàn từ trên ép xuống, thành phố giã, hồi đấy bọn t phải làm ngày làm đêm để xong phương án đề bù cho vin. Chém ở đâu thì chém nhé lờ bẩn, đừng có động đến HP

Tôi tôn trọng ý kiến của bạn, vì cụ thân sinh của bạn bị ông Nguyễn Mạnh Tuấn dùng từ hạ cấp để bôi nhọ danh dự!

Nhưng tôi vẫn bảo lưu ý kiến là khoá các nick không làm ông Tuấn rụng 1 sợi lông chân nào đâu ( lời ông Tuấn nói )

Vậy thì chúng ta tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ để các cơ quan chức năng sớm bắt tay vào việc thanh tra L14!

Đề nghị các bạn @Bboylync , @trunglph , @traidepftu , @muopxanh , @bentyeuqui , @Tra Ly , @stockping , @Soi_Trang... gửi những tư liệu đã thu thập vào hộp thư PM cho tôi nhé!

Những tư liệu tôi đã có cũng gửi PM đến cho các bạn tham khảo.
Sau đó chúng ta tổng hợp lại thành 1 bộ hồ sơ về việc L14 giấu lãi, trốn thuế và bòn rút tài sản quốc gia và gửi đến các cơ quan chức năng mà tôi đã đưa danh mục cho các bạn xem !

Chúc cổ đông VEF ngày mới thành công , may mắn và giao dịch như ý !
Mời các bạn theo dõi và tham gia cuộc đấu ttranh chống lại bọn chim lợn @chekist , @laborghini1989 tại pic Nội quy :

http://f319.com/threads/noi-qui-die...c-mac-va-yeu-cau.807613/page-27#post-20435861

​

Cảm ơn bác Trà My

Huy Khoa

--- Gộp bài viết, 23/08/2016, Bài cũ: 23/08/2016 ---

Trước giờ giao dịch, post lại 2 bài Tính tóan lại lợi nhận dự án 148 Giảng Võ và Mễ Trì I cho có khí thế cái nào

Huy Khoa

Cào mặt ăn vạ đây à. Đừng sỉ nhục chí phèo. Nhảm nhí

Tính lại lợi nhuận dự án Giảng Võ.

Vì hiện thay chúng ta đã có thông số rõ ràng từ dự án GV nên chúng ta sẽ tính lại dự tóan lợi nhuận từ dự án như sau:

1. Các thông số mặt bằng

- Diện tích mặt sàn xây dựng cho khu căn hộ, thương mại: 757.626 m2 (có thể nhân thêm hệ số 1.08 vì lý do trên quyết định chỉ ghi số tầng từ 46-50 nhưng trên thực tế bản vẽ cả 05 tòa đều có số tầng 50 tầng)

- Diện tích dùng xây trường học: 8.813m2 đất với diện tích xây dựng 13.397m2 sàn

- Diện tích tầng hầm làm khu thương mại, dịch vụ, tiện ích cho dân cư: 50.000m2 sàn.

2. Các hệ số

2.1.Hệ số diện tích sử dụng/tổng diện tích xây dựng: 0.85

2.2. Hệ số lợi nhuận sau thuế /doanh thu của dự án GV : Tham chiếu dự án của SDI trong quá khứ có biên lợi nhuận ròng trung bình khỏang 0.22 hoặc mấy dự án phân lô bán nền của các dn BĐS khác bèo bọt cũng có hệ số 0.17-0.2. Dự án Giảng Võ, mặt bằng được giao, vị trí đắc địa nên tạm tính tối thiểu hệ số lợi nhuận ròng/doanh số bán là 0.32.

2.3. Gía bán 1m2 căn hộ và khu thương mại: 65tr/m2 (sau VAT)

2.4. Gía bán trường học cho hệ thống Vinschool của Vingroup: 250tr/m2 đất (sau khi trừ chi phí xây dựng)

3. Lợi nhuận :

- Từ khu căn hộ/thương mại: 757.626 m2 x 0.85 x 65tr/m2 x 0.32 = 13.400 tỷ (nếu thêm hệ số 1.08: 14.500 tỷ)

- Từ tiền bán trường học cho hệ thống Vinschool : 8813 x 250tr/m2 = 2.200 tỷ

- Diện tích 52.000m2 hầm làm thương mại thôi bỏ qua không tích coi như lợi nhuận/hàng năm (khỏang 150tỷ/năm nếu tính giá cho thuê 10 usd/m2) từ mảng đó để bù đắp bớt cho chi phí hàng năm của TTTL Cổ Loa (nếu cần) nên không tính đến.

Như vậy, tính lại lợi nhuận từ dự án Gỉang Võ sẽ vào khỏang: 15.600 tỷ - 16.700 tỷ.

Trong bài phân tích của Huy Khoa ban đầu chỉ dự kiến lợi nhuận sau thuế của dự án 148 Giảng Võ vào khỏang 13.000 tỷ. Phần chênh lệch này nếu hạch tóan đều cho 5 năm thì đủ để bổ sung cho EPS mỗi năm tôi đã tính ở trên khỏang hơn 1000đ/cp.

Tương tự như vậy, dự án 37 ha Mễ Trì hiện tại tôi mới tính lợi nhuận sau thuế dự kiến khỏang 9000 tỷ nhưng trên thực tế sẽ cao hơn sau khi chúng ta tính lại dựa trên vào quy họach chi tiết

Huy Khoa

Tạm tính lại lợi nhuận dự án Mễ Trì I 37 ha của VEF.

Vì hiện nay các thông tin phê duyệt 1:500 của dự án Nam Đại lộ Thăng Long của VEF chưa có nên ta tạm thời tham chiếu vào các dự án khác để tính chéo. Dự án có thể tham chiếu sát nhất đôi với Mễ Trì I là Vinhomes Paradise (32ha) được phê duyệt 1/500 và dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình (17ha)

A/ Tham chiếu theo bài toán về lợi nhuận của Gardenia (17ha) của topic Bing bing.

Theo Bingbinh thì dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình sẽ cho doanh thu khoảng 13.000 tỷ và lợi nhuận sau thuế 7000-8000 tỷ (hệ số LNST/DT: 0.53-0.61)
http://f319.com/threads/tin-don-qua-di-sdi-xuyen-pha-moi-gio-han-ong-vua-khong-ngai-bds-vn.832061/

Như vậy với 37ha tại Mễ Trì, Mỹ Đình có vị trí đắc địa hơn sẽ có thể mang lại lợi nhuận cho VEF : 15.000-17.000 tỷ lợi nhuận sau thuế

Tuy nhiên, đây là con số quá lạc quan nên Huy Khoa sẽ không tham khảo bài toán của bạn Bing binh khi tính toán lợi nhuận cho SDI từ dự án Gardenia mà sẽ tính dựa trên dự án Vinhomes Paradise

B/ Dự án Vinhomes Paradise, Mễ Trì, Mỹ Đình (ngay sát dự án của VEF)
http://vinhomes-paradise.net

I/ Thông số dự án Vinhomes Paradise

1. Tổng diện tích :31.8ha
2. Diện tích xây biệt thự, liền kề : 69.170 m2
3. Diện tích xây chung cư (34-39 tầng, coi TB 37 tầng): 16.400m2
4. Diện tích xây trường học : 10.266m2
5. Còn lại là hồ điều hoà, đường nội bộ

II/ Các hệ số tính toán

1. Hệ số LNST/DThu từ chung cư: 0.28
2. Hệ số LNST/DThu từ Biệt thự, liền kề: 0.35
Lưu ý: 2 hệ số này đều nhỏ hơn rất nhiều so với hệ số sử dụng của các bạn tính cho Gardenia
3. Hệ số sử dụng thực tế của diện tích chung cư, thương mại để bán/DT xây dựng: 0.85 (tương tự hệ số tôi đã tính với dự án GV và cho thấy gần như chính xác 100% so với phê duyệt)
4. Giá bán TB chung cư: 35tr/m2(chưa VAT)
5. Giá bán TB biệt thự : 120tr/m2 (chưa VAT)
6. Giá bán đất trường học cho hệ thống Vinschool: 50tr/m2 (coi như bán cho ng nhà )

III/ Lợi nhuận của Vinhomes Paradise

1. Từ chung cư :
16.400 m2x 37 tang x 0.85x 35tr/m2 x 0.28 = 5.054 tỷ
2. Từ biệt thự, liền kề:
69.170m2 x 120tr/m2 x 0.35 = 2.905 tỷ
3. Từ khu trường học:
10.266m2 x 50tr/m2 = 513 tỷ

Tổng lợi nhuận của Vinhomes Paradise: 8.500 tỷ

C/ Lợi nhuận dự án Mễ Trì I của VEF

Với diện tích dự án là 37ha nếu tham chiếu từ dự án Vinhomes Paradise 31.8ha thì lợi nhuận của dự án Mễ Trì I là : 37/31.8 x 8.500 = gần 10.000 tỷ

Nếu tham chiếu với bài toán của Bing bing cho Gardenia thì dự án Mễ Trì I của VEF cho lợi nhuận: 15.000-17.000 tỷ

Vì vậy, tôi sẽ chọn con số thấp hơn là 10.000 tỷ cho dự án Mễ Trì I

D/ Hiệu chỉnh bài toán định giá gốc

Các bạn có thể quay lại bài toán gốc mà Huy Khoa ban đầu dự toán cho 02 dự án ghành phần là GV (ln13.000 tỷ, tính lại 15.500 tỷ) và Mễ trì I (ln 9.000 tỷ, tính lại 10.000 tỷ) sẽ thấy con số điều chỉnh EPS của VEF sau khi tăng vốn lên 5.000 tỷ sẽ tăng gần 2k/cp lên mức gần 12k/cp (bình quân trong 5 năm lien tiếp, chưa kể mấy năm về sau làm dư án gối đầu GĐII sẽ có EPS tăng trưởng với tốc độ khá ấn tượng).

Chỉ cần lấy P/E =8 thì giá VEF cho giai đoạn 2017-2018 cũng phải 95-100 tương đương với giá 270-280 hiện tại. Không hiểu sao các bạn có thể dễ dàng bán VEF ở mức giá 6x-7x như bây giờ nhỉ ?

Huy Khoa

Có khả năng thằng đó bị thần kinh thật, nó chửi thì không ai bằng còn đi mách mod khóa nick người khác khi người khác chẳng chửi gì nó cả, hài thật. Không hiểu sao nick của nó không bị khóa, thậm chí khóa vĩnh viễn vì chửi bới và dùng nick phụ trong thời gian nick chính bị khóa.

Dạo này đi bơi không gặp bác @TanNg, hay là bác chuyển sang Marriott bơi rồi? Hôm nào tớ gặp tớ tố lão Tân cho, khoá luôn họ hàng nhà thằng cha 7 khùng này lại, lảm nhảm suốt ngày