Bất động sản - Đến mùa Quýt cũng không giảm

GIÁ NHÀ TẠI VIỆT NAM CAO CẤP 22 LẦN THU NHẬP CỦA HỘ GIA ĐÌNH
Theo thống kê từ một Công ty Chứng khoán, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức khá đắt đỏ với tỉ lệ giá nhà trên thu nhập ở mức cao. Sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2016–2017, do tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng, tỉ lệ này đã giảm xuống nhờ tăng trưởng GDP trong 5 năm tiếp theo, trước khi bắt đầu tăng dần trong hai năm qua nhưng vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập hộ gia đình.
“Do giá nhà vẫn cao so với thu nhập của hộ gia đình, nguồn cung trên thị trường sơ cấp có hình kim tự tháp ngược, với các sản phẩm nghiêng về phân khúc cao cấp và đất nền do hoạt động đầu cơ. Hiện Việt Nam đứng ở nhóm đầu bảng xếp hạng với tỉ lệ 22,6x, sau Trung Quốc, Thái Lan, Philippines. Chúng tôi khá lo ngại vì tỉ lệ này khó có thể giảm trong ngắn hạn, do đó việc sở hữu một căn nhà giá phải chăng đôi khi sẽ nằm ngoài tầm với của số đông người dân”, đơn vị này nhận định.

KHÔNG TỈNH TÁO, NGHE LỜI “CÒ” LÀ DỞ RỒI!!!
Sau nhiều năm tích góp, vợ chồng tôi có tiết kiệm được khoảng 3 tỷ đồng nên cũng tính đến chuyện mua nhà tại Hà Nội.
Vì giá nhà thời điểm này đã tăng nên chúng tôi tính chờ thêm. Không ngờ, giá chẳng giảm mà còn tăng nhanh hơn. Nên từ tháng 6, vợ chồng tôi bắt đầu đi xem nhà với ngân sách 4 tỷ đồng tại khu vực Long Biên với diện tích tầm 30-40m2.
Trong suốt hai tháng, môi giới dẫn chúng tôi đi xem rất nhiều nhà nhưng hai vợ chồng vẫn chưa chốt được căn nào. Có lần chúng tôi ưng một căn, nhưng vì chần chừ bàn bạc thêm mà chỉ sau hai hôm, đã có người đặt cọc mất.
Đến đầu tháng 11, một môi giới dẫn chúng tôi đi xem căn nhà 3 tầng, diện tích 32m2. Giá thị trường tầm hơn 4 tỷ, nhưng căn này chỉ rao 3,7 tỷ đồng vì chủ cần bán gấp.
Chúng tôi xem sổ đỏ thì thấy không có gì bất thường. Khi hỏi về quy hoạch, cả chủ nhà lẫn môi giới đều cam đoan không dính quy hoạch. Chúng tôi có thương lượng thêm thì chủ nhà đồng ý giảm cho 100 triệu đồng.
Môi giới liên tục giục “nhà rẻ đẹp thế này không chốt ngay là hết” cộng thêm tâm lý sợ mua hụt như lần trước, chúng tôi đồng ý đặt cọc ngay.
Trong hợp đồng đặt cọc có ghi tên chủ nhà, nhưng người nhận cọc là môi giới và chỉ mỗi môi giới ký. Vợ chồng tôi thắc mắc thì chủ nhà nói đã giao toàn bộ việc bán nhà cho môi giới và bảo chồng tôi yên tâm cọc với môi giới. Nghe vậy, chúng tôi cũng xuôi và chuyển khoản 200 triệu đồng tiền cọc.
Hôm sau, chúng tôi đi kiểm tra quy hoạch thì bàng hoàng phát hiện căn nhà này nằm trong diện quy hoạch. Chồng tôi gọi cho môi giới để hỏi rõ, nhưng môi giới thản nhiên trả lời rằng, dù dính quy hoạch cũng không sao vì “bao lâu rồi đã thấy làm gì đâu”.

11 SỰ THẬT ĐẮT GIÁ NHÀ ĐẦU TƯ BĐS MỚI NÊN BIẾT, TRÁNH MẤT TIỀN OAN
1. Tiền của người nghèo sẽ được người giàu sử dụng
Gửi tiết kiệm, tiền của bạn được ngân hàng cho người khác vay mua nhà. Bạn thuê nhà, tiền thuê của bạn giúp chủ nhà trả nợ thế chấp.
2. Phát triển BĐS thi đua với phát triển kinh tế
Miếng đất bạn bán đi hôm nay có thể tăng giá ngang một căn nhà sau vài năm, trong khi thu nhập vẫn không đủ để mua lại.
3. Giá nhà hiếm khi giảm
Dù khủng hoảng, giá nhà thực tế chỉ đứng yên hoặc tăng chậm. Đừng mong giá giảm sâu.
4. Giá dự án luôn tăng theo tiến độ
Chờ dự án hoàn thiện mới mua? Giá đã tăng qua nhiều giai đoạn, khiến bạn chỉ có thể nói: “Phải chi…”.
5. Giá nhà giảm chỉ có “trên báo”
Tin tức giá nhà giảm thường phóng đại, thực tế chỉ giảm nhẹ ở các dự án kém.
6. Đô thị phát triển không chờ ai
Từ "vắng vẻ", "xa trung tâm" đến "quá đắt", đừng chần chừ kẻo bỏ lỡ cơ hội khi giá đã vượt tầm.
7. Bạn hoàn toàn có khả năng mua nhà
Nhiều căn hộ dưới 2 tỷ vẫn phù hợp cho gia đình trẻ, kết hợp tiết kiệm và vay ngân hàng trả góp.
8. Mọi thứ tăng giá, chỉ có tiền mặt là mất giá
Từ vật liệu xây dựng đến đất đai, giá đều tăng. Giữ tiền chỉ khiến giá trị tài sản của bạn hao hụt.
9. Mua nhà là đầu tư, thuê nhà là tiêu dùng
Nhà là tài sản tích lũy giá trị. Thuê nhà, bạn chỉ đang chi trả cho cuộc sống người khác.
10. Mua nhà giống như chọn chỗ ngồi trong rạp phim
Chần chừ tìm căn hoàn hảo, thì người khác đã chốt nó trước bạn
11. Chủ đầu tư luôn đi trước bạn
Những nơi bạn cho là "xa", "kém hấp dẫn", các chủ đầu tư lớn đã nhìn thấy tiềm năng và hành động.
Giá nhà không chờ đợi, bạn càng do dự, cơ hội càng vuột mất.

Lạ ghê nhiều người vẫn cố chấp niềm tin giá bđs không bao giờ giảm...

mua bds chờ mùa quýt X2-X5 còn mua trứng thối mặc sịp đi xe 1 chỗ nằm hửm đổi xiền lấy giấy chùi hửm vậy còn cho địa chỉ liên hệ mở tk trứng thối nữa bố

NGƯỜI MUA RÚT LUI VÌ MẢNH ĐẤT GIÁ 10 TỶ, PHÍ THỔ CƯ 5 TỶ
"Nhà bà dì tôi diện tích đất 4x30 m2, có căn nhà cũ ở từ xưa đến giờ, đất chưa phải là thổ cư vì nếu chuyển đổi, phải đập nhà ở hiện tại. Có người hỏi mua mảnh đất này giá 10 tỷ. Nếu áp dụng bảng giá điều chỉnh thì phí lên thổ cư là 5 tỷ đồng cho 100 m2.
Bây giờ người hỏi mua trước đây phải rút lui vì giá 10 tỷ phải gánh thêm 5 tỷ tiền thổ cư mới xây được nhà. Còn bà dì thì mãi mãi ở trong căn nhà nát kia bởi làm gì có tiền lên thổ và xây nhà mới nữa".
Câu chuyện được chia sẻ về cái khó người dân đang gặp phải nếu TP HCM áp dụng bảng giá đất mới.

PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ NÀY CÓ THẬT SỰ HIỆU QUẢ

Bất chấp phản đối của gia đình 2 bên, tháng 10.2024, vợ chồng anh Nguyễn Trọng Vũ (ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) quyết định bán căn chung cư ở Đại Mỗ, thu về 3,2 tỉ đồng. Hai vợ chồng anh chuyển sang thuê căn nhà đất sát trường con đang học với mức giá 7 triệu đồng/tháng.

Theo tính toán của đôi vợ chồng này, sau 8 năm với mức vốn bỏ ra hơn 1,2 tỉ đồng nhưng thu về gần 2 tỉ thì tốc độ thu lời của tài sản rất thấp nếu so với rót tiền vào đất nền. Nên anh chị đã quyết định bán chung cư, lấy tiền đầu tư đất thổ cư ven Hà Nội hoặc về tỉnh mua đất.

Tương tự, năm 2021, hai vợ chồng chị Mai Thu (huyện Hoài Đức, Hà Nội) mua căn chung cư 2 phòng ngủ để ổn định cuộc sống.
Song, chị Thu lại thay đổi ý định về kế hoạch ở 5-10 năm tới khi thấy giá chung cư bất ngờ tăng mạnh. Chị Thu và chồng nhẩm tính, nếu bán căn chung cư này, vợ chồng chị thu về được 4,2 tỉ đồng. Với số tiền này, vợ chồng chị có thể mua được 2 lô đất nền đẹp ở vùng ven Hà Nội.

“Nếu tính về lâu dài, số tiền kiếm lời sẽ nhiều hơn so với bị chôn vốn vào chung cư.” - chị Thu cho hay.
Theo phân tích, nếu đầu tư đất thì tốc độ sinh lời sẽ nhanh hơn. Do đó, việc thuê chung cư cũng sẽ rẻ hơn, tính trên hiệu suất của đồng vốn. Thậm chí, chi phí thuê chung cư luôn rẻ hơn so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm nếu lấy tổng tiền mua chung cư đẩy vào ngân hàng.

Các cặp vợ chồng có thu nhập 30 triệu đồng/tháng thuộc nhóm thu nhập cao nhất cũng khó mua được nhà ở Hà Nội hay TPHCM nếu khả năng chi trả tối đa theo quy tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Thu nhập cao cũng khó mua nhà

Trong báo cáo vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dẫn số liệu từ kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO), cho hay, nhóm có thu nhập cao nhất (chiếm 20% dân số - nhóm 5) có thu nhập bình quân mỗi người đạt 14,47 triệu đồng/tháng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng/tháng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng/tháng tại TPHCM; 13,9 triệu đồng/tháng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng/tháng tại Bình Dương.

Theo VARS, đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn này, ngay cả nhóm có thu nhập cao nói trên cũng gặp không ít trở ngại.

VARS giả định, mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.

Giá nhà tăng nhanh, thu nhập cao cũng khó mua nhà Hà Nội, TP.HCM. Ảnh: Hoàng Hà
Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại Hà Nội, TPHCM có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích khoảng 60m2 sẽ có mức giá 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm có thu nhập cao muốn mua nhà 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm. Hàng tháng, khoản trả góp sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng trên 300 triệu đồng mỗi năm.

Như vậy, theo VARS, với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, nhóm đối tượng này gần như không thể mua nhà.

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh, gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Cụ thể, sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản, nhất là căn hộ tại Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.

Còn theo số liệu của Bộ Xây dựng, quý III/2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 - 6% theo quý và 22-25% theo năm.

Dữ liệu từ kênh batdongsan cho thấy, giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư năm 2021 dao động từ 34-37 triệu đồng/m2; năm 2022, dao động từ 38-40 triệu đồng/m2. Năm 2023, mức giá rao bán từ 39-42 triệu đồng/m2 và năm 2024, mức giá rao trung bình đã tăng lên 45-51 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019.

Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm này tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%.

Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Lý do khác, theo VARS, do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp, rất hiếm dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.

Bên cạnh đó, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt, đó là hành vi đầu cơ. Nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng, mua rồi bỏ hoang, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng…