Chứng trường - Đấu trí giai đoạn 2

+ Với thanh khoản như này, thì phân phối giá sàn cũng phải rất nhiều phiên sàn mới về đích (ý là tính đến việc mua lại giá đủ thấp đủ bù lại chi phí giá sàn để kiếm LN ở nhịp tăng sau đó).
+ Cho nên khả thi hơn, cứ cho dặt đẹo, ko nhất thiết là k3, k4, k5, miễn sao là giữ đc thế chủ động ở MMs và BBs, còn việc "làm thị trường" thì hậu xét, vì có muốn tăng tốc làm cho ra mon ra khoai thì cũng ko đủ lực, dặt trong bôi cảnh BĐS chưa phải là dòng có thể đếm cua trong lỗ. Mà chưa đếm cua trong lỗ ở cái này, thì kéo theo hàng loạt dòng khác.
+ Cho đến khi lượng lớn đã xong, chỉ còn lượng nhỏ thì mới "kịch hoạt"...xxx. Lượng nhỏ này vừa đủ dùng làm boom.

31/08/2024:
Mấy nay, tôi nghe nhiều người nói chung cư HN ngáo giá. Nhưng ngáo so với cái gì ? Nếu so với thu nhập, hay so với chủ quan số tiền mình định bỏ ra là sai, mà phải so với điểm giá do TT chấp nhận.

GIá CC ở HN thường cấu thành bởi 2 thành tố: Chi phí để sở hữu tài sản ( đo bằng vàng ) và Lợi tức ( %, đo bằng tiền )

Với phần chi phí, tôi nhận thấy 10 năm nay, 1 khu chung cư trên đường Minh Khai , HN luôn được bàn tay vô hình neo gia giao động khoảng 1 cây sjc /m ( cứ gọi là vô hình, chứ chúng ta thừa hiểu cái bàn tay đó được nối đến người giật dây thầm lặng như múa rối vậy). Khu này giờ đây được coi là thang đo, để các chủ đầu tư khác căn chỉnh giá.

Về phần lợi tức: Chúng ta sẽ so sánh tỉ suất giá cho thuê căn hộ 12 tháng / thị giá, với lãi suất gửi tiết kiệm 12 tháng của khối bank tư nhân, miến sao lợi tức cao hơn 50% lãi tiết kiệm 12 tháng càng nhiều thì căn hộ đó càng rẻ; ngược lại thấp hơn càng nhiều càng đắt.

Phần này đã bao gồm cung - cầu ngắn hạn, tức mức giá cung cho thuê gặp được cầu. Nếu cầu không chịu nổi, thì cung phải giảm lãi. Còn cầu kiệt quá thì thôi, cung sẽ không đầu tư mới làm gì

Ví dụ: Căn hộ 5 tỉ, bạn cho thuê được 13 triệu / tháng hay 156 tr/ năm thì yield = 156 / 5000 = 3.12 % cao hơn lãi TK 12 tháng bình thường của bank tư nhân hiện này tầm 5.7/2= 2.85%, căn này không ngáo giá.

Dựa vào so sánh lợi tức với gửi tiết kiệm, đây chính là lý do cuối hè năm 23, tôi khuyến nghị bạn bè mua căn hộ cho thuê khi vàng mới vượt 70 và lãi GTK đang vùng đáy nên lúc đó sẽ dễ dàng đạt đươc mức lợi tức 4-5%/ năm cũng như đầu sóng nhà tăng giá theo vàng.

Công thức này, tôi chiêm nghiệm từ việc quan sát giá CC ở Saigon, thành phố dịch vụ, giai đoạn 2014-19, là lúc GNP của Saigon tăng trưởng khá tốt, thì giá CC cũng tăng 50%/ 5 năm, cho thấy TT điều chinh giá theo cung - cầu. Nhưng ở HN, thành phố của những ai thích ăn chắc mặc bền, thì giá CC chỉ nhích lên khi giá vàng dâng lên thành trend mạnh mẽ, cũng như hành vi tiêu dùng của lớp trung niên thay đổi mạnh mẽ.

Ở trên là cách nhẩm nhanh giá CC thông qua biến số là nhẩm phần lợi tức qua giá cho thuê . Ở dười đất, thì lợi tức thường là 1.2% trong các phố cũ quận lõi cho đến các phố ngoại ô, phố mới tối đa 2%/năm. Sở dĩ các quận cũ có lợi tức thấp vì hạ tầng đã ổn định, định giá cao bởi các yếu tố lịch sử , khan hiếm… chỉ phù hợp cho những người nhiều tiền mua để giữ tài sản. Còn ở các quận xa, các phố xa có tiềm năng hút thêm dân nhập cư nhưng hạ tầng lại chưa đạt đỉnh , phù hợp với dân đầu tư.

Với các bạn trẻ, khi nào tài chính có thể đáp ứng để mua căn hộ với đòn 7 bao nhiêu % là hợp lý sẽ là phần tôi nhắc đến ở bài sau. Chúc mọi người có kỳ nghỉ lễ Quốc khánh vui vẻ.

Trước mình có đọc mấy anh quỹ hô hào mua CP vì P/E ở VN so với Ásean hãy còn rẻ. Nhưng sau đó, đọc mấy anh chủ DN thì lại phàn nàn lãi suất ở VN cao quá, không hỗ trợ DN VN phát triển như bên Indo. Vô tình, mình lấy nghịch đảo của P/E là yield = E/P, thì hóa ra mức lợi tức hold cổ phiếu khi so sánh với lãi bank ở VN và Indo là same nhau. À, thì ra TT có lý, chả có gì đắt rẻ ở đây cả. ( Thật lòng, với dân đầu cơ, trừ những lúc như vụ Van Thịnh Phát, lãi suất bank càng cao, càng nhiều cơ hội đầu cơ, còn ngược lại, lãi bank càng giảm càng phải nghiên cứu kỹ mới đầu tư được. )

Bê cái Yield = E/P vào định giá nhà chung cư, thì mình nghĩ bạn phải so sánh với lãi suất Gửi tiết kiệm 12 tháng. Chứ như năm 2011, lãi GTK anh Kien thổi lên 21 % /12 tháng thì lợi tức 5% của bạn vẫn đắt

Tớ đồng ý với bác @Bonmua Nhiều người đầu tư cứ muốn mua hôm nay là mai phải tăng ngay, với tâm thế T+ và ăn từng li thì làm sao mà ăn BẰNG LẦN được. Ví dụ như SAB chẳng hạn, BLUECHIP XỊN, có lịch sử phát triển 150 năm lâu đời nhất Việt Nam nhưng thị giá cổ phiếu đang dưới GIÁ TRỊ THẬT của doanh nghiệp quá nhiều. Tớ dự Phần Thưởng BẰNG LẦN sẽ dành cho những nhà đầu tư ĐỦ BẢN LĨNH và ĐỦ HIỂU GIÁ TRỊ SIÊU KHỦNG của SAB.

Chúc cụ @Bonmua tuần mới ăn lành, thịnh Vượng

Cụ Bốn kinh quá, rất đơn giản và đúng quy luật cung cầu nhể

Để lý giải, tại sao sau covid 19 lstk rẻ như bèo mà kinh tế cứ chết như ngỗng toi

Bởi vậy anh/em chứng sỹ đều nằm lòng câu "Dù có đắt hay rẻ thì thị trường luôn (định giá) đúng"

TT sau phiên bùng nổ quá ổn. Các bank nửa trên được dùng để công phá 1300. Hy vọng , 2 phiên cuối tuần, phái sinh trụ dc 1342.

--- Gộp bài viết, 25/09/2024, Bài cũ: 25/09/2024 ---

dạo này tây ngoan mà bạn. Dxy xuống sát 100, usd/vnd sụt theo bath Thái thì bỏ biến tây, chờ mấy a chủ có nhu cầu đánh lên không thôi.

--- Gộp bài viết, 25/09/2024 ---

Em dốt mà bác, nên em luôn cố gắng đơn giản, dễ hiểu, kiểu nghe loa hô cháy là chạy

--- Gộp bài viết, 25/09/2024 ---

Cảm ơn bạn. Chúc bạn ngày kia chốt được giá tốt. Mình chỉ mong ước nhỏ nhỏ, trả lại hàng VDS giá 24.

Hôm nay, thanh khoản vượt 30k tỉ, đáp ứng yêu cầu ra hàng chưa bạn ?

À lâu quá hỏi bác kèo STB bác thấy sao?
Tôi ôm hàng được 10 tháng rồi.

Hàng em tính làm gì? Nó móm mấy tháng nay, lọ mọ vùng .. chết chìm, thì ra hay chưa ra quan trọng gì?

Còn VNI à bác? Có phiên nay, thì cứ phải vài phien nữa xem sao? Em cho rằng VNI uptrend thì phải vài phiên liên tục bình quân > 1 mil $. Lúc ấy thì lô hàng em mua ở đầu pic em may ra có tí cháo!!!