[CCL - Cua dễ đếm nhất dòng bất động sản] - Đường về giá trị “sổ sách”

Phải xác định sóng lần này của ITC dựa trên 2 yếu tố:
1. sóng hiệu ứng chung của dòng BDS: nói toạc móng heo là nhà cái phải oánh lên bất động sản (không phải cổ phiếu bất động sản) vì:
- Nhiều dự án khủng (lộ và chưa lộ) đã đuẹoc sang tay cho chủ mới với giá khá rẻ (chủ mới là ai thì tự suy nghĩ)
- Nợ trái phiếu vẫn chưa giải quyết xong nhưung tội của các anh thì đã xác định rõ, chỉ có trả xong nợ các anh mới thoát tội
- Nợ xấu bank tăng kép (định giá tài sản thế chấp mất giá và tỷ lệ trích tăng theo quy định mới)
- Các vụ án điểm đã xử xong (THM SCB FLC) có nghĩa hàng loạt bất động sản đang cần thi hành án
Và
- Chính sách về kinh tế tư nhân được xác định rõ (sẽ có hàng loạt trùm mới ra đời nay mai lớn hơn và mạnh hơn)
- Các tháo gỡ về đất đai và XD được coi như vô tiền khoáng hậu, chưa có toền lệ
- Dòng tiền bơm ra cần chỗ hấp thụ và dẫn dắt chảy vào nền kinh tế, mà ở đó BDS chính là kênh hấp dẫn chính
- Các tài sản thi hành án cần được xử lý mà nếu tgeo chính sách và quy hoạc mới nó không chỉ trả xong phần thi hành án mà còn có thể bù đắp cho phần thiệt hại do nhà nước bỏ ra xử lý
Nên
- Quên đi câu chuyện kéo giảm giá nhà đất vì nó là tài sản hữu hạn, Singapore HK giá nhà đất cao gấp nhiều lần tbu nhập nhưng có ai ở gầm cầu đâu
- Nhà ở XH, nhà cho thuê giá rẻ sẽ là giải pháp cho an cư lâu dài thế hệ mới
- Khi mà giá đât được định giá bằng giá thị trường hoặc không còn do nhà nước nắm giữ thì sẽ chuyển sang quản lý bằng thuế đất, nhà nước luôn khai thác được tài nguyên để có ngân sách bù đắp cho an sinh xã hội
2. ITC được tháo gỡ và triển khai Sabinco với giá vốn cực rẻ cùng với lợi thế trở thành đất HCM

Cho nên với 2 lợi thế trên cổ phiếu ITC vào sóng lần này chính là sóng định giá lại giá cổ phiếu so với giá trị sổ sách (vẫn còn thấp hơn mấy lần so với giá tài sản thực do định giá từ thời cổ phần hoá hặoc lợi thế nộp tiền sử dụng đất giá rẻ)

Chỉ cần giá cổ tiệp cận về giá trị sổ sách đã là điều hợp lý cho ITC nếu tham chiếu tương đương với nhiều mã cổ phiếu BĐS khác có gốc nhà nước nhưu DIG HDC D2D…

Sang năm 2026 khi mở bán Sabinco sẽ tới sóng lợi nhuận với kỳ vọg cao hơn và giá cổ phiếu tăng hơn.

Nếu ITC sóng đợt này là sóng định giá lại theo giá trọ sổ sách thì CCL như cụ @trungken18 nói ohari chờ thêm các thông tin về việc triển khai tiếp thế nào cũng như việc mở bán thời gian tới ra sao. Nếu mọi thứ minh bạch rõ ràng và đúng như cụ ken dự đoán thì khả năng sóng của CCL sẽ mạnh mẽ do giá cổ phiếu CCL đang thấp hơn mệnh giá trong khi khả năng book lọi nhuận cao là khá rõ.

Mình thường công tác các tỉnh miền tây nên khá rõ các dự án ở mấy tỉnh này. Phải hiểu thế này, dân miền tây họ không mua đầu tư mà phần lớn dân miền ngoài hoặc sg mới mua để đó chờ tăng giá nên việc bán hàng doanh thu khủng như mấy tỉnh miền đông hay sg là không có đâu, mỗi năm bán đươc hơn trăm căn/nền là thành công rồi

Thật ra mình khá thích Itc , kết nhất là dòng tiền từ mảng khách sạn. Đợt rồi em nó chạy mạnh quá nên giờ thỉnh thoảng cũng ngẫn ngơ.
May có thằng em và ông anh cũng đu dc ít , tiếc là cũng đã bán non

Các cụ toàn dân FA đỉnh, em mời giao lưu thêm CTD chu kỳ mới này. CTD hàng chủ lực của em, tự tin hiểu sâu FA nhất
Em noted vài ý để ae tham khảo cho vui:
- Dự phòng nợ xấu ctd đã đạt đỉnh. Đang có Game hoàn nhập SG Glory (rất rõ ràng) , kèm hoàn nhập Tân Hoàng Minh. Riêng 2 khoản này tính lãi thì gẩn 1k tỏi hoàn nhập.
- Book dự án bds Em68 vào năm sau. Dự án này bán gẩn 80% sp rồi, giá bán rất cao so với dự trù xưa nên hứa hẹn ln rất khủng.
- Mở bán dự án bds 90 hec kế bên Ecopark LA vào Năm sau. Tháng 7 này có 1/500 hy vọng sẽ có nhịp như Itc
- Nới full room ngoại (đã có nghị quyết rồi, đang quá trình thực hiện)
- Mảng thi công thì backlog 2 năm tới vẫn luôn kỉ lục. Tuy nhiên mảng này biên ln thấp nên cứ tèn tèn đều là dc. Lấy thương hiệu thôi

Riêng Ccl sắp tới kỳ vọng một số việc sau nhé.
- Phong phanh bên Fpt tiếp tục mua tiếp lô Gd-01 còn lại của ccl trong 5A. Lô này tầm 7,000 m2
Hy vọng sau khi dứt điểm hạ tầng; bdh bù lại cho cổ đông lô này lợi nhuận đẹp đẹp tý
- T&T đẩy nhanh dự án 5B kế bên. Mảnh này ae google thêm nhé. Sơ bộ 5B tầm 46 hec; đất thịt kinh doanh là 17 hec. Tại dhcd , bác Dõng có nói giá vốn sơ bộ 5B (đã bao gồm tiền qsd là hạ tầng) là tối thiểu 20 tr/m2 chỉ riêng tiền đất
T&T hiện đầu tư bds khắp miền Tây, và đều làm rất nhanh/
Khi T&T về chắc chắn sẽ đẩy giá mặt bằng 5A lên một nấc

Giờ chắc đợi thủ tục hợp nhất tỉnh thôi

--- Gộp bài viết, 09/06/2025, Bài cũ: 09/06/2025 ---

Khu 5B đây ae
Tiền qsd và chi phí hạ tầng thời điểm này không thấp tý nào

Ccl may mắn đóng 211 tỷ tiền qsd cho toàn dự án cách đây chắc tầm 15 năm. Chứ giờ nếu họ triển dự án mới cũng căng phết

https://m.baodauthau.vn/goi-hon-4836-ty-cho-khu-do-thi-moi-phuong-4-khu-01-soc-trang-post121277.html

46 ha vốn đầu tư 4836 tỷ tức hơn 10 triệu/m2 đó là thời Luật cũ, giá đất chưa điều chỉnh phù hợp với thị trường như hiện tại.
Luật mới tầm 20 triệu/m2 phù hợp tức tổng vốn đầu tư có thể lên tới 9 nghìn tỷ.
Trong khi 110 ha của CCL tổng vốn đầu tư có mấy đâu.
Chủ yếu xem sự minh bạch của lãnh đạo, báo cáo 1,2 quý tới sẽ đánh giá rõ phần nào. Trong lịch sử dù còn nhiều khó khăn do bán hàng chưa tốt, nợ vay còn nhiều mà cùng vài lần chia cổ tức tiền mặt thì so với mặt bằng chung các cổ bds khác vẫn là ok.

Tính đất thịt kinh doanh thôi cụ. Đất thịt tầm 17 hec (Ccl mình thịt còn lại 30 hec)
Còn lại là hạ tầng , đường sá, công viên , cảnh quan.
Với lại tổng mức đầu tư mình chưa rõ có tính luôn nhà xây thô không nữa ?

Bên Ccl cũng có nghiên cứu 5B nhưng k tham gia.
Dhcd bác D có nói , giá vốn tiền đất thịt kinh doanh của bên T&T dự án 5B là không dưới 20 tr/m2 (giá này tính vo luôn hạ tầng)
Nhưng nếu tính lãi vay và lợi nhuận , … thì giá đất bán trung bình chắc k dưới 30tr/m2 ; (nếu xây nhà thô thì tính luôn tiền nhà vô )

Hội chợ thương mại tổng hợp thành phố Sóc Trăng năm 2025 đang diễn ra tại khu đô thị 5A.

gặp nhiều kháng cự loanh quanh ăn uống đc gì

Các cty bđs sau này sẽ rất căng thẳng khi đối mặt với tiền qsd bổ sung như này.
Xong tiền qsd cũng chưa đc kinh doanh. Phải dứt điểm hạ tầng, … mới đủ điều kiện mở bán
Tất cả gần như là vốn vay. Thêm lãi vay nữa

Xong xuôi mới đc phép kinh doanh. Mà kinh doanh thì thanh toán dài hạn.

https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-ti...VzTJTSBjiIqpgscx8l_aem_cAlJcCVNTO3xutaPevIL6Q

Hiện Ccl có hơn 100 căn nhà thô thấy dc đếm đc sờ dc, đang làm giỏ hàng chu kỳ này đó cụ.
Tiền nó là ở đây chứ đâu cụ.

Riêng mấy căn nhà thô này sơ sơ đã hơn xa vốn hoá.
Tài sản còn lại của nó cũng quá rõ ràng và dễ đếm.

Cổ cánh tệ
Nhưng nó bán rất ít hàng, vẫn còn chi phí hạ tầng, nhà thô, lãi vay
Mà kéo lợi nhuận vậy là quá đỉnh đó cụ

Cụ xem trên thị trường có cty nào dc biên ln như nó