Bất động sản - Đến mùa Quýt cũng không giảm

Vẫn là mô hình chia lô bán nền quen thuộc tại vùng ven các đô thị lớn.

qua tuần BĐS sẽ nóng từ xanh lên tím cháy....

CÓ TIỀN NHƯNG KHÔNG TÌM ĐƯỢC NHÀ ĐỂ MUA

Năm 2018, từ số tiền tích cóp và hỗ trợ của hai bên nội ngoại, vợ chồng anh Đức Giang mua một căn chung cư ở Hà Đông diện tích 64 m2 giá 1,3 tỉ đồng, tức khoảng hơn 20 triệu đồng/m2.

Đến cuối năm 2023, khi thấy giá nhà tăng, vợ chồng anh Giang đã bán chốt lãi với giá 2,7 tỉ đồng. Tưởng chừng mức tăng đã cao, ai ngờ đến năm 2024, giá tăng mạnh hơn nữa.

Sau một thời gian đi thuê nhà, vợ chồng tôi tham khảo các tin rao bán chung cư nhưng giật mình vì thấy giá cả chỗ nào cũng cao chót vót. Căn hộ có diện tích tương đương chúng tôi bán trước đây, cùng khu vực được rao lên hơn 3,5 tỉ đồng.

Thậm chí, có một số dự án mới ra hàng giá lại rất cao. Số tiền bán nhà cũ gần như không thấm vào đâu, chúng tôi tiếp tục chấp nhận ôm tiền ngân hàng và đi thuê nhà ở.

Theo anh Giang, không biết có phải do môi giới dùng chiêu trò không mà cứ hỏi căn nào thì chỉ tối hoặc 1-2 hôm sau là môi giới đã bảo có người cọc hoặc chủ đã bán. Kèm theo lời nhắn, chung cư tầm giá này không chốt nhanh là không thể mua được.
Cũng giống anh Giang, anh Hà Văn Tiến (45 tuổi) cho biết, dù lãi cả tỉ đồng khi bán căn hộ cũ ở Linh Đàm, nhưng từ đầu năm nay, giá căn hộ khu nhà anh lại tiếp tục tăng lên 40 triệu đồng/m2. Với mức giá này, nếu để bây giờ mới bán, vợ chồng anh thêm được gần 300 triệu đồng.

Đến giờ anh Tiến vẫn miệt mài đi tìm căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu của gia đình, nhưng vẫn chưa được. Căn hộ rẻ nhất anh tìm được đang rao bán 3 tỷ đồng, nếu mua thì phải vay thêm 500 triệu đồng nữa.

Với mức thu nhập hiện tại của hai vợ chồng, vừa trả lãi vay vừa trang trải sinh hoạt, tiền học của hai con sẽ là quá sức. Vợ chồng tôi quyết định lùi thời gian mua, đành ở thuê tạm, chờ giá hạ nhiệt rồi tính tiếp.

Thực tế cho thấy, căn hộ mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như "biến mất" tại Hà Nội. Như vậy, với tài chính khoảng 3 tỉ đồng cũng khó mua được một căn hộ chung cư mới ở Thủ đô.

MÔI GIỚI CŨNG ĐAU ĐẦU TÌM NHÀ GIÁ RẺ
Anh Nguyễn Văn Minh - môi giới một sàn bất động sản tại Hà Nội cho biết, trước đây anh chuyên bán các sản phẩm từ dự án của chủ đầu tư. Nhưng thời gian gần đây, các sản phẩm mới ra hàng trên thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp và giá khá cao. Vì vậy, lượng khách hàng hỏi mua của anh cũng ít dần.
"Giá nhà toàn từ 80 triệu đồng/m2 đến hơn 100 triệu đồng/m2 nên khi dẫn khách xem đa phần chê đắt không mua. Có nhiều tháng liên tiếp tôi không bán được sản phẩm nào, đồng nghĩa với việc không có thu nhập,
Cũng theo anh Minh, dù giá nhà thứ cấp hiện cũng được đẩy lên cao theo thị trường sơ cấp, nhưng thực tế nhiều căn vẫn có mức giá chấp nhận được. Có điều, để tìm được những căn như thế này thì môi giới phải vất vả hơn rất nhiều vì mất công sức tìm kiểm, đi khảo sát thực tế và thương lượng với chủ nhà để đạt được mức giá hợp lý.
Tương tư, chị Lê Thị Tân - một môi giới tại Hà Nội cũng cho biết, trước đây chị chuyên bán dự án căn hộ chung cư cho các chủ đầu tư, nhưng hơn 1 năm nay khi giá nhà tăng quá cao khiến lượng khách hàng mua nhà giảm, chị chuyển hướng sang bán đất nền và đất thổ cư tại Hà Nội.
Nếu trước kia môi giới thường là lựa chọn và tập trung làm một phân khúc phù hợp với mình như: thổ cư, nghỉ dưỡng, căn hộ chung cư hay đất nền thì nay chấp nhận bán đa dạng nguồn hàng, bán bất cứ sản phẩm gì khách có nhu cầu.
Phải vậy mới mong có hoa hồng duy trì cuộc sống, chứ không lại như năm ngoái, môi giới bỏ nghề hết về bán phở, chạy grab.

THÌ CHỦ YẾU TOÀN CÒ, THAM GIA ĐẨY GIÁ, RỒI BÁN ĂN CHÊNH
Anh Nguyễn Văn Minh (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, trong các phiên đấu giá gần đây giá các lô đất bị đẩy lên quá cao. Phiên đấu giá trước đó ở Hoài Đức (ngày 4.11), anh tham gia đến vòng thứ 2 đã phải rời sàn do giá đã bị đẩy lên cao.
Anh Minh cho biết, những người tham gia đấu giá chủ yếu là những nhóm "cò" đất có kinh nghiệm, còn người dân tham gia đấu giá để ở không nhiều. Hôm nay, anh tham gia đấu giá 2 lô đất để ở, anh kỳ vọng mức giá sẽ không bị đẩy lên quá cao.
Bà Trần Thị Mùi (Hà Nội) cho rằng, giá phiên ngày hôm nay dự báo sẽ ngang bằng hoặc vượt phiên đấu giá trước đó ngày 4.11.
"Dù số lượng người tham gia ít hơn phiên đấu giá trước đó nhưng theo tôi được biết, hôm nay có nhiều nhóm "cò" đất tham gia đấu giá nên dự báo mức giá sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao, có thể vượt 100 triệu đồng/m2", bà Mùi nói.
Trước đó, ngày 4.11 phiên đấu giá 20 thửa đất ở huyện Hoài Đức (Hà Nội) ghi nhận lô có mức trúng đấu giá cao nhất là 103,3 triệu đồng/m2, gấp 14,1 lần giá khởi điểm, tương đương tổng giá trị khoảng 15 tỉ đồng. Lô thấp nhất có mức giá 85,3 triệu đồng/m2, gấp 11,6 lần so với khởi điểm.

SỐC CẢ NĂM RỒI, GIỜ VẪN CÓ NGƯỜI SỐC
Chị Trần, một cư dân tại chung cư Sun Grand City Thụy Khuê Residence (Hà Nội), cho biết cách đây khoảng 4 năm chị mua căn hộ ở đây giá khoảng 73 triệu đồng/m2. Suốt mấy năm qua, mỗi năm đều tăng vọt đến chính chị cũng bất ngờ, không thể tin được. Do mức độ khan hiếm nên giá liên tục tăng, nhất là các dự án mới mở bán giá còn đắt hơn biệt thự như dự án The Grand Hanoi có giá bán lên đến 750 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại khu vực trung tâm TP.Hà Nội đã cao ngất ngưởng như dự án Noble Crystal Tây Hồ có giá 270 triệu đồng/m2, dự án Hoang Thanh Tower 250 triệu đồng/m2, dự án Vinhomes Metropolis giá 240 triệu đồng/m2, dự án Heritage West Lake 240 triệu đồng/m2, dự án Hanoi Aqua Central 235 triệu đồng/m2, dự án Hanoi Signature 230 triệu đồng/m2, chung cư T-Place 210 triệu đồng/m2…
Theo bộ xây dựng, trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có giao dịch và không có sản phẩm để bán.
Hiện nay chỉ tính riêng khu vực nội đô Hà Nội đã có 4 triệu người sinh sống. Chưa kể mỗi năm, có khoảng từ 150.000 - 200.000 người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Do cung không đủ đáp ứng khiến giá nhà cứ tăng lên.
Sốc vì giá nhà tăng, là câu thốt lên của nhiều người khi đi tìm mua nhà. Thời gian tới, có lẽ người dân sẽ còn sốc nữa vì giá nhà chỉ tăng lên, khó có chuyện giảm!

Làn Sóng Tăng Giá Bất Động Sản: Ai Là "Đạo Diễn"?
Mỗi lần giá bất động sản nhích lên là tôi lại ngồi nghĩ: Ai đang đứng sau “kịch bản” này? Làn sóng này cứ mạnh như sóng biển chiều hoàng hôn, có ai đó hẳn đang “giật dây” để giá nhà tăng như bánh xe trên dốc cao!
Cá nhân tôi cho rằng, chính các chủ đầu tư bán nhà mới là những "biên kịch" tài ba. Đẩy giá nhà cũ lên tận mây, thế là ai cũng nghĩ: “Nhà mới là lựa chọn sáng suốt!”. Chiêu này quá cao tay, bởi khi nhà cũ đắt ngang ngửa, ai cũng sẽ nhắm mắt nhắm mũi lao vào mua nhà mới thôi! Và khi nào "phim bom tấn" này kết thúc? Lúc các chủ đầu tư đã “xả hết kho”, giá mới trở về đúng quy luật cung cầu. Một màn kịch “lên đỉnh” hoành tráng đấy!
Dự Báo Về Bất Động Sản Trong 5 Năm Tới: Cú Twist Bất Ngờ
Năm năm nữa, khi ai cũng có giấy tờ nhà đất định danh chuẩn chỉnh và thuế lũy tiến lên ngôi, các đại gia bất động sản nhiều nhà sẽ thở dài: “Đóng thuế nhiều quá thì chịu sao nổi!” Nhà nào cho thuê tốt thì tạm ổn, nhưng những căn “ế” sẽ trở thành “gánh nặng” tài chính. Lúc ấy, bất động sản không còn là tài sản mà biến thành “tiêu sản” khổng lồ! Kết quả? Làn sóng thanh lý như cơn mưa rào, giá nhà hạ nhiệt và... ai muốn mua thì cứ “thả ga” nhé!
10 Năm Tới: Thời Đại "Mua Nhà Để Ở" Lên Ngôi
Mười năm sau, nhìn cảnh bao nhiêu anh chị “ôm” cả tá nhà giờ phải lắc đầu: “Ủa, sao trước hăm hở mua thế mà giờ giữ không nổi?” Lợi nhuận cho thuê thì nhỏ giọt, lại thêm rủi ro tiềm ẩn. Chắc chỉ còn mấy đại gia bất động sản chuyên nghiệp vẫn bám trụ được thôi, còn phần lớn sẽ từ bỏ cuộc chơi “mua thêm nhà”. Cái gì chứ, lúc này người ta chỉ muốn một căn “an cư lạc nghiệp” thôi, vừa đủ là vui!
15 Năm Tới: Ngôi Nhà – Huyền Thoại Hay Chỉ Là "Chốn Nương Thân"?
Mười lăm năm nữa, lớp trẻ sẽ chẳng còn “cuồng” nhà cửa như thế hệ trước. Họ chẳng xem nhà là “báu vật” xã hội nữa mà chỉ là nơi nghỉ chân sau những chuyến đi, thậm chí không ở cố định thành phố nào. Cái thời "1 người - 1 nhà" sẽ lên ngôi, ngôi nhà giờ chỉ là chốn nương thân, không còn là “tài sản vĩ đại” nữa.
Kết luận
Bất động sản thật như một vở hài kịch: lúc lên, lúc xuống, lúc hồi hộp, lúc cười ra nước mắt. Nếu bạn đang đầu tư, hãy cẩn thận kẻo "kịch bản" thay đổi! Còn nếu bạn chỉ cần một nơi để ở, chờ thêm tí cũng chẳng sao, biết đâu “chuyến tàu giá rẻ” đang đợi bạn ở tương lai.

Chung cư mới vùng ven Hà Nội ngày càng đắt đỏ
Hỏi mua một căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án mới ở huyện Gia Lâm, anh Hùng bất ngờ khi giá bán lên đến 85 triệu mỗi m2, tăng 25% so với giá rumor.

Sau nhiều năm sống trong căn hộ chật hẹp tại dự án mặt đường Minh Khai, anh Hùng (quận Hai Bà Trưng) muốn tìm mua nhà rộng hơn cho gia đình 5 thành viên. Tham khảo nhiều khu đang mở bán, anh được môi giới chào dự án có ba tòa (hơn 2.100 căn hộ) của chủ đầu tư nước ngoài ở huyện Gia Lâm.

Thời điểm nhận booking (đặt chỗ quyền mua), anh được môi giới báo giá rumor (mức dự kiến chủ đầu tư đưa ra thăm dò thị trường) từ 68 triệu đồng mỗi m2. Vợ chồng anh tính phương án trả theo tiến độ phù hợp với khả năng tài chính, nhận nhà vào năm 2027. Tuy nhiên, tại sự kiện ra mắt dự án tuần trước, trên 90% giỏ hàng được đặt mua dù giá bán đã nâng 5-25%, lên khoảng 70-85 triệu đồng một m2 tùy vị trí, số tầng và diện tích.

Tức là, anh Hùng phải bỏ ra gần 8,6 tỷ đồng để sở hữu căn hộ 96 m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Căn hai phòng ngủ rộng 64 m2 cũng lên đến 5,6 tỷ đồng.

"Tôi bất ngờ vì giá này ngang với dự án ở quận nội thành, trong khi vị trí tòa nhà cách trung tâm hơn 15 km", anh cho hay.

Đi làm bao nhiêu năm mới mua được chung cư ở HN, TP HCM?
Chung cư tại:
Hà NộiTP HCM
Thu nhập mỗi tháng:
Tiết kiệm mỗi tháng:
Xem kết quả
Theo ghi nhận của VnExpress, nguồn cung chung cư liên tục bổ sung trong quý cuối năm nhưng chủ yếu ở các huyện ven, giá quanh 70-90 triệu đồng mỗi m2, cạnh tranh với dự án mới trong nội thành. Thậm chí, một dự án gồm hai tòa đang nhận booking tại huyện Đông Anh được chào giá rumor 115-125 triệu đồng mỗi m2, cao gấp đôi so với mặt bằng chuyển nhượng gần đó. Loại căn studio diện tích nhỏ nhất tại dự án này là trên 3 tỷ đồng.

Đại diện một sàn giao dịch có trụ sở tại huyện Đông Anh cho biết, dự án sơ cấp dưới 50 triệu đồng một m2 xuất hiện ngày càng ít ở huyện ven. Bởi một số tòa ra mắt gần đây đều được chủ đầu tư định vị ở phân khúc nhà cao cấp đến hạng sang.


Khu vực phía Đông (quận Long Biên, huyện Gia Lâm) có những tòa cách trung tâm 15-20 km cũng xuất hiện dự án giá gần 100 triệu đồng mỗi m2, tiệm cận với chung cư ở quận Cầu Giấy hay Nam Từ Liêm. Trong khi cách đây 4 năm, dự án mới ở khu vực này quanh 30-35 triệu đồng với giỏ hàng trung cấp và bình dân khoảng 20-25 triệu đồng một m2.

Cuộc đua chào giá cao giờ lan rộng ở các vùng ven như Đông Anh, Long Biên hay Gia Lâm, nơi vốn tập trung hàng trung cấp và bình dân giai đoạn trước 2023, theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, người đã quan sát thị trường địa ốc gần 15 năm.

Ông Toản cho rằng nguồn cung kém đa dạng, "co cụm" ở vài dự án và trong tay một số chủ đầu tư, khiến giá bán mới bị đẩy lên cao. Cuộc chơi trên thị trường vì thế cũng kém cạnh tranh.

Một góc huyện Gia Lâm nhìn từ trên cao. Ảnh: Ngọc Thành

" style="padding-bottom: 396.17px; box-sizing: border-box; text-rendering: optimizelegibility; width: 680px; float: left; display: table; -webkit-box-pack: center; justify-content: center; background: rgb(240, 238, 234); position: relative;">
Một góc huyện Gia Lâm nhìn từ trên cao. Ảnh: Ngọc Thành

Dữ liệu của One Housing, đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cho thấy giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã tăng 11 quý liên tiếp, từ 40 triệu đồng mỗi m2 đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng vào quý III năm nay. Mức tăng này chủ yếu do phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đa số thị phần. Ngay cả khu xa trung tâm như quận Long Biên, huyện Gia Lâm... giá chủ đầu tư đưa ra cũng từ 62 triệu đồng một m2.

Giá chung cư mới leo thang ở vùng ven dù nguồn cung đã bớt khan hiếm. Onehousing cho biết giỏ hàng sơ cấp riêng quý III tăng hơn 200% theo năm, đạt gần 8.700 căn, nhưng tập trung ở các phân khu, dự án mới khu Tây (quận Nam Từ Liêm, huyện Hoài Đức, Quốc Oai...) và khu Đông.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng lý do chủ yếu do chủ đầu tư đưa ra giá chào bán tăng. Ngoài ra, chi phí sử dụng đất, đầu tư, xây dựng, nhân công tăng, cũng phần nào ảnh hưởng đến giá bán dự án mới.

Chuyên gia lưu ý giá sơ cấp cao chỉ tập trung ở một, hai đại đô thị, không đại diện cho mặt bằng giá bất động sản vùng ven. Tuy nhiên, các mốc bán kỷ lục liên tục xuất hiện đã đẩy mặt bằng giá bất động sản xung quanh tăng theo, thu hẹp cơ hội sở hữu nhà ở của phần đông người dân. Trong khi nguồn cung vừa túi tiền không được chủ đầu tư mặn mà, càng ******** trạng lệch pha trên thị trường nhà ở thêm trầm trọng.

Theo thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 3.000 độc giả, khoảng 9% phản hồi cho biết có khả năng mua chung cư 4-6 tỷ đồng. Trong khi 52% đủ tài chính mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Giá rao lên ngưỡng quá cao, theo ông Thanh, khả năng thanh khoản giỏ hàng mới kém hơn bởi tỷ suất lợi nhuận cho thuê hay biên độ tăng giá đều có chiều hướng sụt giảm. Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy mặt bằng giá và mức độ quan tâm chung cư phân khúc trên 80 triệu đồng một m2 ở Hà Nội có xu hướng đi xuống, lần lượt 4% và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

"Trước đây, người dân không tiếp cận được nhà trung tâm có thể chuyển ra huyện ven với nhiều lựa chọn giá rẻ hơn. Việc loạt dự án mới giá cao kéo mặt bằng vùng ven leo thang, khiến giải pháp này dần bất khả thi", ông Toản cho hay.

NHIỀU NGƯỜI MUA PHẢI NHÀ ĐÃ BỊ THỔI GIÁ MÀ KHÔNG HỀ HAY BIẾT
(*Bài viết được thể hiện dưới quan điểm của tác giả)
Gia đình tôi đã nhiều năm sống tại một con ngõ ở Mỹ Đình (Hà Nội). Hồi tháng 3 năm nay, hàng xóm đối diện nhà tôi do làm ăn thua lỗ nên bán căn nhà 42m2, giá 5,5 tỷ đồng. Bán xong họ dọn đi, tôi hầu như không nhìn thấy chủ mới, chỉ biết ngày nào cũng có thợ đến sơn sửa lại nhà.
Ban đầu tôi cho rằng, căn nhà đã xây lâu năm, nhìn khá cũ nên chủ mới sửa sang lại xong rồi mới chuyển đến ở. Nhưng sau khoảng 2 tháng, nhà đã sửa xong, ngày nào cũng có khách đến xem, tôi mới biết chủ mới mua không phải để ở mà là đầu tư.
Nhưng điều khiến tôi và nhiều hàng xóm ngỡ ngàng hơn cả là căn nhà tăng giá chóng mặt sau khi "mặc áo mới". Chủ nhà rao bán giá 8,5 tỷ đồng.
Tôi nghĩ có ai chịu mua căn nhà nằm trong ngõ, ô tô không vào được, diện tích chỉ 40m2 mà giá đã vọt lên 8,5 tỷ đồng. Thế nhưng, khá nhiều người đến xem, thậm chí giao dịch xong xuôi và bán được với giá tròn 8 tỷ đồng.
Chưa kịp hết bất ngờ, tôi nghe tin chủ mới cũng mua để đầu tư. Ngôi nhà lại được rao bán tiếp và lần này với giá 10 tỷ đồng. Thực sự là mức giá sốc. Từ 5,5 tỷ đồng ban đầu, căn nhà đã tăng giá gấp đôi chỉ qua hai lần sang tay và tân trang cho đẹp mắt.
Chúng tôi, những người hàng xóm cũ, vô cùng sửng sốt. Không ngờ chỉ trong vài tháng ngắn ngủi, giá nhà có thể tăng chóng mặt như thế. Nhà trong ngõ nhỏ, ô tô không vào được, vậy mà giá lên đến 10 tỷ, con số mà trước giờ tôi chỉ thấy ở những căn nhà ngoài mặt phố.
Nhưng lần này, việc mua bán có vẻ không dễ dàng như lần trước nữa. Chủ đã rao mấy tháng mà chưa bán được. Tôi vẫn thấy có khách đến xem, có người còn dò hỏi những người hàng xóm như chúng tôi để tham khảo giá. Họ cũng bảo là nhà đẹp mắt, long lanh nhưng giá lại quá “chát”.
Khi thị trường nóng lên, sẽ có nhiều người tính chuyện đầu cơ. Họ mua nhà không phải để ở mà tân trang lại để bán kiếm lời. Chỉ cần sửa sang một chút cho mới, nhìn bắt mắt hơn, mỗi lần sang tay căn nhà lại cõng thêm vài tỷ đồng tiền chênh. Điều này khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao so với giá trị thực.
Chỉ cần không tìm hiểu, khảo giá kỹ, để vẻ ngoài hào nhoáng của ngôi nhà đánh lừa mà xuống tiền có thể sẽ bị mua đắt. Chưa kể, cốt nhà là cũ, sửa sang bóng bẩy vốn để che đậy bên ngoài, đến khi về ở mới phát sinh các vấn đề khác.