Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 2

ryudo đã viết: ↑
Hóa ra L7 cũng có tý kiến thức, thôi thì cũng phản biện tý nhân dịp rỗi rãi


Ờ thì cứ cho là là VEF phải bỏ ra 36.000 tỷ đi, thu được những gì:
- 6,8ha đất Giảng Võ, xây 5 tòa 50 tầng độc nhất vô nhị đất thủ đô, tổng cộng 410.000 m2 căn hộ + 160.000 m2 văn phòng + 89.000 m2 thương mại. Nhân thử giá căn hộ 60tr/m2, giá cho thuê văn phòng + mặt bằng thương mại 30$/m2 thì riêng cho thuê 1 năm có 150 tỷ doanh thu cho thuê, bán căn hộ trong 5 năm thì 1 năm cũng được 5.000 tỷ
Bác dân thẩm định tài chính, phân tích doanh nghiệp chính cống, mà lại bảo " cứ cho là VEF phải bỏ ra 36000 tỷ " la ko được, trong cơ cấu vốn đầu tư các dự án của VEF : giai đoạn 1 , ban đầu khởi công dự án GV , từ công đoạn tháo dỡ, xây móng xong, thì vốn đầu tư ko nhiều, chỉ cần một phần vốn khi tăng vốn đièu lệ và vốn của đối tác hợp tác đầu tư là thừa để làm dự án Giảng Võ rồi, xong móng thì có thể mở bán đợt 1, tạo nguồn vốn để làm tiếp dự án Cổ Loa, tới khi làm Cổ Loa mới phải sử dụng thêm vốn vay NH , nhưng là giải ngân theo tiến độ, chứ ko phải vay cả cục về để đấy rồi è cổ trả lãi như l`7 nó nói !
Những doanh nghiệp lớn, có uy tín, thì lại càng có khả năng chiếm dụng vốn tốt hơn, đây mới là nguồn vốn đầu tư, tái đầu tư giá rẻ, làm dự án kiểu mỡ nó rán nó, chứ ko phải là tổng mức đầu tư 3 dự án lên tới 52 nghìn tỷ thì phải đi gõ cửa NH vay đủ bằng đó tiền để làm dự án, thằng thần kinh mới đi làm như vậy !
P/S : e hiểu ý bác khi nói thế , l`7 nó hỏi mấy câu tối nghĩa , vớ vẩn quá !

Lại thích nói về biên lợi nhuận BĐS của VIC ? Đã chiều thì chiều cho chót @pigbank ạ

Riêng quý II của VIC có doanh thu bán hàng thuần: 9.500 tỷ, trong đó hoạt động chuyển nhượng BĐS đóng góp: 4.500 tỷ. Giá vốn hàng bán toàn ngành: 7.100 tỷ, trong đó giá vốn BĐS là 2.700 tỷ.

Như vậy có thể thấy lợi nhuận từ VIC đến chủ yếu nhờ BĐS với biên lọi nhuận gộp/doanh thu lên tới: 1.800/4500 = 0.4 tức 40% . Gánh toàn bộ cho các ngành hàng khác đang trong quá trình đầu tư ban đầu với doanh thu các ngành khác chỉ nhỉnh hơn giá vốn một chút

Vậy là đủ hiểu về thông tin VIC bán BĐS cho thứ cấp để ăn lãi 4-5% rồi nhé

Huy Khoa

Chủ nhập, Ngày 14/08/2016 14:13

Tiền chảy vào các dự án bất động sản cao cấp
08:25, Thứ Năm, 04/08/2016 (GMT+7)
(VnMedia) - Ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư đang quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp trong khi 70% nhu cầu thị trường lại đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống.


Thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM quý II/2016 được các công ty nghiên cứu BĐS đánh giá đang chững lại so với năm 2015, khi lượng căn hộ mở bán mới và lượng giao dịch sụt giảm. Xét về nguồn cung cuối năm, CBRE cho rằng thị trường BĐS cuối năm sẽ đón nhận sự đổ bộ của hàng chục nghìn căn hộ cao cấp gây nên một cuộc cạnh tranh quyết liệt trên thị trường.



Cùng quan điểm với CBRE, các chuyên gia bất động sản cũng có quan ngại khi nguồn cung căn hộ cao cấp quá cao khiến lượng giao dịch không thể theo kịp với nguồn cung mới mỗi quý. Trong khi đó, người mua chủ yếu đa phần là nhà đầu tư, nhu cầu mua thực để định cư có vẻ đã chững lại. Do đó, các chuyên gia lo ngại về tính bất ổn cho thị trường cũng gia tăng dần.

Theo Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, hiện nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nguồn cung nhà bình dân, trong khi đó đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà giá trung bình, diện tích trung bình và nhỏ.

Do vậy, dự báo thị trường từ nay đến cuối năm khả năng sẽ dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp, thiếu nguồn cung nhà bình dân. Cùng đó, số lượng nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng tăng, nhiều người dân đầu tư mua nhà cho thuê nên dự báo thời gian tới có thể xuất hiện làn sóng đầu cơ gây bất ổn thị trường.


Thực tế này khiến ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đây chính là một trong những lo ngại chung của thị trường bất động sản hiện nay khi các chủ đầu tư đang quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp thì khoảng 70% nhu cầu thị trường lại đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống.

Ông Trần Ngọc Quang lý giải vì sao mà các chủ đầu tư đang tập trung mạnh vào phân khúc bất động sản cao cấp: Trước hết là lợi nhuận đầu tư vào phân khúc cao cấp sẽ đạt được kỳ vọng của chủ đầu tư.

Thứ hai, bản thân các chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm cao cấp nhưng quy mô, cơ cấu của các sản phẩm và tổng giá trị của các bất động sản cao cấp đã được tính toán hợp lý với nhu cầu của người mua.

Thứ ba, thủ tục để đầu tư vào dự án bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, thời gian chuẩn bị lâu... Vì vậy, khi các chủ đầu tư đã có được dự án, họ sẽ hướng tới việc đầu tư vào các sản phẩm phân khúc nào phù hợp với họ mà vẫn có tính thanh khoản cao.

Thế nhưng, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) lại đưa ra một con số khá bất ngờ, đó là lượng hàng tồn kho vẫn còn gần 40.000 tỷ đồng, chủ yếu là những dự án cao cấp và dự án ở xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, hoàn chỉnh. Đồng thời, hiện nay vẫn tiếp tục có nhiều các dự án cao cấp đang mở bán. Lượng cung ở phân khúc cao cấp này vẫn đang vượt quá nhu cầu.

“Thời gian trầm lắng của thị trường từ năm 2013 trở về trước là do sự không cân đối cung - cầu, dư thừa bất động sản cao cấp, ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế cũng như hoạt động sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp. Từ đó, Chính phủ đã ban hành một loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Trong chỉ đạo hiện nay, chúng tôi sẽ phối hợp với các tỉnh rà soát các dự án này để xem xét những dự án nào tiếp tục triển khai, dự án nào không có khả năng triển khai. Mục tiêu để đảm bảo cung - cầu trong thị trường bất động sản nói chung và đối với phân khúc cao cấp nói riêng”, ông Phấn cho hay.

Khánh An

Hóa ra 7 không biết đọc BCTC mà phải đi hỏi sư phụ

Mày cộng trừ hộ cái là nếu không có doanh thu từ tài chính thì lãi hay lỗ?
Lợi nhuạn gộp 2420 tỷ - chi phí bán hàng 1379 tỷ - chi phí quản lý 863 tỷ = 178 tỷ
Còn lợi nhuận về riêng mảng tài chính là 2520-765= 1.755 tỷ
Nhìn cho kỹ rồi lấy máy tính ra mà cộng đi, đã đi hỏi sư phụ rồi vẫn sai chứng tỏ cả thầy lẫn trò đều éo hiểu gì

Đọc cho kỹ đi, mảng siêu thị bắt đầu mang lại doanh thu lợi nhuận với tốc độ tăng trưởng siêu khủng cho VIC đấy. Còn doanh thu tài chính thì có làm sao? Mày bán cổ phiếu đi là doanh thu về hoạt động tài chính đấy
Công ty mà không đi vay, không cho vay, không đầu tư thì chẳng qua là do lãnh đạo dốt thôi
Hoặc do tiền mặt éo có, chỉ chờ quan hệ xin được mảnh đất phân lô bán nền ăn tý chênh lệch hưởng sái của bọn quan chức ký quyết định

Dìm hàng VEF tí để L7 còn có hứng tranh luận về chuyên môn tí chứ không chả dìm được lại mất công gào thét copy/paste

Thị trường bất động sản: Cần hướng vào quỹ đạo
Nhà đất | 08:14 Thứ Tư ngày 08/06/2016

• Chia sẻ

(HNM) - Phát triển quá nóng dẫn đến lệch pha cung cầu, thị trường bất động sản (BĐS) cần được hướng vào quỹ đạo để phục vụ đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Đây là một trong những nội dung mà Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh kiến nghị với lãnh đạo thành phố tại buổi làm việc ngày 6-6.


Nguồn cung bất động sản ở TP Hồ Chí Minh đang có sự lệch pha.

Nguy cơ "trật đường ray"
Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), 5 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thời gian qua, thị trường đã phát triển nóng ở phân khúc nhà ở cao cấp, số lượng nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) tăng gấp 3 lần, giá BĐS cao cấp theo đó đã tăng từ 5% đến trên dưới 15%... khiến có lúc thị trường này bị cuốn theo cơn sốt "ảo", người cần nhà ở không thể có nhà vì giá quá cao. Ông Trần Bá Dương, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần (CP) BĐS Đại Quang Minh cũng cho rằng, hiện nay trên thị trường BĐS đang xuất hiện hiện tượng giao dịch không lành mạnh, nhiều công ty kinh doanh nhà ở theo kiểu "bán hàng đa cấp" qua việc cam kết lợi nhuận theo từng năm khiến thị trường vốn đang không minh bạch lại càng thêm rối loạn.

Nguồn cung BĐS hiện đang có sự lệch pha lớn. Cụ thể, nhà ở cao cấp (trên 2 tỷ đồng/căn) không ngừng gia tăng; trái lại, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ (1-2 phòng ngủ) với giá trên dưới 1 tỷ đồng lại rất thiếu. Tại TP Hồ Chí Minh, cơ cấu căn hộ trên 2 tỷ đồng/căn chiếm tới 37%, căn hộ 1-2 tỷ đồng/căn chiếm khoảng 50%, trong khi căn hộ dưới 1 tỷ đồng/căn chỉ chiếm có 13%. Các chuyên gia cho rằng, cần hướng thị trường BĐS phát triển với mục tiêu phục vụ người tiêu dùng, đặc biệt là nhắm đến những người có nhu cầu bức thiết về nhà ở bởi đối tượng này rất lớn. "Nếu phát triển quá nóng nhà ở trung và cao cấp sẽ không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Sự phát triển bền vững của BĐS chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Cần tổng rà soát các dự án
Sau sự việc căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân tại chung cư The Harmona và Bảy Hiền Tower, nhiều ý kiến cho rằng cần tổng rà soát lại tất cả các dự án chung cư được cấp phép vào thời điểm năm 2007. Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh cho rằng, thời điểm đó thị trường BĐS phát triển quá nóng dẫn đến sự bung nở của hàng loạt dự án, sau đó khi thị trường bị đóng băng, nhiều doanh nghiệp lập tức khó khăn, thậm chí phá sản tác động tiêu cực đến thị trường BĐS cũng như quyền lợi của khách hàng.

Nhằm giúp thị trường phát triển bền vững, giảm giá thành, HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế nhưng với cách thu hiện nay, vấn đề này đang trở thành gánh nặng của doanh nghiệp BĐS và cả người tiêu dùng, tạo ra cơ chế "xin - cho". Doanh nghiệp trước đó đã phải mua lại quyền sử dụng đất của người dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp một khoản lớn tiền sử dụng đất do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp, nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai. Liên quan đến vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh thừa nhận, thẩm định giá đất là khâu rất quan trọng để thực hiện các bước tiếp theo của một dự án, tuy nhiên, một số dự án vẫn chậm do "lỗi" của một bộ phận cán bộ.

Trước nhiều ý kiến bức xúc của doanh nghiệp, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng đã yêu cầu Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng khi giải quyết hồ sơ của doanh nghiệp phải có kết quả trong vòng một tháng. Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng cũng cho biết, thành phố đang thực hiện tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS theo Nghị quyết 35/NQ-CP của Chính phủ về hỗ trợ và phát triển doanh nghiệp đến năm 2020. Với đặc thù một đô thị đặc biệt, việc thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh phát triển quá nóng cũng cần phải được giải quyết bằng những cơ chế đặc thù.

Thế tôi show TK xong thì Nguyễn Mạnh Tuấn có chịu công bố thông tin hay không ?
Nếu không thì tôi sẽ lập topic để công bố rộng rãi cho nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề mờ ám của lãnh đạo L14 đấy!
Không doạ đâu !

Nếu hết tiền thì làm sao mua vào trong ngày 10.8.2016 thế này được cưng ?

Cả 3 mã CK này đều có lãi ngay trong phiên và vẫn tiếp tục tăng cho đến hôm nay!

Cách thức của l`7 , và hội nhóm là mua gom cổ phiếu những ko cty vô danh, địa phương, vốn hoá nhỏ, cổ phiếu trôi nổi ít, rồi hô hào bơm thổi, đánh lên, đẩy giá lên cao để lừa những ndt nhỏ lẻ, ko hiểu biết lao vào mua giá cao là bị chúng up bô , nhưng chỉ có thể làm thế một vài lần, lúc tt chưa minh bạch, ndt thiếu thông tin, hiểu biết, bây giờ thì khác xa rồi, ko có cửa cho chúng nó làm bậy nữa .
Còn hội L`7 đã dính đúng một lỗi mà bất cứ ai dù là buy and hold hay day-trading đều rất sợ - đó là thanh khoản, ai học về quản trị rủi do, sẽ biết một ví dụ kinh điển trên thế giới vụ sụp đổ của cái hedge fund LTCM - Long-term Capital Managements , tự đào hố chôn chân mình bằng những order giao dịch trái phiếu lên tới hơn 1 nghìn tỷ usd, và chỉ trong vòng chưa tới nửa năm, nó bốc hơi 4,4 tỷ usd / 4.7 tỷ usd vốn chủ sở hữu !
Đó là thần chết mang tên Liquidity Risk - rủi do thanh khoản, L14 bây giờ bán là sập, ko bán ko được, mắc kẹt ở đó mãi sao ? thế nên phải bán, bán là sập, mỗi ngày bán vài trăm cổ, nhỏ lẻ ôm vài k, chấp nhận bán sàn 1 phiên là xong, nhưng một lũ cùng hội, muốn bán cũng khó . Cho nên , khi đầu tư, trước khi nghĩ đến lợi nhuận, hãy nghĩ đến rủi do, tìm đc doanh nghiệp tốt đầu tư vào đó, cũng phải nghĩ đến lúc nó có lãi, có bán được hay ko ? cụ thể cứ nhìn gương l14 thì sẽ rõ ! bán 3-5 k là sàn thẳng cẳng, vài vị mơ mộng làm tay to, gom cổ phiếu 1 cty nhỏ nhỏ nào đấy rồi bơm thổi, đẩy giá , rồi mắc kẹt ko bao giờ thoát ra được, vì cứ bán là nó sập, thì thằng khác nó cũng bán theo ,càng sập mạnh, thì đang lãi có khi còn lỗ, chưa kể, cố dùng thêm cả margin để mà đỡ giá cho cổ phiếu mình bơm thổi, khả năng tài chính có hạn , đến lúc nó sập, ko đỡ được nữa, thì đừng trách ai cả, mà phải hiểu là " mưu sự tại nhân, thành sự tại thiên - người tính ko bằng trời tính " !

Thì làm đc đíu gì, ku gào thét L14 từ khi L14 =MSR giờ gấp 8. Gào ngu như ku mà thắng thì cả nước này thành đại gia

--- Gộp bài viết, 14/08/2016, Bài cũ: 14/08/2016 ---

cả trăm thằng gào PIC VEF rồi cũng đi viện hết, CK cần phản biện có trí tuệ

, nó nghĩ ai cũng như nó, ko biết đọc BCTC , nên nói như thế nào, biết thế ấy . Nõ bảo VIC vỡ nợ nhưng ko chứng minh được, e chỉ cho tận nơi cách tính xem có đúng ko mà cũng ko biết tính thì chịu thôi, bó tay rồi bác ah !

Ô, thế hoá ra L7 đang doạ VIC nợ nần, chi phí tài chính nhiều lắm. Bây giờ có cả đống doanh thu tài chính chứng tỏ có nhiều tiền mặt trong kì để xoay vòng lưu thông hoặc đầu tư để tạo nguồn Doanh thu TC cơ à ??? Mà chắc không biết vì sao có nguồn từ khoản đầu tư tài chính nhiều vậy đâu. Nó chứng tỏ một điều là các công ty con cũng bán chạy sản phẩm BĐS của mình nên lợi nhuận tốt thì mới chia cổ tức cao về công ty mẹ chứ. Có thế mà cũng thắc mắc

Huy Khoa