[CCL - Cua dễ đếm nhất dòng bất động sản] - Đường về giá trị “sổ sách”

Luật mới + Quy định mới hướng dẫn về tiền sử dụng đất nhằm mục đích đưa tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp sát với mức thị trường + tránh trường hợp chủ đầu tư chây ỳ nộp tiền sử dụng mà không có chế tài gì gây lãng phí nguồn tài nguyên, đất để hoang (cũng nên loại trừ trường hợp do lỗi hoàn toàn thuộc về nhà nước).
Với quy định mới tương lai sẽ rất khó thấy các dự án bds mới theo giá đất mới có biên lợi nhuận cao được, dần dần biên lợi nhuận như các ngành sản xuất khác là phù hợp, có thể nhỉnh hơn một chút, chứ cao hẳn là khó xảy ra tạo nhiều hệ lụy như suốt thời gian qua (nhà nhà, người người lao vào đất).
Với các dự án cũ đã đóng hết tiền sử dụng đất mà quỹ đất kinh doanh còn lại lớn thì đây lại là lợi thế quá lớn.

Nó bán sản phẩm nhiều , mà lãi mỏng mới đáng lo cụ à.
Đàng này nó bán ít, giữ gìn tài sản gần như nguyên vẹn, lãi ổn, lại làm đc rất rất nhiều thứ …
thì tôi thấy quá ngon mà cụ.

Luật mới ngoài tiền qsd đóng ngay và luôn , còn yêu cầu hạ tầng hoàn tất dc nn nghiệm thu mới dc phép kinh doanh cụ à.
Chung cư thì phải đóng nắp hầm.
Xưa các cdt làm sơ sơ hạ tầng, chưa đóng tiền đất nhưng đã bán lụi để lấy dòng tiền về trang trải. Giờ làm kiểu đó là bị hốt ngay.

AE chơi cổ bds đa phần đếm cua rất ác chiến, nhưng lại lờ đi rất nhiều chi phí.

Ngoài chi phí tiền qsd gần đây tăng đột biến
Thì chi phí lãi vay và chi phí hạ tầng cũng rất rất lớn
Hạ tầng của 5A bao gồm : cầu, đường sá, công viên, kè, quảng trường, trạm, điện nước, … rất nhiều hạng mục. Trong 5A lại xây 2 cái cầu nữa.
Thời điểm này suất đầu tư thì công hạ tầng tôi nghĩ không dưới 3tr/m2 đâu.

Khách quan thì bao năm qua Ccl khá vất vả cho cái vụ hạ tầng này, mỗi năm chỉ làm đc tý; trong khi giá đất 5A mới tăng khá từ đâu đó 2020

Hy vọng hết quý này, khi dứt điểm hạ tầng lợi nhuận sẽ thực sự bứt tốc. Tôi chọn Ccl là kỳ vọng nhất món này.

Ví dụ 1 dự án của 1 cty trên sàn tiền đất hiện tại tăng rất khủng. Nhưng nếu đóng chậm, thì lạng quạng năm sau lại bị tăng nữa.
Suất đầu tư hạ tầng cũng khủng (trong này đã có hồ sinh thái to).

Hiện tại sóc trăng nhập với cần thơ nên cơ quan thuế quản lý thay đổi. Lãnh đạo CCL cũng phải sớm hạch toán lại phần trả trước này theo đúng quy định thôi. Nếu kiểu mượn vốn đi buôn thì trước sau gì cũng lòi ra và truy thuy thuế, còn nếu đó là tiền ứng trước thi công thì bên thi công sẽ sớm nghiệm thu và xuất hoá đơn từng lần, cơ quan thuế không chấp nhận treo kiểu trốn thuế vậy đâu

Loại trừ phần ứng trước đó thì CCL cũng khá giống ITC nhiều thứ. Tuy nhiên thị trường BDS miền tây èo uột hồi trươc giờ, không sôi động, giá nhà đất cũng phải chăng nên CCL book được lãi to trong ngắn hạn là ít có khả năng

Ccl khác Itc một tý đó cụ.

Itc mới giai đoạn đếm cua. Tiền qsd đợt rồi Itc đóng có thể chưa đủ đâu, sắp tới có thể phải đóng thêm.
Chưa kể phải làm hoàn chỉnh hạ tầng + xây thô toàn bộ nhà trong dự án. Thời gian đầu chi phí tài chính rất lớn, nhưng bán hàng chậm + thu tiền chậm. Tôi nghĩ ít nhất 3 năm nữa mới có thể thấy dc ln.

Còn Ccl hiện tại giai đoạn hái quả rồi. Hạ tầng 95%, tiền qsd xong, nhà thô có sẳn hơn trăm căn.
Dự ăn Ccl duyệt từ xưa nên bán nhà dc, bán đất cũng đc (yêu cầu xây theo qui cách là dc)
Nhìn mỗi năm nó bán có tý mà ln vẫn ổn là biết quả ngọt rồi cụ

ccl chỉ cần dứt điểm hạ tầng. mỗi năm bán chừng 50 căn là lợi nhuận tôi nghĩ đủ phê và cổ tức đầy đủ.
Giá đất 5A hiện tại tôi thấy rất rất mềm đó cụ, kdt lại chuẩn chính nên dư địa tăng còn xa.
Loanh quanh SG , vùng ven Long An, tôi đi nát các dự án. Giá đất toàn trên mây

ITC hiện giờ nếu có sóng tăng cũng chỉ là sóng tái định giá cổ phiếu vì thị giá ITC khá thấp, nền giá thấp kéo dài từ 10 năm trước tới giờ. Chính sách kinh tế mới đang hỗ trợ dòng BDS nên phần nào tạo hiệu ứng cho ITC tăng giá. Bản thân đống tài sản kim cương của nó và cái thị giá dưới mệnh cũng là điểm hấp dẫn cho dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Hy vọng dòng tiền lớn kỳ này đưa ITC về nền giá mới cho bằng chị bằng em.

CCL thì dự án 5A mình đến đó khá nhiều lần do đi làm việc đối tác gần đó nên mình thấy rõ sự thay đổi theo thời gian của dự án. Tuy nhiên thị trường nhà đất ở miền tây kém sôi động cũng là điểm trừ chung, nhưng chính vì lẽ đó nên dù triển khai nhiều năm nhưng CCL vẫn còn khá nhiều sp chưa bán được mà hiện tại nó lại là lợi thế với chi phí đầu tư thấp. Hy vọng những thay đổii về chính sách nhà đất sẽ giúap CCL đẩy nhanh được phần còn lại cho cổ đông nhờ

Ccl từ xưa đến nay chỉ bán giấy 1 lần duy nhất cho Trịnh Sướng. Thời điểm đó tỉnh chưa cho phép mở bán dự án , trong khi hạ tầng , … vẫn phải chi, rất khó khăn. Trinh Sướng mua giá 10, hơn gấp đôi giá ccl trên sàn thời điểm đó.
Ccl cổ tức tiền mặt Cho cổ đông cũng nhiều đó cụ
Chỉ có năm nay thất hứa không có

Itc tôi nghiên cứu nát. Có nhiều thứ tôi còn nắm rõ hơn các cụ trong này. Đợt rồi không vào cũng tiếc.
Về cơ bản nó rất rẻ, ổn. Nếu giảm một nhịp nữa, tôi sẽ vào.
Tuy nhiên cái tiền qsd cho Sabinco vừa rồi chỉ là tạm tính, khả năng sẽ phải đóng thêm. Nên nếu các cụ có đếm cua thì cũng lưu ý.

Tôi thì mới tham quan 5A từ cuối 2023
Tuy nhiên tôi đọc nát các topic của các hào kiệt xưa về Ccl vì vậy cũng cảm nhận đc hạ tầng nội khu 5A, đặc biệt là ha tầng ngoại khu phát triển rất mạnh
2 tuyến đường kết nối từ 5A về trung tâm (một đường sông, và hình như đường Mạc Đỉnh Chi) cũng mới hoàn thành đâu đó 2022. Vì vậy từ 5A về trung tâm ST rất rất gần. Tôi chạy xe hơn 5 phút là đến

Điểm cộng ở 5A tôi thấy giá đất hiện tại khá mềm.
Tính bèo 15tr/m2 thì tài sản còn lại siêu lớn so với vốn hoá

Có điều tôi tính toán cái nghĩa vụ hoàn thiện hạ tầng hơi sai nhịp. Hy vọng hết quý 2 này dứt điểm. Như vậy đếm cua Ccl một phát là xong luôn

ITC do điều chỉnh và hoán chuyển 1 phần diện tích mới nên chắc chắn sẽ tính lại phần diện tích chuyển đổi. Nhưng phần chuyển đổi đó lại làm cho toàn khu được thoáng hơn nên xem như thêm tí tiền mà được mở rộng mặt tiền, không đáng kể dù nộp thêm.

Ngoài ra diện tích bị thu hồi (chưa được định giá và chưa giao đất cho ITC) cũng được chính ITC cam kết đầu tư lại theo hướng xã hội hóa. Coi như bỏ tiền ra để làm tăng tiện ích bệnh viện, trường học cho dự án cũng là điều đáng hoán nghênh và có lợi ích cho cộng đồng

Tính lại toàn bộ giá đất của dự án đó cụ.
Khoản đã đóng chỉ là tạm nộp, tạm thu thôi.
Bên Itc chưa kinh doanh nên nhà nước dễ xử lý.

Em biết đang có rất rất nhiều dự án đang bị bổ sung tiền qsd kiểu như vậy.
Căng cái là Cđt đã bán gần hết sản phẩm