Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 8A

Case study Hợp tác đầu tư Dự án 148 GV


Sau một thời gian tìm hiểu từ nhiều nguồn thông tin và chắp nối lại với nhau, bởi vì mỗi nguồn chỉ nắm được một phần mà không phải toàn bộ. Huy Khoa đã hiểu một phần nào về cơ chế hợp tác của deal này. Nó lý giải vì sao từ trước có rất nhiều nguồn thông tin VEF hợp tác với A&A, VEF bán dự án cho THM hay S bank chuyển tiền để mua tòa nhà Vinhomes Giảng Võ,…..Tất cả các tin đồn này đều xuất phát có cơ sở cả nhưng……..không đủ

Ở post trước các bạn đã hiểu sơ bộ về cơ chế và lý do vì sao có sự hợp tác 3 bên này. Với deal Vinhomes Giang Võ, sự phức tạp rối rắm còn hơn nhiều . Bây giờ chúng ta sẽ đi vào nội dung cụ thể của deal này để hiểu được bản chất của nó là như thế nào nhé.

1. Các thành phần tham gia ?

Vì sao các bạn nghe thấy rất nhiều đôi tác trong vụ hợp tác này và thông tin này phủ nhận thông tin khác ? Bởi vì thực sự trong vụ hợp tác này có tất cả 4 bên: VEF, A&A, T và Bank

2. Cơ chế hợp tác như thế nào ?

Cơ chế hợp tác theo Hợp đồng hợp tác đầu tư 2 bên chứ không phải 3 bên, trong đó có 02 mối quan hệ hợp tác:

2.1. Hợp đồng Hợp tác đầu tư giữa VEF-A&A:

Là dạng hợp đồng bao tiêu toàn bộ sản phẩm. Theo đó, A&A sẽ phải trả một khoản tiền net profit là X nghìn (tỷ đồng), theo nhiều giai đoạn. A&A sẽ chịu toàn bộ mọi chi phí của dự án nhưng đương nhiên VEF vẫn là chủ đàu tư dự án. A&A sẽ thu được phần lợi nhuận sau bán hàng trừ đi phần lợi nhuận bao tiêu cho VEF và mọi chi phí

Số tiền bao tiêu là bao nhiêu và thời gian thanh toán như thế nào thì nguồn tin của Huy Khoa cũng không chắc chắn, chỉ biết rằng đây là con số khá sát với thị trường khi chiết khấu theo lợi nhuận dự tính sẽ thu được từ dự án. Nếu như theo tính toán của tôi từ bài toán lợi nhuận dự án GV khoảng 3-4 năm thu về khoản lợi nhuận khoảng 15k tỷ đồng , nếu chiết khấu về thời điểm hiện tại và tính cả hệ số rủi ro thanh khoản BĐS thì chỉ cần VEF thu về khoảng 9k tỷ đồng đã là một thành công lớn (vì mức độ an toàn của dự án gần như là 100% và thu tiền tươi về ).

2.2. Hợp đồng hợp tác đầu tư giữa A&A và T

Sau khi A&A kí với VEF thì họ có quyền tìm đối tác để hợp tác với họ deal này, và họ đã chọn T. Việc phân chia tỉ lệ giữa 2 bên đó thế nào thì nguồn tin của tôi không biết, có thể A&A-T chia 80-20 hay 50-50 hoặc bán 100% cho T là việc của họ và Vefers không cần quá quan tâm. Chúng ta chỉ quan tâm đến mối quan hệ (2.1) ở trên kia.

Đó chính là lý do vì sao có thông tin VEF bán cho T với giá 10k tỷ/tòa,….thì theo tôi có thể không sai nhưng thực chất đó là hợp đồng giữa A&A và T chứ không phải VEF và T. Hơn nữa giá thỏa thuận giữa A&A và T còn phụ thuộc vào việc đánh đổi các khu đất vàng mà T sở hữu, cầm cố tại S bank nên giá cao hay giá thấp là do họ, chả có gì là quá vô lý cả

2.3. Tiền từ đâu để T hợp tác với A&A

Như đã giải thích ở post trước, T bỏ tiền ra nhưng thực chất tiền vẫn là của S bank (và 1 số NH khác) bơm cho, tức là vẫn là tiền của Mr H mà thôi. Lợi nhuận của T thu về sẽ được quay lại trả gốc và lãi vay đồng thời bán lại mấy khu đất vàng với giá phải chăng để Mr H và Mr V sau này cùng hợp tác khai thác với T

3. Kết luận

Cuối cùng, điều chúng ta quan tâm ở đây đối với dự án 148 GV là số tiền X nghìn tỷ là bao nhiêu và thời gian thanh toán như thế nào mà thôi nhưng tôi tin chắc Mr Vượng sẽ không bao giờ chịu thiệt với Mr H đâu nên chúng ta cũng không cần phải quá lo cho anh ấy


Huy Khoa

Tính sơ bộ về tài sản ròng (Net asset value) của VEF


1. Vì chưa có 1:500 các dự án Cổ Loa, Mễ Trì nên chúng ta cứ tính thử một cách nông dân nhất giá trị của VEF là bao nhiều nhé. Bây giờ bạn sẽ làm gì nếu có trong tay:

1.1. Tiền mặt: 1.700 tỷ vốn tự có + 9.000 tỷ tiền lợi nhuận thu về việc bán buôn DA 148 GV (tạm tính là vậy)

1.2. It nhất 74 ha Mễ Trì, Mỹ Đình – Có văn bản chính thức ngày 20/09/2016 giao VEF (37ha kia tôi sẽ tìm hiểu sau xem có phải của nốt VEF hay không)

1.3. 90 ha Đông anh làm khu cốt lõi trong đó nghĩa vụ phải xây dựng Khu triển lãm (ước khoảng 4.000 tỷ) và Khu hỗ trợ: Khách sạn, Nhà hàng, Khu văn phòng,….trị giá khoảng hơn 10.000 tỷ có thể sang tay luôn lãi bằng 0 cũng được đỡ phải chôn vốn

1.4. 297 ha Khu đô thị sinh thái tại Đông Anh (chủ yếu nằm ở các xã Xuân Canh, Đông Hội, một ít ở Cổ Loa)

Để đơn giản, đỡ phải nghĩ nhiều, tôi sẽ làm theo cách của người nông dân như sau để thấy VEF sở hữu tài sản ròng như thế nào:

- Chi 4.000 tỷ xây Khu triển lãm (vì là nghĩa vụ bắt buộc phải xây) và sở hữu, khai thác .

- Khu phụ trợ nằm trong 100 ha cốt lõi gồm K/S 52 tầng và TTTTM có thể chuyển nhượng sang tay luôn thu tiền mặt, coi như hòa nhưng k bị chôn vốn

- Chi 2000 tỷ hỗ trợ nhà nước đền bù 74 ha Mễ trì và 200 ha Đông Anh (đây là tính cho nó xởi lởi chứ đất đó được giao thì VEF chắc chỉ phải bỏ ra rất ít tiền)

- Chi 1.700 tỷ để san nền phân lô , làm đường , trồng cây xanh 74 ha Mễ Trì và 297 ha Đông Anh, tôi sẽ có 37ha đất nền Mễ trì và 115ha đất nền Đông Anh đã phân lô, đường xá, hạ tầng

- Vẫn còn lại 3000 tỷ tiền mặt

2. Nếu bạn đầu tư 650 triệu để sở hữu 10.000 cp VEF bạn sẽ có những gì ?

2.1. Đồng sở hữu Tài sản cố định trị giá 4.000 tỷ lchính à Khu triển lãm quốc gia

2.2. Tiền mặt: 3000 tỷ x 10.000cp/166tr cp = 180 triệu

2.3. Đất nền Mễ Trì đã phân lô: 37ha x 10.000cp/166tr cp = 22 m2, trị giá 1.9 tỷ (nếu lấy giá bán liền kề green bay Mễ Trì sắp tới 150tr/m2 thì có hơn 3 tỷ nhưng tôi chỉ tính 80tr/m2)

2.4. Đất nền Đông Anh nơi cầu Tứ liên chọc sang : 115ha x 10.000cp/166tr cp = 70m2 trị giá 2.8 tỷ (40tr/m2)

Như vậy, với việc bỏ ra 650tr sở hữu 10.000 cp VEF nhưng thực chất các bạn đang sở hữu một khối tài sản mà nếu bán ngay chia tiền mặt, sẽ được chia gần 5 tỷ (tỷ suất ln: 770% so với vốn bỏ ra) , chưa kể còn đồng sở hữu khối TSCĐ là Trung tâm triển lãm trị giá 4000 tỷ nữa.


Vì vậy, , trước khi các bạn đặt lệnh mua bán VEF thì hãy đọc kĩ lại bài viết này để hiểu được bạn đang sở hữu tài sản giá trị thế nào nhé


Huy Khoa

Up chiếm vị trí mặt tiền đường nè...

Mặt tiền rồi

Đây rồi, mặt tiền luôn, chúc ae tầng mới, thắng lợi mới

--- Gộp bài viết, 18/10/2016, Bài cũ: 18/10/2016 ---

Chúc mừng anh em chiếm được nhà mặt tiền

Huy Khoa

Kaka

--- Gộp bài viết, 18/10/2016, Bài cũ: 18/10/2016 ---

Khà khà

1 gạch các bác