Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 6

Cái vụ PHT này mình nghĩ không quan trọng đâu. Vì nếu PHT thì loãng ra, EPS giảm xuống, tỷ lệ chia cổ tức cũng giảm tương ứng. PHT hay ko PHT thì lợi nhuận vẫn từng đó, cổ đông vẫn được hưởng nguyên cục thôi. Thế nên đối với mình PHT hay không PHT lúc này không quan trọng. Chờ báo lãi vừa chia tách vừa cổ tức tiền lại càng khoái ý chứ

Mật độ xây dựng đây:
- Đất trường học: 8.813,58 m2. Mật độ xây dựng 38%.
- Đất hỗn hợp (chung cư, văn phòng): 42.711,55 m2. Mật độ xây dựng (tổng thể): 52,43% (tương đương 22.393,36 m2).
- Còn lại là đất cây xanh, làm đường.

Nhưng phải có bản đồ từng ô đất (vị trí 1, 2, 3...) và bóc tách được chỗ nào đất ở, chỗ nào đất thương mại, dịch vụ,... thì mới tính thuế chính xác được. Vì khung giá đất của mỗi loại là khác nhau, chênh lệch rất lớn.

E đồng ý với bác . cho bọn sọc, lái bẩn hết làm trò . đó là lý do l`7 nó bám dai như đỉa để phá, chúng nó có âm mưu cả đấy chứ ko phải ko !

Tin PHT thì đang chờ bạn ạ.

Còn có những tin liên quan đến cơm áo gạo tiền của Vefers thì đang có sẵn chỉ đợi sọc ra tay mạnh như hôm nọ thôi. Quan trọng là các bạn có tin tôi và @pigbank hay không ? Loại trừ đã có 2-3 bạn đã gặp pigbank để xem trước văn bản , trước khi tôi đưa tin lên đây thì những ai chưa biết nhưng nếu đặt niềm tin và tôi và @pigbank như mọi lần chúng tôi nói là làm,đưa thông tin chuẩn không thêm không bớt một ý nào cả thì hãy yên tâm nắm giữ kể cả bạn đã mua giá đỉnh 95 đi chăng nữa. Đưa ra vào lúc nào chính là để tính toán sao cho anh em Vefers sẽ được lợi và an toàn nhất trước mưu mô của đội sọc.

Nói một cách ngắn gọn thế này, người cung cấp thông tin và tài liệu cho chúng ta một bạn trong ngành Kiểm toán, thông tin, tài liệu bạn ý có được từ tháng 4 vừa rồi từ một nguồn tin rất tin cậy. Chính vì thế bạn đó đã vào mua luôn và còn bị dính giá 90 sau này mua thêm mới về 7x. Nói như vậy để các bạn biết tin đó là đủ tốt thế nào thì bạn đó mới mua gấp như vậy. Đôi khi may hơn khôn (Xin lỗi bạn H nhé, tôi chỉ đùa thôi )

Vậy thì các bạn cứ yên tâm nhé. Nếu các bạn đặt niềm tin vào VEF và tin tưởng Huy Khoa hoàn toàn chân thành với các bạn thì hãy hold thật chặt VEF, đừng để đánh rơi bất kì cp nào vào tay đội sọc đang tìm cách cover lại hàng.

Huy Khoa

a.7 nhờ post dùm
BÀI PHÂN TÍCH SỰ THẬT VỀ CÁC DỰ ÁN VEF.
SẼ KHIẾN CÁC CỔ ĐÔNG BƠM THỔI VEF HỘC MÁU

1/ Thông tin bơm thổi cổ loa lãi cả chục nghìn tỷ?? thực hư ra sao??
Dự án cổ loa là một dự án đối ứng của Giảng võ, có thể nói đây chính là khúc xương nhất. Với vị trí cách hồ Hoàn kiếm 16km, Cách Mỹ đình tới 26km nó không phải vị trí đắc địa trong 5-7 năm tới. Giá đất tại đây đang giao dịch chỉ khoảng 10tr/1m2. Theo quy hoạch ban đầu gồm 297ha trong đó 200ha cho khu đô thị với mật độ XD 30%. Nhiều nguồn tin không chính thức bơm thổi là 387ha nhưng đó chỉ là cộng thêm diện tích Hồ Vân trì vào để làm cảnh quan. Giả sử có được thêm thật 100ha thì để xây thô và làm đủ hạ tầng sẽ phải chi thêm 15,000 tỷ nữa chứ không thể cứ thế mà bán như bọn bơm thổi hô hào.
Hãy tính giá vốn theo thông tin chính thức = 287ha trong đó 200ha khu đô thị.
- Đối ứng xây trung tâm TL =15,000 tỷ
- Đầu tư 21,000 tỷ cho phần xây
-Tổng cộng = 36,000 tỷ cho 200ha x30% mật độ XD = 60ha đất bán đã trừ hạ tầng
=> giá vốn = 60tr m2.
Nếu cộng cả lãi vay trong tối thiểu 3 năm= 8x3=24% thì chúng ta ra giá vốn tới 75 triệu /1m2
Ta có thể thấy rằng giá vốn này nếu so với SDI ở Sài đồng thì sẽ lỗ nặng bởi SDI diện tích 158ha gần ngang ngửa, ví trí đắc địa gần trung tâm hơn nhiều trong khi mua lại của Hanel chỉ 2000 tỷ. so với 15000 tỷ đối ứng Cổ loa. Việc này chỉ có thể giải thích bằng Anh Vượng sẽ phải điều chuyển phân chia phần 15,000 tỷ đối ứng này cho Giảng võ dự án ngon nhất gánh phần lớn trên 10k tỷ. Nếu vậy Giảng võ sẽ có chi phí ko hề rẻ.
2/ Dự án Giảng võ ngon thế nào?? bọn bơm ko cần xây lãi 9000 tỷ thổi ngu thế nào ??
Giảng võ là nơi dễ bơm thổi nhất nên cổ đông VEF luôn lấy làm trọng tâm bơm thổi, nào chúng ta cùng phân tích Giảng võ nhé.
Trước tiên chúng ta hãy xét dự án Vinhomes Liễu giai, đối diện KS Weawoo. Vị trí ở đây có thể nói đẹp hơn Giảng võ khi chỉ cách nhau 500-700m. Liễu giai được hưởng 2 mặt tiền đường lớn, mức độ ùn tắc so với Giảng võ thì ít hơn nhiều. Hạ tầng đường quanh Giảng võ quá kém ùn tắc ngày đêm nên để hấp dẫn hơn Liễu giai là khó.
Liễu Giai đang bán giá trung bình 65tr/1m2 chúng ta hãy tính giá thật chủ đầu tư thu về bao nhiêu??
- Khuyến mại bán hàng 2 năm lãi suất = 0 với 65% giá trị căn hộ =>phần khuyến mại lãi suất =65tr x 65% x 20%( lãi NH 2 năm mối năm 10%) = 5,4tr/m2. đến đây giá chủ đầu tư thu về chỉ còn 59.6tr
- Trừ 20% hệ số thương phẩm = Tường, lối đi, cầu thang...ban công= cái này không tính tiền cho khách mua đc. Ta có 59.6- (59,6x20%) = 47,7 tr/m2
- Thuế VAT. VAT= 10% nhưng có thể đc khấu trừ đầu vào tầm 1 nửa, nên tạm tính 5% thôi .
47,7- (47,7x5%) = 45,3tr
- Chi phí cơ sở hạ tầng 10% = 45,3- 4,53= 40,8 tr/m2
- Khoảng 20% là diện tích trường học, TTTM bán lẻ, cái này VIC không bán, sẽ chuyển cho 1 công ty con khác quản lí tính theo giá vốn như trc đây SDI đã bán hết ko có lãi.
- 15% chi phí tài chính vốn vay
- 20% thuế thu nhập doanh nghiệp sau khi lãi book lợi nhuận
Còn rất nhiều chi phí khác như chiết khấu thứ cấp 3%, Khuyến mại gói nội thất, khuyến mại giá thuê lại, giảm giá 5%.....
Giá thu thực đến chủ đầu tư chưa nổi 20tr/m2
Điều này nó lý giải vì sao Times city, Royal city, tính vẽ thì lãi khủng nhưng NHN lỗ, VIC lợi nhuận biên rất thấp
Và việc bơm thổi bán Giảng võ lãi chục nghìn tỷ trong khi chưa xác định đc phân bổ giá vốn đối ứng là ngu xuẩn

^ ^ mình cứ chia sẻ chân thành, ai hiểu thì họ sẽ hiểu thôi bác ah . Còn ai nghĩ ntn ko quan trọng .
Còn e đã nói nhiều lần là , tin từ một cuộc họp HDQT VEFAC từ giữa tháng 2 , quyết định vấn đề , 1 là tăng vốn , là đối tác hơp tác đầu tư mà theo văn bản của VEF ngày thì đến ngày 26/4 là hạn cuối công bố đối tác hợp tác đầu tư .
Thế nên, bây giờ ai chưa hiểu thì chắp nối chuỗi thời gian cũng sẽ biết nó là sự thật về mặt logic-học . l`7 và lắm kẻ cl cứ cố tình bóp méo sự thật và tung tin linh tinh, chém láo hết . Còn lại, mua bán tuỳ duyên , ko sao cả . Trên mạng ảo, chia sẻ thông tin, trao đổi phân tích với nhau là tốt rồi , còn quyết định sau cùng là việc cá nhân từng người .
E đi khò, chúc mọi người ngủ ngon !

bảo l`7 thích đọc thì gặp mà ko dám, lại còn bảo là cắt xén , pho tóshop

Lại l'7 đưa cho post, có tiến bộ xíu nhưng chém ngu do cái hợp đông hợp tác đã có nên nói j cũng là láo cả, cl mạnh nữa lên

--- Gộp bài viết, 13/10/2016, Bài cũ: 13/10/2016 ---

Nso xoắn quá rồi, em cũng đi khò đây

L7 hay đệ của L7 đấy ? Không phận sự thì lượn đi cho nước nó trong.

l`7 mượn nick nnưng sợ bị khoá nên làm trò thôi , báo mod khoá lại !