Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 6

Tại sao lại có Hợp tác 3 bên giữa Vin - A&A và T


Đầu tiên, mọi người đọc kĩ lại bài viết ngày 10/09/2016 để hiểu sơ bộ về việc hợp tác khai thác thế mạnh 3 bên giữa V - A&A - T

http://f319.com/threads/dinh-gia-ve...cac-vefers-trung-thanh-tang-4.841823/page-227


Như mọi người đã đọc một vài post ở trên mấy hôm trước Huy Khoa đã nhắc đến một số nội dung: Hợp tác đầu tư, Bao tiêu sản phẩm, ...Đó chính là những nội dung của bài toán kinh tế rất dị sẽ giúp VEF có đủ nguồn vốn làm một lúc cả 3 dự án mà không cần phải vay NH, tiết kiệm chi phí tài chính lẫn thời gian triển khai . Tuy nhiên, vì tôi vẫn chưa tìm hiểu được rõ ràng chi tiết sự việc nên không dám nói bất cứ điều gì, ai biết tôi từ trước đến giờ đều biết phong cách làm việc của tôi rất chắc chắn, không bao giờ đưa đặt tin linh tinh, tin đồn hay cả những thuyết âm mưu. Tôi chỉ nói khi mà có đầy đủ chứng cứ thuyết phục.

Tôi định để tìm hiểu rõ mọi chi tiết thì mới viết một bài phân tích kĩ càng. Nhưng chiều nay có tin trên mặt báo phỏng vấn THM nên quyết định sẽ nói luôn về một nội dung mà bản thân có thể chắc chắn. Trước là để các bạn nắm được vấn đề cốt lõi, sau là để vô hiệu hoá nếu chim lợn dựa vào tin này để doạ mọi người :

1. Các bạn có thể sốc ban đầu vì thấy hơi vô lý, Huy Khoa ban đầu cũng vậy nhưng sau khi tìm hiểu vấn đề thì dám nói với các bạn một điều: Dù muốn hay không thì dự án 148 GV sẽ là Hợp tác đầu tư 3 bên: VEF-A&A-T cả 3 bên cùng có lợi trong đó lợi nhất là VEF và T&T, còn THM sẽ thiệt thời hơn vì vị thế thấp hơn (tôi sẽ giải thích phía dưới)

2. Ba bên sẽ hợp tác thế nào để cùng có lợi?

2.1. VEF: Có đất, có dự án nhưng để triển khai thì cần phải có vốn.
2.2. A&A/S bank: Có vốn nhưng đang đau đầu vì đống nợ của THM
2.3. T: Có nhiều đất vàng nhưng không có năng lực triển khai và không NH nào dám rót thêm vốn.

Vậy, làm sao để tối đa hoá năng lực của 3 bên để có một sự hợp tác đầu tư tất cả cùng có lợi. Chúng ta sẽ đi vào case của Vinhomes TDH đã bán cho T.

Huy Khoa từng thấy vô lý khi không hiểu từ đâu T lại có hơn 4k tỷ để mua lại Vinhomes TDH và khi tìm hiểu ra vấn đề mới thấy đây là bài toán kinh tế tối ưu hoá của Vingroup và phía NH chủ nợ của T . Như các bạn đã biết, các NH như ngồi trên đống lửa với các khoản vay dự án của T vì dự án dậm chân tại chỗ thì làm sao có thể bán hàng và thu nợ được ? Thế nên có 1 deal hoán đổi diễn ra: T sẽ phải mua lại sản phẩm đã và đang được Vin triển khai với giá thị trường (Vin xây dựng, bán hàng), đổi lại phải bán lại hoặc chia lại cho Vin những khu đất vàng với giá ưu đãi (dự án LĐ chẳng hạn ). Như vậy, 3 bên cùng có lợi: T đổi được đất vàng nhưng đang nằm chết dí một chỗ lấy hàng hoá thanh khoản tốt hơn để bán và có tiền trả nợ. Vin vừa được bao tiêu sản phẩm đầu ra, vừa lấy được đất vàng để triển khai dự án tiếp. NH vừa có tiền bán hàng từ T để xử lý khối nợ xấu. Tất nhiên, Vin và NH sẽ là người có lợi hơn vì T chỉ là cá nằm trên thớt, được hợp tác vậy là mừng húm rồi vì có tiền trả nợ NH

Phải nói đây là một bài toán kinh tế hợp tác cực kì dị và thông minh để tối ưu hoá tất cả các ưu điểm của 3 bên . Bài toán hợp tác của Giảng Võ sau này tôi sẽ phân tích khi có đầy đủ thông tin cụ thể được confirm nhé. Lúc đó sẽ tính toán được lợi nhuận chính xác cho VEF nhưng chắc chắn sẽ lạc quan hơn phương án cũ

Nhẽ ra, với tin này Huy Khoa có thể giữ riêng cho bản thân nhưng đã xác định cùng trên tàu VEF thì sống cùng sống mà chết cùng chết nên khi hôm nay có bài báo mà dự kiến sẽ làm nhiều người hoang mang thì tôi phải chia sẻ ngay những gì mình biết với anh chị em Vefers.

Các bạn sẽ có 1 ngày CN để tìm hiểu thông tin, nghiên cứu những gì Huy Khoa đã phân tích ở post này và thẩm thấu chúng. Nếu ai tin vào những thông tin và phân tích của Huy Khoa thì nên mua thêm nếu chưa đủ cơ số. Còn những ai không tin tôi thì có thể xử trí tuỳ ý mọi người. Huy Khoa viết phân tích này không có ý bắt buộc mọi người phải miễn cưỡng tin tưởng mình. Hãy cứ xử lý bằng trái tim và khối óc của các bạn

Huy Khoa

Case study Hợp tác đầu tư Dự án 148 GV


Dear các bạn,

Sau một thời gian tìm hiểu từ nhiều nguồn thông tin và chắp nối lại với nhau, bởi vì mỗi nguồn chỉ nắm được một phần mà không phải toàn bộ. Huy Khoa đã hiểu một phần nào về cơ chế hợp tác của deal này. Nó lý giải vì sao từ trước có rất nhiều nguồn thông tin VEF hợp tác với A&A, VEF bán dự án cho THM hay S bank chuyển tiền để mua tòa nhà Vinhomes Giảng Võ,…..Tất cả các tin đồn này đều xuất phát có cơ sở cả nhưng……..không đủ

Ở post trước các bạn đã hiểu sơ bộ về cơ chế và lý do vì sao có sự hợp tác 3 bên này. Với deal Vinhomes Giang Võ, sự phức tạp rối rắm còn hơn nhiều . Bây giờ chúng ta sẽ đi vào nội dung cụ thể của deal này để hiểu được bản chất của nó là như thế nào nhé.

Case study Hợp tác đầu tư Vinhomes Giảng Võ.

1. Các thành phần tham gia ?

Vì sao các bạn nghe thấy rất nhiều đôi tác trong vụ hợp tác này và thông tin này phủ nhận thông tin khác ? Bởi vì thực sự trong vụ hợp tác này có tất cả 4 bên: VEF, A&A, T và Bank

2. Cơ chế hợp tác như thế nào ?

Cơ chế hợp tác theo Hợp đồng hợp tác đầu tư 2 bên chứ không phải 3 bên, trong đó có 02 mối quan hệ hợp tác:

2.1. Hợp đồng Hợp tác đầu tư giữa VEF-A&A:

Là dạng hợp đồng bao tiêu toàn bộ sản phẩm. Theo đó, A&A sẽ phải trả một khoản tiền net profit là X nghìn (tỷ đồng), theo nhiều giai đoạn. A&A sẽ chịu toàn bộ mọi chi phí của dự án nhưng đương nhiên VEF vẫn là chủ đàu tư dự án. A&A sẽ thu được phần lợi nhuận sau bán hàng trừ đi phần lợi nhuận bao tiêu cho VEF và mọi chi phí

Số tiền bao tiêu là bao nhiêu và thời gian thanh toán như thế nào thì nguồn tin của Huy Khoa cũng không chắc chắn, chỉ biết rằng đây là con số khá sát với thị trường khi chiết khấu theo lợi nhuận dự tính sẽ thu được từ dự án. Nếu như theo tính toán của tôi từ bài toán lợi nhuận dự án GV khoảng 3-4 năm thu về khoản lợi nhuận khoảng 15k tỷ đồng , nếu chiết khấu về thời điểm hiện tại và tính cả hệ số rủi ro thanh khoản BĐS thì chỉ cần VEF thu về khoảng 9k tỷ đồng đã là một thành công lớn (vì mức độ an toàn của dự án gần như là 100% và thu tiền tươi về ). Tuy nhiên, từ thông tin mà tôi nghe được thì con số là cao hơn thế

2.2. Hợp đồng hợp tác đầu tư giữa A&A và T

Sau khi A&A kí với VEF thì họ có quyền tìm đối tác để hợp tác với họ deal này, và họ đã chọn T. Việc phân chia tỉ lệ giữa 2 bên đó thế nào thì nguồn tin của tôi không biết, có thể A&A-T chia 80-20 hay 50-50 hoặc bán 100% cho T là việc của họ và Vefers không cần quá quan tâm. Chúng ta chỉ quan tâm đến mối quan hệ (2.1) ở trên kia.

Đó chính là lý do vì sao có thông tin VEF bán cho T với giá 10k tỷ/tòa,….thì theo tôi có thể không sai nhưng thực chất đó là hợp đồng giữa A&A và T chứ không phải VEF và T. Hơn nữa giá thỏa thuận giữa A&A và T còn phụ thuộc vào việc đánh đổi các khu đất vàng mà T sở hữu, cầm cố tại S bank nên giá cao hay giá thấp là do họ, chả có gì là quá vô lý cả

2.3. Tiền từ đâu để T hợp tác với A&A

Như đã giải thích ở post trước, T bỏ tiền ra nhưng thực chất tiền vẫn là của S bank (và 1 số NH khác) bơm cho, tức là vẫn là tiền của Mr H mà thôi. Lợi nhuận của T thu về sẽ được quay lại trả gốc và lãi vay đồng thời bán lại mấy khu đất vàng với giá phải chăng để Mr H và Mr V sau này cùng hợp tác khai thác với T

3. Kết luận

Cuối cùng, điều chúng ta quan tâm ở đây đối với dự án 148 GV là số tiền X nghìn tỷ là bao nhiêu và thời gian thanh toán như thế nào mà thôi nhưng tôi tin chắc Mr Vượng sẽ không bao giờ chịu thiệt với Mr H đâu nên chúng ta cũng không cần phải quá lo cho anh ấy

Huy Khoa

Chúc Vefers Thịnh Vượng.

Xí lô mặt tiền, Yeah. Đất vàng phải nhanh chân.

Tính sơ bộ về tài sản ròng (Net asset value) của VEF



1. Vì chưa có 1:500 các dự án Cổ Loa, Mễ Trì nên chúng ta cứ tính thử một cách nông dân nhất giá trị của VEF là bao nhiều nhé. Bây giờ bạn sẽ làm gì nếu có trong tay:


1.1. Tiền mặt: 1.600 tỷ vốn tự có + 9.000 tỷ tiền lợi nhuận thu về việc bán buôn DA 148 GV (tạm tính là vậy)

1.2. It nhất 74 ha Mễ Trì, Mỹ Đình – Có văn bản chính thức ngày 20/09/2016 giao VEF (37ha kia tôi sẽ tìm hiểu sau xem có phải của nốt VEF hay không)

1.3. 100 ha Đông anh làm khu cốt lõi trong đó nghĩa vụ phải xây dựng Khu triển lãm (ước khoảng 4.000 tỷ) và Khu hỗ trợ: Khách sạn, Nhà hàng, Khu văn phòng,….trị giá khoảng hơn 10.000 tỷ có thể sang tay luôn lãi bằng 0 cũng được đỡ phải chôn vốn

1.4. 200 ha Khu đô thị sinh thái tại Đông Anh (chủ yếu nằm ở các xã Xuân Canh, Đông Hội, một ít ở Cổ Loa)

Để đơn giản, đỡ phải nghĩ nhiều, tôi sẽ làm theo cách của người nông dân như sau để thấy VEF sở hữu tài sản ròng như thế nào:

- Chi 4.000 tỷ xây Khu triển lãm (vì là nghĩa vụ bắt buộc phải xây) và sở hữu nó.

- Khu phụ trợ nằm trong 100 ha cốt lõi chuyển nhượng sang tay luôn, coi như hòa nhưng k bị chôn vốn

- Chi 2000 tỷ hỗ trợ nhà nước đền bù 74 ha Mễ trì và 200 ha Đông Anh (đây là tính cho nó xởi lởi chứ đất đó được giao thì VEF chắc chỉ phải bỏ ra rất ít tiền)

- Chi 1.600 tỷ để san nền phân lô , làm đường , trồng cây xanh 74 ha Mễ Trì và 200ha Đông Anh, tôi sẽ có 37ha đất nền Mễ trì và 100ha đất nền Đông Anh đã phân lô, đường xá, hạ tầng

- Vẫn còn lại 3000 tỷ tiền mặt


2. Nếu bạn đầu tư 750 triệu để sở hữu 10.000 cp VEF bạn sẽ có những gì ?

2.1. Đồng sở hữu Tài sản cố định trị giá 4.000 tỷ lchính à Khu triển lãm quốc gia

2.2. Tiền mặt: 2000 tỷ x 10.000cp/166tr cp = 180 triệu

2.3. Đất nền Mễ Trì đã phân lô: 37ha x 10.000cp/166tr cp = 22 m2, trị giá 1.9 tỷ (nếu lấy giá bán liền kề green bay Mễ Trì sắp tới 150tr/m2 thì có hơn 3 tỷ nhưng tôi chỉ tính 80tr/m2)

2.4. Đất nền Đông Anh nơi cầu Tứ liên chọc sang : 100ha x 10.000cp/166tr cp = 60m2 trị giá 2.4 tỷ (40tr/m2)


Như vậy, với việc bỏ ra 750tr sở hữu 10.000 cp VEF nhưng thực chất các bạn đang sở hữu một khối tài sản mà nếu bán ngay chia tiền mặt, sẽ được chia 4.5 tỷ (tỷ suất ln: 600% so với vốn bỏ ra) , chưa kể còn đồng sở hữu khối TSCĐ là Trung tâm triển lãm trị giá 4000 tỷ nữa.


Vì vậy, , trước khi các bạn đặt lệnh mua bán VEF thì hãy đọc kĩ lại bài viết này để hiểu được bạn đang sở hữu tài sản giá trị thế nào nhé

Huy Khoa

Em cứ temp mở hàng phát đã, đọc sau

Xin một chỗ ngồi mâm trên nào!

Up cho vị trí mặt tiền đường...

A 7 chim mãi ko thấy sập nhỉ

Chúc mừng tân gia phát tài phát lộc... lộc... lộc.