[CCL - Cua dễ đếm nhất dòng bất động sản] - Đường về giá trị “sổ sách”

Nếu tiềm năng như cụ chủ nói thì sẽ nhanh thôi, cố gắng kiên trì cụ nhé

Viết tóm lược ngắn gọn mấy điểm về CCL ae tham khảo (có sử dụng nguồn từ báo cáo thường niên, và nguồn từ các cmt chủ tus viết trên pics).
A. Thông tin cơ bản
1. Giá trị sổ sách 12.700 đồng/cổ, thị giá hiện tại gần bằng 60% giá trị sổ sách.
2. Book đàng hoàng, lợi nhuận gộp khoảng 40%, so với các doanh nghiệp bất động sản khác tỷ lệ này không cao, không thấp, cơ bản ổn.
3. Tổng nợ 438 tỷ, trong đó nợ vay 310 tỷ, quỹ tiền mặt không đáng kể, xét về nợ/tổng tài sản = 0,38 hay nợ vay/tổng tài sản thì lệ nợ này không đáng ngại.
4. Không có dấu hiệu góp khống (tư nhân ngại nhất góp khống), thể hiện việc ngay từ đầu khi thành lập có sự tham gia 4 cổ đông lớn như: Tài chính dầu khí, Ree, Bia Sài Gòn - Miền Tây. Đây đều là những doanh nghiệp tên tuổi lớn giai đoạn đó, và kể cả bây giờ (ví dụ như Ree, hay Bia Sài Gòn). Đồng thời vốn điều lệ quá bé so với dự án 5A hiện tại (nói rõ ở dưới).
5. Có trả cổ tức tiền mặt, cổ phiếu xen kẽ, việc trả cổ tức tiền mặt chưa cao và đều lý do chính là nợ vay còn nhiều, và còn phải giải quyết triệt để để hoàn tất hạ tầng khu 5A, kế hoạch chậm nhất tháng 06/2025 xong.
B. Dự án 5A (hay còn gọi là Mekong Centre).
Đây là dự án quan trọng, chiếm phần lớn tài sản của CCL, phân tích về dự án này cũng có thể định hình về triển vọng của CCL trong tương lai.
1. Quy mô dự án
Tổng diện tích 110,9 ha, trong đó diện tích kinh doanh là 59,7 ha, gồm tổng 3969 lô/nền, và dự kiến cung cấp chỗ ở, làm việc cho khoảng 20 nghìn người. Tiền sử dụng đất đã đóng hết cách đây hơn chục năm với số tiền 205 tỷ, quy ra là 185 nghìn/m2, nếu bây giờ mới đóng với diện tích như vậy cũng phải vài nghìn tỷ tiền sử dụng đất.
Nhìn vào quy mô dự án có thể thấy đây là một đại đô thị với dân số ngang với một Phường trung bình ở thành phố Sóc Trăng (tính khi chưa sáp nhập).
Số căn/nền đã bán trước năm 2024 là 2468, số bán năm 2024 là 33, tổng 2501. Như vậy số còn lại 1468 căn/nền.
Xem trên facebook dự án chủ đầu tư, giá bán từ 3,3 tỷ trở lên, như vậy doanh thu số còn lại tối thiểu 4800 tỷ (ae check xem đúng không, nếu chưa đúng mong ae có ý kiến phản biện để hoàn thiện thêm).
2. Điểm cộng/trừ
Cộng: Quy mô dự án quá lớn, có thể được coi là một đại đô thị, tích hợp đầy đủ tiện ích, gần đây thu hút được FPT mở trường liên cấp.
Tiền sử dụng đất đã đóng hết cách đây hơn chục năm, khi giá đất còn rất rẻ.
Diện tích kinh doanh còn lại còn khá lớn với 1468 căn/nền.
Vị trí trung tâm Sóc Trăng, gần siêu cảng Trần Đề.
Trừ: Việc sáp nhập tỉnh vào Cần Thơ khiến trung tâm hành chính tỉnh sẽ chuyển về Cần Thơ là điểm trừ.

Cơ bản tài sản Ccl là chuẩn đó cụ ạ.
Bctn từng năm họ khá minh bạch khi liệt kê chi tiết số lượng nền , nhà bán từng năm và luỹ kế.
Tuy nhiên tài sản Ccl cụ kể vẫn sót nhiều.
- Trong 5A ngoài các lô đất nền , nhà, biệt thự. Thì vẫn còn các lô đất mặt tiền diện tích lớn để xây trung tâm thương mại, ks, …
=> Dhcd : bác Dõng có báo cáo chi tiết là còn gần 30 hec đất thịt kinh doanh( xem lại clip cũng trong topic này). Tính đơn giá đất bèo nhất là 15tr thì mớ ts này là hơn 4500 tỏi.

Về bản chất ln Ccl tôi nghĩ rất rất cao, vì ngoài cổ tức, tiền hạ tầng, … Họ còn dành tiền mặt ra mua thêm rất nhiều mảnh đất giá trị khác ở ST ngoài 5A , như:
- 3 hec dự án Minh Châu mua cách đây cũng ngót 10 năm, giá vốn hình như 1tr/m2 + 2 lô đất vàng ở trung tâm hơn 100 tỷ thắng Đấu giá (bctc có thể hiện)
- Rất nhiều lô đất dân lẻ khác nữa.
- Ngoài ra họ còn xây gối đầu hơn 100 căn nhà thô . Google cũng thấy mấy trăm căn nhà thô này luôn

Tôi tham quan khu 5A nhiều lần rồi. Dự án phát triển hơn 15 năm nay rồi. Hiện tại rất xôm và nhộn nhịp . Hiện khu này đỉnh nhất ST (google xem YouTube là ra)
Vì vậy tôi nghĩ vụ tách nhập tỉnh k ảnh hưởng gì đâu

Bản chất Ccl là mấy năm nay bán ít sp , lại còn hạ tầng dỡ dang nên thấy lãi mỏng
Hai năm 2022,2023 bán rất ít sp do bds khó
Năm 2024 đáng lẽ bán tốt, nhưng cứ nấn ná đợi Fpt . Ai dè thủ tục chậm quá nên chưa mở bán

Từ Q3 trở đi chắc chắn Ccl sẽ rất sáng vì:
- Dứt điểm hạ tầng. Dứt hẳn một khoản chi phí đáng kể
- Đưa vào hoạt động trường fpt và khu thể thao dưới nước
- Chính thức mở bán mạnh bù luôn phần cho năm ngoái

Tks bác nhiều, sẽ nghiên cứu thêm các ý bác bổ sung.
Dù đã theo dõi nó cũng vài tháng rồi, nhưng vì cũng mới mua nên nghiên cứu sâu chưa dc như bác, các ý kiến bác bổ sung rất giá trị.

Thật tình tôi cũng rất chán Ccl . Vì ôm lâu , tâm huyết , hiểu cặn kẽ mà vẫn lõm sâu

Nhưng Khách quan thì cũng không chê trách BĐH họ dc.
3 năm nay họ bán rất rất ít sp (ae đọc bctn là thấy) ; giữ gìn Ts 5A gần như nguyên vẹn. Mà ln vẫn ổn, vẫn có cổ tức túc tắc, vẫn chi tiền trả lãi vay , hạ tầng , xây thô gối đầu, …
Nhiều ae cứ nói BĐH sân sau sân trc này nọ, nhưng cái rõ ràng minh bạch nhất là số liệu bán hàng thì tôi lại thấy họ khá đàng hoàng, chuẩn chỉ

Tôi sẽ kiên nhẫn với ccl tầm 6 tháng nữa.
Đặc biệt Key quan trọng nhất là hết quý 2 khi dứt điểm hạ tầng + mở bán lớn.

Dhcd rồi nghe nói bác Dõng tâm sự là khá xấu hổ với cổ đông. Vì vậy trong năm nay khi dứt điểm hạ tầng sẽ tạm ứng 5% tiền mặt cổ tức (5% còn lại là sang năm)

Lãnh đạo họ nhận lỗi, xấu hổ với cổ đông là tốt.
Tuy nhiên, mấu chốt vẫn là kết quả kinh doanh, chờ báo cáo quý 3 sau khi hoàn tất hạ tầng + mở bán lớn.

Vâng, tính ra tôi bị sai nhịp một năm.
Vì tôi mua Ccl theo kiểu cổ tăng trưởng ln (khi dứt điểm hạ tầng +mở bán lớn)

Ai dè vì lý do khách quan nên 2024 gần như k mở bán , các năm trc cũng bán ít + lô fpt sai nhịp book doanh thu.

Tính ra từ 2025 mới đúng nhịp.
Lô fpt họ sẽ book vào quý 2 này. Tuy nhiên lãi dự kiến cũng vừa. Vì dồn lực dứt điểm hạ tầng + lô fpt phải đóng thêm tiền qsd bổ sung (do tăng mật độ xd)

Dự kiến của tôi sẽ đánh giá lại Ccl khi có bctc Q3 và xem nhịp mở bán sắp tới ntn.

https://pvcl.com.vn/home/home/uploa...TT Nghi quyet hop HDQT Quy 2 nam 2025 (1).pdf

Tôi hiểu sự bức xúc của cụ. Vì tôi cũng thế Nhưng tôi k cắt và sẽ gồng Ccl thêm 6 tháng nữa để xem xét ttc khi quyết định

Tuy nhiên có vài điều cũng nói rõ cho ae hiểu đúng về lô Fpt
(Ngoài lô Fpt còn lô khác đang làm sân golf dưới nc : lô này hợp tác, bên Ccl góp đất bên kia bỏ tiền xd, … Sau này vận hành sẽ chia sẻ ln. Nên khi vận hành sẽ bổ sung thêm LN và tăng giá trị cho 5A)

Lô giáo dục thì Fpt theo đuổi lâu nhưng vướng thủ tục, … nên vừa qua chỉ mới nhận cọc thôi.
Quý 2 này mới nhận đủ tiền chuyển nhượng.

Lợi nhuận sẽ ở mức vừa phải, không như kỳ vọng, vì :
- Năm rồi , năm nay đến hiện tại : Ccl đâu bán dc nhiều sản phẩm nhà , … Doanh thu chính quý này cũng nhờ lô Fpt , nhưng vẫn còn nhiều chi phí khác (xây thô, hạ tầng, lãi vay, …)
- Quý này sẽ dồn lực dứt điểm hạ tầng , chứ k làm túc tắc như thời gian qua nữa
- Lô Fpt phải đóng thêm tiền Qsd cho tỉnh , do tăng mật độ xd so với ban đầu.

Kế hoạch cổ tức 8% tiền mặt sau lại huỷ làm cổ đông thất vọng, cái này là điểm trừ lớn, và chính vì vậy giá cổ mới rơi sâu vậy.
Khách quan do dồn lực làm dứt điểm hạ tầng 1 lần và quỹ tiền mặt cty ít có vài tỷ, nợ vay hơn 300 tỷ nên cũng khó khăn trong việc trả ct tiền mặt.
Vụ Fpt thì ko ngại, chắc chắn ko có chuyện rút ruột kiểu giá thực tế 10, giá hợp đồng 5, book 5, phần chênh lãnh đạo đớp là ko xảy ra khi đối tác là Fpt, với lại đất giáo dục ko phải nhà ở thương mại + mời dc Fpt về ko dễ nên giá bán cũng khó cao dc cũng dễ hiểu.
Lịch sử Ccl cũng chưa tin dc giống như Ntl hồi bác Kha lãnh đạo nên Ccl mới có giá bèo bọt này, chờ 1,2 quý đánh giá thêm về 1. Có hoàn tất hạ tầng như hứa không, 2. Tốc độ bán hàng trong Quý 3 sau khi hoàn tất hạ tầng, 3. Có tạm ứng cổ tức tm năm 2025 như hứa trong Đại hội không.

Cụ là cụ Minh Thành trên fireant à?