VRE - Core kinh doanh siêu lợi nhuận nhờ 23 năm tích luỹ quỹ đất.

Tiếp theo topic https://f319.com/threads/vre-loi-nhuan-2023-but-pha-len-mat-bang-moi-cho-gia-chay-theo.1827811/
https://f319.com/threads/vre-co-may-in-tien-nha-ho-vin-tang-toc-2023-2024.1837791/.

Sau hàng chục năm tích luỹ quỹ đất, xây TTTM và cho thuê, giờ đây VRE đang có biên lợi nhuận mảng cho thuê TTTM lên đến # 60% với khấu hao nhanh chỉ 25 năm cho toàn bộ Bds đầu tư. Nếu tính khấu hao đúng thực tế theo chuẩn kế toán quốc tế thì biên lợi nhuận mảng cho thuê sẽ khoảng 75%: siêu khủng.
tỷ lệ cho thuê của VRE hiện nay chỉ 85%. Tương lai khi bán lẻ phục hồi đưa tỷ lệ cho thuê lên lại mức trước dịch thì biên LN còn tăng cao nữa.

Khá dễ hiểu biên LN khủng này vì phần lớn TTTM của Vin được khánh thành trong giai đoạn 2004-2018. nghĩa là quỹ đất phần lớn các TTTM đã lấy từ 2000-2015. Vin thì ai cũng biết là ông trùm của các quỹ đất rẻ rồi. Và VRE có cơ cấu tỷ trọng nợ vay thấp + triển khai dự án nhanh nên giá vốn đầu tư sẽ thấp hơn nhiều TTTM khác. => triển khai cùng 1 thời điểm, giá đất và giá xây dựng của Vin còn thấp hơn DN khác chứ nói chi đến việc Quỹ đất đã tích luỹ 10 năm 20 năm.

Chính vì biên LN siêu khủng này mà VRE giờ đã có núi tiền khủng, một chuyện hiếm có ở ngành Bđs. Là DN có sức mạnh tài chính cao nhất nhóm BDS và trong top trên sàn.

VNM MSN SAB MWG… khi biên LN quá cao sẽ hấp dẫn các DN nội địa thành lập mới nhảy vào, các thương hiệu QT nhập khẩu chính ngạch hoặc thậm chí đến VN mở nhà máy… cạnh tranh khuyến mãi, quảng cáo, cạnh tranh giảm giá làm giảm biên LN. Vì giá nguyên liệu, nhiên liệu chiếm chủ đạo trong giá thành, sản phẩm và giá thành ko tạo nhiều sự khác biệt. Vẫn lãi lớn nhưng biên LN khủng sẽ không duy trì lâu và đi xuống.

Còn VRE thì khác, đây là ngành đặc biệt. Nơi mà chi phí đất đai chiếm phần lớn giá thành, các DN khác giờ nhìn VRE thấy biên LN 75%, Chi phí đầu tư bình quân 20 tr/m2 sàn bán lẻ. Nhưng giờ muốn nhảy vào thì chi phí đầu tư lên gấp nhiều lần + nặng vốn đầu tư phải vay cao. DN tài chính mạnh vay ít còn đỡ, còn DN vay nhiều xây cùng vị trí, Cho thuê giá như VRE chưa chắc đủ tiền trả lãi vay chứ đừng nói giảm giá sâu để cạnh tranh.

2023 AEON xây Aeon mall ở Huế dự kiến tận 4000 tỷ cho 51.000 m2 sàn cho thuê # 78tr/m2 sàn bán lẻ xa trung tâm TP huế hơn Vincom plaza: là 1 ví dụ về giá đầu tư tăng.

Ngoài ra, 1 điểm đặc biệt làm nên biên LN khủng của VRE mà ít DN nào có được đó là chi phí quản lý giảm mạnh từ 2019 tới nay dù số lượng TTTM tăng lên, nhờ ứng dụng công nghệ vào quản lý và lắp pin mặt trời.

Theo nhận định của SSI: giá thuê trung bình trong quý 3 đã tăng 6,45% so với cùng kỳ và tăng 2,4% so với quý trước. SSI Research cho rằng đây là kết quả của việc nâng cấp cơ cấu khách thuê. Một số thương hiệu quốc tế và trong khu vực đã chọn Vincom Retail để mở cửa hàng đầu tiên quý 3/2023

Core kinh doanh cho thuê mặt bằng thì cứ giá cho thuê tăng trưởng trong dài hạn theo giá đất đai, lạm phát, giá vốn đầu tư thì cố định => VRE là DN hiếm hoi biên LN tương lai ngày càng tăng.
Còn nếu VRE nâng cấp được cơ cấu khách thuê để tăng giá cho thuê nhanh hơn mặt bằng chung + năng tỷ lệ cho thuê thì biên LN sẽ tăng nhanh hơn mặt bằng chung.

Đồng thời TTTM Vincom mới có ở 43/63 tỉnh thành thôi. Dư địa mở rộng Vincom plaza và shophouse tỉnh của VRE còn nhiều với xu thế đô thị hoá, cải thiện cơ sở hạ tầng và phát triển các KCN về tỉnh.

Ngoài ra các siêu đô thị vài trăm ha - nghìn ha của Vỉngroup luôn có 1 Vincom Megamall cho VRE, Vinmec, Vinshool… Đây cũng là 1 lợi thế rất lớn của VRE khi vừa có dư địa mở rộng vừa được độc quyền TTTM trong các đại đô thị cao cấp. Độc quyền thì tất nhiên là giá cho thuê tích cực.

83 TTTM ở khu vực đắc địa 43 tỉnh thành trên cả nước, 1.75 triệu M2 sàn bán lẻ và kế hoạch mở rộng thêm 800k m2 sàn bán lẻ trong 3 năm tới, 10k tỷ tiền gửi(dự cuối 2023 đạt). VRE sẽ tiếp tục là DN hàng đầu về sức mạnh tài chính dù tiếp tục mở rộng quy mô và chiếm ưu thế so vs các thương hiệu nội địa ở tỉnh nhờ đồng hành của các thương hiệu lớn quốc tế và trong nước.

Nếu khấu hao theo thực tế thì VRE đang có mức định giá 2023 rất rẻ với P/E 9, P/B chỉ 1.4 quá rẻ cho tài sản chủ yếu là quỹ đất tích luỹ nhiều năm.

Giá cp ngắn hạn do thị trường quyết định. VRE là cuộc chơi của cá mập, cá voi. Nhỏ lẻ ăn theo thôi. Cá nhân kỳ vọng VRE 2024 sẽ sớm lên mặt bằng giá mới quanh 3X - 4X, sau đó sẽ tìm đỉnh giá mới trong tương lai ko xa, tương xứng với tăng trưởng quy mô, doanh thu, lợi nhuận và sức mạnh tài chính. Nếu may mắn có big game bán 1 TTTM lớn hoặc Vic bán vốn cho quỹ lớn đưa VRE về giá trị thực thì giá sẽ có đột phá rất nhiều lần.

Chúc cổ đông VRE gặt hái thành công, 6 năm lên sàn tăng trưởng mọi mặt, 2024 mà gặt thành quả là 1 năm gặt luôn thành quả của 7 năm gieo trồng.