Bất động sản - Đến mùa Quýt cũng không giảm

NGƯỜI MUA RÚT LUI VÌ MẢNH ĐẤT GIÁ 10 TỶ, PHÍ THỔ CƯ 5 TỶ
"Nhà bà dì tôi diện tích đất 4x30 m2, có căn nhà cũ ở từ xưa đến giờ, đất chưa phải là thổ cư vì nếu chuyển đổi, phải đập nhà ở hiện tại. Có người hỏi mua mảnh đất này giá 10 tỷ. Nếu áp dụng bảng giá điều chỉnh thì phí lên thổ cư là 5 tỷ đồng cho 100 m2.
Bây giờ người hỏi mua trước đây phải rút lui vì giá 10 tỷ phải gánh thêm 5 tỷ tiền thổ cư mới xây được nhà. Còn bà dì thì mãi mãi ở trong căn nhà nát kia bởi làm gì có tiền lên thổ và xây nhà mới nữa".
Câu chuyện được chia sẻ về cái khó người dân đang gặp phải nếu TP HCM áp dụng bảng giá đất mới.

PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ NÀY CÓ THẬT SỰ HIỆU QUẢ

Bất chấp phản đối của gia đình 2 bên, tháng 10.2024, vợ chồng anh Nguyễn Trọng Vũ (ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) quyết định bán căn chung cư ở Đại Mỗ, thu về 3,2 tỉ đồng. Hai vợ chồng anh chuyển sang thuê căn nhà đất sát trường con đang học với mức giá 7 triệu đồng/tháng.

Theo tính toán của đôi vợ chồng này, sau 8 năm với mức vốn bỏ ra hơn 1,2 tỉ đồng nhưng thu về gần 2 tỉ thì tốc độ thu lời của tài sản rất thấp nếu so với rót tiền vào đất nền. Nên anh chị đã quyết định bán chung cư, lấy tiền đầu tư đất thổ cư ven Hà Nội hoặc về tỉnh mua đất.

Tương tự, năm 2021, hai vợ chồng chị Mai Thu (huyện Hoài Đức, Hà Nội) mua căn chung cư 2 phòng ngủ để ổn định cuộc sống.
Song, chị Thu lại thay đổi ý định về kế hoạch ở 5-10 năm tới khi thấy giá chung cư bất ngờ tăng mạnh. Chị Thu và chồng nhẩm tính, nếu bán căn chung cư này, vợ chồng chị thu về được 4,2 tỉ đồng. Với số tiền này, vợ chồng chị có thể mua được 2 lô đất nền đẹp ở vùng ven Hà Nội.

“Nếu tính về lâu dài, số tiền kiếm lời sẽ nhiều hơn so với bị chôn vốn vào chung cư.” - chị Thu cho hay.
Theo phân tích, nếu đầu tư đất thì tốc độ sinh lời sẽ nhanh hơn. Do đó, việc thuê chung cư cũng sẽ rẻ hơn, tính trên hiệu suất của đồng vốn. Thậm chí, chi phí thuê chung cư luôn rẻ hơn so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm nếu lấy tổng tiền mua chung cư đẩy vào ngân hàng.

Các cặp vợ chồng có thu nhập 30 triệu đồng/tháng thuộc nhóm thu nhập cao nhất cũng khó mua được nhà ở Hà Nội hay TPHCM nếu khả năng chi trả tối đa theo quy tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Thu nhập cao cũng khó mua nhà

Trong báo cáo vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dẫn số liệu từ kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO), cho hay, nhóm có thu nhập cao nhất (chiếm 20% dân số - nhóm 5) có thu nhập bình quân mỗi người đạt 14,47 triệu đồng/tháng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng/tháng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng/tháng tại TPHCM; 13,9 triệu đồng/tháng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng/tháng tại Bình Dương.

Theo VARS, đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn này, ngay cả nhóm có thu nhập cao nói trên cũng gặp không ít trở ngại.

VARS giả định, mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.

Giá nhà tăng nhanh, thu nhập cao cũng khó mua nhà Hà Nội, TP.HCM. Ảnh: Hoàng Hà
Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại Hà Nội, TPHCM có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích khoảng 60m2 sẽ có mức giá 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm có thu nhập cao muốn mua nhà 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm. Hàng tháng, khoản trả góp sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng trên 300 triệu đồng mỗi năm.

Như vậy, theo VARS, với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, nhóm đối tượng này gần như không thể mua nhà.

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh, gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Cụ thể, sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản, nhất là căn hộ tại Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.

Còn theo số liệu của Bộ Xây dựng, quý III/2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 - 6% theo quý và 22-25% theo năm.

Dữ liệu từ kênh batdongsan cho thấy, giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư năm 2021 dao động từ 34-37 triệu đồng/m2; năm 2022, dao động từ 38-40 triệu đồng/m2. Năm 2023, mức giá rao bán từ 39-42 triệu đồng/m2 và năm 2024, mức giá rao trung bình đã tăng lên 45-51 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019.

Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm này tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%.

Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Lý do khác, theo VARS, do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp, rất hiếm dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.

Bên cạnh đó, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt, đó là hành vi đầu cơ. Nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng, mua rồi bỏ hoang, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng…

TẠI SAO NÊN MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO THỜI ĐIỂM NÀY?
1. Tác động của bảng giá đất mới:
Ưu điểm:
o Tăng giá trị tài sản: Bảng giá đất mới giúp tăng giá trị tài sản hiện hữu, tạo cơ hội sinh lời cho nhà đầu tư.
o Minh bạch hóa thị trường: Giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, giảm tình trạng tranh chấp.
Nhược điểm:
o Gánh nặng thuế tăng: Giá đất tăng đồng nghĩa với việc tăng thuế đất, tăng chi phí sở hữu.
o Áp lực lên giá nhà: Bảng giá đất mới có thể đẩy giá nhà ở và các loại hình bất động sản khác tăng cao.
2. Biến động của thị trường vàng và các kênh đầu tư khác:
• Vàng: Vàng thường được xem là kênh trú ẩn an toàn, nhưng giá vàng biến động khá mạnh, khó dự đoán.
• Các kênh đầu tư khác: Các kênh đầu tư như chứng khoán, tiền điện tử cũng có rủi ro biến động cao.
3. Lãi suất giảm:
Ưu điểm:
o Lãi suất giảm giúp giảm chi phí vay vốn để mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà.
o Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều người chuyển hướng từ gửi tiết kiệm sang đầu tư bất động sản.
Nhược điểm:
o Nếu lãi suất giảm quá sâu, có thể tạo ra bong bóng bất động sản.
4. Cung cầu trên thị trường:
• Nhu cầu cao: Nhu cầu về nhà ở, đất nền vẫn luôn tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn.
• Cung hạn chế: Nguồn cung đất nền tại các vị trí đắc địa ngày càng khan hiếm.
Mua bất động sản thời điểm này có nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để đưa ra quyết định đúng đắn, bạn cần:
• Tìm hiểu kỹ thông tin: Nghiên cứu kỹ về thị trường, dự án, pháp lý trước khi quyết định.
• Phân tích rủi ro: Đánh giá kỹ các rủi ro có thể xảy ra và lên kế hoạch đối phó.
• Tư vấn chuyên môn: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Không nên đầu tư toàn bộ vốn vào một dự án BĐS

LƯU Ý QUAN TRỌNG KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI ĐIỂM NÀY
--------------------------------------
Nếu đang có ý định mua BĐS, hãy xác định rõ mục tiêu ngay từ đầu: mua để ở, đầu tư dài hạn hay đầu cơ ngắn hạn.
Hiện tại, mua để ở là quyết định hợp lý, còn đầu tư thì cần kiên nhẫn và tầm nhìn dài hạn. Thời điểm này, việc dự đoán lợi nhuận trong ngắn hạn rất khó khăn do thị trường biến động liên tục.
Những biến động thị trường lớn:
Ngân hàng nhà nước sắp bơm gần 670.000 tỷ đồng vào nền kinh tế trong 2 tháng tới
Lãi suất tiếp tục giảm để kích thích nhu cầu
Mỹ và Trung Quốc đều đẩy mạnh các chính sách kích cầu kinh tế.
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn nhiều yếu tố không chắc chắn. Vì vậy, nếu bạn đang cân nhắc đầu cơ "lướt sóng," hãy thận trọng, vì khả năng thành công trong giai đoạn này là rất thấp. Chiến lược an toàn nhất vẫn là đầu tư dài hạn, chờ đợi giá trị tài sản tăng trưởng bền vững theo thời gian.

BỎ CUỘC MUA NHÀ HÀ NỘI, “GIẤC MƠ AN CƯ Ở THỦ ĐÔ COI NHƯ CHẤM DỨT”
Cách đây 3 năm, gia đình chị Nguyễn Thu Uyên (35 tuổi) bán căn chung cư ở Dương Nội (Hà Nội) để chuyển về khu vực quận Cầu Giấy (Hà Nội), vừa gần chỗ làm, vừa tiện cho việc học của con. Nhưng với số tiền hơn 2 tỷ đồng từ bán nhà và tiết kiệm, tìm đỏ mắt, anh chị không thể mua được căn hộ nào vừa tầm tài chính gia đình.
Chồng thường xuyên đi công tác xa nhà, công việc của chị cũng đi sớm về muộn, con cái phải thuê xe ôm đưa đón. Mỗi tháng gia đình chị phải chi gần 10 triệu đồng tiền thuê nhà và thuê xe ôm, chưa kể bao khoản chi phí sinh hoạt, học tập tốn kém khác.
Vất vả, áp lực quá, giữa năm 2022, vợ chồng chị đành chuyển về Văn Giang (Hưng Yên) sống cùng gia đình ông bà ngoại, nghe ngóng thị trường rồi chờ cơ hội mua nhà sau.
“Sau nhiều suy tính, vợ chồng tôi quyết định mua chiếc xe ô tô trị giá 600 triệu đồng làm phương tiện đi lại, tranh thủ chở thêm rau, củ quả, gạo từ quê lên Hà Nội bán kiếm thêm thu nhập”, chị Uyên nói.
Giữa năm 2023, biến cố xảy ra - chồng chị rơi vào cảnh thất nghiệp, do công ty phá sản. Chồng không có thu nhập, mức lương 15 triệu mỗi tháng của chị không thể cáng đáng cho cả gia đình. Vào một ngày giữa tháng 7/2024, chị Uyên nộp đơn xin nghỉ việc kế toán ở công ty sau 16 năm gắn bó.
“Chúng tôi quyết định di chuyển cả nhà về quê chồng ở Nghệ An bắt đầu cuộc sống mới. Chồng hùn vốn với anh em buôn bán săm lốp ô tô, còn tôi xin làm kế toán ở một công ty. Giấc mơ an cư ở Thủ đô Hà Nội coi như chấm dứt”.
Giá nhà tăng cao, bán đất ở quê, thêm tiền tiết kiệm chưa chắc đã mua nổi một căn chung cư ở Hà Nội, chính điều này đã khiến nhiều cặp vợ chồng trẻ bỏ cuộc đua mua nhà ở Thủ đô, về quê sống để đỡ áp lực kinh tế.

‘’ TÀI CHÍNH 5 TỶ QUÁ KHÓ ĐỂ…TÌM NHÀ TRONG NGÕ Ở HÀ NỘI “ .
Sau chung cư, tại Hà Nội, một xu hướng đáng chú ý là sự tăng giá nhanh chóng của bất động sản trong ngõ, khiến loại hình này trở thành tâm điểm mới trên thị trường.
Gia đình chị Trang hiện đang sống một căn trên khu tập thể cũ, gia đình cũng đang có nhu cầu muốn mua nhà mặt đất để có không gian và diện tích sử dụng thoáng hơn. Tuy nhiên, trong 2-3 tháng trở lại đây, tìm được căn nhà trong khoản tài chính 5 tỷ rất khó",
Theo chia sẻ của bà Nguyễn Thị Hằng (quận Long Biên, Hà Nội): "Trong khoảng tầm mấy năm nay mới tăng chóng mặt như thế, chứ trước cũng không đến. Hiện nay giá nhà trong ngõ khoảng 170 triệu/m2".
Khảo sát thị trường nhà ngõ ở Thủ đô, hiện những ngõ nhỏ xe máy tránh nhau được, giá nhà đang giao dịch ở mức 150-180 triệu đồng/m2, còn ngõ ô tô tránh nhau, giá nhà sẽ dao động ở vào khoảng trên 300 triệu đồng/m2.
Đúng là “tiền nào của nấy”, chỉ cần ô tô vào được đã là một giá khác, mà ô tô tránh nhau thoải mái đã lên một tầm giá khác rồi. Nghe giá nhà ở Thủ đô mà chóng cả mặt!

ÂN HẬN VÌ MUA ÔTÔ NÊN VUỘT MẤT CĂN NHÀ 3 TỶ ĐỒNG
Năm 2019, chồng tôi bỏ ra 600 triệu đồng mua ôtô. Còn 600 triệu, về quê làm nhà vườn, trong khi lúc đó giá nhà có 1,2 tỷ thì không mua. Chiếc xe đến năm nay 2024 chỉ còn 200 triệu, nhưng cái nhà đó đã lên 3 tỷ và giờ chúng tôi chật vật để mua nhà.
Đôi khi một tính toán sai phép tính đi một ly, bây giờ vợ con khổ mà không dám kêu, thoải mái trong thời gian mà ổn định, không biến cố bệnh tật thôi chứ lúc mệt ốm mà đi thuê nhà trả tiền nhà thì còn gì bằng.
Bản thân tôi nhà to hay nhỏ không quan trọng bằng việc có một cái nhà để an cư rồi sau đó muốn làm gì thì làm. Đầu óc yên tâm thì mình làm gì cũng sẽ tự tin.
Chồng tôi bây giờ vẫn ân hận vì đã không nghe vợ, toàn mua sắm những thứ tiêu sản còn giờ tài sản vẫn chưa có gì mà sức khỏe xuống dốc, công việc khó khăn hơn trước.

NUÔI MÌNH CHƯA XONG NÓI GÌ NUÔI AI
Để chứng minh giá bất động sản tại Việt Nam ở mức cao, Tiến sĩ Cấn Văn Lực đưa ra nhiều chỉ số để đánh giá, bao gồm số năm đi làm để mua được nhà. Trên thế giới, thông thường người trẻ mất khoảng 10-12 năm, nhưng tại Việt Nam con số này lên tới 23-24 năm.
Theo số liệu của Batdongsan, thế hệ 9x ở Việt Nam tại thời điểm năm 2024 cần trung bình 25,8 năm thu nhập để mua một căn chung cư với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.
“Còn theo số liệu quốc tế khảo sát, con số này là 23,5 năm. Như vậy là rất cao so với bình quân của thế giới. Thông thường các bạn trẻ cần đi làm khoảng 10 – 12 năm, tối đa 15 năm để kiếm một cái nhà.
Còn ở Việt Nam lên tới 23-24 năm, gần hết đời công chức. Như vậy đi làm kiếm tiền gần cả đời công chức mới mua được cái nhà, còn nuôi ai?

ĐÀ TĂNG GIÁ CHUNG CƯ HÀ NỘI CHỮNG LẠI, KHÔNG CÒN TÌNH TRẠNG "SỐT NÓNG"
Khảo sát trên một số trang rao bán bất động sản có thể thấy giá chung cư tháng 11, 12 ở Hà Nội bắt đầu có xu hướng giảm.
Như căn hộ ở một chung cư tại quận Nam Từ Liêm, hồi tháng 10 rao bán phổ biến khoảng gần 63 triệu đồng/m2 thì đến tháng 11 giảm xuống còn khoảng gần 61 triệu đồng/m2.
Hay một chung cư tại quận Long Biên, hiện giá rao bán dao động từ 50-60 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm tháng 10 có giá trung bình 55-65 triệu đồng/m2.
Không chỉ chung cư, nhà đất Hà Nội cũng có dấu hiệu hạ nhiệt. Vừa chốt xong giao dịch một lô đất tại huyện Thanh Oai, anh T. Công chia sẻ, cách đây 2 tháng lô đất được rao bán 74 triệu đồng/m2. Từ tháng 11 thấy giá đất trong khu vực giảm, tuần trước vợ chồng anh quay lại trả giá xuống 59 triệu đồng/m2 và đã hoàn thành giao dịch.
Theo lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Đông (Hà Nội), gần 2 tháng qua, giá bất động sản tại Hà Nội đã có sự điều chỉnh, trong đó xu hướng giảm giá đang ngày càng phổ biến.
“Những căn hộ chung cư 2 phòng ngủ giá từ 3-4 tỷ vẫn luôn đắt khách nhưng nguồn hàng không nhiều. Chung cư 2 phòng ngủ có giá khoảng 5 tỷ đồng chiếm phần lớn trong giỏ hàng nhưng lại khó tìm khách do tầm giá này vượt xa bài toán tài chính của nhiều hộ gia đình. Sau thời gian tăng giá mạnh, gần đây, lượng giao dịch đã giảm đáng kể do khách ngừng tìm mua. Do không bán được, nhiều chủ nhà buộc phải hạ giá rao bán, dẫn đến giá một số khu vực đã có dấu hiệu giảm”, vị này nói.