Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các VEFers trung thành)

VEF da chot quyen pht chua bac? Thanks

Bài viết tuyệt vời quá! Cám ơn bác nhiều nhiều...
"1. Định giá theo P/E (dành cho đối tượng là những nhà đầu tư thận trọng nhất)

Một cổ phiếu tăng trưởng như SJS ngày xưa, lại có Ban lãnh đạo tầm cỡ tính toán hướng đi tăng trưởng bền vững trong tương lai như VNM để trở thành một bluechip thực thụ, xứng đáng đầu tư dài hạn ở mức giá có P/E tối thiểu bằng 10, giá đầu tư dài hạn chấp nhận được từ 100k-110k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 280k-310k thời điểm hiện tại.

2. Định giá theo P/E/G (dành cho các fan của phân tích tăng trưởng)

Với G tối thiểu=20, mang tính liên tục và kế thừa trong một khoảng thời gian dài rất nhiều năm , VEF tối thiểu được định giá theo P/E/G = 0.75<1 , thì VEF xứng đáng được chấp nhận đầu tư dài hạn trong mức giá 150k- 160k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 430k-460k thời điểm hiện tại.
"

Chưa bạn ạ!

Cần phải điều chỉnh lại một chút ở đoạn trên như sau do tối qua viết vội nên có nhầm chút ít:

Ngoài ra, mỗi năm chỉ cần dùng tiền lãi của dòng cash khủng (0.95k tỷ/năm) và tiền doanh thu thuần từ dịch vụ của dự án Cổ loa gđ I (tối thiểu 0.45k tỉ/năm), VEF sẽ có tối thiểu 1.4k tỉ tiền mặt mỗi năm để trả cổ tức cho cổ đông liên tục trong 30 năm với tỉ lệ cổ tức bằng tiền mặt tối thiểu tỉ lệ xấp xỉ 30% mà vẫn giữ nguyên lượng tiền mặt gốc trong tài khoản là 11k tỉ ,đủ để thưởng bằng cp cho các cổ đông theo tỉ lệ 1:1 nếu cần tăng vốn ĐL tối đa lên 10.000 tỷ để làm các dự án khủng mới.

---------------------------
Vì nguồn 11K tỉ thì đủ để tăng vốn điều lệ llên 10.000 tỷ. Tuy vậy, những số liệu vừa rồi tôi đưa ra là những con số thấp nhất. Ví dụ: tại sao có con số ln sau thuế của dự án Giảng Võ là 13.000 tỷ ? được tính như sau:

68.000 (diện tích) x 0.4 (hệ số xây dựng/đất) x 50 (số tầng đc duyệt) x 50tr/m2(giá bán) x 0.25 (hệ số lơi nhuận/doanh thu) x 0.78 (hệ số lãi sau thuế) = 13.600 tỷ

Các bạn sẽ thấy trên thực tế con số sẽ có thể đạt được cao hơn số mà Huy Khoa tính toán. Ví dụ: giá bán CCCC Giảng Võ sẽ cao hơn con số 50tr/m2; hệ số xây dựng được phép 0.5 nhưng chỉ tính 0.4 vì trừ đi các công trình khác. Ngoài ra, nếu trên thực tế hệ số lợi nhuận / doanh thu của VEF mà lên tới 0.4 hay 0.5 như một số thông tin các bạn đưa ra thì ln dự án này cao hơn khá nhiều. Điều đó có nghĩa lượng cash thu về sau khi hoàn thành 03 dự an giai đoạn I cao hơn con số 11k tỉ tôi đưa ra và việc chia thưởng bằng cp nếu muốn với tỉ lệ 1:2 để tăng vốn lên 15.000 tỷ cũng hoàn toàn khả thi cũng như EPS hợp nhất bình quân/năm cao hơn con số 10.5 k trong bài toán trên .

Tuy nhiên, mục đích dành cho các bạn đầu tư dài hạn trong đó có tôi chứ không phải vống lên để lùa gà nên nguyên tắc của tôi là chọn những con số thấp nhất cho an toàn

Bác tính khu giảng võ chỉ bán giá 50 triệu thôi sao, em thì nghĩ nó phải tầm ~80 triệu nhé. Hình như khu NCT cũng đang được bán 70-75 triệu rồi mà . Nếu tính giá mới thì em nghĩ riêng giảng võ phải lãi > 1 tỷ $

Bác ấy nói rất rõ từ đầu là sẽ loại trừ đến mức tối đa lợi nhuận có thể để định giá nó minimum nhất, việc này nhằm loại bỏ tất cả các rủi ro có thể trong việc đầu từ VEF, tuy nhiên cái kết quả Minimum đó cũng thực sự không tồi chút nào

Ngày 13/5 khi viết về chính sách tác động trong trung hạn:

Vậy là đã bắt đầu confirm một tin cho trung hạn vào ngày 27/5, khi ban hành chính thức Sửa đổi thông tư 36 với một sự dung hoà và điều chỉnh có lộ trình. Một trong những yếu tố làm thị trường cuối năm 2015 không thành công bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó có 01 nguyên nhân là sự e ngại khi râm ran có thông tin dự thảo sửa thông tư 36 áp dụng ngay từ tháng 7/2016, sẽ siết cho vay BĐS ở 2 nội dung: (1) tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% và (2) giảm ngay lặp tức việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn từ 60% về 40%, như một chiếc lưỡi hái đang treo lơ lửng trên đầu các Big boys. Với việc thông tư chính thức ban hành cuối tuần vừa rồi trong đó chỉ tăng hệ số RR cho vay BĐS lên 200% (thay vì 250%), áp dụng lùi đến đầu 2017 và giãn lộ trình (2) thêm 1.5 năm đến đầu 2018 sẽ làm cho Khối NH phần nào thở phào nhẹ nhõm vì chi phí nguồn cho vay BĐS sẽ không bị đẩy cao quá và nguồn cho vay bớt bị hạn chế.

Nói tóm lại, chủ trương siết dần đầu cơ thì vẫn thực hiện nhưng chính sách thực hiện theo lộ trình lần này theo Huy Khoa là khá hợp lý để từng bước điều nguồn về ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất thực thụ ( trong đó bao gồm những doanh nghiệp như ViC, VEF vì tạo ra sp cho thị trường và sẽ được ưu tiên cấp vốn trung-dài hạn cho sản xuất), giảm thiểu rủi ro nguy cơ dòng easy money chuyển sang nhóm đầu cơ như trước đây (thời 2009), nhưng không làm cho các hoạt động kinh doanh hiện tại bị dừng đột ngột, gây sốc. Chỉ có đôi chút lăn tăn với một điểm trong thông tư 06 lần này có khả năng nắn dòng vốn của NHTM sang Trái phiếu chính phủ, nó mang cả yếu tố tích cực lẫn tiêu cực - vấn để này hơi nhạy cảm chút, nên tôi sẽ không đi sâu vào . Nói chung, chính sách lần này mang tính trung dung và khó có tác dụng nhiều trong ngắn hạn nhưng sẽ có tác dụng tốt đối với toàn bộ nền kinh tế trong trung hạn chứ không phải để phục vụ bất kì nhóm lợi ích nào. Tuy nhiên không loại trừ nó vẫn có thể tạo hiệu ứng ngắn hạn cho thị trường CK theo kiểu "better than fear" . Chỉ với thông tin này thôi thì cũng đừng quá kì vọng trong ngắn hạn để đua lệnh , còn nếu xác định chọn cp tốt mua đầu tư trung hạn hay có game riêng thì OK

Hy vọng, sắp tới đây sẽ có thêm vài chính sách nữa hỗ trợ cho trung hạn và biết đâu tốt hơn thế, lại có cả những chính sách hỗ trợ cho ngắn hạn thì sao .

Huy Khoa

Phải nói thêm với các bạn về động thái siết dần BĐS trong trung hạn. Động thái này sẽ gây khó hơn với một số doanh nghiệp nhưng lại là cơ hội đối với những doanh nghiệp khác. Khi nguồn cấp dưỡng vốn buộc phải tìm địa chỉ khắt khe hơn thì những doanh nghiệp có tiềm lực, có khả năng triển khai dự án và bán hàng như Vingroup, Novaland,... sẽ là những người được hưởng lợi có khi còn hơn cả lúc mở rộng đại trà như hiện nay vì vô hình chung sẽ giúp loại bớt khá nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường (VEF của các bạn thì đương nhiên đươc hưởng lợi kép ). Những doanh nghiệp BĐS sống lâm sàng đợi cấp oxy cho thở như hiện nay sẽ là đối tượng bị gạt khỏi lề cuộc chơi sớm nhất và có thể sẽ là nạn nhân của M&A .

Đôi khi hoạ của người này lại là phúc của người khác. Nhưng biết sao được, thị trường sẽ dần dần chỉ nên để tồn tại những kẻ có năng lực thực sự

Chào bác Huy Khoa,

Bác phân tích rất sâu về chuyên môn tài chính, kế toán & topic này như bác nói là để nói chuyện về kỹ thuật nên tôi cũng sẽ comment trên góc độ kỹ thuật.

Do trong tuần tôi đang khá bận nên xin hẹn cuối tuần tôi sẽ phản hồi bác.

Thân, Lavie13

Ngày 01/06/2016

Ngày 02/06/2016

Dear @Lavie13

Bài phân tích định giá VEF của tôi post lên mạng từ ngày 23/05 và ngày 1/6 đã giao ước sẽ chờ bạn @Lavie13 gửi bài phản biện trong vòng 03 ngày . Hiện giờ đã quá 01h sáng thứ 2 ngày 06/06, bước sang tuần một tuần mới rồi, đã quá thời hạn 3 ngày đó, đồng thời cũng qua cả hạn cuối tuần mà bạn hứa với tôi ngày 2/6 sẽ gửi bài. Giờ này tôi vẫn chưa ngủ để đợi bạn thực hiện lời hứa nhưng khá thất vọng là đến giờ phút vẫn chưa thấy tăm hơi bài viết của bạn đâu.

Mặc dù đây chỉ là diễn đàn ảo nhưng Huy Khoa trên bất cứ diễn đàn nào cũng như ngoài đời là người dám nói, dám làm và rất ghét những lời hứa xuông. Khi tôi đã nói viết bài phân tích là sẽ viết, khi nói quyết mua cổ phiếu ở mức giá này là sẽ mua nên thực sự khi tôi đã tin tưởng và đặt niềm tin vào lời hứa của @Lavie13 thì tôi sẽ đợi bạn đến cùng đúng như đã hẹn. Nhưng bạn đã làm tôi thất vọng rồi. Vậy nên, mọi giao kèo của chúng ta coi như sẽ huỷ bỏ, bạn không cần phản hồi lại bất cứ dòng nào về bài viết của tôi nữa cũng như tôi sẽ không trả lời hay giải đáp bất cứ thắc mắc gì từ bạn. Vậy nhé, it's over !

Dù sao tôi cũng rất cảm kích lời mời cafe của bạn. Tks !

Huy Khoa