NTC – Máy in tiền; cash per share 86K. tăng trưởng đột biến - lợi nhuận thị trường 600 tỷ 2018 P2

Chào các bác!

Đã tròn 8 tháng kể từ topic NTC- MÁY IN TIỀN ra đời, đã có nhiều tin tức mới về NTC và nổi bất nhất là việc chuyển nhượng Công ty con thực hiện Khu dân cư và Chấp thuận chủ trương của Thủ tướng với NTU 3. Bài toán lợi nhuận năm 2018 của NTC cũng đã rõ ràng như sau:

LỢI NHUẬN TT 2018 = LN TỪ HOẠT ĐỘNG THƯỜNG XUYÊN 220 TỶ + LN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN 380 TỶ = 600 TỶ

EPS 2018 SAU THUÊ: 30K/CP

Để có cái nhìn toàn cảnh về NTC, tôi xin tổng hợp lại toàn bộ NTC từ pic trước như sau:

1. Tài sản:

- Hai Khu Công nghiệp hiện tại diện tích 620 Ha. Đã trả tiền thuê đất 1 lần 99% tổng diện tích thương phẩm, còn 3 ha. Hiện tại đã cho thuê hết 100% (, năm 2018: 36 ha, năm 2017: thue 37 ha, năm 2016: 50 ha, năm 2015: 100 ha).

- Nhà xưởng 50.000 m2, giá cho thuê từ 2.2 USD – 2.6 USD/năm: Doanh thu dự kiến khoảng 1.1 -1.3 triệu USD/năm

- 51 ha Dự án Khu Dân cư tại phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên, đã đền bù giải phóng mặt bằng, có giấy phép 1:500. Đã thành lập và chuyển nhượng Dự án sang Công ty con. Dự án định giá nguyên trạng trị giá 400 tỷ, đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư quý 4/2017, nhận cọc 100 tỷ. Dự kiến chuuyển nhượng vốn công ty con tương đương 80% dự án thu về tiền mặt 320 tỷ

- 19 ha Dự án Khu Dân cư tại phường Uyên Hưng, thị xã Tân Uyên, đã đền bù giải phóng mặt bằng. Khoản này nếu định giá nhẹ nhàng có giá trị 200 tỷ

- 346 ha Dự án NTU3: Ngày 13/9/2018, Dự án mới được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư giao 346 ha cho Nam Tân Uyên, đất thương phẩm 221 ha, đã có quyết định 1:2000 của tỉnh Bình Dương. Khu Công nghiệp NTU3 là chuyển đổi từ đất trồng cao su của Công ty CP Cao su Phước Hòa. NTC đã có thỏa thuận đền bù với PHR 930 triệu /ha, được tập đoàn phê duyêt. Dự án có thể triển khai nhanh; vì không mất công giải phóng mặt bằng.

- Khoản đầu tư tài chính 292 tỷ gồm

o 36.6% Khu Công nghiệp Minh Long 3 (MH3): 293 ha, đang xin mở rộng 577 ha.

o 40% Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú: 260 ha Khu công nghiệp; 57 ha Khu dân cư; đang xin mở rộng 500 ha

o 15% Khu Công nghiệp Tân Bình (250 ha) đã được tỉnh ủy Bình Dương chấp thuận chủ trương mở rộng thêm 1000 ha

o 7.5% Khu công nghiệp An Điền

o 22.17% Khu công nghiệp Dầu Giây

o 9.43% Khu công nghiệp VRG Sài Gòn: (Có 3 Dự án: Khu Liên hợp Công nghiệp – Du lịch – Dịch vụ Phước Đông 3158 ha, Khu Công nghiệp Đông Nam 342 ha tại Củ chi và Khu Công nghiệp Minh Xuân 3 (250 ha)

o 12.07% Thủy điện VRG Đăk Nông

o 2.16% THủy điện Genruco Sông Côn

- Các khoản đầu tư này đều sinh lời tỷ lệ rất tốt trong năm 2017, tổng số tiền cổ tức thực nhận đạt 31 tỷ. Các Khu công nghiệp trong danh mục NTC đều làm ăn có lãi. Kém nhất là An Điền trước đây lỗ, NTC phải trích lập dự phòng thì năm nay đã hoàn nhập dự phòng và có lãi. Các KCN này đều thực hiên hạch toán doanh thu hàng năm, do vậy doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng hàng năm khi tăng diên tích cho thuê.

- Tiền mặt: gần 1381 tỷ gửi Ngân hàng, tương đương Cash per share 86k/CP.


2. Khoản nợ hiện tại và tiềm tàng:

NTC năm 2018 đã nộp xong tiền thuê đất 50 năm của Nhà nước cho 2 khu công nghiệp hiện hữu (NTU1 và NTU2), (chỉ còn 3 ha nhà xưởng, ước tính tiền thuê 7 tỷ, dự kiến nộp nốt trong năm 2018). Đây là điểm cực mạnh so với các khu công nghiệp khác, giúp cho NTC tránh khỏi các biến động rủi ro tăng giá đất trong tương lai.

Khoản doanh thu chưa thực hiện bản chất là nợ, vì khoản này NTC k0 phải trả lại khách hàng.

NTC hiện còn vay Ngân hàng 346 tỷ, lý do vay vì NTC đang gửi tiết kiệm lãi suât cao hơn lãi suất vay. Dự kiến theo Hợp đồng thì cũng sẽ trả nốt trong năm 2018. Cuối năm 2018, NTC dự kiến sẽ vay của VCB để thanh toán tiền đất cho PHR. Với lượng tiền mặt và dòng tiền tương lai đang về NTC thừa sức thanh toán các khoản nợ Ngân hàng.

Như vậy, về cơ bản NTC không còn nghĩa vụ trả nợ, khoản tiền mặt NTC đang có và sẽ tiếp tục về từ Khu 1 và Khu 2 sẽ thuộc về cổ đông.

3. Câu chuyện tương lai 2018-2020

3.1. Bài toán phát hành tăng vốn sẽ được giải quyết theo hướng có lợi cho cổ đông.

Tháng 6/2018 vừa qua, Tập đoàn muốn NTC phát hành riêng lẻ cho tập đoàn thêm 9.4 triệu CP, nâng vốn điều lệ lên 256 tỷ. Tuy nhiên kế hoạch này đổ bể vào phút cuối, dẫn đến Tờ trình không được đưa ra tại Đại hội. Qua phân tích, nguyên nhân việc đổ bể này như sau:

- Tập đoàn muốn phát hành riêng lẻ cho mình, thì số cổ phần 53% của VRG và PHR là người có liên quan của tập đoàn, đều không có quyền biểu quyết, nên quyết định phát hành được hay không hoàn toàn phụ thuộc vào 43% cổ phần của cổ đông nhỏ. Mà điều chắc chắn là cổ đông nhỏ không đồng ý.

- Việc nâng tỷ lệ sở hữu lên 51% trái pháp luật, điển hình là trái Quyết định 38/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng về tái cơ cấu tập đoàn cao su, trong đó quy định tập đoàn duy trì tỷ lệ sở hữu dưới 50% tại Nam Tân Uyên.

- Việc nâng tỷ lệ sở hữu lên 51% sẽ dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý phức tạp, vì NTC có rất nhiều công ty liên kết sẽ tạo nên ma trận sở hữu chéo trong tập đoàn trái với quy định của Luật Doanh nghiệp. Ví dụ Điều 189 Luật Doanh nghiệp quy định các công ty con của cùng một công ty mẹ có ít nhất 65% vốn Nhà nước sẽ không được cùng tham gia góp vốn thành lập Doanh nghiệp, các trường hợp tồn tại phải thực hiện tái cơ cấu trước 1/7/2017. Nếu NTC thành công ty con của VRG, thì việc NTC cùng PHR đầu tư vào Khu công nghiệp Tân Bình sẽ trái luật Doanh nghiệp. Điều tương tự cũng xảy ra với tất cả 8 khoản đầu tư khác của NTC, như vậy sẽ liên đới đến hàng loạt các công ty khác của VRG, điều và VRG, NTC và các công ty khác đều không muốn.

Trên thực tế, việc phát hành riêng lẻ cho cổ đông lớn là rất ít khi xảy ra, vì điều đó trái với nguyên tắc quản trị doanh nghiệp, bảo vệ quyền lợi của cổ đông nhỏ. Nếu thực hiện sẽ vấp phải phản đối dư luận, sự soi xét của cơ quan có thẩm quyền. Bên cạnh đó, tập đoàn VRG có 97% do Nhà nước nắm giữ, đại diện là Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Các quyết định tái cơ cấu của VRG, đều phải được sự phê duyệt của Bộ Nông nghiệp, theo phương án bảo toàn vốn Nhà nước. Khi đó, việc sử dụng vốn Nhà nước để đầu tư Doanh nghiệp Bất động sản, hoặc làm bất cứ cái nào lách luật là không thể khả thi.

Ngoài ra, Ủy ban Quản lý vốn Nhà nước sẽ đi vào hoạt động trong tháng 10/2018, theo đó, Bộ NN sẽ chuyển giao quyền quản lý vốn VRG sang Ủy ban. Trong bối cảnh chuyển giao này, sẽ k0 có chuyện đưa ra quyết định tăng vốn của VRG. Về với Ủy ban quản lý khối tài sản 5 triệu tỷ, thì mức vốn hóa 30% của NTC là quá nhỏ, Ủy ban sẽ không quyết vấn đề nào trái pháp luật, ảnh hưởng đến uy tín mong manh, non trẻ của mình.

Do vậy khả năng trong thời gian tới, thì tập đoàn sẽ phải chọn phương án phát hành khác, khả thi nhất là phát hành cổ phiếu thưởng cho cổ đông hiện hữu để hài hòa lợi ích các cổ đông.

3.2. Tiếp tục thu nốt tiền phải thu tiếp từ các hợp đồng thuê đất đã ký: Trên 1000 tỷ

Cơ sở con số này đươc tính như sau:

Số tiền còn phải thu 1 lần = Tổng doanh thu 1 lần – Số doanh thu 1 lần đã hạch toán vào kinh doanh – số doanh thu chưa thực hiện.

3.2.1. Tổng số doanh thu 1 lần được tính như sau:

- Theo báo cáo kết quả kinh doanh 2018 của NTC tại Đại hội cổ đông:

o Khu NTU1, tổng diện tích thương phẩm 225.78 ha, giá thuê bình quân toàn dự án: 47.2 USD, tỷ giá USD giả định 20.000 VND/USD: tổng thu được 2.131.3 tỷ

o Khu NTU2, tổng diện tích thương phẩm 210.54 ha, giá thuê bình quân 47.26, tỷ giá USD bình quân 21.000 VND/USD: Tổng tiền thu 2089.5tỷ

o Tổng tiền 2 khu thu được: 4220 tỷ. Tuy nhiên tôi được biết, NTC dành khoảng 90% cho thuê thu tiền 1 lần, còn lại là cho thuê thu tiền hàng năm. Nên tổng doanh thu 1 lần là 4220 tỷ x 90% = 3799 tỷ.

Tổng số doanh thu 1 lần làm tròn 3800 tỷ. Đây là con số sẽ thu được và tương đối chắc chắn. (1)

3.2.2. Số doanh thu 1 lần đã hạch toán vào kinh doanh được tính như sau:

Qua tìm hiểu, thì cơ cấu doanh thu đất của NTC (ngoại trừ phần doanh thu từ dịch vụ) gồm 4 nguồn: Doanh thu cho thuê trả tiền 1 lần; Doanh thu cho thuê trả tiền hàng năm; Doanh thu cho thuê nhà xưởng; và Phí cơ sở hạ tầng: 0.5 USD/m2

Khoản cho thuê trả tiền hàng năm và cho thuê nhà xưởng có mức giá cho thuê cao từ 2-2.6 USD/m2, nên đóng góp đáng kể vào Doanh thu của NTC mặc dù diện tích thấp. Khoản phí cơ sở hạ tầng tăng trưởng đều hàng năm, theo diện tích cho thuê, ước sẽ đạt trên 2 triệu USD nếu thu đủ. Khoản Doanh thu cho thuê trả tiền 1 lần được tính vào kỳ kinh doanh ước chiếm 50% tổng doanh thu. Đây chính là số doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn trên báo cáo tài chính. Những năm đầu, lượng doanh thu 1 lần được hạch toán thấp tương ứng với diện tích cho thuê thấp tầm 10 – 15 tỷ, từ năm 2014 mới bắt đầu sau tăng mạnh lên ước 70 tỷ / năm như hiện nay.

Tính cộng doanh thu các báo cáo tài chính NTC công bố từ năm 2008 đến nay, tôi ước doanh thu 1 lần đã hạch toán là 400 tỷ (2)


3.2.3. Số doanh thu chưa thực hiện: Số tiền đã nhận nhưng chưa hạch toán vào doanh thu: Số này có trên báo cáo tài chính quý 2 là: 2.332 tỷ


Tổng doanh thu 1 lần còn phải thu: = (1) – (2) – (3) = 3800 – 400 – 2332 = 1068 tỷ

Con số doanh thu 1 lần còn nhiều là do năm 2014 có Luật đất đai 2014, yêu cầu các loaị đất thuê 50 năm, trả tiền một lần, phải nộp đủ tiền thuê đất 50 năm, thì mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì lý do này nên nhiều khách thuê trì hoãn thanh toán tiền thuê đất các đợt tiếp theo, yêu cầu NTC phải nộp đủ tiền đât mớí đóng. Đến cuối Quý 1 – 2018, thì NTC mới đóng hết tiền thuê đất, nên kỳ vọng khoản thu này sẽ tăng nhanh từ Quý 3 - 2018

Bên cạnh đó, 1 số bạn ước con số cao hơn, do Một số hợp đồng thuê đât đang trả tiền hàng năm, có điều khoản sau 5 năm sẽ chuyển sang đóng tiền một lần, dẫn đến khoản phải thu 1 lần tăng.

3.3. Thu thêm 220 từ Khu Dân cư Khánh Bình và nhận 20% lợi nhuận dự án

Tháng 8/2018, UBND tỉnh Bình Dương đã có quyết định chuyển giao dự án Khu dân cư Khánh Bình (Khu dân cư Nam Tân Uyên) sang từ NTC sang công ty con Khu ĐT và CN Nam Tân Uyên. Đây là bước đi quan trọng để NTC thực hiện hợp tác đầu tư với đối tác Nam Á. Khả năng chuyển nhượng 80% dự án trong năm 2018 là chắc chắn, khi NTC đã có đối tác đặt cọc và đã được UBND tỉnh Bình Dương chuyển dự án sang công ty con. Dự án định giá 400 tỷ, giá vốn 20 tỷ. Dự kiến NTC hạch toán lợi nhuận trước thuế khoản này 380 tỷ, và nhận thêm 220 tỷ tiền mặt từ đối tác năm 2018.

Giai đoạn 2019 trở đi, sẽ hưởng 20% lợi nhuận từ Dự án mang lại.

Chính vì Dự án này mà NTC tự tin đặt kế hoạch tăng trưởng vượt bậc 365 tỷ lợi nhuận sau thuế. lịch sử chứng minh NTC luôn đặt kế hoạch thận trọng, để vượt kế hoạch. nến con số thực tế phải ước tăng trên 30% so với số này.

3.4. Triển khai NTU3

Ngày 13/9/2018, Thủ tướng đã chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 (NTU3), trước đó, UBND tỉnh đã phê duyệt quy hoạch 1/2000 KCN này. NTC cũng đã đàm phán xong với PHR về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, giá đền bù 930 triệu/ha, thấp hơn so với VSIP. Hiện tại khoản đặt cọc NTU3 tính đến hết quý 2 /2018 là 35 tỷ, với tỷ lệ đặt cọc tương ứng 3-5% giá trị Hợp đồng, thì riêng khoản cọc này sẽ mang lại dòng tiền 700 đến 1000 tỷ cho NTC trong 2 năm 2019-2020. Tuy nhiên số tiền này sẽ sẽ tăng mạnh khi NTC đã có được chủ trương đầu tư. Diện tích đặt cọc có thể đạt 100 ha đến cuối năm 2018. Hứa hẹn năm 2019 bận rộn của NTC. NTC tiếp tục được miễn 14 năm tiền thuê đất của Nhà nước cho NTU3. Ước triển khai NTU3 sẽ mang lại cho NTC khoản lợi nhuận 1500 - 2000 tỷ.


3.5. Chuyển nhượng Dự án Thủy điện:

Tôi nghĩ trong năm 2019, NTC sẽ rút vốn khỏi Dự án thủy điện theo chủ trương của tập đoàn. Đây là khoản đầu tư sinh lời, nên chắc chắn việc chuyển nhượng sẽ có lãi.


3.6. Doanh thu tài chính tăng trưởng vượt bậc

Tôi nghĩ cái ngày NTC có doanh thu tài chính 200 tỷ năm cũng không có xa. Vì lượng tiền mặt tăng nhanh + lợi nhuận từ các khu công nghiệp liên kết. Một điểm đáng lưu ý là các công ty liên kết của NTC đều có kế hoạch mở rộng khu công nghiệp lên gấp 2-3 lần hiện tại. Đây sẽ là nguồn thu đáng kế cho NTC trong những năm tới.

Riêng cuối năm 2018, lượng tiền cổ tức của NTC sẽ về nhiều (riêng Quý 3 nhìn những công ty có nghị quyết công bố, thì NTC có tiền cổ tức tầm 16 tỷ). Khả năng 2 Quý cuối năm NTC vượt lợi nhuận 2 quý đầu năm 2018, li lợi nhuận từ hoạt động thường xuyên cả năm tầm 220 tỷ + Lợi nhuận bất thường 380 tỷ = 600 tỷ Lợi nhuận trước thuế cả năm 2018.

Chắc chắn NTC sẽ trở thành cổ phiếu có tỷ lệ tiền / CP cao nhất trên thị trường chứng khoán.